不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

售屋所得分為新、舊制兩種，房屋若是在2016年1月1日以前取得，且持有時間超過兩年，就屬於舊制，應課徵「財產交易所得稅」，必須在5月報稅時報繳；若採用新制，則是課徵房地合一所得稅，必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。

房地合一實價課稅自2016年實施以來，不動產取得時點將影響出售房地利得計算及申報方式。會計師提醒，若去年有出售不動產，且屬於舊制課稅範圍，就必須在今年5月申報繳稅。

由於財產交易所得不在綜所稅查調服務所提供的資料範圍內，因此納稅人必須主動申報，否則將有漏報嫌疑，加上過去不動產買賣交易，向來是國稅局針對個人所得的查核重點項目，提醒納稅人務必注意新舊制適用、誠實申報。

需特別注意的是，財政部曾核釋，個人交易於2016年1月1日後繼承取得的房屋、土地，如屬被繼承人在2015年12月31日前已取得者，可免適用新制，仍按舊制計稅。

不過，KPMG安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢表示，如果該房地符合自住優惠規定，在計算房地交易所得時，由於新制有400萬元免稅額，較舊制有利，此時可選擇按新制規定計算所得，但若選擇新制，就要在房屋交易後30天內申報，而非等到5月報稅才申報。

此外，如果是出售因配偶贈與取得的房地，則是以配偶間首次相互贈與前，配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，來計算應納稅額。

每一個人每天睜開雙眼，舉目所及的第一件事，就是不動產。對於不動產取得、流轉、規劃、配置、資產活化等過程中，地政士在相關的產權保障上，為民眾及機關間不僅扮演搭橋的角色，也是保障交易安全的守護者，在不動產移轉過程中，扮演稅務保全的守護者！

只不過，地政、稅務等行政機關，近年來均主動推動所謂便民措施，鼓勵民眾自行送件，例如繼承或買賣等不動產流轉上，行政機關往往僅著重於稅收的稽徵、不動產的登記，卻嚴重忽略當事人間稅務的負擔、身分權屬的糾葛、雙方代理及自己代理的利益衝突迴避等扞格，進而法律爭議事件層出不窮，均是背離大法官釋字第352號解釋，以及地政士法第一條立法精神。

以新制「房地合一稅」來說，自民國105年1月1日起施行，與舊制「財產交易所得稅」最大不同，就在民國101年8月1日實價登錄實行後，自「核定標準課稅」，改為「核實課稅（即實價課稅）」，並加課「土地交易所得稅」。

表面上，看似為簡單的加稅（交易所得稅）與落實賦稅公平正義；但實質上，卻隱藏著「中央（房地合一稅）與地方（公告現值提升後之土地增值稅）」之爭，卻視人民權益如刀上殂肉，加上諸多「登記日認定」陷阱，例如取得日、原取得日、交易日、契約日、移轉日、變更日、併計持有期間等等，與登記效力有關之盲點，絕非買賣雙方能瞭解。

在繼承及贈與的不動產取得成本，僅依據取得時的土地公告現值與房屋評定現值認定，卻罔顧當事人應背負承擔遺贈稅務外，更棄置該不動產標的背後沉重的抵押債務，應由取得不動產的當事人負清償責任的成本，均不見行政機關會在所謂的「便民服務」系統中，善意地建議提醒透過專業地政士協助釐清，並進一步作完整的稅務規劃；否則，極可能造成難以判斷不動產取得成本與稅費負擔多寡的疑慮，甚而造成交易糾紛與行政爭訟。

 

政府祭出3項稅賦優惠，鼓勵民眾將房屋出租給領有租金補貼的民眾，房東將享有房屋稅、綜合所得稅及地價稅優惠。

內政部營建署今天發布新聞稿表示，住宅法在民國106年1月11日修正公布後，鼓勵住宅所有權人將房屋出租給中低收入戶、身心障礙者及原住民等租金補貼戶，「公益出租人」自民國103年起就享有房屋稅適用自用住宅稅率1.2%優惠；不過，公益出租人在民國103年至105年之間，需主動申請核發公益出租人核定函才享有房屋稅優惠。

