不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

許澤天／成功大學法律系教授

據媒體報導，基隆市某承租人積欠房租，出租人進屋要求搬遷、取回借用物品並行使留置權，經承租人提起無故侵入住居罪的告訴。檢方偵查終結後表示，《民法》規定不動產出租人，就租賃契約所生債權對承租人放在該不動產內物品有留置權，出租人辯稱因承租人積欠房租，前往租屋處，難認有「無故」侵入住宅不法犯意。

房屋租賃契約簽訂後，承租人依約搬入承租房屋，其不僅享有對居所的使用利益，更擁有蘊含人格、財產、隱私與安全利益在內的住居權，出租人在承租人尚未遷出以前，不得在未經承租人同意下侵入該處所，否則即會成立《刑法》第306條的侵入住居罪。

至於雙方之間的民事糾紛，應循通常民事爭訟途徑解決，尚不能由出租人自行施用強制力或侵入方式處理。而法律容許的出租人自助權，如依照《民法》第447條逕行阻止承租人取走留置物，亦不包含出租人得以不經承租人同意進入租賃處所行使留置權。

據此，基隆地檢署所處理的案例行為人，縱使其辯稱承租人積欠房租有理，其侵入承租人住所的行為依然欠缺正當理由，自屬《刑法》第306條的「無故」侵入他人住宅。既然如此，知悉承租人未為同意的出租人，豈能如檢方所稱的難認有犯意。

至於出租人自認為承租人積欠房租即有理由侵入，僅是可能不知行為係屬違法的禁止錯誤問題，而可能依照《刑法》第16條規定視情形減輕或免除刑責，不會影響犯意的存在。筆者擔心，如此錯誤的檢方見解，恐將誤導社會大眾的法律觀點，進而導致部分出租人敢於侵犯承租人住居權益，實有導正必要。

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