不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

對於居民消費，中國房地產市場發揮着雙面性的作用。一是「擠入效應」，即購房引致的家電、裝修、汽車等相關消費需求，以及房產升值帶動的居民財富增長，將增加居民消費。二是「擠出效應」，即購房壓力迫使居民節省開銷、增加儲蓄，從而抑制居民消費。展望未來，新型城鎮化呈現廣闊的發展空間，由此驅動的房地產市場更加需要平衡自身增長與外部效應，如何增強「擠入效應」、削弱「擠出效應」將成為核心問題。

解決這一問題關鍵在於把握好三大要素。一是「屬性」，房地產兼具居住和投資兩大屬性，其中投資屬性愈強，則對消費的「擠出作用」愈強。二是「預期」，居民對房地產價格的長遠預期深刻影響了居民對當期消費的選擇，若房地產價格預期穩定，則將以「擠入效應」為主，若房地產價格失穩（大漲或大跌）並打亂居民預期，則將以「擠出效應」為主。三是「比例」，較之於金融資產和生產性固定資產，房地產對家庭預防性儲蓄的緩解作用更弱，因此如果房地產佔家庭資產的比重過高，擠佔了金融資產等其他資產的份額，則將相對地對消費產生「擠出效應」。

面綜合改革措施值得期待

由此結合當前的政策思路，未來三方面的綜合改革措施值得期待。第一，從「屬性」着手，當前至2035年，「房住不炒」的政策立場預計將得到長期堅持，持續淡化房地產的投資屬性、強調居住屬性。此外，為了避免「復燃」房市投資屬性，房地產市場料將不再作為宏觀逆周期調控的抓手。新型城鎮化所形成的真實居住需求將成為未來房地產市場增長的主動力。其二，從「預期」着手，一方面以「一城一策」強化房地產市場監管的靈活性、針對性，在高房價地區加大剛需型商品房供應，在高空置率地區平穩去庫存，從而實現地價、房價和預期的長期穩定；另一方面，強化貨幣政策的精準性和金融監管的穿透性，切斷信貸資金違規流入房市的渠道，抑制房市過熱的金融誘因。其三，從「比例」着手，積極發展公共租賃住房、共有產權住房等多種住房供應形式，降低居民財富向房地產配置的必要性，同時穩步推進資本市場發展，合力引導居民財富重心從房地產向金融資產轉移。由此，居民財富將從靜態的水泥磚瓦中解放出來，藉由金融市場加速推動「供給側產業升級+需求側消費升級」的動態內循環。

十一長假後房市調控再度收緊，三線城市江蘇徐州及浙江紹興相繼公布房市調控政策，徐州要求新建案價格一年內不得調漲；紹興則要求新建案後續的加推案件也不得漲價。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年9月全中國房地產調控次數為35次，僅7月到9月的第3季就有超過27個城市發布逾30次調控收緊政策；前九月全中國房地產調控政策累計達403次。

中國證券報報導，國家統計局數據顯示，今年以來，徐州新建商品住宅銷售價格連續八個月出現11%以上漲幅；而紹興房價今年房價上漲過快，也是政策公布的主因。

中原地產首席分析師張大偉表示，單獨看這兩個城市的調控政策內容，與大部分城市接近，實際調控政策力度不大，主要是針對備案價格調整有所收緊，預計對於市場有一定影響，但影響幅度有限。

張大偉指出，徐州地區新房價格連漲55個月，前三季徐州土地交易收入總金額達到人民幣372.8億元，年增73%，位居全中國第29名；紹興持續上漲的房價使得調控收緊的必要性提高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，十一長假後，包括徐州和紹興公布政策，進一步說明調控不放鬆的導向，尤其是第4季度全中國房企會積極促銷和去庫存，此時穩定市場秩序也顯得比較關鍵。

徐州市住建局等五部門，9日明確提出堅持「一區一策」精準調控、商品住宅備案價格一年內不得調整、不得強制購房人進行升級裝修等八項政策。

【希望之聲2020年10月7日】（本台記者賀景田綜合報導）燕郊地理位置靠近北京主城區，一度是房地產投資客追捧的熱門區域。近期，網傳一張環北京燕郊的房價三年內下跌超過50%，跌幅最大的超過71%。來自中共官方智庫的分析報告也顯示，燕郊房價從2017年4月最高點到2017年12月累計下跌36.9%，跌幅居全國之首。

