不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年07月18日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）官方數據顯示，今年第二季度新西蘭通脹率為0.4%，全年通脹率從上一季的1.1%增至1.5%。增長主因是住房相關成本增加及油價上漲。

本週二（7月17日），新西蘭統計局發布了最新消費者物價指數（CPI）—— 家庭通脹指標。該局在聲明中說，造成通脹的最大因素是住房及家庭用品價格上漲，本季度增長0.9%，全年增長3.1％。

住房相關成本增長情況

– 租金季度增長0.8%，全年增長2.5%；

– 新住宅建設成本（不包括土地）季度增長1.1%，全年增長3.9%；

– 電價季度增長1.7%，全年增長2.9%。

另外，地稅、物業維修及房屋保險等與住宅有關的成本同比全線上漲。

油價上漲 二手車價下跌

第二季度季度汽油價格季度增長3.2%，全年增長10.5%，但二手車價格季度下跌3.3%。

統計局物價經理帕斯科（Paul Pascoe）在聲明中說，經銷商希望處理一些庫存，因此本季度二手車成本降低，但為跑路成本上漲所抵消。隨著地區性燃油稅（11.5分）7月1日開始實施，下一季度奧克蘭油價會更高。

據Stuff新聞網預計，隨著奧克蘭燃油稅起征及全國性燃油消費稅10月份開始增加（3.5分），未來數月內油價仍有可能會加劇通脹。

經濟學家：適度通脹是好事

自金融危機以來，新西蘭通脹率一直處於低位，而2000年的平均通脹率為2.7％。近年來央行的目標是中期內將年通脹率保持在1％至3％之間，重點目標為2%。

「多年來新西蘭一直低估通脹目標，實際上應該給予經濟更多刺激。」獨立經濟學家Shamubeel Eaqub對Newsroom新聞網表示，過分擔心通脹意味著新西蘭經濟增長太少並錯失增長。

「適度通脹是好事，這表明工資在上漲，工人購買力在增加，經濟也在增長；但通脹過高會造成經濟混亂。當物價上漲時，消費能力將隨貨幣購買力降低而下降。」

今年第二季度的通脹數字略低於經濟學家們的預期，但與儲備銀行的預期完全一致。根據彭博社對13位經濟學家所做的調查，經濟學家們預測的中位數為：CPI季度增長0.5％，全年增長1.6％。儲備銀行則預計季度增長0.4％，全年增長1.5％。

責任編輯：易凡

【大紀元2018年07月18日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）最新報告指，儘管奧克蘭公寓建設蓬勃發展，但強烈跡象表明，該趨勢不會無限期持續。業界專家則表示，未來三年內奧克蘭公寓市場將放緩。

據《新西蘭先驅報》（NZ Herald）報導，總部位於美國的商業地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）在其最新MarketFlash報告中說，儘管目前正在開發大量新公寓，但建築熱潮可能會放緩。

據該報告統計，2018年奧克蘭新增公寓2700套，遠高於去年的1650套，另有3300套將於明年竣工。但報告指，儘管目前建築許可水平增長強勁，但開發市場環境的變化似乎意味著持續性增長不可持續。

根據該報告的調查，自2017年9月以來，奧克蘭市中心（CBD）及周邊地區沒有新項目啟動，這表明過去12個月裡公寓增長明顯放緩。

報告中說，CBD市場特別安靜，過去18個月裡只有兩個項目投放市場。目前的建設前計劃規模不到2000套公寓，是2014年以來的最低水平。除非增加新項目，否則規模可能會進一步縮減。

不過報告表示，政府的一系列舉措有望扭轉這一趨勢，包括KiwiBuild計劃及租賃市場監管等。

奧克蘭物業投資者協會主席布魯斯（Andrew Bruce）在新西蘭電視台（TVNZ）早餐節目（Breakfast）中說，通常情況下，房地產市場的運行周期為7~10年，因此他認為未來2～3年市場將會放緩。

去年年底RLB起重機指數顯示，整個建築業為住宅建地起重機所主導，當時從事建築的起重機中，有46％（56個）用於私人住宅、學生公寓或老年護理項目。今年第一季度RLB調查顯示，全國工地上共有125個長期性起重機，其中83個在奧克蘭，13個在基督城，9個在惠靈頓。

