不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

歐盟統計局發布數據顯示，2018 年第第一季，歐元區的房價上漲了 4.5%，創 2007 年第第一季以來最快年增率增速。

在歐盟成員國中，拉脫維亞、斯洛文尼亞、愛爾蘭、葡萄牙及斯洛伐克均出現了兩位數上漲。其中，拉脫維亞和斯洛文尼亞的房價上漲幅度更是超過了 13%。另外，瑞典和義大利的房價跌幅為 0.4%，芬蘭跌幅為 0.1％。

雖然歐洲央行一再否認房價的上漲將對歐洲整個地區的金融穩定構成威脅。但由於歐洲央行在 6 月政策利率會議上明確表示，將保持利率不變至少至 2019 年夏天，因此這種快速增長的房價，正迫使各國政府採取其他措施來加強對銀行貸款的控制。

在 2018 年初，愛爾蘭央行就對銀行貸款規模設定了更嚴格的上限。葡萄牙央行也將從 7 月開始推出一系列基於借款人收入情況的貸款上限。

《華爾街日報》則評論稱，此次房價的上漲將在未來幾個月帶動歐洲經濟增長。因為高房價讓房產所有者感到富足，也讓他們更加傾向於增加消費。

值得注意的是，除歐洲外，美國房價也增速迅猛。

華爾街見聞在此前的文章中提到，受矽谷掀起的科技熱潮、新增住宅供應極度緊張，以及外國投資缺乏等影響，今年上半年，舊金山房價平均已上漲了 20.5 萬美元，年增率攀升了 20%，是歷史同期最大漲幅。

美國聯邦住房金融局（FHFA）此前發布的數據顯示，今年第一季美國房價年增率上漲 6.9%。

此外，據美國房產資訊平台 Zillow 統計稱，在美國 35 個最大的房地產市場中，甚至有 21 個市場的平均房價已超過了十年前樓市泡沫鼎盛期的最高水平。

【大紀元2018年07月10日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大多倫多和溫哥華2大城市，不僅房價全國最貴，土地轉讓稅也是全國最高。在溫哥華買幢普通住宅，土地轉讓稅高達2萬多元，在埃德蒙頓等中小城市，土地轉讓稅僅要239元。

土地轉讓稅成政府搖錢樹

據《赫芬頓郵報》報導，多倫多是全國唯一一個既要交省土地轉讓稅，又要交市土地轉讓稅的城市。Zoocasa地產網站最新數據顯示，多倫多非首次買房者買幢普通住宅，僅土地轉讓稅就高達25,162元，相當於3.1%的稅率。首次買房者雖有退稅，但退稅之后的土地轉讓稅也有16,687元，相當於2.1%的稅率。也就是說，無論是否首次買房，土地轉讓稅都是全國最貴。

Zoocasa執行編輯格蘭漲姆（Penelope Graham）女士說，在全國最貴城市買房，房屋買賣交接成本就得數萬元，這些錢還不能分期交，只能現交。這些錢，對於普通人來說，可能得工作好幾年才能攢足。對於政府來說，土地轉讓稅就是搖錢樹。

多倫多土地轉讓稅2008年由時任市長苗大偉推出，去年市府僅土地轉讓稅一項就創收8億。近年房價飈漲，土地轉讓稅收入更是迅猛增長。有人擔心，市府今後財政可能會過於依賴土地轉讓稅收，一旦房價崩潰，市府收入也會面臨危機。

目前多市財政預算中，僅3.8%來自土地轉讓稅，地稅占1/3。加拿大納稅人基金會（CTF）卑詩主管西蒙斯（Kris Sims）女士認為，土地轉讓稅這麼高，說明政府解決住房擔負力危機辦法本身就做得不對，溫哥華住房危機嚴重，土地轉讓稅就原因之一。土地轉讓稅的存在實質是抬高了房價，但政客們說政府用這筆錢修建經濟住房，根本就是一派胡言。

住房擔負力持續惡化

西蒙斯說，安卑兩省的海外轉讓稅，根本就阻擋不了有錢人炒房買房，只會抬高開發商和地產經紀業務開發和業務成本，開發商和地產經紀再將額外成本轉嫁到買家身上。

最新數據顯示，多溫兩地自海外買家稅實施後，海外買家炒房興趣明顯下降，將興趣轉移到還沒實施海外買家稅的蒙特利爾、渥太華和其它城市。然而，今年多溫兩地房屋交易量雖明顯下滑，房價卻沒跌，住房擔負力仍沉重無比。

皇銀最新報告顯示，今年年初住房擔負力跌至有史以來最差。和地產經紀與開發商一樣，西蒙斯認為，政府工作重點應是解決這些城市的房貸供應，簡化房屋開發政府手續。

責任編輯：文芳

【大紀元2018年07月10日訊】（大紀元記者唐鳳多倫多報導）多倫多房地產很貴，這一點大家已經知道了。如果將多倫多住房的可負擔性與美國進行比較時，我們可以看到什麼？

下面我們按照美國的州，分別列出，您購買房屋平均所需的金額。請注意，下面的數字是美元。

以下，可负担性计算，是假设首付10％，抵押贷款摊销30年。按照HowMuch.net计算，2018年美國各州的平均房屋需要多少收入：

美國最高收入可負擔的五個州：

1、夏威夷：平均房價 610,000美元，需要年入153,520美元；

2、华盛顿特区：平均房價549,000美元，需要年入138,440美元；

3、加利福尼亚：平均房價 499,900，需要年入120,120美元；

4、马萨诸塞州：平均房價419,900美元，需要年入101,920美元；

5、科罗拉多州：平均房價 415,000美元，需要年入100,200美元；

美國最低收入可負擔的五個州：

1、西弗吉尼亚州：平均房價 149,500美元，需要年入38,320美元

2、俄亥俄州：平均房價 149,900美元，需要年入38,400美元

3、密歇根州：平均房價160,000美元，需要年入40,800美元

4、阿肯色州：平均房價161,000美元，需要年入41,040美元

5、密苏里州：平均房價165,900美元，需要年入42,200美元

責任編輯：文風

【大紀元2018年07月10日訊】（大紀元記者趙瓊玉墨爾本編譯報導）在過去10年裡，墨爾本西部一個默默無聞的城區，獨立住宅（house ）中位價上漲了250％以上，成為全澳房價上漲最快的城區。

