不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

37家國銀激烈競爭之下，中小型銀行為殺出重圍，包括華泰銀行、板信銀行及陽信銀行等都承作「特殊不動產融資」，朝土地專業銀行發展，即辦理持分地、重劃區土地或都更地整合融資，利率在2～5％以上。

銀行業者表示，對於重劃區、都更案、都市計畫的區段徵收地段，都會有建商或地主有興趣，進行更大面積的土地整合，在收購過程中會需要資金，但因為有些案件不確定性較高，一般銀行有時並不願意承作。

華泰銀行、板信銀行及陽信銀行等，都因為董事會中有不動產背景的董事，熟悉相關開發流程，因此像這類土地收購案報到常董會時，才能充分討論後過關；業者估計，這類特殊不動產授信案，其實有數百億元的授信量，光是這些中小型銀行就有逾百億元的授信規模。

銀行業者指出，有些是土地重劃，有些是家族繼承人眾多形成的持分地，有些是都市計畫的區段徵收土地，有些地主或建商會在前期去收購更多的土地或鄰近土地，以整合出更大面積來開發，或換取未來更大的抵價地。

但這些土地收購案涉及收購進度、各種開發或都更的時程表，有些會在二到三年內就進入開發或轉售，有些則可能一拖數年，一直無進度，所以銀行在授信時，必須去評估貸款申請人的財力及還款能力，也會去研究相關都市計畫或都更等流程，判斷是否能授信。

有些一開始會是用信貸方式，等取得建地之後才轉為土地融資，取得建照之後，再擴及建築融資等，銀行業者表示，如信貸利率4～5％以上，土地融資利率至少在2.5％以上，建築融資利率則有3％左右，對銀行算是不錯的收益水準，而且信貸部分每年續約，一旦收購進度不順，就會要求還款，以確保債權。

華泰銀行表示，為了配合政府政策，協助部分地區進行都市更新或都市開發，因此培養這方面的專業授信團隊，加上大股東有營建背景，因此可以提供客戶相關的資金融通及信託管理等，今年就已新增50億元以上的特殊不動產融資。(工商時報)

為加速推動都更，立法院將於今（24）日進行朝野協商，討論都更條例修法，若獲得共識，可望於本會期逕付二、三讀。內政部次長花敬群指出，已經與立委、社會團體進行全面性溝通，並沒有特別需要擔憂的條文。

總統蔡英文上任後推動危老條例、社會住宅、都更條例修法、國家住都中心等4大住宅政策，蔡英文任期剩下一年半，剩下都更條例修法尚未完成。

立法院今天將進行朝野協商，討論都更條例修法與國家語言發展條例等2項重要法案，若能獲得共識，這2項法案將於這個月底結束的正式會期或是1月中旬的臨時會中，獲得三讀。

花敬群表示，立法院審議法案的時間有限，許多重大法案都在排隊，內政部對於都更條例修法仍然樂觀看待，如果朝野協商獲得共識，就能盡快完成三讀。

都更條例審議過程中，許多立委提出不同看法，花敬群表示，都更條例修法是民眾非常期待的法案，修正條文將可以提供比較好的制度來推動都更，降低都更的不確定因素，吸引更多都更戶參與。

另外，實施一年多的危老條例，先前因為民眾參與的意願低、案件少，而受到社會輿論批評。花敬群指出，今年底前申請危老改建的數量已經達到120件，明年很有機會翻倍。

內政部統計指出，目前全國30年以上的建築有384萬戶，其中4、5層樓者約86萬戶、約8.6萬棟，40％的耐震係數不足，是危老改建的潛在目標。

內政部也希望，結合危老整建、都更、社會住宅等住宅政策，讓都市更新可以多元發展，例如危老、都更在改建時，讓周邊的社會住宅變成中繼住宅，或是讓社會住宅進行包租代管，讓都更戶可以進駐，就可以大幅擴張都更能量。(工商時報)

在台北市地政局網頁有說明製作房價指數（主要是以住宅為主）的緣由：「以實價登錄資訊為基礎，利用符合統計學理，並為國際上通用的房價指數編製方法發布住宅價格指數，提供具公信力的價格趨勢資訊，避免一般傳統習慣以較不理想的均價方式發布房價變動訊息，所造成的資訊扭曲….」