責任編輯：易凡

【大紀元2018年07月18日訊】（大紀元記者溫妮報導）近日，奧克蘭市政府與新西蘭估價局（QV）之間就奧克蘭數千套房產的CV估價出現了前所未有的爭議。市政府審計發現QV的評估工作未做實地考察，並兩次錯過完成截止日期。

CV估價是房主繳納地稅的依據。奧克蘭市長高夫（Phil Goff）接到的報告顯示，截至去年11月20日，市政府共收到了7893份反對意見，對CV估價提出異議。QV簽約處理了這些問題，但審計過程中發現QV沒有遵守現場檢查規則。

對此，QV發言人回應說，儘管市政府表示，5200位提出異議的納稅人在等待答覆，但很遺憾QV無法發表評論。

奧克蘭市政府地稅經理及業務改進項目經理在報告中說，質量保證審計期間發現，QV違反了法律規定和合同要求，因此數千異議估價的處理過程被推遲。

「市政府對QV工作質量感到失望，其結果不僅導致納稅人被長時間拖延，而且造成市政府和QV大量返工。因此，在該問題作為優先事項得到解決之前，我們不準備向QV付費。」

根據該報告，6月11日，估價師向市政府表示擔憂，並強烈建議對現場檢查程序進行法律審查。審查結果發現，QV沒有遵守法律規定或合同要求。

市政府已將書面審查結果傳給QV，並堅持要求QV首席執行官親自做出解釋。報告說，QV同意審核尚未發布的所有反對意見，並將審核結果提交給奧克蘭市政府。

除工作質量欠佳外，QV沒有在最初要求的截至日期4月30日前完成處理結果，而在延期2個月後，也沒有在6月30日前完成。

市政府表示，納稅人須按稅單上的數字支付費用，複查QV工作後的必要調整將在一年內進行。據報導，市政府將於下週致函受影響的納稅人。

責任編輯：易凡

【大紀元2018年07月17日訊】（大紀元記者宜塔澳洲墨爾本編譯報導）在上週六（7月14日）的墨爾本房地產市場上，優質郊區的住宅價格持穩，有跡象表明買家逐漸關注地段價值。

據都門（Domain）網站報道，雖然上週六買家的選擇很少，但多數人擔心支付高價。由於政府加強了對住宅抵押貸款的限制條件，很多買家不會在競價中步步緊追。

在當日的拍賣市場，初始計算的成交率為56％（根據377棟住宅的拍賣結果計算）。掛牌拍賣總數為483棟，低於一週前的525棟掛牌總數，也低於去年同期611棟的總數。

具有再開發潛力的內城區地段在上週六的市場中受到關注。在中央公園（Middle Park）區，4名買家競拍一棟宅地為167平方米、建於1940年代的簡陋住宅（207 Little Page St）。這棟老式住宅的最終售價比屋主保留價高40萬澳元。

屋主夫妻在1987年以14.8萬澳元購買該住宅，他們沒有孩子。他們在去世之前留下遺囑說，這棟住宅的拍賣收入將用於資助蒙納士大學建立美術和音樂（Fine Arts and Music）獎學金。最終成交價為191萬澳元，遠遠超過了140萬至150萬澳元的廣告價格區間。

房地產經紀公司Greg Hocking的銷售經紀人培恩特（Sam Paynter）說：「如果房子不是毗鄰主街，其價格往往在每平方米9000澳元左右。那麼這棟住宅每平方米接近1.15萬澳元的價格顯示這裡的市場很好。」

培恩特先生認為，買家對墨爾本內城區住宅的咨詢量略微下滑，因為皇家委員會對銀行貸款進行調查；另外，住宅抵押貸款的約束更加嚴格，買家隻能獲得有限數額的貸款。

「但我們發現銷售價格持穩。」培恩特說，「在市場開始萎縮的時候，買家會傾向選擇優質地段。這正是買方群體現在所做的。」

上週六售出的最昂貴的住宅是位於低普蘭堤（Lower Plenty）區的一棟住宅（26-28 Glenauburn Rd），其成交價為 260萬澳元。另外，位於艾伯菲爾迪（Aberfeldie）區的一棟住宅（62 Vida St）以242萬澳元的價格售出。

