不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2019年中美貿易大戰，促使台商第1波回流，根據調查機構統計，今年第1季台灣土地成交量又創下新高。另外，商辦市場交易量也持續成長，2019年桃園交易量居冠，與新北2大都會區成交價量皆創下5年來新高。新冠肺炎（武漢肺炎）疫情仍持續催化台商回流，不論是商辦需求，連同土地、廠房等不動產，預計有下波需求出現。
依高力國際調研部統計，2020年首季全台土地交易額就創下單季新台幣842億元的歷史新高，以世貿三館地上權的312億7600萬元為第1季最大指標案件。此外，台中市在年初也有1筆興富發以83億7600萬元標得7期土地。

2019年六都商辦交易2207件創新高

據台灣房屋智庫統計實價登錄資訊，2019年六都商辦交易量達2207件創新高，六都中交易量成長最多的桃園市，2019年交易量達到407件，交易總額高達到68億7000萬元，與2018年交易量200件，總銷金額41億2000萬元相比，交易量增103.5%，總銷金額成長66.7%；桃園市商辦交易價格則由每坪21萬3000元水準成長到每坪27萬元，漲幅高達26.7%，皆創下5年來新高。

據台灣房屋智庫統計實價登錄資訊，2019年六都商辦交易量達2207件創新高。（新新聞資料照）

高力國際董事總經理劉學龍認為，此波疫情將使全球製造業供應鏈重整的趨勢持續，廠商也將投入生產設備自動化的投資，提高產品附加價值，台灣擁有良好的人才及研發能力，可望為台灣帶來新一波智慧工業不動產契機。
劉學龍認為，台商的布局若在北部，仍以產業聚落桃園市與新北市為主。廠辦大樓則以台北市大內科發展最穩定，租金緩步上漲具投資潛力，而南港也將是下一個台北市產業發展熱點。

劉學龍提到，此波疫情改變人們的工作及消費行為，減少外出接觸及消費，居家辦公及線上購物，帶動宅經濟等一般倉儲及冷鏈倉儲需求。加上5G時代將來臨，遠端工作需求增加，資料中心雖在台灣尚未發展成熟，但以中國、香港及新加坡發展的軌跡來看，資料中心也將成為潛在投資機會。

以中國、香港及新加坡發展的軌跡來看，資料中心可望成為台灣潛在的投資機會。圖為Google在彰濱工業區興建的資料中。（翻攝自Google 地圖）

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，2018年中美貿易戰開打，轉單回台灣生產、製造，因產線增加，台商尋地、尋廠的需求更顯旺盛，同時也帶動2019年商辦市場交易的暢旺，桃園商辦以桃園中正藝文特區、青埔高鐵地區、龜山長庚地區居多，其中不少為登記事務所住辦皆宜的多元產品，桃園市因近機場、高鐵與機捷等，占地利之便，加上商辦價格較雙北親民，因此，奪下六都商辦價量交易之冠。
價量齊揚的第2都會則由新北市拿下，2019年交易量增35.7%，總銷金額成長12.6%；新北市商辦交易價格則由每坪27萬6000元水準，成長到每坪33萬2000元，漲幅高達20.3%，至於首都台北市商辦交易量表現，則呈現價跌量增，由2018年每坪67萬5000元下修到2019年每坪64萬7000元。江怡慧指出，台灣防範新冠肺炎疫情有成，預估會再有台商回流，不論是商辦，土地、廠房等不動產，均勢必有一波需求出現。

關鍵字：商辦﹑交易﹑價量﹑台商﹑中美貿易﹑疫情﹑肺炎﹑台商

原文網址: 商辦不是每區都夯！桃園交易量年增1倍　六都僅台中需求「倒退嚕」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1700987#ixzz6KokXfFpr
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

現今社會上有太多挑好房的教戰守則，教你如何買到有增值力或是如何判斷風水好壞…等等購屋的撇步，但有沒有想過，大震一來，房屋毀壞傾倒，生命財產受到威脅，沒有耐得住震的房屋，其他條件再好也只是枉然！最基礎的才是最重要，「安全」是挑房的首要條件，畢竟人不怕一萬，只怕萬一，就像誰也沒想到前幾年的台南206及花蓮206大地震，會帶來這麼大的傷害，過去辛苦買下的房子瞬間毀於一旦，更糟的是還失去了摯愛的親人。

