看租金與房價　無殼教授：想到公園搭帳棚－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房價居高不下！也讓租、買屋一直是房市重大議題，景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，近年房價雖有下跌，但租金卻反向上升，都想到公園搭帳棚了；前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚則表示，房地產應以居住為中心，投資只是輔助，評估自己負擔能力，認清自己「心中之尺」最重要。

針對許多房市專家最常提到的「你想要租房子讓房東賺，還是買房子讓銀行賺」問題，章定煊先引述 Global Property Guide 2018年7月統計與報導，該標題為「台灣不快樂的房東」。內文提及，台灣「毛」租金報酬率中，北市最高為內湖2.17%、士林區則是最低1.52%；新北蛋黃區中最高為三重2.20%、最低的是永和的1.84％，大台北蛋黃區域總平均「毛」報酬率為2.07％，評價為非常差(Very Poor)。

倘若供不應求的大台北蛋黃區租金報酬率都這樣了，供過於求的區域雖然沒有統計數值，但推測只會更低；再相較房貸利率與租屋報酬率約1.6%~1.85%，其實房貸利率與租金投報率相近，對此現象章定煊無奈笑說，「我想到公園搭帳棚。」

再討論到房市投資觀點，房屋有隱藏增值空間，但不利的是折舊與房貸壓力，還沒有房子的人擁有選擇進場時機的權利；章定煊認為，目前房市正面臨盤整期、中美貿易戰兩大不利因素，所以觀望者是處於上風的。

再提起他最常說的一句話，「即使我看空房市，也不表示我不買房子。」章定煊說，自住客擁有家的喜悅讓他們不會在意未來房價漲跌，且從租屋變成擁有自用住宅，心理、生活品質上都能有大幅改善，所以純自住不要去計算報酬率，應先考量在自己的財務能力是否能夠承擔。

但台灣首購族困境始終聚焦在所得、利息上，可能很難想像擁有自有住宅的社會利益與層面有多大，包括教育、公民參與、身體健康、犯罪、公共援助以及財產的維持與改進；也就是現在青年購屋問題，長期而言會造成社會不安定的因子。

即使不買屋決定就租屋，但根據2018年租金所得比高達58%，且租金已然連續53月上揚，顯示房價下跌、租金卻反升；章定煊說，台灣未來有可能走向租不起也買不起的窘境。

張金鶚也表示，「建立好的觀念，才不會讓自己盲目成為屋奴」，別忘了房屋是要住的舒服、快樂；賺錢固然重要，但沒有任何財貨是穩賺不賠的，所以建立房地產是以居住消費為主，投資只是附帶價值，必須認清自己心中之尺，比人云亦云的「市場之尺」還重要！

購屋時機與房價高低，自己要作功課，天下沒有不勞而獲的「消費」與「投資」！且各區域建商條件、真實價格、市況都不同，難以一概而論，所以不要相信片面之詞，這就是「市場之尺」的核心，並非容易完全掌握；租或買的選擇選擇，也是因人而異，個人生天涯規劃、個人生命週期、負擔能力、工作與家庭的考量都必須仔細盤算，沒有絕對的答案。（陳韋帆／台北報導）