環北京城區燕郊房價三年普跌超40%

陸媒《界面新聞》10月6日報道，近期，網傳一張環北京部分地區房價情況的圖片，據該圖顯示，環北京樓市龍頭燕郊房價從2017年的38000元跌至2020年的18000元，跌幅超52%。其中，跌幅最大的是永清，單價從23000元跌到6500元，跌超71%；跌幅最小的是開發區，單價18000元跌至10000元，跌幅44%。這意味着，再過去3-4年，環北京地區房價普跌40%以上。

來自中國社科院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心發佈的《中國住房市場發展月度分析報告》表示，截止2017年11月，以廊坊（燕郊）爲代表，從2017年4月最高點到2017年12月累計下跌36.9%，跌幅居全國之首。房價中位數由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

貝殼網數據顯示，目前燕郊二手房均價爲1.8萬元，大廠、固安永清等二手房均價分別爲1.6萬元、1.3萬元和1萬元，霸州最低，單價0.91萬元。

另據鏈家網成交系統統計數據顯示，燕郊二手房價格於2017年4月達到最高點，掛牌均價爲32633元/平方米。市場人士普遍認爲，燕郊二手房均價在2017年的高點至少超過3萬元，即便以3萬元和最新的1.8萬元計算，在3-4年時間裏，燕郊房價也跌了40%。

舉例來說，燕郊的福澤御園，2017年4月底52平成交價158萬，而今年9月成交的52.3平84萬，跌幅接近50%；燕郊大盤星河皓月的歷史成交顯示，2017年上半年該樓盤普遍成交價在3萬元以上，最新成交價多在2萬元上下。2017年3月16日，該樓盤有一個一室一廳成交207萬元，今年9月份，同樣面積朝向的房屋，成交價僅100萬元，跌幅超過50%。

報道稱，燕郊地理位置靠近北京主城區，一度成爲投資客追捧的區域，曾經在短短半年時間就從出現了單價破兩萬元奔3萬元並上追4萬元的熱度。

2017年3月和6月，河北省廊坊市兩次出臺嚴格的限購政策，非本地戶籍僅允許購買一套房，並且需要提供三年社保或納稅證明，導致樓市迅速冰凍，房價大跌。

首付50萬浮虧100萬

對於那些在房價頂部時買入燕郊房產的人來說，損失較大。

按照房價跌幅40%計算，假設有投資者以50萬元首付三成在2017年頂部買入一套房產（總價167萬元左右），該套房產目前市值在100萬元左右，賬面浮虧67萬元，加上3年多的房貸、稅費等，其總計虧損可能達到100萬元左右。

據北京中原市場研究部的統計，今年7月份環京住宅市場多個區域成交量下跌，其中燕郊環比降幅最大，下降62%。從成交均價環比來看，燕郊降幅也是最大，成交均價1.88萬元/㎡，環比下降5%。

樓市量價齊跌，受損的不僅僅是購房者，整個行業都受到衝擊，部分中介門店關門歇業，有些房產經紀人還兼職轉行擺攤賣菜。

據《中國房地產報》報道，天洋城小區北側的菜攤攤位旁邊放着一塊興達置業的房產信息牌。菜攤老闆稱，他是房產職業經理人，但是在市場調控下，想買房的沒資格，想賣房的沒人買，只能兼職賣點菜，貼補家用。

陸媒報道稱，現在整個燕郊的房地產中介市場，店鋪關門率達到50%以上，從業人員轉行率達到70%以上，用舉步維艱來形容當前的從業環境一點也不爲過。

責任編輯：宋月

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https://www.soundofhope.org/post/429433?lang=b5

【看中國2020年10月6日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）作為中國首個自由貿易港，海南自貿港受到各界關注，上世紀末海南房地產一夜間崩盤成為揮之不去的夢魘，海南省委書記劉賜貴日前表態，海南不再成為房地產的加工廠。

在中國企業傢俱樂部主辦的2020中國綠公司年會上，海南省委書記劉賜貴表示，海南採取了一系列的措施嚴控房地產。從2015年、2016年開始，海南就開始實行房地產的限控政策，2018年開始全島限購全省限購，海南不再成為一業獨大的產業經濟結構，不再成為房地產的加工廠。