地震中常見的倒塌建築，就鋼筋工程而言，有不少是因為梁、柱鋼筋過密及鋼筋接合錨錠處未依照設計圖說長度定位綁紮，導致鋼筋無法與混凝土產生足夠的握裹力，因而沒辦法達到設計所需的抗震力。追朔其原因不外乎是結構設計者在設計之初，沒有考慮到鋼筋綁紮時現場會發生的實際施工性問題，所引發的房屋結構安全不足之缺失。

而鋼筋綁紮工人最痛苦的事情，莫過於鋼筋綁好後，被要求拆掉重綁，這樣不但會增加施工成本，影響施工品質，也會延誤工期。會發生這樣的問題，也是因為絕大多數的施工者不懂得結構設計力學原理，所以不會去思考鋼筋如何綁紮定位才是最安全、最正確的，更無法了解結構設計單位的設計精神及重點，以致於設計與施工間產生落差。

樓仔厝為什麼會被戲稱為漏仔厝?

目前業界常使用的傳統木模板施工，不僅耗費大量人力資源，常導致施工效益低落，其材質容易因裁切損壞而難以重複利用，又因施工不良或規劃不善，導致混凝土施工品質受到影響，最終造成基本結構品質完整性不足，遇到下雨則漏水，遇到地震則龜裂，漏仔厝之名不脛而走。此外，傳統木模施作時不但會製造出過多的施工廢棄物，浪費時間及材料，亦常造成工區環境污染，甚至因需鋸取所需單元尺寸，而會有材料需求增加及拉長工期之問題，工程上若有工期壓力，常需使用多套模板致使成本增加不少。

系統化施工

所謂系統化施工首先從設計規劃開始，即作全面鋼筋系統化及模板系統化的考量規劃設計；專業自動化鋼筋加工廠按結構設計施工圖說，做精準確實之一體成型鋼筋彎折施作，到模板系統化施作採用可重複使用材質藉完整詳細的模板配置計畫，將模板模組化、簡單化及配件化。屆時工班在工地現場，只需做簡單的安裝組立，即可將工地現場較不容易控管品質的鋼筋工程及模板工程，有效率的輕易達成如藝術品般，完美的建築安全品質最終需求。

「耐震系統工法」是建築新思維的工法可以替代傳統鋼筋工法，確實解決鋼筋繁複綁紮的施工問題。運用了「鋼筋系統化的設計規劃」及「自動化加工技術」，來解決鋼筋的加工綁紮與組裝問題，讓鋼筋加工配件化、綁紮標準化與防呆化（簡易施工），來達成最佳的鋼筋工程施工品質，及有效提升房屋結構整體的耐震能力。

 

 

系統模板免泥作工法

「系統模板免泥作工法」是將可重複的使用的易安特系統模板與日本清水模工藝結合在一起，達成免泥作的新工法。採日式清水模板的嚴謹施工標準：柱牆模底部水平板的施作、外加斜撐、鍊條控制牆體垂直精準度、樓層交接面延續的平整控制、以水線嚴格控制梁外側的直線精準度等等，能符合多樣尺寸建築設計且完成面精準、免泥作之要求。

 

未來看房不能再只有表面功夫，唯有內在才是建築物的真功夫，一棟好房子除了好地段及好風水之外，「看不見的地方才更重要！」同時具備「優良的結構規劃設計」和「精準確實的施工品質」才能帶來真正安全又耐震的安心好宅。

https://house.udn.com/house/story/11119/4487853

台中隨著重大交通建設陸續到位，推升周邊房價補漲潮！鄉林不動產研究室指出，鐵路高架化、捷運綠線等交通建設陸續通車助攻，加上房貸利率創歷史新低，激發民眾興起換屋移居的念頭，重劃區新興商圈及捷運周邊房市，因房價還在初升段，加速換屋族移居，北屯、南屯、大里尤其磁吸自住買盤。