據澳洲房地產網報導，房地產諮詢公司CoreLogic的數據顯示，在截至今年5月的過去10年裡，墨爾本中央商業區（CBD）以西18公里處，德里莫特（Derrimut）區的獨立住宅中位價上漲了257.9％，是全澳房價漲幅最高的城區。

該區以工業區為主，交通四通八達。在過去10年裡，其獨立住宅中位價從183,352澳元狂漲至656,195澳元。

博士山（Box Hill）（獨立住宅中位價上漲了147.2％）、克利夫頓山（Clifton Hill）（139％）和麥克雷（McCrae）（138.9％）也是墨爾本獨立住宅價格漲幅最高的前10名城區。

Stockdale＆Leggo房地產經紀公司迪爾帕克（Deer Park）區經紀人馬克洛格魯（Nick Makroglou）指出，可負擔的房價是德里莫特房價上漲的主要原因，首置業者占了當地房產市場的70％。

他說，迪爾帕克火車站的升級、當地就業機會的增多，以及餐飲業、遊樂中心的發展也是推動房價上漲的因素。

過去10年（截至2018年5月），墨爾本獨立住宅價格漲幅最高前10名城區：

過去10年（截至2018年5月），墨爾本單元房價格漲幅最高前10名城區：

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年07月10日訊】（大紀元記者趙瓊玉墨爾本編譯報導）最新數據顯示，儘管墨爾本房價已觸頂回落，但首次購房者卻發現，他們比去年同期更難買到售價低於60萬澳元的房產了。

據都門（Domain）新聞報導，都門集團（Domain Group）的分析顯示，去年此時，大墨爾本地區有104個城區（只包括年房屋銷售量不少於100棟的城區），其四分之一的房屋售價不到60萬澳元。

而到了今年，這樣的城區已經縮減為68個。瑞澤維爾（Reservoir）區、陽光（Sunshine）區、基斯伯勒（Keysborough）區和博羅尼亞（Boronia）區已不在其中了。

該數據顯示，買家發現，想以低於60萬澳元的價格在墨爾本買棟獨立住宅（house），可選擇的地區比一年前少多了。

瑞澤維爾區曾被認為是一個房價較低的藍籌地區，而今許多買家發現自己已被擠出了當地的房地產市場。

Barry Plant房地產經紀公司瑞澤維爾區經紀人康特西斯（Ross Kontossis）說，有大量首次置業者在該區買房，其中許多買家來自墨爾本東區。

他指出，如果想購買低於60萬澳元的獨立住宅，現在需要到更遠一些的托馬斯頓（Thomastown）或拉洛爾（Lalor）地區尋找。

康特西斯還說，瑞澤維爾區比較好的兩居室公寓現在已賣到55萬澳元，而全新的三居室兩層聯排別墅售價已高達90萬澳元。

維州財政廳數據顯示，自維州政府去年實施新的印花稅減免政策以來，首次置業者紛紛湧入墨爾本人口增長地區，主要是在溫德姆（Wyndham）市、凱西（Casey ）市和休謨（Hume）市買房。

都門集團的銷售數據顯示，這些地區有許多入門級的房產價格高漲，有些上漲了10萬澳元。

例如，一年前，弗蘭克斯頓（Frankston）地區的入門級房價為43萬澳元，現在已漲至53.5萬澳元。與此同時，華勒比（Werribee）的入門級房價已從35.1萬澳元上漲至43萬澳元。

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年07月09日訊】（大紀元記者張威廉澳洲墨爾本編譯報導）在週六（7月7日）墨爾本房地產市場，擁有立即入住條件的住宅能夠賣出較好價格。但拍賣成交率僅達到56.1%、明顯低於一週前59.4%的成交率。

據都門（Domain）新聞報道，持續數周的低成交率說明，賣方試圖維持他們所期望的價格。房地產經紀人們也在試圖與屋主們進行價格角逐。一些經紀人聲稱，一些區的房地產價格已經跌回到2016年時的價格水平，呼籲屋主們認識到房地產市場的目前行情。

現在是中小學假期，掛牌待售的住宅則相當分散。適合家庭居住的大型住宅通常不願在這個期間掛牌，屋主們則希望等到冬季即將結束或者春季開始時再掛牌出售。到那時，屋主們可以啟動為期4週的銷售廣告，而且不會因為假期而中斷廣告過程。

在亞拉維爾（Yarraville）地區代理業務的拍賣師斯迪文森（Craig Stephens）認為，內城區西部的市場比較疲軟，但還有些住宅還可賣出令人驚訝的高價。他的房地產經紀公司拍在週六賣了5棟住宅，其中4棟被售出。位於亞拉維爾區的一棟2居室聯排別墅（22A Sanderson St）賣出了較好價格。其廣告參考價位為77萬澳元至84萬澳元，5名買家參與競價，這棟住宅以85萬澳元的價格在市場上自由競爭，最終以93.6萬澳元售出。

斯迪文森說：「很多聯排別墅遭遇冷落，但如果經過較好的設計、裝修，並安裝一些較好的設施，安置優雅的家具，那麼就會吸引買家。」這棟住宅的裝修就有較好的建築設計，而且以恰當的價格區間做廣告。

在博士山（Box Hill）地區代理業務的經紀人戴勒斯（Dennis Dellas）說，這個地區的房地產價格已回落到2016年時的價位。他在週六負責拍賣的一棟3居室聯排別墅（ 2/788 Station St, Box Hill North）以92.5萬澳元的競價流拍（Passed-in），屋主保留價為98萬澳元。戴勒斯說，這個競價是公平的。他說：「在此之前，我們建議屋主，如果你能得到90萬以上的報價，那就接受它。」

戴勒斯說：「如果你在2017年上半年買了房，那麼價格可能已經跌下來了，可能已經跌到2016年時的價位。一些買家已經開始擔憂利率。」

在墨爾本市場最受青睞的地區，一些住宅仍受到追捧。在莫爾文（Malvern）區，一棟3居室住宅（11A Spring Rd）就賣出了很好的價格。這棟住宅以190萬澳元開拍，以195萬澳元在市場上自由競爭。此後，2名買家競爭，最終以203.2萬澳元成交。歷史數據顯示，屋主在2001年以78萬澳元購買了這棟住宅。

