不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

根據內政部統計，台灣房地產繼承登記自2010~2019年，數量從3.9萬棟增加至5.8萬棟，增幅達47.87%，繼承登記呈現上升趨勢，如何節省贈與稅成為全民課題。專家指出，贈與免稅額是220萬元並且按年計算，建議每年使用額度內的資產贈與，可以避免被認定為贈與，如果子女的自備款充足，亦可直接買下房子，課徵稅目會是財產交易所得稅，凡是設立戶籍在內、未出租營業使用的房子，符合條件就能適用自住增值稅率10%，稅率相對贈與稅的10~20%還低，藉此產生節稅效果。

內政部統計顯示，台灣繼承登記自2010~2019年，數量從3.9萬棟增加至5.8萬棟，增幅達47.87%，近6年在整體登記棟數占比均超過1成，繼承登記數量更是連年走高。換句話說，國人透過繼承取代買房的狀況確實變多，由於法律規定二親等以內彼此買賣財產視同贈與，必須課徵贈與稅，依照淨額級距可區分10~20%稅率，這對擁屋族亦是額外負擔。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，房產轉手子女的節稅方式，最有效的是逐年贈與，由於法定贈與免稅額度是220萬元，並且按年計算，可以適度利用這個免稅額度，例如父母相加就有440萬元的資金，若是子女結婚當年度，還可另外增加100萬元額度，等同可以贈與最高640萬元的購屋資金，除了能夠支付買房頭期款，還能按年支付房貸。

陳炳辰話鋒一轉表示，目前實價登錄資訊透明，如果轉手給子女的房產價格偏低，未來再轉賣獲利，可能會有偏高的實價課稅，此外子女如果無力負擔房貸、稅金，貿然贈與房產卻無稅務繳納，反而容易引起稽查單位注意，這些都是富爸媽們必須留意的部分。

逐年贈與雖為節稅妙方，《賣厝阿明》表示同意卻有小小提醒，其缺點是總價偏高會拉長贈與時間，例如總價8800萬元就得耗時40年，過程難保不會發生房價漲跌，再者土地增值稅與每次移轉財產的手續費也是一筆開銷，實際節省的金額其實更少。

《賣厝阿明》提供另一種節稅方式，不過前提是子女財力狀況得被允許，假設自備款充足，建議直接跟銀行貸款，接著再向父母買房，理由是透過買賣方式取得房子，課徵的稅目會是財產交易所得稅，舉凡設立戶籍在內、未出租營業使用的房子，即可適用自住增值稅率10%，稅率相對低於贈與稅的10~20%，藉此產生節稅效果。（余奕賢／台北報導）

企業給付房租時要留意，如果房東有另外要求代付各類稅費，高雄國稅局指出，這些額外代付的款項，也必須算入房租總額當中，依比例扣繳給國庫。

稅局官員表示，不論是公司組織、小商號或社福團體，依法都有代辦扣繳的義務，承租房屋時，常常會遇到房東要求代付扣繳稅、全民健保補充保費等稅費，這也會影響扣繳金額的計算方式。

這些稅費原本應由出租人負擔，官員表示，但既然已經在租約中要求承租人代付，不論是扣繳稅或是補充保費，都應視同租金，全部加總計算給付總額，再依總額扣繳稅款、憑單申報。

用實際數字舉例，假設某公司向一位黃姓房東承租辦公室，黃姓房東要求每個月要實收租金60,000元整，並在租賃契約當中明訂，包括10%扣繳稅款、1.91%全民健保補充保費，全都要由承租人負擔。

官員表示，如果幫這間公司試算，可以用「60,000元÷（100%-10%-1.91%）」為算式來計算，算出每個月房租給付總額為68,112元；應繳庫的稅金也會提高為6,811元，而不是依原租金6,000元繳庫。

官員表示，用這個例子來看，提醒企業若要幫房東代付扣繳稅，應繳庫的稅款也會因此提高，企業應於給付日隔次月10日前繳納國庫，並於隔年1月底前申報扣繳憑單。

https://udn.com/news/story/7243/4750378?from=udn-catelistnews_ch2

屋主自行修繕、擴建自家房屋後，也要留意稅務上的優惠項目，台北市稅捐處表示，今年財政部已經放寬規定，即便土地所有權狀上沒有載明，但只要有房屋稅有自用住宅擴建的紀錄，在地價稅、土地增值稅方面，也可以擴大適用自用住宅優惠面積。