鄉林不動產研究室進一步表示，自2009年金融海嘯後的近10年來，土地、人力與營建成本高漲，帶動房價明顯漲勢，台中捷運綠線年底即將通車，台鐵與捷運共構的新興商圈不但生活機能佳，且房價尚處於初升段，磁吸購屋族卡位，預期未來2年進入交屋旺季，房價補漲可期，不僅拉抬新成屋房價，預料中古屋也會出現比價效應。

疫情衝擊百業，全球各國實施貨幣寬鬆政策與低利環境，吸引有意買房客人出籠。根據台中市不動產開發公會推估，台中市第一季預售新案約在5,000戶左右，與去年同期推案盛況不相上下。

鄉林不動產研究室表示，台中因氣侯怡人，又有中科與精密機械園區等帶進龐大就業機會，持續吸引人口移居。在市區精華地稀缺情況下，建商紛紛鎖定新興重劃區與商圈附近、以及具交通建設題材的捷運沿線大力推案。

根據今年第一季開案申報資料顯示，台中市推案熱區前三名為南屯區、北屯區及大里區；其中，南屯區與北屯區都是捷運經過的區域。

以實價登錄資料來看，南屯區捷運沿線5年內新成屋，近2年每坪成交均價由27.5萬漲到31.2萬，漲幅13.5％；北屯區受惠捷運及鐵路高架化、重劃區土地釋出等優勢，周邊新成屋成交均價從22.5萬漲至25.3萬元，漲幅也達12.4％。

鄉林集團董事長賴正鎰分析指出，近年房市自住買盤當道，首購族購屋預算通常在800至1,000萬元，而換屋族群購屋預算則多半是1,500至1,800萬元以內，換屋族考慮房價及坪數、綠地公園、通勤便利性等條件之後，很多會鎖定交通機能完善的新開發區覓屋。

因此，鄉林建設去年初於潭子區推出預售建案「鄉林天韻」，因基地座落台3線省道與台74線匝道周邊，交通便利，還來不及開案就宣告完銷，房屋老舊所醞釀的潛在換屋需求加上年輕人成家購屋能量強勁，賴正鎰說，他對台中房市深富信心。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/257030.html

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】過去幾年北部房市炒風逐漸淡去，投資客退場，自用買盤成為房市主力，引領房價走勢。而消費者在挑選理想的自住房屋時，生活機能的優劣通常是個重要指標。「好時價」檢視台北市各社區的生活機能狀況，發現捷運松山站、台北車站、中山站等3個站點周圍，是台北市生活機能最好的區域！
 
一般常見的生活機能包含公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等6類，簡單來說，就是滿足「食衣住行育樂」的需求。「好時價」將上述各類生活機能，考量距離遠近以及邊際效用遞減後計算生活機能的分數，再扣除鄰避設施造成的負面影響，取得最後的得分。不過以上分數的計算，並未考量不同人的需求(例如有些人覺得醫療設施比交通運輸重要)，僅以相同的權重計算，把6類生活機能的重要性視為一樣。
 
所謂「邊際效用遞減」指的是「1加1小於2」，舉例來說，如果住家附近有1間便利商店，帶來的方便性(效用)是1，當附近又新開了第2間、第3間甚至第10間便利商店，每一間帶來的方便性不會一樣是1，而會逐漸減少，因為常去的可能就只有那幾間，其他間只是多餘，甚至可能還不希望有太多間。
 
根據各個社區的生活機能分數，透過地理資訊系統觀察，發現最好的生活機能落在捷運松山站，其次是台北車站以及中山站周圍地區，而東門、中山國小、松江南京、忠孝復興、大安等站附近的生活機能亦非常良好，這也符合一般市場認知，較好的生活機能分布在中山區、中正區、松山區、大安區及信義區，這些也剛好都是台北市的蛋黃區，詳細如附圖所示。
 

 

透過以上分析，可以提供正打算買房自住的消費者比較清晰的概念，作為篩選購屋區位的參考。而若需要詳細了解各個社區(或地址)的生活機能分數，可以前往「好時價」官網，估價後透過「我的觀察名單」功能，直接查詢並比較各個房屋的得分狀況，作為選房時貨比三家的量化依據！

