不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

記者陳韋帆／台北報導

對於近日店面空租問題紛紛擾擾，景文物業管理機構董事長郭紀子對於店面另有見解。郭紀子表示，店面與辦公大樓、商場百貨等都是屬於「商用不動產」，是房地產形式的資本，與「利潤」難以切割，同時以六大項目分析，其中，他提供一項「抽成模式」可供房東、房客參考，或許可為空租問題帶來新氣象。

一、 店面屬於商用不動產非住宅

店面與辦公大樓、商場百貨、旅館、廠辦大樓等等，都屬於商用不動產類型，而商用不動產與住宅不同，最重要特徵就是具有收益能力的不動產（income producing property），商業不動產的本質是一種以房地產實物形式存在的資本，人們圍繞著商業不動產展開的一切活動都和「利潤」有關

二、 商業物業與住宅價值區隔

作為住宅部分的底層，是價值較低的居住物業；而作為商業物業，底層恰恰是最有商業價值的部分。其買賣價格往往是上部住宅的倍數，有的黃金地段甚至達到十倍左右，租金當然也受到買賣價格的左右。

三、 客流量決定商業價值

傳統物業的「級差地租」理論，一定程度上決定了區位因素在房地產規劃與開發上屬於核心因素，而商用不動產的商業價值需要通過穩定的客流量來體現，客流量的直接決定因素就是區位因素。

區位因素是商用不動產獲得充分價值的重要源泉。台北東區人流路線與客流量，隨著都市發展變化，新商圈崛起、舊商圈沒落，出現老店退租現象並不奇怪。都市不同區域榮景的起起落落，與都市計劃的變遷關係密切。

四、 租金高低如何訂？

店面租金估計應考慮該不動產本身特性、區位經濟因素、總體經濟環境、使用目的、契約內容、租期長短、稅費負擔、週遭租金水準、物業管理方式以及租賃契約中特殊約定（如單方面停止契約之權利）等等相關因素。

五、 房東與房客轉抽成模式

收益型不動產價值主要是由其長期穩定收益所組成，而店面也不例外，在眾多租賃方式中，抽成租金（屋主不參與承租商的經營活動）帶來相當多的好處。對於屋主與承租商，共擔風險、共享利潤，不失為一個聯繫屋主和承租商之間的優良工具。

如此一來，屋主不至於被污名為黑心房東，也對於實體經濟的發展有所幫助。固定租金對於承租商所帶來的風險大於抽成租金，承租商不同的營運狀態，營業額以及獲利情形不同，應有其所適合之抽成率。

六、 針對投資店面小建議

對許多投資者而言，店面是很好的投資標的，但是因為產品的差異性頗大，投資者需要針對市場現況、法令規定、稅務、投資風險等等進行多方考量，並依據商用不動產的特質，找出最合適的投資方式與產品，得以保有穩定的收益與最佳的增值空間。

▼商用不動產的差異性比較看其特徵（以住宅為例）。（資料提供／郭紀子　製圖／陳韋帆）

原文網址: 擺脫「黑心房東」罵名創雙贏　店面空租轉抽成制 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1384274#ixzz5gGJF2og6 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook