不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

關鍵字：台中﹑房市﹑正心不動產﹑房價﹑新成屋

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2020-04-07 17:16

針對革實院土地一案，元利指出，最高法院、特偵組都查過，買賣、都市計畫變更程序都是合法的；如果推翻判決，只會讓好不容易建立起來的司法威信崩潰；更強調元利是善意第三人。（本報資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕針對國家發展研究院土地（現恢復為革命實踐研究院）購地案一事，元利建設董事長林敏雄今親自出面說明，強調自己與國民黨沒有任何關係，甚至在因為國民黨的14坪畸零地，讓該開發案被卡了超過十年，最後訴諸法律才解決，而且林指出，黨產會要討黨產應該跟國民黨要，而非針對善意第三人。

元利建設副總經理吳麗謹也強調，元利是在2005年跟國民黨買進土地，都已完成土地過戶了，隔年葉家才發函給元利抗議，試問事前怎麼會知道國民黨與葉家之間的爭議，更何況1961年7月28日，葉家曾主動發函給國民黨，要以每坪200元賣掉逾千坪土地，隔年，也就是1962年1月4日，葉家與國民黨合意以每坪105元簽屬買賣契約，簽約當時葉家直接收取訂金5萬元，餘款則在過戶完成後給付，當時蓋有木柵鄉公所的大印，葉家分文未取並非事實。

甚至在2011年最高法院三審定讞，未認定國民黨有任何脅迫葉家賣地的情事發生，葉中川之妻也在證述中賣地過程無脅迫。

至於，針對購地價款一事，吳麗謹指出，該塊地經過五次公開標售均流標坐收，最後元利與國民黨透過議價以42.5億元成交，此外，後續還要加計原應由賣方國民黨負擔的土地增值稅7.8億元轉嫁由元利繳納，再加計利息成本、保護區私地主土地價購費用、學校用地私有地徵收補償、北側道路開闢費用、捐贈公益設施以及無償提供保護區土地給北市府使用15年，整體開發成本高達66.87億元，換算每坪土地取得成本約46萬元。

而且當初買進的2萬3758坪土地，透過都市計畫變更捐贈道路用地約666坪、公園約331坪、學校用地約6591坪，另還有供公眾使用的保護區土地約1670坪，實際分回土地約1.45萬坪，捐贈土地比率逾3成。

黨產會擬強制移轉元利逾6千坪土地  林敏雄：相當不合理

林敏雄指出，對於黨產會有意強制移轉元利建設持有的逾6千坪土地，實在很不合理，並強調元利是善意第三者，自己行事也相當低調，為了一塊革實院土地卻成名，被查過來、翻過去十多年我只是生意人，沒有牽涉到意識形態，這實在很鬱卒。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3125870

【網路地產王/綜合報導】三井不動產集團24日宣布，MITSUI OUTLET PARK林口旁的「林口媒體園區」將展開複合式商業設施開發案，預計規劃約90間店鋪，與原本林口OUTLET現有的220間店鋪整合後，將達310間店鋪，新增包含國際品牌、日系品牌、OUTLET品牌等，提供更豐富、多元的服務內容，預計於2024年正式開幕。

三井不動產集團在台商業設施開發首案MITSUI OUTLET PARK林口，於2016年1月開幕後，不僅帶動北台灣商業市場的消費模式改變，也成為許多觀光客來台必訪設施，自開業以來今年正式邁入第5年，業績表現維持逐年成長。而於2018年12月開幕的MITSUI OUTLET PARK台中港亦在第1年即拿下漂亮的成績單，皆創下超越目標的好成果。

三井說明，除吸引更多休閒購物需求的顧客之外，將會更加強化餐飲、大型專門店、娛樂等品牌的導入，如國際品牌、日系品牌、OUTLET品牌商品等。三井不動產集團表示，未來將持續在台灣展開商業施設、飯店、住宅、複合式物流設施等開發事業。

三井表示，除了增加商品品牌的強度，未來也將與MITSUI OUTLET PARK林口進行營運與服務等的資源整合，以滿足更多消費者的需求。此外，往返大台北地區與林口之間的公共交通工具亦趨多元與便利，除了有大量的公車載運，加上已通車的桃園機場捷運，以及積極規劃中的巴士轉運站，擴大顧及到包含大台北及桃園中壢等北部地區的消費者，期待開幕之後能吸引更多族群的顧客享受購物、餐飲、娛樂一次滿足的高質感度假時光。

https://n.yam.com/Article/20200403652725

協助房客度過新冠肺炎的難關，國泰人壽早在3月就開始與房客個別協商，尤其是針對飯店、影城、航空公司、旅行社等衝擊最大的產業，4月就開始逐步降租，估計已有20家左右的房客受惠。
全台擁有逾200棟大樓及房產的國泰人壽，是全台最大包租公，去年租金收入逾104億元，且國壽的房客不少是租下整棟建築物的飯店，面臨新冠肺炎疫情衝擊，住房率直直落，現在租金不要說抽成，連底租都要繳不出來了。

國壽總經理劉上旗在3月中參加交通部召集的紓困會議上，就承諾國壽會對相關受衝擊產業，提供降租等協助措施，協助房客度過難關，也是協助國壽的不動產留住租戶。

據壽險業者表示，受新冠肺炎影響的第一級產業就是航空公司、旅行社、飯店、影城，飯店3月住房率跌到三成以下，影城更是取消多個放映廳次，連熱門場次都可能不到五位看電影的顧客，目前只是收入銳減，若飯店、影城暫時停業，未來可能連租金都付不出來。

第二級是零售、店面、辦公室，百貨公司反應其業績掉二至三成，一些代理商租用的店面、辦公室也面臨交租困難，但壽險業者分析，這部分產業受衝擊的程度還是遠低於第一級。

四大壽險公司即國泰人壽、富邦人壽、南山人壽及宏泰人壽，先前透過壽險公會建議金管會，應可考慮調降不動產收益率及出租率等門檻，以利壽險包租公降租金等紓困措施，業者表示，許多公司不動產都已採市價列帳，成本墊高，一旦降租，可能就達不到2.095％的要求，因此金管會2日祭出暫行措施，讓各公司有空間可跟房客洽談。

同時金管會明訂必須個別洽談，就是非所有房客都一體適用降租，如一些大賣場的業績反而因新冠肺炎疫情大幅成長，這種就不可能降租；且金管會採事後備查，要求提出相關證明，如報稅表、財報等，要防堵保險公司的利害關係人，如投資公司租用的辦公室等，趁此時機也要求不合理的降租。

當疫情的利空來襲，是否就是絕佳逢低買進高檔房地產的好時機？去年底，眾多台商、僑外機構看好中美貿易戰之下，國內的房地產市場將因為企業家返台投資、台幣及經濟相對穩定而上揚，因此砸重金買進國內的高檔住宅商品，掀起了新一波交易的熱潮。如今受到疫情的影響而減緩高檔房市的買氣，但是卻可能因此岀現更合宜的高檔住宅價格。房市業者認為，高檔住宅市場有其稀有及高總價特性，並非一般民眾都適合投入，但是如果自己的財力足以負擔、又想買到物超所值的產品，此時的確是很好的購入時機。


▲趁亂世挑選物美價廉的房子，就算是買高檔住宅也不是不可能的事。

  根據內政部實價登錄網站最新揭露的資料顯示，國內的知名豪宅、或高檔建案陸續有多筆成交的紀錄，包括有買家一次買下兩戶、位在天母地區的最高樓豪宅「華固天鑄」建案，總交易金額高達4.97億元，每坪單價高達131萬元；此外，位於大直地區的「西華富邦」豪宅建案的24樓高樓層，也有總金額達2.88億元的成交案例，平均每坪單價更是達到190萬元，高檔住宅市場有重新復甦的跡象。


▲「西華富邦」建案有國際級飯店業者、優越地段加持，成為當地知名的豪宅社區。

  不過嚴格來説，所謂的高檔建案或豪宅產品不是單純以「高總價」、「高單價」來界定，而是得包括產品稀有性、地段優越、名人加持或住宅特殊設計等因素才行。例如豪宅建案結合國際性五星級飯店業者的管理及服務，除了為建案加值也增添了市場的稀有性；位在台北市信義計畫區、大直或台中七期等豪宅聚集的精華地段則有加分的作用；此外，商場界名人、企業家的入住或大牌演藝人員的購買行為，也會為此高檔住宅建案奠定無可取代的豪宅地位。


▲眾多藝人、名人購買「華固天鑄」豪宅建案，發揮了「魚幫水、水幫魚」的拉抬房價效益。

  然而，國內的「知名豪宅」以及買得起知名豪宅的人，畢竟是少數中的少數，房市業者建議口袋深度夠的民眾，只要能趁著此次疫情的房市利空時機，挑選到市面上物美價廉的高檔住宅，一樣能達到置產、增值或是傳承給子女、危機入市等房地產效益。只不過購入前，得先考量房子的總價不宜太高（雙北市約5000萬元、其他四都約3000萬～4000萬元左右），以免日後不易轉手，被買家過度砍價。

▲北市各區商圈人潮銳減。（示意圖∕報系資料照）

圖文／CTWANT

台北市多區的店家生意業績普遍滑落4成以上，因為受到疫情影響消費者出門消費意願降低，老闆也叫苦連天，不過已經有房東開始降低租金1~3成，甚至有的房東還直接砍半，表示與房客共體時艱。

一位小吃店老闆跟記者說，他是本周一打電話給房東說看看能不能降低租金，因為來店人數真的比過年前少很多，每天賺不到1千元根本無法支付房租。「房東聽了說會考慮看看。結果，隔天就接到電話說，可以先讓我接下來二個月都先每月減少3千元，如果疫情還沒有控制住的話，就再延長二個月看看。」小吃店老闆說。

小吃店老闆還說，他有聽到同條街上三角窗的烤鴨店老闆說，他一個月店租金是六萬元，房東也願意每月減租五千元。

同時，一位出了二棟樓作為背包客旅館的房客跟友人說，因為限空令及觀光客減少到幾乎個位數住房率，已經快繳不出每月30多萬元的租金。「一棟的房東是租金減半，每月可以少給15萬元左右。一棟房東是租金減少30%。」

記者也請教有多棟大樓出租的房東大衛（化名），他說自己的辦公大廈裡頭確實有一家旅行社是過年前才搬過來的，結果遇到肺炎疫情，根本無法出旅行團，等於是零營收，「我也很不忍，房租金也就直接砍半。」房東大衛說。

此外，位於北市著名商圈的房東也說，這一帶已經有7成的房東都從3月開始幫房客降租金了，幅度約20~30％。

關鍵字：周刊王﹑降租

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【時報-台北電】台商回台腳步加緊，都會區商辦需求量隨之提高，據實價登錄統計，去年台北市商辦交易共608件，年增9.5％，平均交易價格每坪55.8萬，下跌5.8％，平均交易屋齡更達24年，蛋黃區中的大安、中正、松山更超過30年，這波相中精華區老商辦的置產需求，也是帶動商辦熱潮主因之一。

過去十多年來住宅市場蓬勃發展，相對新商辦的供給稀有，多數商辦也面臨嚴重老化問題，新建商辦亦多為壽險業長期持有、以出租為主，商辦主要購置需求老舊商辦仍為大宗，去年台北市商辦交易中，大安區平均交易屋齡已達32年，中正、松山為30年，中山區也達28年，蛋黃區中僅信義區22年較為年輕，另外內湖區平均約11年。