另一棟寬敞的維多利亞時期的經典風格住宅（124 Stanhope St, Malvern）也取得不錯的賣價。拍賣以270萬澳元起拍，2名買家競爭，最終以274萬澳元的保留價出售。

為買方提供咨詢代理的經紀人沃雷之（Adam Woledge）說，在目前的市場上，準確的廣告價格區間是非常重要的。他說：「如果一棟住宅的廣告價格低於當地的平均價位，那麼它就會吸引很多買家的興趣。」

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年07月09日訊】（大纪元記者周行綜合報導）外國買家稅冷卻了溫哥華和多倫多房市後，蒙特利爾房市已經呈現加速上升趨勢。一份新報告佐證了這個趨勢，關注蒙特利爾房市的中國人越來越多。

居外（juwai）是為中國人提供海外房地產投資服務的大型網站，該網站的一份最新報告顯示，中國買家在2017年詢問了價值約14.5億美元的加拿大房產，這些買家對蒙特利爾的興趣當年增長了84.5%，遠高於2016年43.3%的增長率。

相比之下，多倫多在2015年至2016年之間，被中國買家查詢的增長率曾接近100%，但在2017年下降了25%。中國買家對溫哥華房產的詢問，2017年下降了18%。

2017年4月21日，安省政府開始對多倫多及周邊城市施加15%的外國買家稅，房市馬上開始冷卻，效果與溫哥華房市在2016年8月實施外國買家稅時很相似。尤其是這兩個城市的高端房市被壓制得一蹶不振，到現在還沒有回暖的跡象。

相比之下，據蒙特利爾公報（montreal gazette）之前的報導，蒙特利爾已經出現了房子搶購戰，原因之一是蒙特利爾島上獨立屋的中位價格不到50萬加元，在溫哥華卻是接近300萬。然而，這兩個城市的家庭收入中位數卻差不多，溫哥華接近8萬加元，蒙特利爾是7.7萬加元。

蘇富比（Sotheby’s International Realty Canada）2017年9月發表的報告體現了這趨勢，溫哥華和多倫多豪華房市下降之時，蒙特利爾當年7、8月份的100萬以上住宅物業銷售數量年同比上升了60%，遠高於上半年的17%上升率。

麥吉爾大學的Patrick Campeau在網上留言稱，一個中國家庭在他住的街上買了一棟房子，成交價比開價高出20萬加元，但在過去的3個月裡，其門外的郵件和傳單堆積如山。也就是說，房子沒人住，這一現象被加拿大媒體廣泛報導。

外國買家稅作怪？

溫哥華和多倫多房市的冷卻，被政府認為是外國買家稅起了主要作用。不過，很多行家不認同，他們認為，買家的心理因素作用更大，大家擔心房價會繼續下跌；而且，政府的政策也使買家更難拿到貸款。

以大多倫多為例，多倫多市2017年5月份出售給外國買家的房產占總房產銷售數量的比例是7.2%，到今年2月底為止的3個月裡，這比例變成了2.5%。約克區則從9.1%下降到3.2%。

當時的安省自由黨政府認為，外國買家購買房產數量比例的下降，標誌著政府施加外國買家稅的政策獲得成功。房市冷卻，對減輕當地居民的住房負擔有幫助。

實際上，溫哥華房市2016年實施外國買家稅後迅速冷卻，多倫多房市開始加速升溫，安省政府卻一直猶豫，等了9個多月後，才在多倫多實施外國買家稅。

減輕當地居民的住房負擔，才是政府的首要考量。溫哥華實施外國買家稅前，房價已經高到當地居民上街抗議的程度。

從房市統計數據看，這個兩個房市受打擊的主要是高端的獨立屋，價格較低的公寓變則得越來越搶手。行家的看法是，房價高，加上今年1月開始普遍實施的房貸申請「壓力測試」，使越來越多人買不起獨立屋，只好買公寓。

卑詩省今年2月份把15%的外國買家稅提升到20%，這是其新民主黨政府的執政理念。期間正值安省大選，安省各政黨主要強調的，是如何通過增加經濟房源，來改善省民的住房承擔力。

蒙特利爾趕上時運

多倫多、溫哥華和蒙特利爾是加拿大三大移民聚居大都市，前兩個城市的房市持續處於低迷，外國買家自然就想到了蒙特利爾，尤其是中國買家，他們對加拿大的興趣一直沒減退。

居外網的報告稱，加拿大是中國人的第二大移民目的地，超過一半的中國買家考慮加拿大是為了投資房產自用，以投資為目的的占近26％，以教育為目的的占17％。

比如中國父母經常為在海外讀書的孩子購買房產，加拿大是中國學生的頂級教育目的地，2017年中國留學生達到創紀錄的138,467人，占加拿大國際學生人數的28％。

安省仍然是中國買家最感興趣的省份，2017年查詢的房產價值達5億美元，排第一的是多倫多，然後是渥太華、滑鐵盧和倫敦。

蒙特利爾不只是因為是移民聚居的大都會而吸引人，這城市不但沒有外國買家稅，平均房價及土地轉讓稅也相當低。

按房地產網站zoocasa.com在7月3日公布的統計數據，溫哥華的平均土地轉讓稅高達20,076加元，排第一。如果不是第一次買房子，多倫多則以25,162元排第一，因為這些人在多倫多買房需要交省級及市級2個土地轉讓稅。在蒙特利爾，這稅只有4,386元，排第8。#

表：加拿大城市土地轉讓稅前10名（zoocasa.com）

責任編輯：岳怡

【大紀元2018年07月07日訊】（大紀元記者劉菲洛杉磯報導）7月6日，美國開始對340億美元中國產品加徵25%的關稅，美中貿易戰正式打響。身在美國的華人會受到何種影響？物價會上漲嗎？人民幣匯率會降低嗎？是不是趕緊把人民幣換成美金？南加房地產會下跌嗎？現在買房投資還晚不晚？