營建署副署長陳繼鳴指出，房東出租給符合租金補貼資格且接受補貼的租客，可享有每屋每月租金收入最高1萬元的「綜合所得稅」免稅優惠。

營建署表示，公益出租人的出租房屋土地適用「自用住宅用地稅率」千分之2，目前有台北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、宜蘭縣、新竹市、苗栗縣、南投縣、彰化縣、雲林縣、嘉義縣、嘉義市、花蓮縣、澎湖縣及連江縣等16個縣市適用。

陳繼鳴說，過去常有民眾反應因房東課稅問題，無法申請租金補貼。政府已經提供稅賦優惠，鼓勵房東可以將房屋出租予領有租金補貼民眾。住宅法上路後，透過住宅補貼方式，鼓勵民眾將房屋出租給需要民眾，目前成效不錯且逐年成長。

營建署提醒，租賃契約上所載出租人若非住宅所有權人，將無法認定為公益出租人。

台南市今天召開108年不動產評價委員會，決議明年房屋稅部分，舊屋漲幅歸零，新屋標準單價調降到58％，為六都最低，副市長王時思表示，為回應民意減輕房屋稅，相信委員會評定結果會讓市民很有感。

市府指出，今天的評定結果包括，中古屋回歸105年調整前的標準、過去漲幅歸零、新屋標準單價打折、折舊率提高至1.17%、路段率核實調整等新措施，可預見109年房屋稅將大幅降低，估算因此次調整受惠的房屋戶數有13萬9379戶。

王時思表示，台南市105年評定的房屋標準價格，適用至今將滿3年，所以召開此次不動產評價委員會，會議中評定房屋標準單價、折舊率及地段率等項目，包括90年7月1日到105年6月30日建築完成的中古屋，標準單價調幅歸零，調回102年評定的標準。

另外，105年7月1日起建築完成房屋，標準單價改採行政院主計總處營造工程物價指數打折調整，調幅是102年評定標準的58%，調整後的標準單價為六都最低。

至於鋼骨造、鋼筋混凝土造等房屋的折舊率由現有1%提高為1.17%、殘值率降低至29.80%。此次地段率調整以調降居多，共調降388個路段、調升71個路段，其餘2576個路段維持原標準。

王時思表示，為減輕購屋自住型市民負擔，有附帶決議的通過全國單一自住房屋稅打折，建請議會支持「台南市房屋稅徵收率自治條例」修訂非自住房屋差別稅，以平衡自住戶稅率的折減。以坐落在家樂福安平店附近92年興建完成的30坪公寓為例，108年房屋稅為6378元，明年房屋稅將降為3708元。

台南市連漲3年房屋稅，引來諸多抗議，台南市不動產評價委員會今天作成多項決議，今年7月1日起房屋稅率漲幅從81%降至58%，並取消15年回溯，市庫1年將短收約新台幣23億元。

台南市房屋稅自105年起連續調漲3年，調幅分別是54%、65%、81%，且回溯15年，引來諸多抗議，台南市長黃偉哲雖承諾凍漲，卻遭台南市議會國民黨團痛批跳票，3月12日又發動抗議，在台南市政府前發生推擠。

一向在5月召開的台南市不動產評價委員會，因應市議會和民意要求，提前於今天開會，且作出多項決議，副市長王時思下午在市府公開說明，這些決議待黃偉哲簽准後公告實施。

王時思指出，不動產評價委員會已決議房屋稅調漲回溯15年確定取消，也就是調漲幅度歸零，維持原有的水準。新屋調漲部份將從81%降至58%，這個房屋基本單價稅率在六都中是最低的。

她表示，在房屋折舊方面，也從1%提高到百1.17%，60年最終殘值率也將降到29.8%。委員會同時討論地段率調整，決議調降388個路段，調升71個路段，其餘2576個路段維持原來標準。

至於自住型購屋稅率，王時思說，委員會決議單一持有稅率打84折，也就是調降16%，因自住型房屋稅率是法定稅率，不能調整，只能用折扣方式。

另外，台南市政府將修訂台南市房屋稅徵收率自治條例，讓持有很多棟房屋者，也可享有最低稅率。

台南市政府財政稅務局長陳柏誠表示，108年台南市房屋稅收約73億元，委員會決議實施後，未來房屋稅收1年將減少約23億元，只剩約50億元。

 

內政部公告包租、轉租契約，將於今年6月1日上路，屆時包租業與房東、房客簽約內容，都必須符合新制，包括電費不得超收、必須告知凶宅訊息等。官員表示，新制上路後，將可共創包租業、房東、房客三贏。