在阿伯茲福（Abbotsford）區，一棟兩窗朝街的住宅（2 Turner St）吸引了買家的目光。Biggin＆Scott公司的拍賣師克洛迪（Andrew Crotty）以140萬澳元的給價起拍。當給價達到160萬澳元時，拍賣師宣布該價格已經達到屋主保留價。隨後，一對夫婦給出162萬澳元報價，成功購買。50位旁觀者前來觀看了這場拍賣。

未來幾個月會發生什麼？很可能僅有較少的住宅掛牌待售，但低利率環境將持續，宏觀經濟因素將維持穩定 ，較高的人口增長率和低失業率將支撐著房地產銷售。

隨著7月份學校假期在本週結束，墨爾本市場上家庭型的房源數量將出現增長趨勢，而且掛牌待售住宅的質量應該會改善。

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年07月17日訊】（大紀元記者季薇多倫多編譯報導）加拿大房市活動似乎正在走出低迷，但還遠談不上反彈。加拿大房地產協會週一（7月16日）公佈的數據顯示，雖然與5月相比，今年6月全國的房屋交易攀升了4.1%，但比去年同期仍少10.7%，跌入6月交易量5年低谷。

據Global News報導，加房地產協會首席經濟師克倫普（Gregory Klump）表示，6月份全國房屋交易見增表明，房市活動可能確實開始出現轉機。但他認為，回歸到近幾年的水平，還有很長的路要走。

該協會表示，6月全國60%以上的房市交易都比5月有所增長，但在卑詩省低陸平原的帶動下，大約2/3地區的房屋交易仍低於一年前。卑詩省低陸平原的房屋交易不僅出現了放緩的跡象，新上市量也走低。

6月全國新上市待售房屋量下降1.8%至70,187套，但卡爾加里、埃德蒙頓、渥太華和蒙特利爾例外，不降反增。

協會總裁蘇高（Barb Sukkau）表示，不盡人意的數據是聯邦在今年1月1推行更嚴的房貸規定所致。她表示，這些規定「正在影響」買家和房屋交易，但影響程度因市場和房價而異。

全國6月平均房價接近49萬6千元，比一年前低1.3%；如果不計大溫哥華和大多倫多房市，只有38萬9千元多一點，也比一年前低0.9%。

滿地可銀行（BMO）資本市場資深經濟師卡夫奇卡（Robert Kavcic）分析，溫哥華和卑詩省廣大地區的市場行情「明顯薄弱」。在近期外國買家稅、針對空置屋的投機稅的打擊下，當地房屋交易下滑1.3%。

薄弱的地區還有大草原省份。卡爾加里、埃德蒙頓和里賈納6月的房屋交易與房價都低於去年同期。但卡夫奇卡表示，油價上漲可能會很快給買家帶來更多信心。

對多倫多房市，卡夫奇卡要樂觀一些。他表示，6月當地房屋交易增長近17%，是經季節性調整後，14個多年以來最強勁的月度增長。

儘管如此，卡夫奇卡稱，這種活動仍處於2008年經濟衰退以來的低谷。他認為，即使整體房市仍然相對沉悶，但需求激增已經催動了房市。

他補充道，受強勁經濟推動，以及少數幾個省份出台政策給火爆房市降溫，蒙特利爾和渥太華仍是加國最強勁的房市。

責任編輯：文芳

【大紀元2018年07月17日訊】（大紀元記者趙瓊玉墨爾本編譯報導）最近，有房地產業內人士稱，中國房產買家已經退出了墨爾本市場，推高墨爾本房價的是一些準備縮小住宅面積的本地買家，他們往往願意出高價購買自己中意的房屋。

據澳洲房地產網報導，房地產專家指出，墨爾本一些準備縮小住宅面積的本地買家，如果看中了自己所在區域那些維護起來方便的平層住宅，他們通常會花高出競爭對手10%的價格將其買下。

