原標題：三線忙托底、二線打補丁、一線管市場 樓市因城施策調控分化加速
21世紀經濟報導 宋興國 北京報導
「止跌令」再現。
近日，湖北省恩施州恩施市房地產協會發佈《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，列舉了包括「高價備案低價開盤」等十類「擾亂恩施房地產市場開發秩序，不利於恩施房地產市場健康穩定發展」的做法，並要求相關企業採取切實可行的整改措施，糾正當前惡意競爭的市場亂象。
儘管此後恩施市房協和當地住建部門相關人員均向媒體解釋表示，這是房協出台的「自律性文件」，但分析人士指出，此舉「托底」意味明顯。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年1-4月份，受易居研究院監測的三四線城市房價漲幅為9.7%，遠遠小於2017年的高位水平，同時也低於全國10.2%的平均水平。
另外，1到5月，三四線城市累計成交面積同比下降 13%，相比一線上漲42%，二線微跌1%，頹勢明顯。此類文件進一步體現了「穩房價」的概念，即房價過快上漲和過快下跌都不允許，而房價應該基於市場規劃和調控目標，在合理區間波動。後續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法。
不同城市調控分化加劇
恩施市房地產協會的文件列舉了十類「擾亂恩施房地產市場開發秩序、不利於恩施房地產市場健康穩定發展」的做法。
具體包括，「高價備案低價開盤，下調價格在800-1200元/平米之間；預售和銷售價格不同，降幅在300-500元/平米之間；有的樓盤整體價格較去年下滑200-500元/平米」等。
恩施位於湖北省西部，地處鄂、湘、渝三省（市）交匯處，屬於典型三四線城市。根據恩施州房地產業協會發佈的市場報告，2018年度，恩施市新建商品住宅成交面積138.86萬平方米，與2017年同期相比上漲15.70%；新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價相比上漲23.59%，樓市可謂量價齊升。
這也刺激了當地開發商的開發熱情。數據顯示，2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方，近三年來首次高過銷售面積。
但好景不長，根據中國房地產業協會「中國房價行情」APP顯示，恩施市近一個月以來，新房與二手房成交價格分別下降了0.32%和1.58%。
聯繫到文件中此次限制降價的做法，多位地產人士均向記者表示，此舉顯然有為當地樓市「托市」的意味。
這隻是2019年房地產行業頻繁調控的一個縮影。中原地產研究中心統計數據顯示，5月份全國房地產行業調控高達41次，4月份達60次，2019年前5個月，房地產行業發佈調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
其中，調控分化的趨勢越來越明顯。21世紀經濟報導記者注意到，進入2019年以來，市場不時傳出有三四線城市發佈樓市托底性質的政策。
近日，多家媒體報導稱南京市高淳區將放開限購，對外地購房者不再有社保或者個稅的要求。外地人在高淳區買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明。2月，安徽阜陽被發現2019 年之後掛牌的土地出讓公告均取消限價條款。同一時期，廣東清遠也發文上調公積金貸款額度。
某房企在南京的負責人告訴21世紀經濟報導，由於高淳區遠離南京市主城區，實際上更適合作為一個單獨的三四線城市市場來看待，此前樓市表現一般。
同策諮詢研究總監張宏偉表示，對於三四線城市來講，2019年以來因為庫存壓力較大，市場銷售期拉長，房價回落預期明顯，樓市政策可能會迎來更多調整，寬鬆力度可能較大。
而在三四線城市忙於「托底」的同時，以蘇州為代表的一些熱點二線城市和強三線城市，則開始了新的一輪調控加碼。
近日，5月掛牌出讓土地建築面積同比大幅上升43%的東莞，發佈了新的土拍規則。要求土地拍賣報價達到最高上限后，將不再簡單採取「價高者得」的方式，而是使用「終次報價」規則，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則，確定競得人。
此外，此前樓市火熱的蘇州，在5月中旬以來連續多次調控。房價漲幅同比連續在統計局70城中居首的西安，也在近期發文開始嚴查購房資格。
對此，華創證券認為，從去年後半年的地產嚴控到年初以來的精準施策，地方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢，依據當地市場情況具體施為，地方政策更加富有彈性。
樓市調控總基調不變
儘管地方政策開始出現明顯的分化，但多位受訪人士均向21世紀經濟報導記者指出，樓市調控的總基調沒有變化。
這首先體現在中央層面。在一季度樓市升溫苗頭顯現的背景下，4月19日中央政治局會議再次強調「房住不炒」。
此後，按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部在4月對6個城市進行預警提示的基礎上，又在5月對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
在融資渠道方面，5月17日銀保監會印發《關於開展 「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作的通知》強調，商業銀行、信託、基金等金融機構不得違規進行房地產融資。5月末，也有消息傳出，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。
這也使得5月房企融資數據明顯下降，通策研究院數據顯示，5月份40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月，融資總額下降52.07%。
張宏偉認為，暫停發債的源頭來自於近期房企和土地市場的「反常」。
「3、4月份土地市場太火了，如果沒有監管，市場存在風險，預計房企融資後期會略有收緊。」張宏偉說。
「調控的大基調沒有變，3、4月樓市剛有『小陽春』說法的時候，高層就再次強調『房住不炒』，部分城市土地市場熱度較高，就收緊了融資渠道，顯示出穩房價穩預期穩地價的整體方向一直沒有變化。」一位東部房企高管人士向21世紀經濟報導記者表示。
上述高管人士表示，目前來看，調控政策趨向於多元化，限售限價限購政策、公積金政策和整頓市場秩序等調控手段頻出，在三四線可能會有「托底」嘗試，熱點二線城市「打補丁」的同時，政策已經相對嚴厲的一線城市，則在市場秩序整頓上，投入了比較大的精力。
21世紀經濟報導記者注意到，北京市住建委近日又查處了20家違規發佈房源信息的房地產中介，2019年已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。
而對於後續的政策走向，上述高管人士表示，因城施策試點是否擴圍，試點城市房價調控目標如何落實，長效機制逐步建立的背景下限價等短效措施如何退出等，都值得關注。
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