內政部表示，為了鼓勵房東委託包租業經營，提供包租契約達一年以上者，房東每屋每月最高可享6,000元租金所得稅免稅額，月租金6.000元至2萬元部分的必要損耗費用，以53%計算扣除額，所節省的時間與金錢，比自行出租還要划算。

內政部地政司副司長王成機表示，包租業屬於專業二房東角色，此次公告的包租契約中，就要求業者應善盡管理房屋責任，執行日常修繕維護事務及製作紀錄。

在包租業與房客間的轉租契約中，則增列房客不得當「三房東」，將租賃住宅再次轉租；也為避免包租業藉故收取高額電費，明定電費若約定由房客負擔時，不得超過台電公司夏季用電量最高級距之每度金額。

此外轉租契約訂有不得記載事項，包括不能約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅費負擔轉嫁等，保障租屋者權益。

王成機表示，目前全國已有567家包租代管業者獲許可，已繳存營業保證金准予登記的業者共141家，六都占了85%，目前六都及基隆、宜蘭等地也已成立租賃住宅商業同業公會。

 

國稅局將加強查核特種貨物及勞務稅，也就是俗稱的奢侈稅，即日起至4月30日為輔導期間，預計5月1日啟動查核作業。財政部高雄國稅局昨（6）日提醒，輔導期間若自動補報繳所漏稅款，可免予處罰。

高雄國稅局表示，此次查核包括產製高額消費貨物，例如銷售價格達300萬元的小客車、飛機、直升機等，或銷售價格達50萬元的龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品等。

除了貨物外，銷售高額消費勞務也在查緝範圍內，營業人每次銷售價格達50萬元的入會權利，也必須自行檢視是否未依規定辦理或短漏報奢侈稅等情事，並把握時間在輔導期屆滿前，自動補報補繳稅款，可適用加計利息免予處罰規定。

國稅局提醒，前述高額消費貨物或勞務，如果是應徵貨物稅或營業稅的貨物或勞務，其銷售價格應加計貨物稅額及營業稅額在內。產製廠商或營業人應在出廠或銷售時的下月15日前，計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書、檢附相關文件，向所在地國稅局申報銷售價格。

房地合一稅制上路後，我國不動產市場呈修正態勢。KPMG安侯建業聯合會計師事務所稅務投資部會計師吳能吉25日建議，如果是父母贈與的不動產，未來出售前仍以房地合一制課稅，建議可自住6年再賣出，可適用10％優惠稅率與400萬元免稅額。

吳能吉指出，自2016年1月後取得、獲贈的房地產都屬於房地合一稅制範圍內，持有1年內賣出要課徵45％財產交易所得稅、1～2年為35％，2～10年為20％，超過10年才是15％，須考量稅負再賣屋。

過去不少父母常以不動產贈與子女的傳承規畫，因為不動產贈與金額的計算相當優惠，土地是按照公告土地現值、房屋則按房屋評定現值，兩者均顯著低於市價，甚至到3成左右，因此贈與稅可間接省下近7成。

2016年房地合一稅制上路後，不僅以受贈時較低的房地現值按政府發布消費者物價指數調整後價值為取得成本，且按15％～45％稅率課徵財產交易所得稅，等於1年內取得不動產一賣出，45％獲利都會被政府收取。

因此，一旦子女在2016年後才受贈不動產就會適用房地合一稅制，雖然父母省下近7成贈與稅，但子女如果要短期賣出，還是會被課高稅負。

吳能吉表示，解套方法第一是調職、非自願離職或其他非自願性因素，持有2年內的不動產可享20％稅率。第二則是自住滿6年，且個人或配偶、未成年子女設有戶籍，實際居住連續滿6年且沒有做為營業或出租用途，將適用財產交易所得400萬元免稅額與10％優惠稅率計稅。

吳舉例，A先生2018年初以5,000萬元買房產（房地現值合計1千萬元）贈與女兒，房地現值1,000萬扣除220萬元贈與免稅額後，按10％稅率計算贈與稅即為78萬元。相較於贈與現金5,000萬元、按20％計算贈與稅率、扣除累進差額375萬元，贈與稅可省下547萬元。