劉賜貴還表示，海南對於生態環境中存在的問題是以零容忍的態度，堅決整治房地產還有其他方面所帶來的負面的效應。

不過，作為中國首個自由貿易港，海南已經被央企盯上了。

中國官媒6月16日報導，中國石油化工集團有限公司（中石化）於海南註冊了一家全資子公司，將從事房地產相關業務。

該子公司名為海南賽諾佩克有限公司，成立時間為2020年6月11日，經營範圍顯示為：房地產開發經營；職業中介活動（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）一般項目；住房租賃；非居住房地產租賃；物業管理等。

【看中國2020年10月1日訊】面向中國大眾的公募REITs要來了，這個REITs又叫做不動產信託投資基金。它就好比是紙大樓、紙橋樑、紙房產。如果看好固定資產升值，那就去買REITs，不要去擠佔普通人買房自住的需求，讓消費的歸消費，讓投資的歸投資，這是最好的歸宿。

那麼這個REITs，用證券化的方式投資固定資產，好處我們都已經說完了，那麼它可能的風險是什麼呢？今天我們來提示三大風險。

首先，是資產本身的風險。講個小故事，在西部，有個果園，出產水果甜橙，因為高海拔陽光充足，橙子又大又甜。到了年底一算賬，一年賣了1萬塊的橙子，果然是一個優質固定資產。於是很快，吸引來了商人，想要把果園買下來。

果園老闆開價10萬，商人琢磨，我可以引入高科技，精準施肥和灌溉，第二年產量肯定能提高、賣掉更多橙子。當產量不斷提高，果園價值肯定也看漲啊，說不定今年10萬，明年20萬，干個幾年把果園賣了，大賺一筆。

那麼這筆投資是賺了還是虧了呢？

答案是虧了。因為高海拔、陽光充足、適合種甜橙的土地太多了，當大家發現，一個生意可以這麼輕鬆獲得10%的年回報率，馬上就會有人在你的果園旁邊，就地蓋一個新果園。商人琢磨著擴大產能翻一倍，但是旁邊的競爭對手，馬上也翻了一倍，在當地有限的市場，甜橙供應多了一倍，於是價格下跌了，商人的回報率反而縮水了一半。

【大紀元2020年09月30日訊】（大紀元記者張玉潔綜合報導）中共肺炎疫情至今，大陸消費者的購房需求大減，眾多房企正在降價售房，但成交量仍然不佳。近日有分析人士表示，目前大陸房企的財務風險和債務危機已經顯露。

大陸經濟學家易憲容9月29日發表題為「中國房地產企業危機有多高」的分析文章，提及大陸最大的房地產商恆大集團近日傳出財務危機，引發市場關注；同時，在當局提出「三條紅線」的融資限制之後，大陸房地產龍頭企業碧桂園正在考慮進行更大幅度的降價促銷。

恆大集團也曾於9月初宣布，從9月7日起「恆大全面七折賣房」。

易憲容表示，龍頭房企降價賣房顯示了嚴重的問題。首先是疫情加上調控，令今年的住房銷售大打折扣，全國住房需求下降；最近很多城市的二手房價格在急劇下降，比如天津的跌幅超過20%，且已經連跌14個月。房價的下跌會成為今年下半年不少城市的一種趨勢。

他認為，房價下跌將會帶來風險。如果房價下跌，所有的潛在風險都會暴露出來，尤其是大陸房地產企業面臨的嚴重高槓桿融資風險。

此外，今年前8個月，大陸房地產調控高達368次，僅8月份的調控就累積32次。

在融資方面，中共8月20日提出上述「三條紅線」，有眾多房企因「踩線」無法正常融資。這項規定給大陸房企融資設定要求——剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比小於1倍——把房企分為「紅、橙、黃、綠」四個級別。

據9月30日大陸消息，儘管大陸房企下調房價，但大陸樓市的「金九」現象並未出現。貝殼研究院數據顯示，18個重點城市二手住宅第三季度實際成交量環比下滑9%；房價漲幅收窄甚至轉跌。

而58同城、安居客發布的「9月國民安居指數報告」顯示，經紀人對二手房市場的信心指數環比下降0.3%。

9月27日數據顯示，大陸房企即將到期的債務攀新高。南都大數據研究院對房企負債情況調查後發現，大陸76家房企一年內到期的有息負債超過2.5萬億人民幣，約占有息負債總額的35%。如果按照7%的的平均融資成本來計算，每年需要償還的利息超過1700億。