6日當天，加州大學洛杉磯分校（UCLA）安德森預測中心經濟學家俞偉雄（William Yu）通過網絡直播針對這些問題做出了分析。

川普確定方向不會改變

他表示，過去三四十年的全球化經濟，導致美國製造業流失，藍領階層收入停滯不前。川普要調整關稅改革貿易，這是他的競選綱領也是他的選民基礎。過程中會帶來物價上漲，但是川普認準這個方向是對的，因此不會改變。他說：「川普打算盤，（漲價）沒有關係，所有全美國人扛一點，讓美國製造業復甦，主要是藍領工人有機會和其它國家抗衡。」

俞偉雄強調：川普並非要抑制中國，只是要扭轉美中貿易逆差給美國帶來的負面影響。中國領導人如果順應川普損失會更小。他提醒華人拋棄過去因鴉片戰爭留下的心理陰影，認為美帝就是要陷害中國，「過去三四十年，中國是美國主導的全球化運動最大獲益者。現在只是獲益減少而已」。

他給出數據，說從1980年到2016年，中國和美國每人實質所得（考慮到通貨膨脹）增長率分別為800%和60%。其中中國的中下層民眾增長400%，美國中下層民眾僅增長5%。他說，有些人認為「讓美國再偉大」是種族主義，其實不是，川普純粹是從經濟角度講出這樣的口號。因為他年輕的時候看到美國製造業很繁榮，不管受教育程度，大家都有很好的工作。他想讓美國重回到那個情況。當然不是所有失去的製造業100%都會回來，能回來多少都很好。

貿易戰再升級 沃爾瑪商品將漲價

根據美國政府6月15日公布的擬加徵關稅的中國商品清單，共計1102項產品，自7月6日開始，對其中的818項加徵25%關稅。

俞偉雄說，日常食品不會漲價。第一階段徵稅的800多項產品，川普選了對民生消費衝擊最小的。如果貿易戰升級，接下來就要對5000億中國產品徵稅了，沃爾瑪的東西就要漲價了。漲幅也不一定是25%，要看商家能吸收多少。有些廠商為了競爭，自己消化，不一定會漲價。

人民幣最好穩定 美金全球都愛

至於人民幣是否會貶值，他說：從經濟學家角度來看，對中國政府最有利就是維持人民幣匯率穩定，最好不要貶值。一貶副作用很大，雖然可以刺激出口，但對國內金融系統造成衝擊。「現在如果讓它貶值，人民和企業都會想盡辦法移到海外，房地產就不用講了。我如果是決策者會想盡辦法維持穩定。」

現在是不是要趕緊把人民幣換成美金？余偉雄認為，這要看人是在美國還是中國，還是兩邊跑。如果是人在中國無所謂。如果人在美國當然要持有美金。如果是跑來跑去，「美國經濟長期前景怎麼看都是好的。美元全球都愛」。

南加房地產短期仍有動能

南加房地產在四五年前是最佳買家市場，目前房價處於歷史高位，投資房地產還是好時候嗎？

俞偉雄分析說：「加州房價貴有兩個原因，需求和供給。目前房價是需求面在帶動。另一個供給面，有些地區，西邊靠海已經發展完了，供給少，房價漲得快。東邊還可以蓋房，價漲得比較少。」

他說，2008年金融海嘯是一個很大的調整，接下來將是一個小的調整。如果是自住，現在買房沒有問題，看到心儀的房子就買。如果是投資，要考慮地點、是賺差價還是當房東。總體而言，房價長期都有升值空間，短期還有動能在，中期不敢講。長期來講在洛杉磯買房是一個不錯的投資。當然還是要看地點，別買得太貴了。

建議華人學富士康到美國做直接投資

除了關稅，他說川普底牌很多，如可以限制中國留學生來美國讀理工科，限制華人來美國旅遊、投資。

「我一直鼓勵（中國）企業多來美國做直接投資FDI（Foreign Direct Investment），可以分散風險，不是將所有雞蛋都放在中國一個籃子裡。不光是房地產，娛樂業各種產業都可以。」俞偉雄說：「但是現在美國已經開始限制中國併購高科技產業了。大家不要氣餒，可以學富士康，做直接投資，從無到有，不要做併購、彎道超車——直接買走技術帶回中國不太好。最好是看好這裡的市場、人才，在美國定下來。比如豐田汽車，在美國生根。中國也可以做這樣的事。」

不戰中美可以雙贏

貿易戰沒有贏家，但俞偉雄認為，如果真打起來，美國是小傷，中國是重傷。

他說：「中國的經濟現在處在非常脆弱的環節，主要因為過去10年飛速發展是靠債務，一方面鼓勵投資，尤其是2008年金融海嘯後，中國鼓勵4萬億投資，這些投資進入基礎建設、進入房地產等等，過程中增加了GDP。但是靠借錢來投資要有回報。沒有回報長期下來投資就是虧錢，現在就開始在浮現了。所以現在要『去槓桿』，把債務比例慢慢削減。如果中國真能做到軟著陸很棒。但是現在要打貿易戰就很危險。」

如今貿易戰已經開始，未來還有沒有化解的可能？俞偉雄認為還是會有的，就看中國領導人的態度，因為川普的態度已經很鮮明、很堅定。他說：「中國可以趁美國的壓力，做一個徹底的改變。」比如美國要求中國尊重智慧產權，不僅幫助美國也可以幫助中國扶植研發創造。

「如果中國願意改變，贏家是中國、美國和全球。」◇#

責任編輯：方平

資產價值與未來發展潛力是選擇海外置產地區與標的重要參考指標，以日本來說，東京都心不僅是首都，更是集交通、購物、生活機能、觀光人潮於一身地區，尤其是大家熟悉的熱門逛街勝地澀谷，其實也是屬一屬二豪宅聚集地，最有名的屬位在澀谷車站商業區附近的松濤、南平台一帶。

 

日本信義業務統括室部長李旭鎮表示，松濤以獨門獨戶的豪宅為主，南平台則多為低樓層型豪宅，除區域兼顧交通、購物和生活機能的充實度外，且具有鬧中取靜而隱蔽的特性，因此吸引許多名人及企業家入住。

