燙金大贏家2│都更整合困難更新價值評估是關鍵－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

海砂都更案比起一般都更案，更有結構安全疑慮。林琨凱攝

圖片來源 : 蘋果新聞網

海砂屋都更重建，不外乎找建商合建，或是由住戶自主更新，不過，住戶要舊屋換新屋，多半不願自行掏錢，最終仍要回歸地段、位置，才能評估更新後的效益，進而牽涉住戶的更新意願，否則整合不成，重建之路可說遙遙無期。

北市建管處統計，截至今年10月底，北市已解除列管及列管需重建的海砂屋共有54件海砂屋案，其中11件完工、9件施工中，其餘多案都已啓動事業計畫、權利變換等都更程序，市府也針對同意比例達90%案，將比照168專案，或以快軌及優先排會審議等方式，盡速協助推動都更。

該海砂屋都更案，華廈外牆磁磚脫落，架起防護網以免砸傷行人，林琨凱攝

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「金泰鈺寶」自主更新會總幹事吳承叡指出，自主都更會如同建商，在都更案中為實施者角色，負責整合、擬訂方案，還要肩負完備的財務系統，並找到專業建築師規劃、營造廠施工等，但其中最難的是財務，要整合成功前、未簽約就要住戶掏錢，不太可能辦到。

都更或是危老重建，成功關鍵在於整合，但若是住戶無法精準得知未來更新價值，甚至分配回的藍圖，無法提高住戶參加都更的意願。

該海砂屋外牆架起防護網，避免磁磚掉落砸傷人。林琨凱攝

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更新會因此準備2000萬，找先期規劃設計、估價等程序，吳承叡說，「一開始沒簽約保障，這是冒很大的風險，但也是向承諾住戶，我們有這個決心」，花了600萬左右，銀行資金下來了，「我們也是過去自主更新會中，少數願意先掏錢負擔先期作業成本」，因此住戶清楚未來更新後價值，在瞭解利弊得知後，迅速完成整合。

而更新案若地段不佳，更新價值扣除分回房屋後，無法要支應的營造成本，需再自掏腰包找補，都會讓住戶更新意願大減。特別是建商合建，需住戶被分潤到4~5成利潤，若是地段不佳，或不具規模效益等個案，建商無利可圖，通常只能仰賴住戶自住更新。

但海砂都更又比一般都更案，多了公安等急迫性，若又遇到釘子戶，都更之路更加遙遙無期，縱使政府介入磋商調解，也勢必拉長整合時程，若是時間一長，海砂屋結構傾頹有危及公安之虞，政府勢必出動公權力代拆，都會讓原住戶情況更加艱辛。

海砂屋屋內裂縫驚人。住戶提供

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危老都更業者許鑅波分析，一般海砂屋因都更重建整合耗時，房屋結構岌岌可危，有著跟時間賽跑的壓力，但其中有不少海砂屋最後都更不成，整棟大樓樓去人空，宛如廢墟，以該案來說，該更新會投入資金做先期規劃，確實能夠加速都更進程，也成為迅速整合的關鍵之一。

許鑅波說，一般而言，海砂自主都更，多半要有熱心民眾，願意跳出來當領導，協助社區整合，辦理相關事宜，但很難籌措到先期資金，若是有公部門介入居中協調，甚至符合一定條件，先暫待資金，都有助於都更的進行。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，都更案最後能否成功，仍在於更新價值是否有利可圖，像是延壽國宅，因地段區位佳，吸引中工擔任實施者進行都更；如全家福社區也有潤泰新投資協助更新，其中延壽國宅案中，中工也遭遇未同意戶問題無解，申請北市府代拆，最後經公私部門協商後，未同意戶最後自行搬遷，成就最後一哩路。（楊明峰／台北報導）