這應該也是內政部及其他縣市製作房價指數最主要的目的，可是從這些官方房價指數發布後，房價資訊不但沒有更加透明，卻讓人對房價看得更加霧煞煞，市場資訊反而更加扭曲了。

內政部是官方房價指數的始作俑者，2012年實價登錄政策上路後，因為有了相對客觀的房價資訊，營建署在2015年8月正式發布全國及六都住宅價格指數，並以季度為期定期對外發布最新住宅價格指數。

但是眼尖的市場人士發現，發布到去年第四季的住宅價格指數，高雄市房價指數已經超越前波高點達到123.49點，台南市與全國總指數都差臨門一腳就站上前波高點，所以市場上才會傳出「房價已回到三年前高檔價格」之說，明顯的跟市場的價格走勢不符，才會引來房市名嘴的打臉之譏。

內政部住宅價格指數走勢圖（舊版）

或許房價指數製作團隊也發現問題，今年第一季的房價指數遲遲沒公布，直到最近才跟第二季度指數一起公布，但已是重新修正後的新版本了，已沒有「房價已回到三年前高檔價格」的情形，並對外說明新版指數的調整的原因：「經本案106年第四季起測試至本季，交易住宅特徵已改變，參酌消費者物價指數及民間國泰房地產指數之基期，本次更動基期為105年全年，基期指數定為100」，但沒說明前一季度指數沒有發布的原因。

事實上，這已不是頭一遭，在去（2017）年5月內政部住宅價格指數即遭自由時報踢爆，指出已經製作完成的新一季度房價指數卻遲遲不發布，快要一年未更新指數。當時記者指出，因數據呈現北部下跌、中南部上漲，內政部擔心數據發布可能引發與現況不符的爭議。

看來內政部房價指數發布以來，頗有「火車先開上路再修軌道」的荒謬情境，其間有很多人為操作的斧鑿痕跡，不僅無法達到市場資訊更準確透明的目的，反而是讓大家更加頭大，猶如陷入霧裡看花的境地！

由於個人早在1998年就與美國西維吉尼亞大學周昆博士合作製作台灣第一個房價指數，其後才有更多民間與官方版本的房價指數推出，目前該指數也是唯一被全球最大房地產研究網站Global Property Guide所引用的台灣房價指數，是外國人了解台灣房價變動很重要的指標。因此看到官方版本房價指數頻出包、擾亂市場資訊，個人特別有感，心中有些疑惑不吐不快。

一、內政部可以持續脫序延遲住宅價格指數發布嗎？

內政部製作住宅價格指數前言一開始就提到，行政院100年10月26日核定「民國101年至104 年整體住宅政策實施方案」，以「編製住宅價格指數並定期發布」做為具體措施之一。「定期發布」應該是該方案的基本要求，內政部已經兩度脫序未按時發布住宅價格指數，要再等到媒體緊盯才要依「方案」行政嗎？

二、住宅價格指數參酌民間指數基期是哪門子研究方法？

不論是內政部或是台北市、台中市住宅價格指數，都是以實價登錄為 database，也就是說是以中古屋交易價格為製作房價指數的基礎，但是這次官方指數模型跑出來的結果失真，除了參酌物價指數之外，也同時參考國泰房地產指數來做修正，前者也是官方做出來的數據，有公信力，也常在研究當中拿來做為修正的參考。

但國泰房地產指數是民間發布之房價指數（並非正統房價指數），而且是以預售屋的價量為依歸，不是實際成交之價格，也非實際成交之數量，產品性質不同，信度與效度都令人質疑，卻拿來做為研究基期調整之參考，恐怕就是一種瞞不識之士的做法了！

三、個別縣市適合製作房價指數嗎？

目前官方除了內政部的住宅價格指數之外，台北市與台中市也都已發布該轄區的官版房價指數，未來應該還有其他縣市會跟進。如果內政部製作出來的指數是正確，六都及個別縣市還有必要再花錢製作房價指數嗎？

就實務上來看，內政部只做全國與六都房價指數，不分產品別及個別行政區，因此非六都之縣市似乎有必要製作，個別產品及個別行政區也有必要性，因此迄今台北市有發布月總指數、個別產品（公寓、大樓）與四大行政區塊之指數，台中市也有五個別行政群之月指數，但卻沒有總指數。