代表買方利益的房產專家霍爾（Scott Hall）說：「我的觀察是，中國買家已經退出了墨爾本市場。而這些準備換小房住的買家已經賣掉了他們二三十年前購買的大房子，他們沒有債務纏身，因此購買力很強。」

他指出，許多換小房住的買家為了能留在自己熟悉和喜歡的地方，會支付高價來達到目的。

霍爾說，他們看中的房產包括平層獨立住宅（house）、聯排別墅（townhouses）或平層大套公寓——主臥室大，還有幾間為孫輩準備的臥室。那些易於打理的小地塊房產也是他們喜歡的類型。

他說，在墨爾本東南區、霍桑（Hawthorn）、丘爾（Kew）、圖拉卡（Toorak）和南亞拉（South Yarra）這些地方，活躍著大量準備換小房住的買家，他們看中的是400萬至500萬澳元的房產。

澳洲房地產買家協會（National Property Buyers）主管布切羅（Antony Bucello）說他觀察到，這些換小房住的買家一般不太在意自己是否在一處房產上多花了些錢，尤其是那些基本上符合他們要求的房產。

他說：「他們通常已經賣掉了自己的大房子，錢已經賺到手了，這很可能是他們最後一次購買房產。」

上週末，在布萊克本南（Blackburn South）一套400平米的單元房（unit）拍賣會上，有兩位換小房住的買家競拍，致使最後的售價高出底價16.4萬澳元。

該房產在布切羅看來並不算太好的物業，但仍賣出了122.4萬澳元的高價。

布切羅說：「如果你賣的房產符合了換小房住的買家要求，並且至少有兩位買家參與競拍，你很可能會賣個好價錢。」

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年07月16日訊】（大紀元記者高秀媛澳洲墨爾本編譯報導）在今年第二季度，墨爾本一些租房最貴的郊區租金出現大幅下降，但大多數郊區的房價呈上升趨勢。

據都門（Domain）新聞報導，Kew East、Hampton East和Parkville區的房屋租金中位價降幅最高達7.2%。但墨爾本租金漲價的地區要比跌價的地區多，包括Melton和Melton South，漲幅最高達3.3%。

總體上，墨爾本獨立房（house）和單元房（unit）的房租中位價在第二季度保持穩定，分別為每週430澳元和每週410澳元。

來自維州租戶聯盟（Tenants Victoria）的拉薩爾（Devon LaSalle）說，由於競爭變得激烈，市場低端的租房者難以找到住處。

她說：「租金越高，競爭這些住所的租房者就越少。目前真正的問題是租金等於或低於中位價的出租房市場。」

都門集團的數據學家鮑威爾（Nicola Powell）說，那些租金出現季度下降的地區今年仍錄得強勁增長。

「比如Kew East，與一年前相比房租仍然增長了10%以上。」她說。

這個郊區的房租中位價在第二季度下降至每週645澳元，但仍比墨爾本的平均房租高215澳元。

Nelson Alexander房地產中介公司Kew區出租房主管奧德威爾（Katie O’Dwyer）說，過去幾個月，Kew East區的房東們降低了房租。

她說：「一些住宅空置的時間變長了，尤其是老式的單元房。」

但她沒有注意到獨立房受到太大影響，因為獨立房通常吸引長期租客，所以房源較少。

第二季度，單元房租金下降最多的地區是Alphington，降幅為4.6%，降至360澳元。

一位房產經紀人表示，這個地區的獨立房和面積較大的單元房很受歡迎，但又舊又小的單元房很難出手。

其它出現單元房租金下降的地區包括Lilydale（降幅3%，至320澳元）、Parkdale（降幅2.6%，至370澳元）和Black Rock（降幅2.5%，至480澳元）。

責任編輯：李欣然

【大紀元2018年07月16日訊】（大紀元記者宋清寧澳洲墨爾本編譯報導）維州基礎設施局（Infrastructure Victoria）的一份報告稱，犯罪率升高預計將導致維州鄉村地區的房屋最多貶值5%，但對墨爾本郊區的住房價格沒有影響。