惟一旦A先生女兒在1年內將房屋以6,000萬元售出，扣除1,000萬元現值成本後再按45％稅率計算財交稅負即為2,250萬元，超過1/3總額都成稅金。

但如果A先生女兒自住6年後再售出，其財交稅負為460萬元（6000萬減除1,000萬元現值與400萬免稅額，最後按10％計稅），一來一往即可省下1,790萬元稅負。(工商時報)

贈與子女不動產，是父母規劃財富傳承時常見方式，但會計師提醒，房地合一課稅制度上路後，贈與房產不一定能節稅，建議應考量房產未來用途，以免子女處分房產時要繳更多稅。

根據稅法規定，不動產贈與是土地與房屋分開計算，其中土地按土地公告現值計算、房屋則按房屋評定現值計算。然而目前公告現值與房屋評定現值，皆明顯低於市價，例如一棟市價新台幣3000萬元的房產，公告現值與房屋評定現值加起來可能不到500萬元，因此常成為父母將財富移轉給子女時常見的節稅方式。

不過，在房地合一課稅制度上路後，想透過贈與子女房產方式節省贈與稅，恐必須考慮更多因素。安侯建業會計師事務所稅務投資部會計師吳能吉表示，某民眾去年花5225萬元買房產送給女兒，由於該房產的房地現值合計為1000萬元，扣除220萬元免稅額後，實際要繳的贈與稅為78萬元（贈與稅率為10%）。

吳能吉說，倘若該民眾是贈與5225萬元「現金」給女兒，依贈與稅新制改採累進課稅計算，理應要繳626萬元的贈與稅，因此透過贈與等值房產，省稅金額高達548萬元（626萬-78萬=548萬）。

然而，當3年後女兒若想將房產以6000萬元出售，依房地合一課稅是採售價減取得時成本，乘上稅率後，據此計算房產交易所得，則女兒當時取得房產成本僅1000萬元，賣房所得為5000萬元，稅率20%時須繳1000萬元所得稅，加上之前父母已繳的78萬元後，整體稅負高達1078萬元。

吳能吉說，若當時該民眾是贈與現金給女兒，雖然需要繳626萬元的贈與稅，但3年後女兒同樣以6000萬元出售房產，則房產交易所得僅775萬元，要繳的所得稅只有155萬元，加上贈與稅後只要繳781萬元，反而比直接贈與房產要繳的稅少了297萬元。

因此，吳能吉表示，民眾贈屋移轉給子女前，應注意贈與目的與該房產日後用途，例如是要自住、處分、收租增加子女財源或傳承等因素，若忽略未來子女出售時所繳納的財交稅，反而得不償失。

 

林男在過世前，擔心所娶的大陸妻姚女會改嫁，將兩筆土地借名登記在姊姊「小玉」名下，約定兒子「阿甫」成年後再移轉登記，未料「阿甫」成年後，「小玉」拒絕移轉，經「阿甫」請求所有權移轉登記，相關證人證稱「小玉」在神智清醒下簽署不動產信託契約，法官判決「小玉」將土地移轉登記給「阿甫」。

判決書指出，林男的父親生有8女1男，由林男繼承遺產，而林男娶大陸姚姓女子為妻，育有一子「阿甫」，為保障兒子在經濟上有依靠，因而與姊姊「小玉」約定，民國95年間將他所繼承位於台中市龍井區忠和段的兩筆土地，供名登記在「小玉」名下，約定等兒子成年後，再由「小玉」移轉登記給兒子。

林男於民國97年間過世，姚女為避免與「小玉」間的約定口說無憑，遂於98年3月1日與「小玉」簽訂不動產信託契約，而「小玉」當時當時因病在醫院進行手術後，在意識清醒下簽署契約。

未料，「阿甫」成年後，「小玉」拒絕依約辦理所有權移轉登記，因而「阿甫」向法院提起請求所有權移轉登記，「小玉」辯稱當時她在醫院治療，意識模糊，未同意提供印鑑證明以辦理預告登記。

林姓土地代書證稱，林男過世後，其他姊姊擔心土地若直接登記在「阿甫」名下，因他未成年，可能遭媽媽變賣，所以才簽訂契約，約定「阿甫」成年後，「小玉」應無條件辦理過戶給「阿甫」。