台北市住宅月總指數與內政部季指數走勢看來還算吻合，但是切到產品別與行政區就面臨了樣本數太少的窘境，因此變動非常大，參考價值大大降低，特別是為了降低樣本數太少，而有併區的區域型房價指數，卻因併區不倫不類，根本不具市場意義與參考價值，台北市與台中市都有這類問題。

台北市住宅價格指數與內政部北市住宅指數

記者張瑞傑／台北報導

國內最資深的不動產經紀業加盟品牌住商機構，在開業40周年的前夕，強調將不動產經紀業重新定義，透過新科技與組織管理，讓每一個經紀人成為「行動門店」，以提供消費者更貼心的服務。

住商機構總經理陳錫琮表示，未來透過線上智能系統I-EASY，協助經紀人進行物件配對與服務，並成立「住商空中大學」讓經紀人能時刻進修，提供消費者服務，最終目標是讓6000位經紀人都能成為一個服務點，達到「服務零距離」的目標；並更換全新制服，象徵老品牌、創新服務氣象。

公益部分，住商獨家與無毒協會合作，以「100位講師，200位志工，300場講座」的形式，希望能為日益嚴重的毒品氾濫問題尋求解決之道 。

 

六都市長25日宣誓就職，以掀起韓流風潮的新任高雄市長韓國瑜就職典禮最受矚目，財經議題上仍是以雙北市為重點。

開放土地招商引資，繼續執行公共住宅政策，推動都更，以及因應創新創業的產業發展趨勢，規劃新創基地，都是台北市長柯文哲未來四年要推動的財經政策，而新任新北市長侯友宜主打「安居樂業」，未來包括都更三箭、三環六線，以及托育、產業發展等，都是上任後優先處理的施政重點。

 

北市府積極打造東（南港）西（台北車站）區門戶，開放土地招商引資，若一切順利，明年3月西區門戶計畫中非常重要的台北車站雙子星大樓聯合開發案，可望簽約，這也是柯文哲第一任任期中，規劃最久的重大招商案，也是北市歷來最大單一投資案，極具指標與意義。

除繼續招商引資帶動經濟、增加就業機會，柯文哲繼續執行上一任提出的公共住宅政策，來解決民眾住的需求，同時大力推動公辦都更案，藉以帶動都市更新、刺激國內經濟。

因應創新創業的產業發展趨勢，目前全市已規劃22處創新創業基地，面積高達63萬平方米，希望透過打造多處新創基地，提供創業者及新創事業發展空間，吸引新創產業進駐，同時協助提供產業發展獎勵或融資，以協助取得研發或經營資金，建構完整產業生態系。

 

侯友宜則要在捷運「三環三線」基礎上打造「三環六線」，透過強化交通建設、串連都市計劃及產業更新，提振年輕族群創業與就業機會，同時加強勞動檢查、零工經濟協助方案，擴大青年勞工參與式預算。

他認為，捷運是新北市的骨骼和血管，但許多站點周遭都是數十年的老舊房屋，巷弄狹小也有公共安全疑慮，必須透過都更翻新改建，「骨架長好了，接著就要透過都更發展肌肉」，希望未來捷運蓋到那，都更就做到那。

記者 段楚禎 報導

台北市地政局發布最近一期107年8月實價登錄交易件數及住宅價格指數，住宅價格月線微跌，季線微揚，半年線連續5個月上漲，實價登錄交易量較7月增加1.27%，交易總額增加3.84%。

根據台北市107年8月實價登錄量價動態，交易量共計1,035件，較7月1,022件增加13件、增幅1.27%，較去(106)年同期963件增加72件、增幅7.48%，較去年平均937件增加98件、增幅10.46%。

107年8月實價登錄交易總金額246.33億元，較7月237.22億元增加9.11億元、增幅3.84%；較去年同期259.14億元減少12.81億元、減幅4.94%，較5年均值350.54億元減少104.21億元、減幅29.73%。

8月住宅價格指數109.88，較7月110.03下降0.14%，較去年同期上升3.38%；標準住宅總價1,375萬元、每坪單價50.57萬元；大樓住宅價格指數119.34，較7月122.96下降2.94%；公寓住宅價格指數100.77，較7月99.03上升1.76%。台北市地政局表示，住宅價格月線小跌，季線呈現微揚，半年線則是連5月上漲；大樓月線、季線及半年線連動走低，反觀公寓月線及半年線已止跌回升，季線微跌。