據《時代報》報導，法律和秩序將是11月維州大選的一個主要議題，房屋擁有者和政策制定者都擔心房價可能出現下跌。

近日，澳洲國民銀行（NAB）降低了其預測房價，估算墨爾本今年的房價將下跌2.3%，悉尼將下降3.7%。

維州基礎設施局對30萬棟房屋在2013至2016年間的表現進行研究後發現，墨爾本郊區的暴力犯罪率對房價沒有統計上的顯著影響。

但研究人員發現，偏遠地區的暴力犯罪率更可能影響當地房地產市場。

報告稱：「因為在墨爾本城市地區，犯罪率差異較小，因此購房者不會對不存在的差異作出回應。」「墨爾本人可能預期，無論住在哪裡，都會面對一定水平的犯罪率。」

研究還發現，無論是在城市地區還是偏遠地區，與住宅相關的犯罪，包括入侵民宅和盜竊，都沒有影響房價。

報告稱：「房價較高的地區住房相關的犯罪也更多，因為這裡有更多值錢的財物可偷。」但這對房屋價格沒有造成直接影響。

總體上，針對人的犯罪對購房者造成的心理負擔比針對住房的犯罪更大。

「對這種情況的一種可能性解釋是，人們可以採取一些自我保護的措施來減少遭遇住宅相關犯罪的可能性，但針對個人的犯罪很難規避。」

責任編輯：李欣然

 

日本房市都市更新題材不斷，東京中央區銀座「鳩居堂」前的銀座中央大道公告地價再創新高，吸引海內外投資客注目。

日本國稅廳發布2018年作為遺產稅及贈與稅計算標準的道路沿線地價。在全國約33.1萬處標準宗地，平均價格比去年上漲0.7%，連續三年走高。

漲幅最大的是沖繩的5%，其次為2020年將舉辦奧運會的東京區4%，位於東京都中央區銀座五丁目的文具店「鳩居堂」前的銀座中央大道地價連續33年居全日本首位，每平方米高達4,432萬日元，約新台幣1,219萬元。

本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示，近年來，受惠於觀光客大幅增加的影響，以銀座為中心的東京都中央區不但商用不動產的價格大幅上揚，也帶動住宅的價格節節上升。

 

他分析，中央區基本上區分為銀座京橋地區、日本橋地區、以及月島晴海地區等三大區塊。其中銀座京橋地區國際品牌林立，是商家必爭之地，是東京蛋黃區中的蛋黃一店難求。

銀座北側的日本橋地區是近年東京市內都市更新計畫最密集的區域。日本橋高島屋和三井不動產共同參與的超高層複合商業大樓將在今年9月開幕。另東京車站東側站前的八重洲一丁目地區，及日本橋一丁目地區的舊野村證券大樓再開發計劃，都是超過50層的大型複合式商業大樓。

也因為這些再開發計劃所引進的工作人口，帶動中央區住宅需求。由銀座沿晴海通往東經過築地連接月島晴海地區，最大型計劃就是晴海的奧運選手村，開發面積共13.3萬平方公尺，相當於三個東京巨蛋規模，預計於2020年奧運結束後出售，合計21棟建築物可提供5,650戶住宅。

林彥宏表示，晴海地區新建的住宅大樓由2012年每坪300萬日圓左右，到目前每坪將近400萬日圓，相較都心三區的千代田區及港區每坪將近500萬日圓的平均單價，中央區的不動產投資空間更值得投資人關注。

四十年前一位房地產經紀告訴我，在美國擁有房地產可以享有許多優惠，只要投入百分之十到二十的資金，就可成為屋主或房東，還可享受地產增值的好處；即使房地產未增值仍可享受減稅優惠，隨時買賣或出租，並可依據房地產價值向銀行借貸。

一九六九年我們新婚三個多月，因公寓樓上住家太吵被迫搬家。考慮租屋或購屋的利弊後，決定在外子上班公司附近的芳泉谷市（Fountain Valley）看房子，很快相中一幢三房兩廳附帶大院子的獨棟屋。由於賣方是退伍軍人，我們接手他的優惠低利貸款，不但很快就可搬入新居，更意外踏出「投資地產、建立家業」的第一步。