而今年上半年大陸40家上市房企中，有18家企業的累計銷售金額低於去年同期；在目標完成率方面，36家公布銷售目標的房企中，有17家房企目標完成率不足40%。

責任編輯：李穹#

https://www.epochtimes.com/b5/20/9/29/n12440262.htm

近期大陸多個城市出現房貸收緊，從銀行承作情形發現，北上廣深等一線城市利率處於穩定，出現房貸收緊趨勢主要出現在二三線城市，不僅房貸利率較高，且上調二胎房貸首付比例。同時不少銀行也表示，目前房貸額度較為緊張、放款速度較慢，部分銀行甚至直接暫停了房貸業務。

例如瀋陽、無錫的二胎房首付比出現集體上調現象，還有部分城市之前有銀行實施偏低的二胎首付水準，也在本月大多調漲至主流水準。

根據《證券日報》指出，目前北京各家銀行房貸利率水準基本按照首套在LPR基礎上浮55個基點，二胎上浮105個基點。依目前5年期以上LPR報價4.65%來計算，實際房貸利率分別為5.2%和5.7%。

依貝殼研究院統計顯示，7月起大陸共44個省市61次推出房地產相關政策。其中如常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都等10城，發布有關規範房地產市場發展的限售、限購政策，並提高貸款和房產轉賣門檻，防範市場過熱，進一步深入打擊投資需求。

據了解，加上人行限額政策，無錫部分銀行據點已經開始停貸。另一家股份制銀行負責人也透露，7月開始自家銀行已經不做貸款，主要因為沒有額度放款，積壓的單子很多。

融360大數據研究院研究員李萬賦更指出，15日人行平價超量續作MLF規模6000億元，向市場淨投放2300億元資金；21日LPR報價也維持不變，研判大陸房貸市場可能會在目前平穩走勢下略有收緊，且在第二胎房貸上表現更明顯。（旺報 吳泓勳）

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/340620.html

關鍵字：房產﹑房產雲﹑房屋買賣﹑買賣糾紛

原文網址: 賣房只拿到頭期款…女房東氣炸：仲介騙我！　真相大逆轉 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1815329#ixzz6ZFlagJq6
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原標題：國家發改委：不得將行政建制鎮和傳統產業園區命名為特色小鎮

9月25日，中國政府網公佈國務院辦公廳轉發國家發展改革委《關於促進特色小鎮規範健康發展意見的通知》。通知要求，各地要準確理解特色小鎮概念，以微型產業集聚區為空間單元進行培育發展，不得將行政建制鎮和傳統產業園區命名為特色小鎮。

國家發改委明確，要嚴控特色小鎮房地產化傾向，在充分論證人口規模基礎上合理控制住宅用地在建設用地中所佔比重。對投資主體缺失、無法進行有效建設運營的，以及以「特色小鎮」之名單純進行大規模房地產開發的，要堅決淘汰除名。

特色小鎮作為一種微型產業集聚區，具有細分高端的鮮明產業特色、產城人文融合的多元功能特徵、集約高效的空間利用特點，在推動經濟轉型升級和新型城鎮化建設中具有重要作用。

國家發改委在文件中指出，近年來，各地特色小鎮建設取得一定成效，湧現出一批產業特而強、功能聚而合、形態小而美、機制新而活的精品特色小鎮，但也出現了部分特色小鎮概念混淆、內涵不清、主導產業薄弱等問題。

國家發改委明確，促進特色小鎮規範健康發展的基本原則包括「遵循規律、質量第一」。要立足不同地區經濟發展階段和客觀實際，遵循經濟規律、城鎮化規律和城鄉融合發展趨勢，不下指標、不搞平衡，控制數量、提高質量，防止一哄而上、一鬨而散。

此外，還要「因地制宜、突出特色」。依託不同地區區位條件、資源稟賦、產業基礎和比較優勢，適合什麼發展什麼，合理謀划並做精做強特色小鎮主導產業，防止重復建設、千鎮一面。

國家發改委還表示，建設特色小鎮要釐清政府與市場的關係，引導市場主體擴大有效投資，創新投資運營管理方式，更好發揮政府公共設施配套和政策引導等作用，防止政府大包大攬。