進一步觀察12個行政區交易量，增幅最大為大同區，交易件數55件，較7月增加6成1；減幅最大為中山區，交易件數143件，較7月減少2成。再依建築型態區分比較，除士林區外，均以住宅大樓為主流，中山區以74件奪冠；公寓由北投區以39件居第一；套房由中山區以41件奪冠；商(廠)辦由中山區、內湖區以8件並列第一；店面交易件數中山區、松山區以5件為榜首。

此外，在建物買賣登記件數部分，107年11月共計2,085件，較10月2,236件減少151件、減幅6.75%；較去年同期1,982件增加103件、增幅5.20%，較去年平均1,892件增加193件、增幅10.20%；較10年均值3,390件減少1,305件、減幅高達38.50%。

甲山林集團董事長祝文宇表示，2018年房市比去年好很多，光到10月底甲山林就已賣掉300億的房子、超越去年全年，估計2018年全年可成交400億元。展望2019年，在海外資金回流下，預期明年「房價一定漲！」

縱橫房地產代銷40年、長期觀察買方和建商之間拉鋸戰的祝文宇，對房市的敏銳程度相當高，他表示，這一波房市在台北市2015年加強版豪宅稅時最慘，所以他在2016年率先開出「第一槍」，在新北市板橋江翠推出第一個讓利案，原本附近每坪70萬的房價在此案祭出45萬、比銀行貸款還低的價格，造成轟動。

祝文宇表示，就板橋江翠來說，2016年就一次見到底部了，這兩年也是成交最多的區域；現在，土城、三重，以及新莊幾乎每個新案都在讓利。

至於2019年是否還延續讓利的風潮？祝文宇說，雖然今年讓利案少一些，但是預期2019年還是讓利年，因為房市買方還是以首購、自住為主。

至於2019年甲山林的接案、推案方向，祝文宇坦言：「如果在台北信義區，每坪180萬以下我才接！至於台北郊區就要看量、看規模。」另外高雄會是明年的重點，甲山林案子總銷就有200億元。

另外，針對政府最積極推動的危老條例，祝文宇直言，現在政府蓋那麼多社會住宅？這叫有病！政府應該強制老舊危險建築必須都更改建，否則沒有強制力，怎麼推都推不動。(工商時報)

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

房市量大、價高的風潮又回來了。2019年房市將出現挑戰史上總銷金額最高的超級大案─南港輪胎「世界明珠」，銷售規模高達800億元，可望一舉超越其他新案。

負責代銷的甲山林集團總經理張境在透露，「世界明珠」已準備進場搭建接待中心。此一南港輪胎舊廠開發案，2016年起由子公司南榮建築負責，原本規畫是辦公大樓45％、飯店18％、住宅30％，以及商場7％，但台北市府通盤檢討放寬住宅面積後，全案變更設計，新開發計畫為兩棟辦公大樓佔42％、五棟住宅大樓佔50％，另商場占比8％。

市場估計，「世界明珠」總銷將超越2018年完工的陶朱隱園（估約720∼800億）、元利ONE PARK TAIPEI信義聯勤（570億），以及西華富邦（500億）等指標大案。住展雜誌企研室經理何世昌表示，2019年還有其他總銷可觀、開價超乎區域水準的指標案將會陸續登場。

除「世界明珠」外，住展調查，大安區還有三大指標案─三圓「正義國宅」、中興電工敦南都更案「敦南寓所」、首泰「首泰信義」等。其中，「正義國宅Diamond Tower」為史上總銷最大的都更案，上看300∼400億元，已動工興建為住宅和商場的複合式大樓，目標2020完工，明年可能邊建邊售開始潛銷。

「敦南寓所」則位於敦化南路、市民大道口「敦南樞苑」斜對面，近日全新完工落成。何世昌透露，該案規劃85坪、96坪，全部139戶、但只出售32戶，擁有敦化南路燙金門牌，每坪開價平均挑戰250萬，總銷約50億元，市場傳出已有不少買家出手搶樓。

至於「首泰信義」則是位於捷運安和站的共構大案，目前已完工，由於位於捷運站、又擁有信義路四段門牌，市場估計每坪單價挑戰200萬以上，有機會坐上史上「最貴的捷運宅」寶座。