根據不動產調查公司東京KANTEI所發布數據，目前澀谷車站周邊中古屋平均屋齡約25年，每坪平均成交單價約391萬日圓（約新台幣107.5萬元），足見其資產價值性。

鄰近東京灣的港區，則是東京23區中豪宅比率最高，加上有許多大使館及外資企業進駐，讓此區外籍居住者占比達一成之多，此區居民高薪白領階層匯集，平均年收入也是23區第一，使住在港區成為身分地位象徵。

港區擁有著名燙金門牌地段「3A」─青山（Aoyama）、赤坂（Akasaka）、麻布（Azabu）及等同高級住宅區代名詞的「白金台」，許多大型建設公司更將港區視為豪宅的主要競技場，在區內推出代表自家品牌門面的超高級物件，加深港區富貴華麗形象。

此外，亦有建商推出小豪宅概念的新建案，主打一至二房格局，鎖定單身貴族、上班族與小家庭，加上港區具有地段優勢、資產價值高，從未來性來看則有再開發建設帶來的發展潛力，成為海外不動產投資亮點。

 

李旭鎮指出，澀谷區及港區共通點除擁有豪宅聚落外，也都因為再開發建設陸續展開，未來發展潛力受看好，例如澀谷就是被指定為國家戰略特區的國際商業據點之一，包括車站大樓改建的澀谷車站街區、東急廣場改建的道玄坂一丁目站前街區、將建地集中改建的櫻丘街區等，未來將會出現更多知名建築師設計的摩天大樓，且多數將在2020年東京奧運前完工。

另外，港區的品川車站則是磁浮新幹線的始發點，加上原本就是前往關西的新幹線及羽田、成田兩大機場的重要轉乘站，未來區域的交通樞紐地位勢必再往上提升。

李旭鎮分析，以投資置產來看，澀谷區、港區等所謂蛋黃區持有成本或許較高，但資產價值性較高，尤其位於精華地段傳統高級住宅區，無論新推建案或中古物件詢問度都高，是日本國內外投資人關注置產熱區。

根據國際貨幣基金組織所作的一項評估，德國仍為經濟穩定之楷模，但面臨風險。

該機構預期，2019年，德國經濟力將增長2.1％；失業率將再降0.1％，至3.5％；通脹率1.7%，保持穩定；2018年，國家主權債務降至國內生產總值的60％，2019年甚至降至56.1％。如此，德國將從2002年以來首次重新滿足馬斯垂克標準。

對出口構成威脅

但國際貨幣基金組織警示有可能出現降溫：硬性「英國脫歐」的後果、以美國為首的經濟保護主義浪潮不斷高漲以及歐元區負擔分配之新規定，在在可能破壞投資環境、壓抑出口。

大城市出現中心地區房地產泡沫跡象也使專家們頭疼。世界貨幣基金組織在報告中強調指出，需密切觀察德國最有活力城市房產價格的上漲情況。

不動產過於昂貴？

報告稱，目前還缺乏足夠數據，以展開仔細調查，但有可能已出現某些融資上的不正常現象。

過去數年、數月以來，慕尼黑、漢堡或法蘭克福等大城市的房地產價格大幅攀升，低息推動了對房地產的需求，而因受新建住宅比例限制，造成住房市場供不應求。

聯邦銀行估計，德國金融體系最多可承受房地產價格回落30％，為此，即使失業率同時上升至８％，各銀行亦有足夠資金配備。聯邦銀行認為，尤其在城市地區，有15%至30％的住宅估價過高。

增加教育經費

國際貨幣基金組織敦促聯邦政府，將財政盈余首先用於教育和勞工。今、明兩年，德國聯邦財政盈餘將從1％分別增至1.2％和1.4％。報告指出，必須鼓勵私人投資、通過國家措施向經濟界提供具有資質的勞動力。

國際貨幣基金組織在報告中指出，對這些領域的投資在遠景上也將有助於減少德國這個出口大國的外貿盈餘。德國的貿易盈餘不僅受到美國總統川普的尖銳抨擊，它也超越了歐盟規定的上限。依據歐盟標準，外貿盈餘超過國內生產總值的6％即屬危及經濟穩定。

國際貨幣基金組織指出，2016年，德國外貿盈餘佔國內生產總值的8.5％；去年為8.0％。該機構預期，2018年，德國外貿盈餘率將是8.3％，來年為8.1％。

【大紀元2018年07月06日訊】（記者馮承業綜合報導 ）最近，由州參議院主席斯威尼（Stephen Sweeney）召集的一個委員會，正在研究如何降低新澤西的房地產稅。據悉，該委員會提出的措施有：增加更多收費公路、降低政府雇員的福利、人口在5,000以下的200多個小鎮進行強制合併。

新澤西的房地產稅一直高居全美前列，每年的房地產稅持續增加。在過去的10年裡，中部和北部的大部分城鎮房地產稅幾乎上漲了50%。雖然普通民眾和政治家們都意識到高房地產稅的政策是不可持續的，有各種各樣的想法，各種各樣的提案，但最後都是不了了之。

前州長克里斯蒂和州議會一道，曾經設置了2%的房地產稅增長上限，但根據Zillow數據的分析，一些學區較好的城鎮房地產稅年增長率都超過了2%，增長上限在這些地方形同虛設。

《The Record》引述該委員會一位不願透漏姓名的高級成員的話說，「這些建議是只供大家討論，但可能是『天上的餡餅，永遠不會掉下來』。委員會正在研究真實、可行和具體的解決方案。」 「將在今年晚些時候通過一些提案。」

但一些網民質疑增加更多收費公路根本不能降低新澤西的房地產稅，現有的實踐證明，收費公路只會增加官僚和浪費。而降低政府雇員的福利、小鎮進行強制合併則會得罪許多受益者，而受到強力抵制。

但新澤西一些英文媒體報導稱一些小鎮正在考慮合併。

Haworth市長斯馬特（John Smart）表示，「我認為很多小鎮將會合併，我在該委員會提供的名單上看，其中一些小鎮的居民人數不足500人，與其他城鎮合併會很有意義。」