國家發改委強調，下一步，對特色小鎮建設將實行清單管理。各省級人民政府要按照嚴定標準、嚴控數量、統一管理、動態調整原則，明確本省份特色小鎮清單，擇優予以傾斜支持。對此前已命名的特色小鎮，經審核符合條件的可納入清單，不符合條件的要及時清理或更名。國務院有關部門和行業協會不命名、不評比特色小鎮。

為嚴防地方政府債務風險，國家發改委明確，縣級政府債務風險預警地區原則上不得通過政府舉債建設特色小鎮。

https://news.sina.com.tw/article/20200925/36445658.html

【大紀元2020年09月24日訊】（大紀元記者劉毅報導）三十多名河南房地產企業掌門人日前召開閉門會議，多家房企表態稱：不帶頭降價。對此，有大陸業界人士表示，房企此舉涉嫌壟斷。

據大陸第一金融網消息，河南省房地產業商會會長閉門會9月17日在鄭州召開，三十多名河南房地產企業掌門人和一線房企在豫當家人悉數到場，會議就「房企打折促銷」話題展開討論。

對此，大家觀點普遍一致：降價促銷對於整個行業發展，弊大於利。第一，會使得已購房者的資產縮水，可能導致部分人出現過激的維權行為，不利於社會穩定。第二，房價大起大落，對金融業、建築業、建材業、服務業等相關行業都將造成巨大影響，一損俱損。第三，可能會造成一大批房企倒閉，缺少資金、土地儲備的中小型房企很難活下來，一旦倒閉，會導致爛尾樓不斷增加；資金鍊斷裂可能致使債務危機爆發。第四，消費者普遍存在買漲不買跌心理，即使降價，房企也難達到預期目標。

會上，河南省房地產第一方陣的商會創會領袖、名譽會長、建業集團董事長鬍葆森，商會高級顧問、正商集團董事長張敬國在會上都表示，不帶頭降價。多家房企表態穩地產，不帶頭降價。

對於河南房企這種抱團不降價的行為，有業界人士認為，該行為涉及違反了《反壟斷法》。

據財新網引述同濟大學法學院知識產權與競爭法研究中心兼職研究員劉旭的觀點說，此類屬於比較典型的協同行為，也就是《反壟斷法》13條規定的，禁止具有競爭關係的經營者達成固定或者變更商品價格、限制商品的生產數量或者銷售數量等壟斷協議。

劉旭認為，競爭對手一起開會，討論價格，並且對價格作出各種表態，本身就是要避免的，如果集體對價格有所表態，往往意圖就會非常明顯，而且還公開號召不降價，企業紛紛響應，肯定會給其他競爭對手形成一定共識和壓力。

劉旭表示，河南省房地產業商會會議總結的4條降價促銷弊大於利的理由皆很難成立。房價不可能只漲不跌，靠不降價未必就能維持房價。

也有觀點認為，這種「不降價」攻守同盟，在市場面前可能不堪一擊。

國民經略刊登署名凱風的評論文章表示，對於開發商來說，市場一旦萎縮，即使能藉助壟斷維持名義上的高房價，也無法挽回成交量劇烈下滑的必然格局，這些房企最終仍會面臨資金鍊危機。有關方面固然可以通過紅頭文件建立暫時的攻守同盟，但市場未必買帳，價格維持得再高再穩，只要沒人接盤，就沒有任何意義。而適當的降價促銷，是房企回籠現金流的最佳選擇之一；而一定程度的盤整回調，給社會以迴旋空間，有利於整個市場的長遠發展。

評論人士文小剛認為，這種抱團不降價的行為無外乎是認為房價還會漲價，但是因為大陸房企基本都是靠融資、銀行貸款發展起來的，房企背負巨額債務，而近來中共對房企劃出了三道紅線，觸及這三道紅線的房企被限制融資。銷售不暢，融資受限，債務壓頂，房企若不打折促銷，最後只能債務違約，破產倒閉，哪家房企也不願意走這條路。況且9月份和10月份（金九銀十）是大陸樓市銷售旺季，現在大陸很多全國性的大房企，比如恆大集團都在大幅度打折促銷，現在河南當地企業固守房價，等於把銷售的機會讓給其它房企，不知道這些房企能堅持多久。

責任編輯：方明

https://www.epochtimes.com/b5/20/9/24/n12426773.htm