官員表示，屋主如果自行增建房屋，通常不會列在土地權狀上，甚至有不少可能會是屬於違建的情況。不過對於稅務機關而言，即便是違建的房屋樓層，還是要依其使用價值、使用方式來課徵房屋稅、地價稅及土地增值稅。不過有些家庭擴建房屋，是出於自用需求而改建，須提出地政機關核發的「建物測量成果圖」，才能讓擴建的樓層面積併入適用優惠；今年財部發布新的解釋令後，則可以直接以房屋稅課稅資料來認定。

https://udn.com/news/story/7243/4743273?from=udn-catelistnews_ch2

關鍵字：遠航﹑張綱維﹑停飛﹑財務困難﹑挪用﹑貸款﹑台北地檢署﹑背信﹑詐欺﹑證交法﹑洗錢﹑廖燦昌﹑合作金庫﹑黃伯川

原文網址: 爛尾樓貸款大放送助掏空遠航　公股行庫還有2大爛咖護航...蹧蹋納稅人還升大官 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1773109#ixzz6TfcpeRbI
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房貸市場競爭激烈，央行降息1碼後，各銀行公教與菁英族群的優惠房貸，利率更下殺地板價1.31%，且貸款成數最高八成，以雙北地區而言，不論價格或貸款需求，都讓青安房貸逐漸喪失競爭力，財政部官員昨（28）日指出，今年年底將討論是否繼續青年安心成家貸款專案。

 

青安貸款撥貸金額自2018年起，連二年不到千億元，今年想要破千億元機率也相當小。公股銀行主管分析，主因還是市場競爭激烈，市場針對百大企業員工、會計師、律師及醫師等菁英人士、公教人員等，不但收入高又穩定，還款又快，通常房貸利率都不高。

銀行主管說，價格有很多種評估方式，若是收入高且穩定的菁英人士，通常都可拿到地板價，且該族群的還款快，銀行也可以不收違約金，但價格就會增加1-2個基本點。

房貸地板價自央行降息後，從1.56%降至1.31%，包括：中信銀與彰銀的公教人員購屋貸款、遠銀指數型房貸（首購）專案等優惠方案、華銀公教與菁英貸款，最低都下殺1.31%。

銀行主管表示，除了台銀的築巢優利貸1.31%之外，其餘優惠專案都仍然要看申請人的信用或負債情形定價。

同時，銀行開始推階梯式優惠房貸，像是：華南銀優質菁英專案共分三階段，前半年為最低1.38%、第6個月至第12個月為1.41%起、剩餘期限則為1.53%起。第一銀行金鑽客群或醫護人員房貸亦是如此，若符合自用住宅貸款，前二年利率下殺1.42%起，後期的利率則依照申請人條件加碼。

隨著房貸商品多元化，價格也愈來愈低。負責房貸的銀行主管指出，儘管已有銀行發覺不對勁，盡量採取穩價策略，但百家爭鳴的市場中，還是有銀行殺價吸睛搶客，尤其是高收入且穩定的族群。

不過，銀行主管提醒，所謂的專案優惠貸款，條件也五花八門，像是需要符合自用住宅資格、百大企業之員工、非約聘雇人員、專案不包括軍職人員等，建議民眾可以親訪銀行並且貨比三家。

https://house.udn.com/house/story/11137/4738222?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

記者陳韋帆／台北報導

一年一度的住宅申請補貼又來了！根據內政部營建署資訊，2020年住宅補貼8月4日起至8月31日止，開放10萬戶受理申請，補助內容包括「租金、房貸利息、修繕住宅貸款利息」三項補貼。其中，歷年申請數量最多的「租金補貼」部分，今年依各縣市房租，可補貼3,000～5,000元不等。

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根據內政部網站資訊，「租金補貼」申請人條件，包括已成年（20歲）、未成年已結婚以及，安置或寄養結束仍無法返家的未成年人，同時家庭成員中均無自有住宅，且無接受其他政府之補貼，並符合規定內家庭年所得及財產（各縣市不同），即可向所在地方政府申請。

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內政部營建署副署長陳繼鳴日前受訪表示，有鑑於往年申請戶數遠超計畫戶數，原補助8萬戶數量今年特別擴增至12萬戶，並分做10萬戶、2萬戶，兩階段開放申請；同時由於近年物價、國人平均所得皆有提昇，降低審核標準，擴大補助對象，讓有需要的人可以都能申請到。

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以全台補貼約2萬餘戶、戶數最多的新北市為例，每戶每月補貼3,200至4,000元，最長補貼1年；自購及修繕住宅貸款利息補貼分別為697戶及382戶，優惠貸款額度依購屋區域不同最高250萬元及80萬元，可享有優惠利率，一般戶目前為0.887％、弱勢戶為0.312％。