斯馬特表示，Haworth鎮人口為3,500人，新澤西州565個城鎮中，比Haworth人口還少的有150多個。斯馬特認為，如果要合併的話，當然要從最小的開始，看他們如何處理合併和部門組合，給其他城鎮提供經驗。

斯馬特強調，城鎮合併並不是節約支出的唯一途徑。他指出，共享市政服務是城鎮省錢的另外一種手段。

「我們與我們周圍的幾個城鎮進行共享互助。我們與Harrington Park和Closter鎮共享老年人通勤車服務。我們與Harrington Park共聘一名首席財務官。我們與另外七個城鎮一起共享911調度服務。」

斯馬特認為該委員會提議合併近200個城鎮，只是作為討論，而不是決定性的。

斯馬特說，「民眾提出了很多問題，很多人擔心合併會產生甚麼樣的影響，以及是否真的可以降低房地產稅，所以現在有困惑、有疑問、有擔憂，但顯然今年是不可能實行的，所以我們有很多時間來找出這些問題的答案。」◇

任編輯：思遊

香港祭出一手房空置稅後，新加坡政府也在相隔五年後再度出手打房，宣布將提高住宅印花稅 5-15 個百分點，並收緊房貸按揭成數，分析師預期一年多來的新一波房價反彈將結束，衝擊新加坡房地產股周五大幅下跌。

新加坡調高住宅額外買家印花稅 (ABSD) 新措施，將本地人購買第二套房，以及海外人士購買物業的印花稅上調 5 個百分點，從 15% 上到 20%；以公司名義買房的稅率更增加 10 個百分點。至於新加坡本地人首購的稅率則維持不變。

此外，新加坡政府也收緊購屋按揭成數 (房貸成數)5 個百分點，首購 (房齡不超過 30 年、或業主繳清房貸後未滿 65 歲) 按揭成數從 80% 降至 75%；購第二、三套房的按揭成數上限也從 50% 及 40% 分別降至 45% 及 35%。

新加坡距離上一次 2013 年元月推出打房措施，已相隔 5 年之久，此次祭出打房新招，衝擊新加坡海峽時報指數今天下跌 2.5％作收，指標股城市發展公司 (CIT) 和豪利控股 (Oxley) 跌幅均超過 16%，華業集團 (UOL) 跌幅也超過 10%。

星展 (DBS) 集團經濟學家 Irvin Seah 指出，這是新加坡政府試圖在房市過熱前，先發制人進行市場降溫之舉。

最近幾個月來， 新加坡建商聯合出售公寓帶動整體房市重新飆升，讓新加坡官員們對此一再發出警告，關注房價飆升可能捲土重來。

新加坡市區重建局公布的數據顯示，今年上半年當地私人住宅房價上升 7.4%，其中第一季升幅為 3.9%，創 2010 年第二季以來最大升幅。

DBS 分析師 Derek Tan 在報告中指出，隨著新加坡提高住宅印花稅，可能整個房市將陷入停滯。

據CTV News報道，去年多倫多與溫哥華開始徵收外國買家稅後，中國房地產買家對其購房意願有所下滑，滿地可成為其新熱點。

Juwai.com網站表示，中國買家2017年在加拿大詢價的房產價值14.5億美元。其中，與2016上升43.3%比，2017年中國買家對滿地可的購房意願上升了84.5%。

相比之下，多倫多作為加拿大最大的城市，自2015年至2016年中國買家購房意願雙倍增長後，2017年下降了25%。而溫哥華也在2016年增加了9.3%後，於2017年下降18%。

溫哥華從2016年起就開始徵收外國買家稅，新的州政府又將其提高到了20%，並且將徵收區域擴展到維多利亞市（Victoria），納奈莫市（Nanaimo areas），菲沙河谷地區（Fraser Valley ）及中奧肯拿根地區（central Okanagan）。

大金馬蹄地區（Greater Golden Horseshoe region），涵蓋從尼亞拉加（Niagara Region）到彼得堡（Peterborough）都被徵收了15%外國買家稅。據加拿大統計局表示，在該稅被執行的第一個月，外國買家購房量只佔購買總量的4.7%。另有報告表明今年在加拿大和澳大利亞將不會有新增的外國買家稅，如今新西蘭成為房產投資首選。

Juwai網站的工作人員表示，中國買家被指責要為房地產價格大漲負責是不公平的，從數據來看，還有很多重要原因，比如貸款利率歷史新低，人口增長都促成了房地產大熱。

專業研究亞洲買家的房產經紀人Mike Donia表示，他並沒有發現買家對多倫多房地產的興趣有所減弱，事實上，他接到的咨詢電話反而增加了，這也許與近期對特朗普的反對情緒增長有關。

Juwai網站的工作人員告訴記者，超過一半的中國買家購房目的是自住，大約26%是為了投資，而17%的買家是為了孩子的教育。中國父母一般會為在海外求學的孩子購買房產，而加拿大又是很多中國學生會選擇的頂級教育目的地，光是2017年就吸引了138,467名中國留學生，占國際留學生總數的28%。

安省去年吸引了最多的中國買家購房咨詢，所咨詢的房產價值總額達5億美元，咨詢量最高的四個城市分別是多倫多，渥太華，滑鐵盧和倫敦市。

不列顛哥倫比亞省位居第二，吸引了房產價值3.28億美元的咨詢，咨詢量最高的城市分別是溫哥華，維多利亞，列治文和基隆拿。魁北克省則吸引了房產價值1.12億美元的咨詢，咨詢量最高的城市分別是蒙特利爾、拉瓦勒（Laval）和Westmount。（王夢簫編譯）

致美好的哈利波特回憶，陪伴民眾的哈利波特於2011畫下句點，作者JK羅琳在全球帶來巨大影響力，7本小說翻成79種語言，大賣超過4.5億本，後翻拍成系列電影也海撈77億美元票房。
 
至今已過21個年頭，許多人還是對書中內容津津樂道、記憶猶新，除了捧紅劇中明星外，哈利波特在電影第一集住在「水蠟樹街4號」樓梯間下的小閣樓，被邪惡阿姨和叔叔欺負也令人印象深刻。這棟房子在現實社會真的存在，不是電影場布搭建，而是位於伯克郡布萊克尼爾(Bracknell)的郊區小鎮中一棟兩層樓的建築。
 