永不忘那晚外子下班後，我們興奮相約在屬於自己的「家」門前碰頭。當外子打開大門鎖，放下箱子，點上客廳壁爐火苗的那一刻，兩個人不約而同坐在火爐前的地板上，交換滿足默契的一眼一笑，幸福家庭就此開始，一女一兒也先後誕生。

幾年後，為孩子進幼稚園作準備，為人母的我多方探訪，收集各城市、學區資料，最後選擇都市規畫完整的爾灣作家園，就在大學高中對街的烏龜岩（Turtle Rock）社區買了四個臥室的雙連房，雖然院子較小，但有居民管理委員會負責網球場、游泳池、公園、綠地等公共設施，生活機能反而更加完善。

搬家到爾灣的另一個好處是，賣方提供頭期款融資協助，我們只需先繳一成購屋頭期款，由賣方負擔另外一成，這個融資訣竅讓我們得以保留老房子出租，每月收租貼補，年終還能享有減稅的好處。

為了應付這兩次買屋、貸款、搬遷各項挑戰，我更誤打誤撞向前衝，眼看投資房地產成果豐碩，讓我信心大增，決定放棄穩定工作，攻讀地產及經紀人執照。

感謝外子在醫院穩定的工作收入，醫療保險、退休金等福利也不差，給我轉業房地產經紀的機會，更重要的是還我「自由身」，讓我能兼顧事業與照顧兒女、家庭的責任。正是他當初無條件的信任支持，讓我能毫無後顧之憂地發揮潛力，攜手建築我們的鳥巢，直到完成任務、健康退休，今天滿足享受四代健康平安的福氣。

華盛頓州的房市為全國最熱，今年第一季房價上漲近4%，比一年前高出13%，而全國去年的漲幅不到7%；但業內人士認為，這種局面不能持久，總會有盡頭。

西雅圖的馬丁(Jerry Martin)1977年開始當房地產經紀人，2008年左右房市泡沫破滅，房市崩盤。但與現在的瘋狂相比，當年的房市榮景不算什麼。

馬丁說，一棟三臥、一個半衛生間、1500平方呎的房屋上市後，一、兩個小時就可接到許多人詢價，曾有一棟房屋接到20到30人出價。

但華州的房屋供應卻不能滿足需求，西雅圖附近的普吉灣地區房市尤為緊張，由於亞馬遜、微軟和波音等公司擴大招聘，該地區去年新增就業5萬5000個，導致人口增加，但建房速度跟不上。

馬丁說，一個地區的房市如果健康，就應有四到六個月的房屋庫存，而西雅圖在過去的兩、三個月，房屋庫存卻只有二到三周。

他表示，近來的房市緊張得到些許緩解，是因為進入了售房高峰季；但他擔憂，走向新榮景的房市不知會持續多久，其他房地產經紀人、買主、賣主及租客也都有相同擔憂。

人們對各種房屋的需求都旺盛，包括租賃公寓、共有公寓和單家庭房屋，西雅圖的工人只好在更遠的地方找房。馬丁說：「這種局面不能持久，總會有盡頭。」

但更大的問題是，華州的房市榮景會如何結束，是軟著陸還是崩盤？

華盛頓大學的房地產研究中心主任楊格(James Young)認為，只要對房地產有需求，房市就會發展，「需求沒有升高但房價卻上漲時，就會出現泡沫，而現在華盛頓州的需求仍旺，因此泡沫不是大問題。」

【大紀元2018年07月12日訊】（大紀元記者施冉編譯報導）根據加拿大房屋貸款公司（CMHC）的最新數據，1990年至2016年間卡城興建的出租房，其供給量下降了27%。隨著年輕一代消費觀的改變，越來越多的卡城房地產商正在轉向出租房屋市場的開發。

專家提示，自2008年起，卡城房市受到經濟低迷的影響和打擊之後，公寓價格暴跌，而此後的10年間，房市緩慢穩定地朝著出租市場發展。此外，利率上漲和聯邦貸款新規的實施，降低了公寓買家的購買力，這些因素進一步推動卡城房屋出租市場的崛起。