並且為照顧租屋族群減輕經濟負擔，今年租金補貼每人每月平均所得標準由2萬1,999元大幅放寬為3萬8,750元，每人動產限額由11萬2,500元放寬為24萬元，並取消戶籍地及家庭組成限制，凡年滿20歲或未滿20歲已結婚者皆可向租屋地縣市政府提出申請。

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在考量民眾權益之下，為協助更多弱勢家庭減輕居住負擔，原訂每年只在7～8月中，只有1次申請補助的機會，今年起調整為1年2次，故今年度租金補貼將另於2021年1月18日至2月5日開放第2次申請，補貼戶數2萬戶。

營建署也提醒，為配合防疫措施，今年將暫停現場臨櫃送件前的檢查服務，受理期間請盡量採取線上或郵寄方式申請，盡量避免臨櫃送件，以減少傳染的風險。

https://tw.news.yahoo.com/%E7%A7%9F%E9%87%91%E7%9C%81%E5%BE%88%E5%A4%A7%E5%BF%AB%E7%9C%8B-%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%A3%9C%E8%B2%BC%E4%B8%8B%E5%91%A8%E9%96%8B%E8%B7%91-081044184.html

 

國內房貸、建築貸款餘額持續締造新猷。中央銀行昨（27）日公布6月消費者貸款，象徵房市買氣的購屋貸款餘額增至7兆6,138億元、建築貸款漲至2兆2,462億元，雙雙締造歷史新高紀錄。

國內疫情控制得宜，房市交易回溫，央行統計顯示，象徵房市買氣的房貸餘額月增455億元，餘額7兆6,138億元續創新高紀錄，不過，年增率由5月的6.6%下滑至6.59%。

對於年增率下滑，央行官員解釋，「目前房貸餘額的年增率大概就是在6.5%~6.6%之間波動，未來還要再觀察」。

房市景氣熱，不只反映在購屋需求增溫上，建商推案信心指標──建築貸款也續創新高，6月餘額增至2兆2,462億元，月增374億元，年增率飆上15%，創2011年10月以來、近九年新高。

央行官員解釋，建築貸款熱，主要是建商積極推動危老、都更案件所致。

在其他消費性貸款部分，受到銀行大量承做勞工紓困貸款影響，其他個人消費性貸款6月激增至1兆824億元，月增318億元，不僅餘額創下2006年3月以來、逾14年新高，年增率漲至15.38%，也同步刷新2006年2月以來、逾14年最高紀錄。

在汽車貸款部分，6月餘額為1,568億元，為2015年1月以來、五年半新高，月增16億元。央行官員說，新冠肺炎疫情的防疫概念影響，汽車銷量不減反增，近期則在車商持續祭出促銷活動下，車市買氣不減。

央行日前公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等五大銀行新增放款，6月購屋貸款524億元，月增82億元，利率則是上漲0.01個百分點至1.359%，呈現落底反彈。

五大銀行5月新增房貸利率下滑至1.349%，為歷史新低紀錄，6月房貸利率上漲0.01個百分點。

對房貸利率是否已落底，央行經研處副處長吳懿娟說，近兩個月房貸利率介於1.35%~1.36%，未來會小小波動，但差異不大。

https://house.udn.com/house/story/11137/4735524

納稅人申報遺產稅時，遺產總額可扣除生前未納的各項稅捐，其中地價稅、房屋稅等持有稅，應按照生存期間比例來計算可扣除金額。國稅局特別提醒，這兩種稅目課徵期間不同，因此計算出來的天數比例也會不同，千萬別因計算錯誤導致多扣或少扣。

財政部台北國稅局表示，依據遺贈稅法及相關解釋令規定，被繼承人死亡年度發生的地價稅、房屋稅，是死後才由繼承人完成繳納者，應依據生存期間占課稅期間的比例，自遺產總額中減除。

聽起來雖然簡單，但問題出在，地價稅的課稅期間是每年1月至12月，是在每年11月開徵；房屋稅課稅期間則是每年7月至隔年6月，於每年5月開徵。兩者有所不同，將影響可扣除金額。

舉例而言，甲君2019年3月15日死亡，名下遺留房屋及土地，當年度房屋稅12萬、地價稅23.5萬元，甲君兒子在繳納期限前分別繳納完畢。在申報遺產稅時，可依比例計算未納稅捐扣除額。

房屋稅方面，當期課稅期間是自2018年7月1日開始，計算至甲君死亡當日，生存期間共258天，可扣除金額是以房屋稅12萬乘上生存期間占全年比例，共可扣除84,822元（12萬元*258/365=84,822元）。