該棟建築於2004年用239,950英鎊售出，再於2010年以29萬英鎊售出，6年後屋主開價47.5萬英鎊（約台幣1900萬）求售，當時還登上各大媒體版面。今年五月又再度於當地房地產網站刊登求售資訊，且價格少了4萬英鎊（約台幣160萬），刊登價格為43.5萬英鎊（約台幣1750萬）還是無人出價。
 
待售的哈利波特房，共有二大臥室與一間小孩房，兩間衛浴並有花園和車庫，與英國一般房地產一樣，近年來房屋價值飆升，哈利這間房當時是該區最貴，今年降價後則與同地區的房價相當。（陳筱惠/綜合報導）
 
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全球最大酒店即將建成，位於浙江湖州的「太湖龍之夢樂園」，造價920多億台幣、占地1.16平方公里，規模幾乎是一座小城鎮，擁2.8萬間客房、共8.5萬個床位，如果每天住1間房，需要76年才能住完，目前酒店完成率達80%，大多數主體工程都已完工，正在進行內部裝修。
 
整個太湖龍之夢樂園含12座劇院、太湖古鎮、野生動物園、全國最大的馬戲城和盆景園、 7個主題樂園、電競中心、9千坪會展中心、購物中心、0.5平方公里的濕地公園。這是一個「航母級」的旅遊度假區，所有旅遊業態都能在龍之夢找到。
 
該項目建成後，將成為全球客房最集中的區域，不僅擁 2萬個停車位，演藝席位共8.8萬個，酒店群更包括數十家星級酒店，分成動物世界、歡樂世界、古鎮主題、島墅精品酒店、鑽石酒店、雅仕酒店、以及青年旅社、客棧、養老公寓等。
 
自2016年4月開工以來，有數千名工程人員在這裡奮戰，規模之大令人咋舌。建造最快的鑽石酒店，預計今年底前就能入住。（洪子恩／綜合報導）
 
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【大紀元2018年07月04日訊】（大紀元記者溫妮報導）新西蘭住房市場在降溫。今年6月，新西蘭最大房地產交易網站Realestate.co.nz平均要價及新上市房源均呈跌勢，奧克蘭平均要價月環比跌2.4%。

目前奧克蘭平均要價為93萬1339元，相比2月創下的99萬4873元峰值下跌6.4%，回到2017年的水平。2017年8～10月間，奧克蘭平均要價約為93萬元。

全國平均要價從4月的66萬1129元降至5月的65萬8170元後，又進一步降至6月的64萬5133元。與2月份創下的67萬3659元峰值相比，6月份下跌4.2%。

全國19個地區中，只有4個地區月環比出現上漲，其它地區都在下跌。上漲的4個地區為懷卡托、Taranaki、中奧塔哥/湖區和奧塔哥。

惠靈頓地區平均要價跌至59萬3686元，今年以來首次低於60萬元，相比3月創下的峰值63萬2898元，下跌39,212元（6.2%）。坎特伯雷平均要價跌至48萬元，創下去年7月以來的最低紀錄。

在要價普遍下跌的同時，新上市房源也在下跌。6月份全國共上市8136套房源，年同比下跌9.9%。新房源與要價同時下跌，預示著房地產市場可能面臨一個寒冷的冬季。

責任編輯：易凡

 

國人近年來對在日置產仍維持一定的熱度，然而消費者心中往往有個疑問：會不會因為是外國人身份的關係，即使仲介推薦的是同一物件，外國人得到的房屋開價會和日本買家有所不同? 加上海外消費者對日本不動產稅費項目較不熟悉，更得仔細研讀資料以做為判斷依據。

事實上，日本早已有類似台灣「實價登錄」的做法，合法仲介業者都可以付費去查詢房價、租金價格等日文詳細資訊。日本信義社長何偉宏表示，以日本信義為例，就是東日本不動產流通機構（東日本REINS）合格會員，可提供多樣化的中古物件資訊，並協助客戶查詢所需資料；而在客戶赴日看屋之前，也會主動提供物件周遭近半年的房價及租金行情，做為參考。

另外日本信義所銷售的新築物件，也就是台灣的預售屋，都與日本當地業者同步販售，購買的價格與資訊與日本當地客戶取得的皆為一致。日本信義更主動提供包括代理銷售證明、契約書、稅費、土地謄本、建築執照、重要事項說明書等相關文件，協助客戶更輕鬆且確實掌握物件的產權資訊。除了要注意房價資訊是否透明之外，日本的不動產相關稅制對消費者來說，也是得多花些時間去理解的資訊。

何偉宏表示，台灣消費者尤其對於物件在讓渡賣出時，得要付出30％的所得稅感到擔憂。依照日本法律規定，依持有期間不同，出售持有不動產而有收益的話，針對該收益部份就會產生不同比例的讓渡所得稅。在5個年度內出售扣除如房屋折舊費、土地/建築物相關的固定資產稅/都市計劃稅、印花稅、修繕費等成本及扣除額後，在有獲利的前提下要繳交30%所得稅，5個年度以上則降為15%。

而「住民稅」對多數非日籍的台灣消費者來說，只要居留日本未滿一年，就不是課稅對象，因此也不需要繳納。何偉宏提醒大家，海外購屋的相關稅務複雜，因此購屋前的諮詢、稅費試算就顯得更加重要，建議客戶一定要向取得日本當地合格證照的仲介經紀詢問，必要時，配合日本當地的稅理士協助評估，詳實了解當地的規定及特定的優惠減免措施後，以便進行適當資金規劃，也為海外置產做好更周全的準備。

2018-07-04 10:00

近年日本在安倍經濟以成長取代撙節的前提下，除了東京的各項開發案已延伸到2020年奧運之後、2021年「世界名將運動會」(WORLD MASTERS GAMES 2021 KANSAI)也已確定在關西舉辦、東京迪士尼度假區的第三個園區「迪士尼天空」(Disney Sky) 預計於2022年第二季完工，整個日本都充滿蓄勢待發的動能。

外加大阪已開始積極申辦睽違達55年的2025年世界博覽會，全球投資人即快速地因日本走出泡沫而陸續將目光焦點移回東亞，包括挪威政府年金基金、新加坡政府基金等皆選擇投資首都圈的不動產，便是看準日本未來的經濟發展潛力以及不動產市場規模及穩定的報酬。