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】因應新冠肺炎造成的經濟損害，各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策紓困，央行上個月公布降息1碼，且自用住宅透過公股行庫貸款1000萬以內可再降1碼，引發資金轉進房市話題，住商機構企劃研究室整理中央銀行與內政部資料，統計央行5波降息及其前後年度之買賣移轉棟數發現，降息後1年的買賣移轉棟數大多成長，尤其SARS發生隔年突破40萬棟最為人熱議，不過2015~2016年共降息2碼，2017年移轉棟數僅小幅回升，未能回到降息前一年的30萬棟大關。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，在央行這次大舉降息前，平均房貸利率已處於低檔，加上房價高掛，貸款利息減少不如房價下降有吸引力，買氣並未明顯拉抬，此外，目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同，故這波降息帶動的效果可能有限。
 
降息熱錢到房市？價格才是真關鍵
 

 

綜觀過去5波降息，2000年~2001年為紓解網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊，接連降息11次、共降息10.5碼，當時平均房貸利率約6.81％，仍在高檔，到2002年再降一波，平均房貸利率約4.40％，而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高，到發生SARS的2003年也持續量增，SARS隔年(2004)買賣移轉棟數高達41.8萬棟，之後2008年發生金融海嘯故交易量縮，當時平均房貸利率約2.53％已處低水位，2015年~2016年累計降2碼後，平均房貸利率不到2％，但同時政府祭出打房政策，雖然房市交易從2017年復甦，但買賣移轉棟數也未創新高。
 
郎美囡分析，房價在過去20年翻倍成長，平均薪資成長幅度卻遠不及房價，儘管利率再探低，購屋仍屬不易，另一方面，台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注，但在經濟前景不明的狀態下，可能削弱投資置產意願，現階段仍以自用買盤為主力。
 
罕見雙重降，資金流向受矚目
 
住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，這次降息受到廣泛關注，除幅度不小，政府對自用住宅貸款1000萬以下透過公股的個案再降加碼降息半年，掀起廣泛討論，而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場，除自用型低總價外，也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。

關鍵字：貴婦奈奈﹑法拍﹑吸金﹑黃博健﹑內湖﹑琉森花園﹑青川富御﹑浩然大廈

原文網址: 落跑奈奈神隱！2.4億房產陸續法拍　內湖豪宅拖累租客也遭殃 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1696394#ixzz6KEEiULXs
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

新冠肺炎疫情衝擊全球經濟，也讓今年房市多頭行情稍微停歇，當前買賣雙方態度特別保守，但在全台「品質佳社區」依舊搶手，房價不降反升，最不受到疫情影響。

「好的社區不受疫情影響，甚至還繼續創高價」不只信義房屋竹北店店長粘雅雯這樣說，住商不動產企畫研究室經理徐佳馨也指出，品質佳的社區相對其它社區最不會受到大環境的衝擊。

信義房屋平鎮店主任宋律吾更進一步指出，通常品質好的社區釋出量較少，通常一釋出就會引起搶購，更是相對抗跌。

所謂「品質佳」社區，徐佳馨解釋，從一進門「管理員的積極度」就可以感受得到，尤其是當前疫情期間更好觀察，管理嚴謹社區出入相對單純，降低可能的風險外，也會因為對於清潔消毒等要求更高規格，讓住戶安全獲得保障。

信義房屋三重菜寮店店長陳威宏依實務經驗分析，新成屋因門面新穎較難判別社區管理情況，屋齡超過10年的中古屋最可看出其社區維護好壞，從社區門面保持整潔度可作為第一時間的判讀，再進一步看公設是否進行維修和更新等。宋律吾說，大樓外牆維護和附近有無嫌惡設施，也都是可觀察的重點之一。

管委會組成更決定社區管理是否得宜的關鍵，宋律吾說，社區管理費用的財報帳戶清楚代表管委會管理得當，加上主委若連續幾年擔任，通常社區管理品質也會較佳，住戶素質也較好。