林代書又說，契約是他擬的，簽約地點是在醫院後面的「阿美」住處，在場的人有姚女、「阿麗」、「阿美」、「小玉」等多人，契約是他帶來的，當時是「小玉」親自簽名、捺印、意識清楚。

法官以相關證人證稱「小玉」簽約時意識清楚，且「阿甫、已成年， 依照雙方契約規定，判決「小玉」將位於龍井區忠和段的兩筆土地所有權移轉給「阿甫」。

據《蘋果》報導，本月16日，苗栗縣24歲青年趙守泉與75歲英國男子Andy的異國戀，在500人排隊獻花祝福下修成正果，為這跨越性別、年齡、國籍的戀情，選在苗栗鐵道博物館舉辦婚禮，不少人前往祝賀，也為戀情添上更甜蜜氛圍。此事也在同志圈中擴散發酵，但去年底反對同性婚姻、同志教育的「愛家公投」3案都通過，支持同志婚姻、強調性平教育的「平權公投」則都未通過，點出在台灣的同志朋友目前未享有「婚姻」平權，代表在另一半發生意外時沒有任何繼承權。
 
同婚案例越來越多，但對長期處於弱勢的同志朋友來說，「婚姻」平權十分重要，除了沒有婚姻權利保障之外，其實面對購屋以及贈與稅等問題，稅率、免稅額權益也差很大，依照現行法令來看，同志愛人並非「法定繼承人」，沒有繼承權利，專家建議先寫好遺囑給予非法定繼承人，並至法院公證遺囑，才有保障；另外，因未享有配偶免課徵贈與稅問題，想要贈與財產給對方，只有一年220萬元的免稅額，一旦超過就要課徵高達10%的贈與稅。
 
從小就知道自己性向的瑪琥工作室花店老闆陳建周表示：「同志角色在法律上真的很弱勢，不論男男、女女，感情世界不就如此，身在台灣的無奈就是如此。」，針對同志伴侶購屋條件嚴苛，他表示：「目前只能用共同登記解決，照顧我的是另一半，並不是那些所謂法律上的親戚，沒有做這一份保障，很有可能出事了就只能將房產拱手讓人。」
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰對未來《同性伴侶專法》上路，可能將同志伴侶與異性戀婚姻之間的差別彌平，包含買房貸款利率、贈與稅、遺產稅等認定；舉例來說，遺產稅的免稅額為1200萬元，喪葬費用扣除額是123萬元，另外還有配偶扣除額493萬元，合計總共1816萬元免稅扣除額，但若沒有法源依據的同志伴侶少了配偶扣除額493萬元，免稅扣除額減少為1323萬元，一旦超過還要課徵10%稅率，差了「配偶」二字，其相關稅金就差很大。（陳筱惠/台中報導）

數百位熱情民眾排隊獻祝福，也鼓舞同志伴侶。楊永盛攝

目前同志朋友尚未享有「婚姻」平權，代表在另一半發生意外時沒有任何繼承權。資料照片

同志面對購屋以及贈與稅等問題，稅率、免稅額權益也差很大。資料照片

記者黃靖惠／綜合報導

簡姓男子花2900萬元買下台北仁愛路二段的「正文仁愛」建案當孝親房，怎知一年內卻遭法拍，原來當初建案負責人未塗銷抵押權，導致房屋被法拍。對此專家提醒，買賣雙方最好簽訂履約保證，或者是買方可在快要達成合意時，要求賣方出示銀行開立的餘額證明，確實掌握尚欠的貸款金額，避免後續衍生後續損失。

根據中國時報報導，該案負責人黃男當時已將3戶房屋及15個機械式停車位向安泰銀貸款3億500萬元，仍隱瞞事實與簡男簽約，直到收到2990萬元清價金、規費、稅捐後，仍未塗銷抵押權，還將費用全數花完，直到安泰銀行向北院聲請拍賣，才接獲法院通知後，名下房屋已成為法拍屋。

實際上，買賣雙方交易過程中，最好多簽訂履約保證保障雙方權益，買賣房屋過戶時，最好採取雙代書制，並且仔細確認相關合約內容，以免再有類似狀況發生。

眾律國際法律事務所實習律師陳宇瑩曾在部落格發文，房屋的買受人，如果以1000萬元購買22坪房屋一間，但是上面尚有250萬的抵押權時，買方等於實際上花費1250萬元購買系爭房屋，因為抵押權的效力不會因為房屋所有權移轉受到影響。