地價稅方面，當期課稅期間自2019年1月1日開始，計算甲君生存期間僅74天，則以地價稅23.5萬元乘以生存期間占全年比例，可扣除地價稅金額為47,644元（23.5萬元*74/365=47,644元）。

因此合計可自遺產總額扣除的房屋稅、地價稅共132,466元。國稅局提醒，地價稅與房屋稅課稅期間起迄日不同，遺產稅納稅義務人申報時要特別留意，以免權益受損。

此外，被繼承人在年度中死亡，如與配偶或其他親屬合併申報綜合所得稅，可自遺產總額扣除的綜所稅金額，則是以當年度被繼承人所得占申報所得的比例計算，再減掉已扣繳稅款，作為可扣除額度。

不只是生前未納稅捐，若被繼承人生前有各項罰鍰、罰金等，也可自遺產總額扣除，免計遺產稅。

https://udn.com/news/story/7243/4732627?from=udn-catelistnews_ch2

房地合一稅從2016年1月1日起上路，近幾年個人買賣房屋獲利，依據持有的年數，會分成四種級距，課徵15%、20%、35%或45%所得稅。

國稅局官員表示，然而依據《所得稅法》第24-5條規定，外商在台灣境內所設的分公司，如果名下的不動產適用房地合一新制，交易不動產所得要適用特別稅率：持有期間在一年以內者，稅率為45%；持有期間超過一年以上者，稅率為35%。

換句話說，外商分公司買賣不動產所課徵的房地合一稅，跟一般個人的四級稅率類似，但是只取最高二個級距課稅，即便持有房地期間超過二年，依然要課35%房地合一稅。

官員說明，由於可能會有外國的投資客，透過直接買公司的方式，來達到取得或出售不動產的目的，官員特別提醒，依據所得稅法同一條規定，當外商交易持股過半的海外公司股權，但是這間海外公司的股權價值有50%以上是由台灣境內的不動產構成，那這筆海外股權交易，對台灣的國稅局而言，也會視為房地合一稅的課稅對象，同樣要以股權交易所得額來計算課徵房地合一稅。

官員表示，這項規定主要是針對外商分公司而訂，或是在台灣沒有營業場所，平常是透過物流業者、會計師事務所代理報稅的外商，也同樣適用。

官員說，若是外商來台設立的子公司，就算是獨立個體，課稅方式就會視為國內企業，不動產交易所得直接併入營所稅，依20%稅率課稅。

https://udn.com/news/story/7243/4719528?from=udn-catelistnews_ch2

內政部營建署今（17）日召開陽明山國家公園第四次通盤檢討會，不少陽明山菁山里的里民陳情，希望營建署能將他們所居住的地方，劃分在國家公園範圍之外，否則居民要改建、修繕房子處處受到限制，生活大不便。

陽明山國家公園區環境改造協會理事長吳瑞泉說：「為了菁山里10個鄰400戶，我們已經連續三次的總檢討，國家公園的總檢討，他們的目的就是說檢討過去有沒有不當的。」

等了好幾次檢討會，十幾年過去了，陽明山菁山里民只盼望，他們所居住的地方，能夠不再受到國家公園管制。

這是內政部營建署所召開的陽明山國家公園第4次通盤檢討會，菁山里民們排排坐在會議室的角落，希望政府能夠聽見他們的心聲。

陽明山國家公園區環境改造協會理事長吳瑞泉表示：「這一小塊地方，它是面臨在國家公園邊緣，而且已經在國家公園還沒來之前就成聚落，如果不相信各位委員，會後現場去走一圈，它就是形成聚落的部落。」

由於當年劃定範圍時，把他們住的地方劃在國家公園範圍內，修繕、改建房子處處受到限制，而菁山里，是北市面積最大的里之一，人口約1700多人，里民連署請願希望能將人口最密集的菁山路101巷71弄以南的區塊，排除在國家公園範圍之外。

陽明山國家公園管理處主祕張順發說：「這些計畫範圍的部分，這裡就是因為他們這些陳情案，就是不符合我們調整原則，就是第一大類的部分，那第二大類就是不明確，比如說你把海拔500公尺以上，或是公有地都畫出，或是有聚落的地方都畫出，陽明山國家公園管理處主祕張順發像這種比較範圍不明確的，我們也是建議不予採納。」

居民希望自家地別再給國家公園管，而陽管處則傾向維持現有管制範圍。兩者意見不同，還是得等到國家公園計畫委員會做最後定奪。

（民視新聞／綜合報導）

https://tw.news.yahoo.com/%E6%94%B9%E5%BB%BA%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%8F%97%E9%99%90-%E8%8F%81%E5%B1%B1%E9%87%8C%E6%B0%91%E9%80%A3%E7%BD%B2-%E6%93%BA%E8%84%AB%E9%99%BD%E6%98%8E%E5%B1%B1-082813616.html