由於有些社區細節，一般買方很難了解透徹，此時可詢問專家業者，進而掌握社區情況。

https://www.nownews.com/news/20200417/4039621/

桃園今年前三月住宅交易買賣成長，尤其桃園區一直居交易之冠，據桃園區地政事務所統計，區內熱門交易商圈裡以中平二手大樓房價不跌上漲，近市區且親民房價受歡迎，同時受少數新建案的拉抬作用。

桃園區中平商圈是以中山路、壽昌街、宏昌十三街相連之街廓，周圍生活機能健全，鄰近大型賣場愛買及IKEA，附近有桃園武陵高中等明星學校。桃園區地政事務所公布統計資料，提及今年2月中平商圈中古大樓單坪來到18.77萬元，是近一年最高價。以整體交易來看，也是中古大樓最多，高達6成2。

中平商圈中古大樓交易居多，屋齡20多年左右成交價格約為15到17萬元；屋齡10到13年，每坪單價約為18到22萬元；信義房屋縣府店店長馬易騰分析表示，中平商圈以20多年中古大樓居多，價量表現持穩，若房價微幅上漲，主要受到2字頭成交價的新建案所帶動。

馬易騰指出，中平商圈之所以會受青睞，主要是接近桃園正市區，離桃園火車站以摩托車車程計算約5 分鐘可抵達，房價相對親民，加上發展逾20年，擁有完整生活機能，包含愛買、圖書館等。

中平商圈有一個優勢為文教區，武陵高中與中山國小皆是桃園區屬一屬二的明星學校，不僅吸引首購族，也有不少的公教人員及老師來此購屋。馬易騰強調說，武陵高中旁有國泰造鎮，因其知名建商品牌，即便是二手屋行情都能穩居2字頭。

新冠肺炎疫情對中平商圈也未造成影響，馬易騰表示，截至目前，均未感受當地房市有任何波動，量價均持穩。

https://www.nownews.com/news/20200414/4033752/

高力國際統計指出，受肺炎疫情影響，亞太區商用不動產今年首季交易額萎縮逾五成，台灣也減少近四成，不過台北市辦公室供需穩定，仍是企業自用置產首選，也是短期穩健保守投資。

高力國際發布商用不動產投資調查，2020年首季台灣商用不動產交易達台幣129億元，約為去年同期的六成。交易類型以工業地產為主力，首季交易額為103.9億元，占比逾八成；其次則是辦公室，交易額約13.4億元，零售店面約7.9億元。

製造業最大手筆

首季最大買盤仍是自用為主的製造業，出手金額約65億元，占總交易額一半；其次為建築開發業，交易額約34億元，金融保險也出手11億元，為第三大買家。

亞太區Q1年減5成

高力國際資本市場執行董事黃正忠表示，疫情衝擊下，亞太地區商用不動產市場首季表現都不好，去年第一季亞太有2818億美元的跨境交易量，今年首季僅有1293億美元，萎縮幅度逾五成。

疫情影響增租擴編

黃正忠表示，新冠肺炎疫情對辦公室最直接的影響，是企業普遍放緩擴編與增租計畫，以洽談續約為主，其中又以中國大陸及香港因美中貿易、反送中抗爭及龐大新增供給影響，空置率明顯上升、租金下滑。台北因今年新增供給有限，衝擊相對較小。

雖然各研究機構紛紛下調全球、台灣今年經濟成長預測，高力國際認為，各國央行紛採寬鬆貨幣及財政政策，台灣央行也調降利率1碼（0.25個百分點），降息塑造最低利率環境，有助於穩定市場，待疫情和緩後，市場可望反彈。

在投資策略上，高力國際董事總經理劉學龍表示，北市辦公室供需穩定，仍是短期穩健保守投資選項。近年電子購物已成民眾消費主要管道，去年營業額已突破2000億元大關，平均年成長率高達8%，快速成長推升倉儲需求，也可望帶動帶動冷鏈物流、智能物流新商機。

另外因應雲端運算、居家辦公與遠端會議的需求增加，以及5G時代快速發展，data center數據中心可望成為新投資契機。

各地製造業因疫情面臨關廠危機，廠商調整全球產能分配的策略將持續，以防供應鏈中斷，台灣也可望持續吸引高階製程設廠，增加對於工業不動產需求。

• facebook

商用不動產﹒租金﹒店面