大家房屋企研室主任郎美囡分析，台北市新商辦供給有限，市場多數流通商辦更趨於老化，供給面結構因素下，市場交易多為中古商辦或老商辦，價格難免受屋況及軟硬體條件影響，使平均交易價格下滑。

中山區連二年位居台北市商辦交易量第一，內湖區則居第二，這兩區交易量幾乎占全台北市的四至五成，至於各行政區的平均商辦價格，以信義區每坪84.3萬最高，大安區平均每坪80.8萬元居次。

郎美囡表示，各大企業駐點台灣使信義計畫區商辦的能見度提高，租金水平持續拉升，帶動信義計畫區及其周邊的商辦交易，也拉抬商辦價格。

住商不動產企研室經理徐佳馨認為，台商維持回流，加上政府為鼓勵台灣在地企業及中小企業投資及發展，去年7月實施「投資台灣三大方案」，已有300多家企業投資超過八千億元，預估創造7萬個就業機會，商辦需求量節節升高，尤其台北市區新商辦的供給量稀有，促進中古商辦進行都更重建，各大建商也積極投入市場開發，台北商辦的價格及租金還有可期待的空間。（新聞來源：工商時報─記者郭及天／台北報導）

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E5%82%B3%E7%94%A2-%E8%80%81%E5%95%86%E8%BE%A6%E4%BA%A4%E6%98%93%E7%86%B1-%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%B1%8B%E9%BD%A124%E5%B9%B4-002412096.html

武漢肺炎疫情蔓延延世界各國，投資人恐慌情緒居高不下，轉向擁抱「現金為王」，三月全球金融市場啟動「大逃殺」，包括股票、原油、黃金、公債等投資標的無一倖免，都遭到投資人大量拋售而使得價格重挫。

台灣仍免不了經濟放緩衝擊

美國、中國、歐元區等全球主要經濟體，今年以來經濟均被疫情拖累。美國總統川普（Donald Trump）表示：「疫情可能拖到八月、甚至更久，並導致美國經濟衰退。」簡單幾句話，讓人對經濟前景感到擔憂。

台灣雖然疫情控制得宜，但仍免不了經濟放緩的衝擊，外銷出口與內需同步衰退，近期公布的數據一片「青筍筍」，台灣股、匯、債市更是連袂重挫，就連具備避險功能的政府十年期公債竟罕見暴跌，透露出在疫情威脅之下，投資市場似乎呈現覆巢之下無完卵的窘境。

但讓人意外的是，國內房地產市場卻是馬照跑、舞照跳，一片歌舞昇平，且建商更砸重金搶買土地絲毫不手軟。
三月十七日，國產署標售萬華區青年段一小段地號約二八五坪住宅用地，最後由昇陽建設以約五．四三億元高價得標，比標售底價高出一億餘元，溢價率高達約二六．六％，換算成每坪土地價格約一九○．五萬元。

新店央北重劃區熱度高，狂吸建商出手搶地。（圖／科達機構提供）

當日與昇陽建商同場競標的，還有包括永陞建設、達聯建設、竣業建築等七家建商或自然人，顯示看好房市且願意砸錢投標的業者大有人在，不是單單只有昇陽在唱獨角戲。

緊接著三月十八日，高雄市地政局舉行第一季公有重劃區抵費地與區段徵收地標售，結果標售的十筆土地竟然全部標脫，標脫率衝到百分之百。不僅如此，今年第一季搶買土地的投標單多達四十七封，甚至比去年第四季多出十封標單，標單數量激增約二七％。