內政部營建署宣布2020年度的「租金補貼方案」加上「協助單身青年及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」整合擴大辦理，放寬查調財稅的對象不再列計申請人或其配偶之戶籍內直系親屬之戶籍外配偶、申請資格不限婚姻或設籍情形、租屋地與戶籍地可不同縣市，租金補貼的計畫戶數也再創新高，將從6萬戶增加到12萬戶，不僅如此，台南市更下修申請者所得標準，讓更多民眾受惠。

台南下修申請者所得標準

對此，更有縣市放寬申請資格，台南市政府都發局長莊德樑表示，台南市2019年度受理申請租金補貼只要符合資格者，都有獲得補助，經統計住宅租金補貼核定戶數為4,844戶，單身青年及鼓勵婚育租金補貼核定戶數為1,708戶，合計6,552戶。

不過今年二方案合併，因此將擴大加碼至8,257戶，同時放寬下修申請者每人每月平均所得低於30,970元標準即可申請，此外，原規定租賃地與設籍地需同一縣市，放寬非設籍台南市租賃者，符合條件皆可向台南市提出申請。

預計明年一月底將撥款

2020年度住宅補貼與往年不同的是，租金補貼改為一年受理申請2次，第1次受理申請時間為今年8月4日至31日，預估2021年1月底撥款；第2次受理申請時間為2021年1月18日至2月5日，預估2021年6月底撥款，至於自購住宅及修繕住宅貸款利息補貼仍維持1年1次，開放於今年8月4日至31日受理申請。

本文由591房屋交易網授權轉載，原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4708465

房地合一稅上路後，不時傳出民眾繼承有房貸的房子，轉賣雖有賺，但是房地合一稅一扣，反而要倒賠。財政部昨（15）日發布解釋函令，繼承房屋轉賣可扣除房貸部分，再計算獲利，專家說，令許多人喊痛的房地合一bug，可望部分解套。

高源估價師事務所所長陳碧源表示，財政部解釋令確實可解決繼承有房貸房子，繼承人不想背債，把房子賣掉，沒拿到半毛錢，反而要繳交房地合一稅的問題。

不過，解釋令對高額貸款有利，如果長輩省一點，不想貸太多，或是窮一點，沒辦法貸太多，若貸款金額低於房地公告價值，並不適用，可能還是得面對房子賣掉沒錢拿，反而得繳稅窘境。

房地合一稅規定繼承取得的房產，繼承人若出售，獲利金額以實際出售價價格，減掉土地公告現值、房屋評定現值計算，然後再依持有年限，將獲利金額乘以45%、35%、20%等稅率，計算稅額。

之前有民眾表示，媽媽買了一間總價1,000萬元房子，貸款750萬元，持有一年後，他想以原價1,000萬賣掉，結果代書跟他說，市值1,000萬-公告價值250萬=獲利750萬。750萬元再乘以35%稅率，賣房必須繳房地合一稅262萬。

但他以1,000萬元賣掉房子，還給銀行750萬元，手上只剩250萬元，根本不夠繳稅。等於他賣房子，分文拿不到，還得倒賠12萬元。

這問題過去幾年一直被提起，市場形容這是「房地合一的bug」，法令不改，問題不能解決。

歷經多時，財政部昨天首度針對個人交易繼承取得房地課徵所得稅，發布最新解釋函。

解釋函全文為：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。」

「嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。」

陳碧源表示，全文意思簡單說，出售繼承的房屋，如果有債務，可以在計算房地合一稅時扣除。

不過財政部也設下了幾個條件：

一、房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

二、被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才可適用，換言之，向民間二胎借的就不適用。

三、繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。債務餘額如果小於房屋、土地的現值，就不適用。

四、售後後，貸款餘額需由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

陳碧源表示，其中規定債務餘額必須大於房地的公告土地現值及房屋評定現值合計額，有點不公平，因為長輩如果省一點，不想貸那麼多錢，或是窮一點，沒辦法貸到較高額度，就不能用，反而長輩若貸好貸滿，就可受惠。

陳碧源指出，為何被繼承人留下債務餘額小於公告現值，該債務反而不能抵扣？函令並未說明，財政部的解釋令雖解決房地合一稅Bug問題，但是似乎也會引導大家多貸款買房。另外，此一解釋函只適合自然人，不適用法人，是否會影響有錢人現今大多以公司法人置產的思維，有待觀察。