首泰建設協理李珊儀表示，「首泰信義」近日開始潛銷，規劃88、120和180坪，就可分回部分初估可售金額50多億，委託海悅廣告代銷，每坪開價未確定，但肯定會有200萬、甚至250萬的身價。

【大紀元2018年12月23日訊】又一家房貸公司宣布破產。消息一出，大家紛紛聯想到最近不景氣的房地產市場，尤其是大溫哥華區和大多倫多區。但經過調查，這起案件似乎並不直接關係到房屋交易，而是另有原因。

據壹品美房網（mehome.com）消息，隸屬於陷入困境的Fortress Real Developments Inc.的第三家抵押貸款經紀公司已經停業，關閉了幫助Fortress從常規投資者那裏籌集$9.2億的銀團抵押融資的最後一個分行。

根據聯邦破產記錄，位於多倫多北部安大略省沃恩市的FFM Capital Inc.於12月4日申請破產。該公司表示，在提交申請時，它的負債為$910,935，沒有資產。根據該文件，第一次債權人會議定於週五（12月21日）舉行。

根據公司註冊文件，Krish Kochhar和Tony Mazzoli——FFM的兩位股東，也是FFM的房貸經紀人——週三沒有回覆電子郵件。打給FFM的電話被轉到語音信箱，並說該信箱已滿，不接受新消息。該公司還關閉了其網站。

調查：探究Fortress墮落之路

FFM是三家附屬抵押貸款經紀公司之一，該公司從公眾籌集資金，資助由Fortress（一家位於安大略省列治文山的房地產開發商）協調的新房地產開發項目。

在2008年至2017年期間，Fortress從14,000名常規投資者籌集了大約9.2億美元用於資助項目，其中大部分資金來自三家附屬抵押貸款經紀公司：FFM，FDS Broker Services Inc.和FMP Mortgage Investments Inc.

這三家公司都位於多倫多地區，直接與公眾打交道，幫助促進Fortress項目的銀團抵押貸款。 （銀團抵押貸款是一組投資者籌集的私人抵押貸款，通常用於資助新的開發項目。）

FDS和FMP今年早些時候停業。在4月給客戶的一封信中，FMP將其財務問題歸咎於「對我們的業務產生負面影響」的行為，包括RCMP針對Fortress辦事處以及三家附屬公司的調查。RCMP表示他們正在調查銀團抵押貸款欺詐行為，但迄今為止還沒有任何控告。

Fortress項目的許多投資者抱怨他們受到抵押貸款經紀人的鼓勵去投資銀團抵押貸款，儘管他們的風險過高。有些人已經看到他們停止派息，並且在項目停工或遠遠落後於計劃之後沒有收到他們的本金。許多項目的高級貸方，其債權排在銀團貸款之前，已經開始抓住項目或將其推向破產管理。

FFM，FMP和FDS今年2月與安大略省的抵押貸款監管機構，安大略省金融服務委員會（FSCO）達成了和解協議 —- 向FSCO每年支付$235,000的罰款。這些公司的主要經紀人也根據和解協議失去了抵押貸款經紀許可證，但這三家公司都被允許命名新的主要經紀人並繼續經營。

FFM成立於2012年，最初是Fortress Financial Management Inc.，但在2013年更名為FFM。根據其向FSCO提交的2016年年度信息報告，FFM在2016年為39個銀團抵押貸款項目從投資者籌集了$3320萬

FFM的創始人之一Mazzoli先生曾在Fortress的內部抵押貸款經紀公司Building＆Development Mortgages Canada Inc.（BDMC）工作，之後轉到FFM。 BDMC與列治文山的Fortress位於同一棟大樓內，幫助開發商通過三家附屬經紀公司安排融資。

FSCO在法庭文件中表示，BDMC的所有者Ildina Galati幫助組建了三家附屬公司，這三家公司是在她的指導下成立的。幾家前BDMC或Fortress員工在成立時成為三家公司的所有者或主要經紀人。