大阪已開始積極申辦睽違達55年的2025年世界博覽會，日本經濟持續升溫，不動產市場發展。

若從統計數據來看，日本國內生產毛額(GDP)連續8季正成長，新出爐的2017年公示地價亦顯示，日本全國平均地價連續2年上漲。另一份日本不動產調查機構東京KANTEI於今(2018)年初發布2017年度調查資料也顯示出，以權狀面積70平方公尺(約20.1坪)的中古物件平均價格為例，東京23區的平均價格為5,319萬日圓，已連續五年上漲，與2009年相較，增加幅度達30%；大阪市2017年的平均價格為2,851萬日圓，較2009年上漲亦將近30%。(詳見表一)

日本信義社長何偉宏表示，國人赴日置產最在意的前五項要素分別是「地點、物件價格、投資報酬率、租賃管理及交易安全」(表二)，以日本來說，東京及大阪等一級都市都是日本海內外投資人的首選。而日本信義自2009年成立以來，便以東京都心為經營重點，並於2016年正式於大阪設立支店，將服務範圍擴展到大阪都心區及京都的上、中、下京區，日本信義的服務據點設立也代表著這些區域的物件「二高一多」：指名度高、人口密度高且開發計畫多，極富發展潛力。

日本信義社長何偉宏表示，國人赴日置產最在意的前五項要素分別是「地點、物件價格、投資報酬率、租賃管理及交易安全」。

何偉宏補充說，坊間常有一種以偏概全的誤導說法，單單指出到日本置產可能因匯率產生虧損，而不計算包括地價與房價增幅、租金收入…等收益項目亦有欠公允。不過，日本信義也從這次的調查中發現，消費者對於匯率變化的關注度並不像其他項目來的高，越來越多人理解到匯率起伏是巿場現象無法預測，也不盡然代表虧損。日本信義歷經2009~2011年日圓匯率由低攀向高點，而後因貨幣寬鬆政策日圓匯率逐步走低等各種巿況，服務人員亦具有豐富實務經驗，除提醒客戶匯率風險無法預測，也會與客戶分享在不同匯率情況下資金運用方式，例如在日本的台系銀行貸款，或可自行衡量運用銀行貸款平衡匯率風險。

何偉宏表示，以日本信義客戶來說，赴日購買不動產使用貸款或全部現金購買約各占一半，但從持有已超過五年的第一批進場客戶來看，賣出比例很低，日本房市趨勢仍處上升波，購買房地產仍建議長期持有，並以租金收益或未來增值性的個別需求而考量。

附表(一)：換算70m2中古屋平均價格(單位：萬日圓)
來源：不動產調查公司東京KANTEI

附表(二)：赴日購屋時最在意的事項調查
(調查期間：2018/03~2018/06，受訪者474人，可複選)

英國生活費哪裡來？  「以房養學」留學 0 支出計畫大作戰！

英國不動產市場穩定、買房稅制友善、出租市場成熟，加上英鎊匯率觸底反彈等優勢，英國房地產儼然成為海外投資新趨勢！

若有計劃送小孩去英國讀書，你不能不知道「以房養學」的投資方式，透過購買英國房地產與房屋出租的方式，面對再高昂的生活費，都不用怕！ 

曼城房價漲不停 增長幅度稱霸全英國

英國房地產諮詢公司 Cushman＆Wakefield 最新報告顯示，截止到 2017 年 7 月，英國全國平均房價上漲了 30％，且 2020 年後成長幅度會更加劇 ; 其中，英國第二大城曼徹斯特的房價前景更被看好，英國地產市場分析公司 Hometrack 則表示，20 個英國主要城市平均房價同比去年同期上漲 4.9%，而曼徹斯特房價竟上漲 7.7%，增長幅度為全英國最高 ; 仲量聯行 (JLL) 則預測，直到 2021 年，曼徹斯特平均房價將增長 28.2%，增長幅度居英國房地產之冠！

「錢」進曼城 房市前景看好

曼徹斯特為北方經濟火車頭計畫的重點城市，透過英國政府經濟資源的整合，持續增強交通、醫療、科技、創新投資等建設，以促動當地發展與帶動生活機能。曼城發展的可期性更是吸引眾多海外資金與人才的湧入！聰明有遠見的投資客早已跨越國界藩籬，積極尋找曼城優質物件作為投資，抑或提供子女留學居住的選擇。多種條件與優勢下，造就曼城連年成為倫敦以外，吸引最多外資投資的不動產市場！
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上世紀七十年代是香港的黃金時代，社會穩定，經濟發展，殖民地政府在麥理浩管治下開始整頓貪污，推行發展大計。當時也是房地產最受壓制之時，香港一半人口居於出租公屋，也沒有富戶政策，不少家庭以公屋為安居樂業之所。另一半人口住私樓，卻受制於政府嚴厲的租務管制監控，偏於租戶而不是業主，購置房產無論對個人或公司都不是投資的重要選項。正因如此，個人和社會的大部分財富不會變成房地產開發商的利潤，而是可投入個人的教育和創業投資中。生活與生產成本受控，社會的經濟增長不高但穩定。

殖民地政府有千般不是，但為了它的政權，壓抑房地產，維護社會的穩定和人民的安居，卻是一大良政。當然，這也是英國政府的命令。中英談判英國失敗，香港必定回歸，英國政府便放棄對房地產的壓抑，麥理浩的十年公屋大計中途而廢，租務管制逐步取消，就連以往衞星城鎮的綜合平衡發展方法也轉變，一切以樓價上升、殖民地政府地價收入作為目標。中國政府誤信英國，以為房地產發展才是正常，親近中方的香港商界也以新興房地產商為主，防範之策只是扣起部分土地不讓殖民地政府出售。在人口增加底下，這也變成樓價穩步上升的基礎。回歸二十一年基本上變本加厲，甚至減少土地供應，壓縮出租公屋。

當前的香港已變成地產主宰、地主經濟，更多人變成業主，利益所趨，樓價只能漲不能降。特區政府的角色變成怎樣？