不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

▲利率來到歷史新低，民眾踟躕該不該背貸買房前，先搞清償貸能力跟銀行優惠方案怎麼玩。（圖／業者提供）

房產中心／綜合報導

當利率來到歷史新低的1.3%，到底該不該買房？又成為民眾熱議的話題之一。當然，買房2大關卡：頭期款、房貸，都得納入評估。而本集《地產詹哥老實說》就單從「房貸」解決你的疑惑：怎麼設定適合自己的貸款區間、如何聰明繳房貸、以及避踩優惠房貸的地雷。

背上房貸沉重負擔，網友經常提問：「現在的確是低點，那萬一之後提高了怎麼辦？不能只看眼前吧！」住商不動產企研室經理徐佳馨提出，如以每貸款1000萬元，目前貸款利率1.3%、還款期限30年來看，「1.3%時每個月還款金額約是3萬3560元，當提升到1.4%時，就約莫來到3萬4034元，而這中間0.1%的差距，不到500元。也就是決定你今晚吃小火鍋，是共鍋、還是各開一鍋，或者是能不能加點蛤仔、鯛魚之間的差距。」同樣的試算差額，也發生在還款期20年的情況之下。

徐佳馨認為：「在未來的5年，房貸利率調降或持平的可能性較高。即便調升，幅度應該還是在大家可以忍受的範圍。」

而為搶房貸戶，近期有銀行釋出40年房貸，以及最高貸款成數9成以上的優惠方案，對購屋族來說，看似充滿誘惑。但當我們試算，如果貸款1200萬、貸款利率以嚴苛一點的1.5%來看，分20、30、40年。

20年每月還4.6萬、30年每月約還3.3萬元、40年每月約還2.6萬，乍看之下，40年的月還款金額，比20年要少2萬元。但另外從總繳納利息分析，20年約支付151萬元、30年總共要支付232萬元、40年則來到317萬元。

徐佳馨說：「以20年、40年的總繳付利息，差距達160萬以上來看。在經濟能力許可的情況下，還是希望大家能盡早還款完畢。」但若非不得已，必須選擇較長期限的還款期，徐佳馨建議：「40年還款輕鬆，但以剛才舉的案例來看，20年月付金4.6萬、40年月付金2.6萬，中間省下的額度，就可以存下，比方存1年後，再一筆支付給銀行。直接還掉本金後，利息就會變少了。」

但真的繳不起房貸怎麼辦？來聽《地產詹哥老實說》，提供你最後絕招。