所以房屋買賣交易時，必須要確認房屋是否已經塗銷抵押權登記，雖然通常在還沒談妥之前，當事人間難以調查賣方之資訊，但是在快要達成合意時，可以要求賣方出示銀行開立的餘額證明，確實掌握尚欠的貸款金額，避免後續衍生更多的法律問題。

原文網址: 2900萬買房孝親遭法拍　漏做一步欲哭無淚 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1381471#ixzz5fxzYj5zO 
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農地辦理自益信託登記後，若受益人死亡，所遺留下來的財產標的是享有信託利益的權利，而非土地本身，因此，即使所遺農地仍持續作農地使用，也無法適用遺贈稅法的農地扣除額。

財政部南區國稅局表示，近期查核遺產稅案件，查到委託人甲君與受託人、長子乙君簽訂自益信託契約，並將農地信託登記給乙君，信託期間由乙君管理耕作農地。甲君死亡後，乙君繼承財產，並在申報遺產稅時列報農業用地扣除額840萬元，結果遭到國稅局否准認列。

國稅局指出，依據遺贈稅法規定，要適用農地扣除額，土地必須符合農業用地、作農業使用、由繼承人或受遺贈人承受等三要件，所遺土地才能免徵遺產稅。

以前例來看，甲君死亡時，農地仍登記在受託人乙君名下，等於乙君是繼承信託利益，而不是土地，不符合免徵遺產稅要件規定，因此無法適用該項扣除額優惠，提醒納稅人注意。

高雄市稅捐稽徵處表示，日前有民眾向該處詢問，若在自有土地上興建一間房屋，並將該房屋登記於其妻子名下，是否須繳納契稅。

稅捐稽徵處說明，依契稅條例第12條規定，房屋在建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。

該處就該案例指出，此案登記於其妻子名下的房屋，是由先生與營造廠簽訂房屋興建合約，所有建材之購買及支付營造廠之工資等皆由先生出資，因此實際上其妻子名下的房屋是由先生所「贈與」的，因此依契稅條例規定，須由其妻子向稅捐處申報繳納契稅。

稅捐處進一步說明，民眾應於使用執照核發之日起算滿60日內，向稅捐處申報繳納6%的贈與契稅，如未依規定申報，每逾3日將被加徵1%怠報金，最高以應納契稅之稅額為限，但不超過15,000元。

如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網。

營業人注意囉！國稅局表示，出售不動產所開立的統一發票金額，不可自銷售價格中減除支付給仲介的佣金。

國稅局指出，營業人出售不動產，應就建物的銷售額開立統一發票，不得扣除仲介的佣金，而是應向仲介公司索取統一發票，作為進項憑證，以扣抵銷項稅額。

高雄國稅局轄區內甲公司在2010年間出售不動產，依買賣合約書及付款支票認定該建物銷售金額為1,000萬元（含稅），經查獲未依規開立統一發票，核定補徵營業稅額40餘萬元及裁罰。

甲公司不服，主張其銷售建物有支付仲介佣金30餘萬元，應自核定漏開統一發票的金額中扣除，循序提起行政救濟均遭駁回確定。

內政部最新統計，2018年全台房產繼承數創新高，主因高齡化社會加上少子化，年輕一族得以繼承過世長輩的房產；繼承不動產之後不僅享有權利，也需繳納遺產稅，後續若有轉賣規劃，仍須繳交其他稅賦，其中，房地合一稅制因可計算合併年限將可望降低交易稅負。

根據內政部公布2018年不動產移轉交易、繼承與拍賣數量，繼承棟數5萬3521棟，再創新高紀錄，而且逐年屢攀新高。信義房屋企研室分析，台灣人「有土斯有財」觀念，房產自有率高，老一輩都會等到過世後將房產移轉給子女。

前年遺贈稅新制，金額低於1200萬元以下的遺產不需課稅，加上配偶或子女均享有免稅額等，也是使不少人決定在死後才將房產贈送給子女或晚輩的原因。

信義代書指出，不論繼承不動產後是否符合繳稅的規定，均需於死亡後六個月向主管機關提出申報，未能在期限內申報者得申請延長三個月，稽核機關將查估遺產總額及稅額並寄發納稅通知，必要時得延長二個月。