看來就算在法制嚴明的加拿大，金融詐騙還是時有發生啊。在這裡小編還是敬告大家：對於那些高收益高風險的投資，一定要警惕。

（壹品美房原文：又一家房貸公司宣布停業。房產市場：我不背這個鍋！）

東京不動產是否投資先緩緩？東京仲介業者表示，包括以東京店面、東京商辦、東京房屋為主的標的物，目前價格已經來到高點盤整，如果近來投資人才開始投資東京不動產，未來即使售出，獲利可能也有限。銀行對於物件的貸款態度也轉趨保守，由此可窺未來的東京房產的走向，也建議早期投資日本房地產的投資人，可以賣出，搶先獲利。

仲介業者指出，基於房價泡沫的前車之鑑，銀行將物件收益率納入考慮，若未達一定的收益率，物件可能無法貸款到理想的成數，甚至無法貸款。想要到東京買屋、在東京收租當房東的人一定要特別注意。

仲介業者表示，未來能取得高成數貸款的物件未必是東京市區的物件，或許也有可能轉移到東京郊區，且建築年份較新的物件，此一現象有可能造成投資熱區轉移，像是有客戶在東京23區之外的物件向銀行貸到款，因為過去東京的台灣銀行是不貸東京23區以外的物件，證實了銀行政策開始慢慢改變。

另外，由於大阪不動產價格上漲迅速，貸款的成數目前是追不到上漲的速度，能貸的成數大約只有物件賣價的三到五成而已，能夠貸到比較足額的就是大阪新成屋，提供想要在大阪置產的海外投資人參考。

對於能申請到銀行貸款的日本房產也等於是銀行替你掛保證，唯一能確定的是，先前在2011年左右投資日本房地產的海外投資人，因為銷售利得稅已經減半，所以可以開始布局賣出手上的不動產，獲利了結。

●藍文強：不動產經紀人考試及格，現任國際東京不動產業務經理，幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產；並協助已經有日本房地產的朋友，迅速銷售在日房產。

「第二十屆北大光華新年論壇」今天（23日）在北京舉行，主題為「美好中國：敢當與前行」，建設銀行董事長田國立出席演講時表示，「我搞了一輩子金融，現在買房也賺不了錢了，你現在買不就是高位接盤了嗎？」

田國立表示，大陸現在房地產市場太發達了，發達到歐美都遠遠望塵莫及。據統計，美國住房有30兆美元資產，大陸住房資產已經達到40兆美元資產。

「房子真的蓋夠了！」田國立指出，據國際統計，人均1：1.1基本就夠住了，但為什麼大家老覺得住房難？住房貴？田國立認為，現在更多存在的是住房結構問題。

田國立指出，美國是發達國家，城鎮三分之一的人是租房，德國40％甚至更多的人是租房，這些市場房地產很難炒起來，但在中國最多只有10％的人租房。

而且，大陸還存在住房空置率高的問題。美國次貸危機時，住房空置率不超過10％，日本住房空置率約在13％左右，田國立指出，目前大陸相關機構未公開住房空置率數據，但肯定比美日都來得高很多。

「所以現在需要解決結構性問題，」田國立說，值得注意的是，房地產具有強大的虹吸效應，現在居民基本資產配置基本60％至70％都在房地產，當大量貨幣都進入房地產蓋房子後，無論是科研也好、市場消費也罷，就沒錢做別的事。

田國立指出，目前大陸房地產信貸總量38兆，佔據信貸規模的28％，而且新增率還在不斷升高。雖然大陸有制度優勢，但田國立表示，這是有天花板的，不能碰及那個底線，日本房地產泡沫，美國次貸危機的教訓已經足夠了。

大陸房地產未來的出路是什麼？田國立認為，住房租賃是非常好的解決途徑。建設銀行提出一個新的口號，要租房到建行，要存房到建行。田國立稱，住房租賃讓人變得自由了，「你在財務上不是一個房奴，而且你可以隨時到廣州、蘇州、揚州住，當你以租房替代買房時，你就有一個說走就走的旅行。當你不再為買房做抵押金的時候，你就會富裕好多。」(中時 )

2018，這一年房企們經曆了什麼？

2018年即將要過去了，不免俗套地回顧這一年，市場依舊風雲變幻，而穩中求升成為了當前的主調。

在曆經了多輪政策調控、市場看淡後，企業開始重新審視自身的生存問題，在規模之外，如何提高銷售回款與利潤率、降低負債率等等成為了關注的焦點，而融資渠道不斷收債、現金流壓力等也同時考驗著企業的資本運作手段與經營策略。