高市地政局今年第一季標售的十筆土地，大多是位在楠梓、小港等蛋白區土地，但建商依然搶破頭，競出高價就是希望能成功標到一筆土地。

高雄地政局標售土地創下全壘打

建商買地的信心完全不僅未受疫情影響，出手之大方更甚於以往，讓市場眼鏡碎了一地。市場人士預估，三月底號稱「世紀標案」的世貿三館設定地上權標售案，該案總面積約四八五六坪，是信義計畫區最後一塊大面積國有非公有土地，掀起業者爭相投標的熱潮。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，今年國內土地交易金額已累積至四百億元左右，假如世貿三館順利標脫，今年第一季土地成交金額可望上看七百億元，將寫下歷年來首季土地最高交易金額新紀錄。
建商這頓神操作讓許多民眾看傻了眼，因為隨著武漢肺炎確診病例快速攀升，國內民眾人心惶惶。大賣場擠滿採購物資的人潮，大家是忙著囤積衛生紙、罐頭、泡麵，但建商卻搶著掏錢購買囤積土地！

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，高雄地政局標售土地創下全壘打的亮麗成績，台北也有上市建商搶買國有地，房市似乎不受這波疫情影響。但在國內確診數破百情況下，民眾又開始搶民生物資、股市跌幅續擴大，以及市場恐慌指數再度飆高，房市還能安然無恙嗎？這部分要畫一個問號。

張欣民認為，如果有建商借滿手的土建融，而營運在這波疫情中不見起色或者財務出現吃緊的狀況，銀行可能會雨天收傘，這種體質原本就不佳的建商可能會成為房市倒下的破口，更可能是挫殺房價的引爆點。
上市建商主管透露：「建築開發業現在普遍遇到跟銀行同樣的狀況，手頭上閒錢太多了！」據他指出，建商資金飽滿，主要是過去那一波大多頭走了十多年，大家賺到口袋麥可麥可。手上錢太多但好土地卻不多，如果遇到優質的土地釋出，大家當然會搶著買；而且買了也不是立即開發，可能是做為多年後推案的儲備案源，所以不會因短期疫情而縮手。

根據商仲業者統計，2020年第一季大型土地交易總額達到478億元，季增率3%。（圖/富比士地產王提供）

國內利率創下史上最低紀錄

建商瘋狂買地、囤地的另一個因素，則是低利率環境作祟。業者認為，央行宣布降息一碼，國內利率已經創下史上最低紀錄。利率低、資金氾濫，錢越來越薄，土地資產仍是相對保值的標的，就算價格下跌也會很有限。（相關報導：新新聞》小宅市場當道 豪宅建商也來分杯羹｜更多文章）

「近年來支撐房市的平穏力量，主要來自於資金充裕與低利率。如果央行以大幅降息措施因應疫情對經濟的衝擊，屆時過度氾濫的資金勢必流入股市與房市。」 吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮呼籲：「央行應該慎防資金亂竄，甚至讓回穩的房市出現暴衝！」

https://www.storm.mg/article/2460884

2020-03-27 15:26

北高行認為，美河市徵收案並非源於都市計畫，故地主主張不符徵收條例中的「撤銷徵收」要件，判決敗訴，可上訴。（資料照）

〔記者溫于德／台北報導〕美河市開發案眾所矚目，大法官後來作成釋字第732號解釋，認為大眾捷運法允許徵收交通事業外的毗鄰地，用於捷運聯合開發案，侵害人民財產權屬違憲，故被徵收土地的范姓地主等人聲請再審成功。但台北高等行政法院昨判范等人敗訴，今公佈判決理由指出，徵收案並非源於都市計畫，故地主主張不符徵收條例中的「撤銷徵收」要件，判決敗訴，可上訴。

北高行稍早發新聞稿指出，地主主張均不符合土地徵收條例中的「撤銷徵收」的要件，例如「未依徵收計畫完成使用前為限」與「公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發方式」。

而此件已依徵收計畫完成使用，且地主也與台北巿政府於1991年、1992年間進行「聯合開發方案」的協商，並非源於都市計畫規定，而是依政策考量。

故合議庭審理此案雖受司法院釋字第732號、第743號解釋拘束，但本案仍應依訴訟標的「法律關係的構成要件」審查為中心，也就是說，地主當初是依土地徵收條例第49條第1項第2款為由，請求內政部撤銷徵收處分，為無理由，判決敗訴。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3114788