若繼承過後有轉賣規劃的話，除繳納遺產稅後，仍需依法繳交地價稅、增值稅等。信義代書提醒，轉售的房產若是繼承而來，增值稅將重新起算，以被繼承人死亡當天的公告現值至賣方出售前的持有期間為增值計算基準，以此計算課徵需負擔的稅額。

除此，2018年1月1日後成交的不動產適用於房地合一稅，若為繼承房產則計算持有期間得合併適用，比如說，A男於2018年9月1日繼承過去父親的房產，在持有兩個月後出售，但其父親持有該房產至他死亡當天已有10年，適用房地合一制後，可合併計算，A男出售該房產後，僅須繳納的是15%的交易稅金，而非低於持有一年需課徵45%稅負。

今年65歲的林先生經過多年打拼，擁有3棟房產，因膝下無子，考慮將房產贈送給陪他奮鬥的另一半，經他研究一番，生前贈送給配偶，不需課徵贈與稅與土地增值稅，稅賦負擔較低，但若等他離世後，妻子繼承遺產，則須繳納龐大的遺產稅，於是他規劃趕緊完成房產贈與配偶的手續。

為節稅考量，夫妻間不動產贈與時有所聞，主因稅賦負擔較輕；信義房屋代書指出，依現行稅法，夫妻相互贈與房產，不需課徵贈與稅與土地增值稅，僅需繳納房屋契稅，並支付不動產過戶相關的規費、印花稅及代書費等；但若於死後繼承，將視為被繼承人之遺產，課徵較重的遺產稅，惟好處是可免徵被繼承人死亡前移轉應繳納之土地增值稅。

舉例說明，若林先生未完成夫妻間贈與手續而不幸往生，林太太繼承房產時，需繳納遺產稅，反之如完成夫妻贈與手續，除可申請不需繳納贈與稅，亦無需繳納遺產稅。但信義房屋代書指出，若林先生在完成夫妻間贈與手續後，不幸於兩年內離世，那麼林太太仍需繳納遺產稅。

為節省土地增值稅，部分民眾也會透過夫妻贈與不動產方式，享有自住住宅用地優惠稅率，比如，丈夫使用過「一生一次優惠方案」，將房產出售前，先贈與太太，再行出售，即可申請適用土地增值稅優惠稅率。信義房屋代書提醒，贈與太太後出售的房產必須課徵土地增值稅，且該房屋土地增值稅的漲價總數額，依然會從贈與者取得房產時間點起算，因此運用夫妻贈與可節省贈送不動產予配偶時之土地增值稅及日後遺產稅繳納，但仍得審慎評估贈與後再出售之土地增值稅，相較所節省的遺產稅，兩者之間衡量高低，判斷夫妻贈與或遺產何者為最適方案。

信義房屋代書強調，夫妻間贈與雖然不課徵贈與稅，仍須辦理贈與稅申報，於取具國稅局核發之免稅證明書後，再持向登記機關辦理產權移轉登記，並且需訂立贈與契約，在契約成立之日起30日內進行申報完成。

讀者杜小姐問：
我母親於2016年年中過世，有留下動產及不動產，不動產部份已於2017年年底由兄妹3人共同繼承，同時間也已各自繼承登記，在此請教：一、是否2018年後的地價稅相關稅務，國稅局會分單通知個別繳納？二、動產部份因有多筆有價證券未做分割繼承，是否此部份可由其任一位繼承人出面，申請應繼分分擔稅額繳納？因3人各住不同縣市，平時也不相往來，則申請人也需徵得其他2人的同意才得以申請嗎？
 駱融法律事務所律師張洛洋答：
依照我國《稅捐稽徵法》第12條規定，「共有財產，由管理人負納稅義務；未設管理人者，共有人各按其應有部分負納稅義務，其為公同共有時，以全體共有人為納稅義務人。」另外，《民法》第272條規定，「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」
所以，如果您兄妹3人共同繼承不動產，彼此之間仍屬於「公同共有」關係的話，依照實務見解，屬於公同共有的土地，如果未設管理人的話，雖然可以分單繳納，但是全體共有人仍負有連帶繳納地價稅的義務，不因分單而有所不同；所以，若讀者已繳納自行分單的稅額，但對於其他公同共有人的欠稅，讀者仍應負連帶債務責任。
 再者，要提醒讀者，土地地價税分單繳納，要自己提出申請，税務局不會主動幫民眾分單。又如果讀者兄妹3人為分別共有者，地價稅則是以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
 再依照《遺產及贈與稅法》第41條之1規定，繼承人為2人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，可辦理不動產之公同共有繼承登記，並申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書，但在未繳清全部應納款項前，仍不得辦理分割、處分、變更及設定負擔登記。
 所以，讀者可以依前述規定，不須徵得其他人同意，向國稅局申請按法定應繼分分單繳納，並在繳納後依財政部的函釋規定，即可免除限制出境的處分，但對於還沒有繳清的遺產稅，全體公同共有人仍負有連帶納稅義務的責任。（許淑惠／採訪整理）