▲2018中國房地產卓越100榜頒獎現場

在競争愈趨激烈的關口之下，行業集中度不斷提升，中小企業的生存空間變窄，而龍頭房企也面臨著利潤下滑的擔憂。根據相關研究機構統計，行業整體毛利率空間或是持續下降的趨勢，而在此低毛利率的背景下，成本管控能力的重要性或進一步顯現。

面對即將到來的2019年，在歡騰的表象之下，房企們或許免不了陣陣的憂慮。反映到具體行動之上，無論是城市布局的轉向，還是在傳統住宅光彩逐漸暗淡下，房企們紛紛涉足多領域實現多元化布局，種種行徑都是為了謀求更多的利益增長點。

從複雜的2018，到未知的2019年，房企們在不斷創新、升級，也在不斷探索。或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。唯有卓越的企業，才能在強強比拼中活下來并成為引領行業之先的標杆。

誰能登頂2019中國房地產卓越100榜？

在時光流逝之中，曆史將見證哪些企業會走得更遠，哪些戰略、哪些模式在市場整合的年代更加合适、更加優秀！

▲2018中國房地產卓越100榜頒獎現場

2019中國房地產卓越100榜是由觀點地產新媒體旗下的觀點指數研究院獨立發布的，旨在表彰這一年裡在房地產界內具有卓越表現并引領行業風尚發展的標杆企業。

觀點地產新媒體經過18年的行業經驗沉澱及發展，形成了專業的數據研究系統，賦予了榜單更為權威、客觀的诠釋，使之成為行業內備受肯定的具有影響力的榜單。

本次榜單將從營運指標、财務指標、管理指標、商業模式、品牌指標、人氣指數等多維度的測評體系去綜合評選上榜企業。隻有擁有無可替代的競争力、擁有讓資本市場青睐的表現力、擁有獨占鳌頭的銷售案例、擁有卓越的企業管理之道、獨特的經營模式或值得驕傲的企業品牌以及特别標志性產品才能登上年度中國房地產卓越100榜的舞台，面向全行業展示獨具魅力的企業品牌和精神。

屆時，將有哪些企業突出重圍，赢得行業的掌聲與認可？請期待2019年3月在深圳舉行的“2019觀點年度論壇”，現場將隆重揭曉。

同時，本次榜單評選將會設置人氣指數投票，通過市場的熱度及歡迎度來衡量企業的市場影響力，人氣指標將在不同榜單中占據不同的分值比重。網絡票選平台將在稍後開放，請各位密切關注我們的微信、網站及其它官方渠道。

繼2016年大陸中央經濟工作會議戰略性地以「房子是用來住的、不是用來炒的」重新定位了房地產市場之後，今年中央經濟工作會議再次強調堅持「房住不炒」這一定位。陸媒分析，這顯示官方抑制投資、投機性購房需求的調控思路還將延續，但是地方政府調控會擁有更大自主性，未來對於房地產政策仍有放鬆空間。

每年年末的中央經濟工作會議，被外界視為未來一年中國宏觀政策的「風向標」，房地產政策可說是一般民眾最為關注的焦點之一，中金公司分析，此次中央經濟工作會議對於房地產政策表述如下：「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」

控房主體 中央轉地方

中金預測，房地產政策總體維持平穩，短期內不會成為逆周期調控的主要工具。

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉表示，9月以來部分城市過熱的房價已經得到有效控制，而當前中美貿易摩擦升級，面臨嚴峻的外部環境，經濟下行壓力加大，所以部分地方可能有放鬆調控的衝動。重申「房住不炒」這一定位，也是強調官方對「炒房」一以貫之的反對態度。

另外，與此前的「一刀切」政策不同，此次中央經濟工作會議再度強調因城施策，強調不同地區的差異化施政，未來地方調控或將擁有更大的自主性。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從過去「分類調控」的提法改為此次的「分類指導」，這說明房地產的管控主體不在於中央，而在於地方政府，中央只扮演指導角色，而地方才真正實施調控。

