不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

對於居民消費，中國房地產市場發揮着雙面性的作用。一是「擠入效應」，即購房引致的家電、裝修、汽車等相關消費需求，以及房產升值帶動的居民財富增長，將增加居民消費。二是「擠出效應」，即購房壓力迫使居民節省開銷、增加儲蓄，從而抑制居民消費。展望未來，新型城鎮化呈現廣闊的發展空間，由此驅動的房地產市場更加需要平衡自身增長與外部效應，如何增強「擠入效應」、削弱「擠出效應」將成為核心問題。

解決這一問題關鍵在於把握好三大要素。一是「屬性」，房地產兼具居住和投資兩大屬性，其中投資屬性愈強，則對消費的「擠出作用」愈強。二是「預期」，居民對房地產價格的長遠預期深刻影響了居民對當期消費的選擇，若房地產價格預期穩定，則將以「擠入效應」為主，若房地產價格失穩（大漲或大跌）並打亂居民預期，則將以「擠出效應」為主。三是「比例」，較之於金融資產和生產性固定資產，房地產對家庭預防性儲蓄的緩解作用更弱，因此如果房地產佔家庭資產的比重過高，擠佔了金融資產等其他資產的份額，則將相對地對消費產生「擠出效應」。

面綜合改革措施值得期待

由此結合當前的政策思路，未來三方面的綜合改革措施值得期待。第一，從「屬性」着手，當前至2035年，「房住不炒」的政策立場預計將得到長期堅持，持續淡化房地產的投資屬性、強調居住屬性。此外，為了避免「復燃」房市投資屬性，房地產市場料將不再作為宏觀逆周期調控的抓手。新型城鎮化所形成的真實居住需求將成為未來房地產市場增長的主動力。其二，從「預期」着手，一方面以「一城一策」強化房地產市場監管的靈活性、針對性，在高房價地區加大剛需型商品房供應，在高空置率地區平穩去庫存，從而實現地價、房價和預期的長期穩定；另一方面，強化貨幣政策的精準性和金融監管的穿透性，切斷信貸資金違規流入房市的渠道，抑制房市過熱的金融誘因。其三，從「比例」着手，積極發展公共租賃住房、共有產權住房等多種住房供應形式，降低居民財富向房地產配置的必要性，同時穩步推進資本市場發展，合力引導居民財富重心從房地產向金融資產轉移。由此，居民財富將從靜態的水泥磚瓦中解放出來，藉由金融市場加速推動「供給側產業升級+需求側消費升級」的動態內循環。