【洪子恩╱台中報導】樓梯間放鞋子、雜物，梯廳擺放鞋櫃、腳踏車，地下車位放置私人物品等，都是大樓社區常見現象，住戶佔用少人通行或使用的公共空間儘管十分方便，但已違背《公寓大廈管理條例》，且若佔用公共空間不讓他人使用，或堵塞消防動線、甚至造成他人受傷，還會觸犯《刑法》。

住戶在公共空間堆置雜物，恐觸犯《刑法》，遭檢舉須負刑責。資料照片

管委會不可丟棄物品

社區多數住戶基於友好鄰居，影響出入動線不大，對於公共空間被推放雜物的情形通常是睜一隻眼閉一隻眼，但就管委會立場則不然。龍昇物業經理溫阿宛指出，若管委會平時沒盡到告知、要求改善等基本的管理責任，萬一真的出事，不只犯戶要負責，管委會也須負部分刑責。 
較有效的標準做法，溫阿宛表示，是先拍照並公告，讓住戶限期內改善，對於未改善的戶別，再將其雜物移到公告處存放，「要注意的是，管委會沒有權力將物品直接丟棄，對於屢犯不改的戶別，也只能請都發局來處理。」 
因《公寓大廈管理條例》只認定住戶共同推舉出的管理人或管委會，才有權力處理公共空間的事物，也是面對政府單位時的代表人，換言之，許多沒有管委會的舊公寓、舊大樓，住戶間對於公共空間的糾紛，較不被主管機關理睬。 

可善用市民熱線信箱

21世紀不動產七期河南加盟店沈政興提醒，儘管法規明列主管機關的處置方式、罰則項目，但因「主管機關」分散在公務體系內的不同單位，各類事項由不同局處負責，「其餘事例光找到對的窗口就很費時，因此也可善用市民熱線、市長信箱等管道，多管齊下，如果能有觸犯《刑法》的罪證，處理起來最快速有效。」
當找到對的局處來社區處理，通常也不是立即開罰，仍多是再勸導、限期改過，若犯戶未改，管委會再發函請各局處來複查。溫阿宛指出，以上皆為實務上的常態，所以住戶佔用空間的例子一旦成習慣，就很難改正，因此管委會「不厭其煩」的態度很重要，平時看到住戶違反規定就應立即禁止。 

民眾持有公共設施保留地或既成道路土地，都享有一定的賦稅減免，不過兩者規定不同。國稅局表示，公設保留地因繼承或直系血親贈與而移轉，可免徵遺產稅或贈與稅；但既成道路土地只可免計入遺產總額，並無贈與稅相關優惠。

財政部高雄國稅局表示，所謂的公共設施保留地，是指都市計畫劃設為道路、港埠、綠地、學校、社教機關、停車場及市場等用地，留待將來由政府取得，而且非私人或團體投資興辦的土地。

由於公設地在使用上受到限制，因此政府也給予租稅優惠，無論是因為繼承，或配偶、直系血親間贈與而移轉者，遺產稅、贈與稅都可免徵。

不過贈與稅優惠僅限配偶或直系血親，兄弟姊妹或其餘親戚間的贈與，都仍必須課徵贈與稅。

至於被繼承人遺產中，若有無償供公眾通行的既成道路土地，也可免計入遺產總額，不過，若該土地屬建造房屋時應保留的法定空地，就不在租稅減免範圍，必須計入遺產，課徵遺產稅。

此外，既成道路土地贈與他人時，並不像公設保留地一樣可免徵贈與稅，民眾在申報移轉時記得注意相關規定，以免吃虧。