地方微調 防大起大落

華泰證券宏觀李超團隊認為，如2019年經濟下行壓力繼續加大，單靠基建較難達到改善信用環境、釋放信用的效果，減稅、消費刺激政策等可能也無法有效對沖下行壓力。地產及地產後周期對拉動經濟增長有重要支撐作用，預計2019年年中房地產政策可能出現寬鬆的「邊際轉向」。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌指出，目前各個地方大都在政策收緊的大趨勢下，執行鬆緊不一的政策。未來將不乏不同城市根據市場變化對現有政策進行主動微調，防止房地產市場大起大落，影響宏觀經濟的平穩健康。(旺報)

年中期間，加息陰霾開始困擾樓市，不過，新的市場分析則為供樓族及準買家帶來好消息，預測明年房貸利率升幅溫和﹐可望與目前的水平相差不大。

不久之前，加拿大中央銀行重申加息目標不變，換句話說﹐隔夜利率將會上調至中性水平﹐低則是2.5%﹐高則可以達到3.5%﹐以現行的1.75%及每次加25點子來說，意味着至少還要息3至7次，這次的周期才會見頂。

事實上，近期一些分析報告指出，抑制今年樓市需求的是房貸壓力測試，明年由加息接力，不僅提高入市難度，也會加重供樓家庭的負擔。

然而，卑詩省地產協會(British Columbia Real Estate Association)本月發表分析報告強調，近數周經濟出現變化，市場情緒急轉，以致今次加息周期目標應要縮水，估計明年最可能出現的情況是只加息1次。

這些經濟轉變包括數據回軟﹑油價下滑，以及通用車廠打算關閉多倫多東面的奧沙華廠房的消息。

根據該地產組織目前的基準預測﹐今次整個加息周期﹐隔夜利率只會升至2.5%﹐亦即是中性水平的下限﹐但如果阿省的石油業的困擾遲遲不解決，中央銀行加息行動可能要長期拖延。該協會在報告中稱，現階段預期央行明年最多只會加2次息，但傾向於認為只加1次的可能性最大。

目前主要銀行的最優惠利率是3.95厘。根據該協會預測，明年次季將會升至4.2厘，並且維持至年底。

如果預測達標，房貸利率還款增加的幅度可望較早前預期的為輕。對於尤其是多倫多及溫哥華的供樓家庭來說﹐這應當是好消息。聯邦政府房屋機構加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)日前曾指出﹐這2個貴屋市場的家庭還債負擔惡化﹐一旦加息﹐處境會更為艱難。

卑詩省地產協會在分析報告中預測，明年房貸浮動利率應會隨最優惠利率輕微上升。至於較多供樓族選擇的5年期定息房貸，今年的利率已由首季的3.39%上升至目前的3.74%。該協會預期，明年首季可能輕微下調10個點子，及後在第2季回升至3.74%﹐並且維持至年尾﹐換句話說﹐可望與現行水平相若。

事隔三年，壽險業再度啟動海外獵樓行動。壽險業者表示，目前依舊看好英、美的不動產投資潛力，但卡在英國脫歐與中美貿易戰等不確定性因素，有些看了很久仍不敢下手，富邦人壽買下德國歐元塔是近期罕見的大案。

依據金管會規定，資本適足率（RBC）不到250％的公司，海外不動產投資不能逾資金的1％或淨值10％，取其低者，目前只有一家壽險公司在此區間；至於RBC若高於250％者，可以投資資金的2.5％或淨值的40％；RBC達300％以上者則可投資資金的3％或淨值40％，由於取低者，大部分公司都會取到淨值的40％為限。

以此標準推算，扣掉富邦人壽將支出的207億元買歐元塔，六大壽險公司還有3,600億以上的額度可投資海外不動產，若合計其他本國壽險公司更高達4千億，但有些中型公司欠缺相關投資人員，原本打算「揪團」一起投資，保險局則認為那就各自投資不同樓層，不必揪團，以免合組團隊後未來權益難以畫分。

富邦人壽前二年原本已看上英國的坎農大樓，要花5億英鎊再投資，被金管會以過度集中為由暫緩，這次則轉到德國投資，其他壽險公司如新壽先前物色日本的大樓，國壽除持續鎖定英美，也在觀察大陸，但目前全球情勢不甚明朗，大部分壽險公司都表示要再觀望一下。

南山人壽雖有800多億海外不動產投資額度，但南山人壽董事長杜英宗先前已表示，不會直接去海外買樓，會用投資海外REITs（不動產投資基金）等方式，既享有不動產投資收益率，又兼顧流動性。(工商時報)