據《環球郵報》報導，總部位於卡爾加里的西部證券（Western Securities）房地產公司業務遍及北美，公司總裁奧康納（Ryan O』Connor）表示，他所熟識的幾個卡城大型公寓開發商，如今都在經營專用租賃公寓樓的開發項目。他說：「共管公寓住宅的預售及銷售時間不僅極具挑戰性，而且特別依賴於經濟的助推。因此，我們決定在一個街區內興建4棟公寓樓，專門用作出租。」

9年前，由Apex Homes開發、位於Union Square的2號塔樓項目，由於經濟衰退而擱置一旁。今年，西部證劵接手該項目，把它設計成一棟出租公寓「Underwood」，已經破土動工。「Underwood」將比原來的設計高出4層，並減小每個單元的戶型面積，因此可多容納18個住戶。

對於越來越多的卡城開發商而言，市中心共管公寓的開發吸引力正在逐漸減退。Gable Craft Homes和Excel Homes Multi-Family公司總裁弗格森（Alex Ferguson）表示，他們的興趣正在轉向出租市場的開發。

他說，租住公寓越來越受到年輕一代的青睞，雖然出租市場並未取代原有的市場模式。他指出，CMHC統計數據顯示，卡城向出租市場的轉型比全國其它大城市相對滯後，僅有6%的新建房屋用於出租，而這個數據在溫哥華是20%。目前，卡城43%的新開工住宅建築仍然是共管公寓類型。

開發商Cidex業務開發經理伊塔妮（Sarah Itani）認為，對於喜歡社交的年輕群體來說，更喜歡市場向出租化轉型。他們傾向於把更多的錢放在自己的口袋裡，用來旅行、休閒或娛樂，「他們的心態發生了變化。傳統上，老一輩更喜好購買房屋，但市場一旦不景氣，房產投資就會隨之貶值。年輕一代不想把大筆錢放在一個籃子裡，他們認為這樣做沒有意義。」

責任編輯：趙明月

【新唐人2018年07月12日訊】加拿大中央銀行7月11日的加息結束了加國的極低利率時代。

加拿大央行在7月11日將其極具影響力的隔夜利率（overnight rate）增加了0.25％，令該基準利率達到1.5%。在過去12個月中，加國央行累計加息一個百分點。雖然目前利率仍然很低，但其已不再是借款人的良機或是儲蓄者的噩夢。加拿大《環球郵報》（The Globe and Mail）向加拿大民衆推薦以下五個方法來調整自己的財務狀況，以適應這一新現實：

房屋淨值信貸額度變成了吸血鬼

房屋淨值信貸額度（Home Equity Line of Credit；HELOC）是按照優惠利率（prime rate）計算的。而銀行和其他貸方是根據加拿大央行的隔夜利率設定優惠利率的。房屋淨值信貸額度加息後的利息成本預計將在4％至5％的範圍內。其計算方法是在新增的3.7％的最優惠利率上面再加0.5％到1％。

房屋淨值信貸額度允許借貸人忽略本金並且每月只支付利息。在曾經利率處於谷底的時代，這是一個不明智但卻過得去的策略。但現在，房屋淨值信貸額度則變成了令人付出大量利息的吸血鬼。在這種情況下，建議減少房屋淨值信貸欠款以減少損失。

抵制房地產行業再度推高房價的企圖

最新的加息將令浮動利率抵押貸款（variable-rate mortgage）變得更加昂貴。而固定利率抵押貸款（fixed-rate mortgage）則受到債券市場的影響。聯邦政府發行的五年期債券利率已從一年前的1.45％上升到了2.1％。

在多倫多和溫哥華等住房價格昂貴的城市，抵押貸款利率的上升將抑制房市需求。現在房地產業工作者們正努力讓自己看起來並不擔心。

房地產公司Royal LePage在本週發布了預測，稱房價將在2018年下半年大幅攀升。CanadaMortgageNews.ca網站也宣稱：6月份房地產如預期反彈。而在一個利率不斷攀升的世界中，買家們的住房負擔能力一定會變得越來越弱。

選擇浮動利率抵押貸款要謹慎

浮動利率抵押貸款就像房屋淨值信貸額度一樣，是以優惠利率為基礎計算的。這導致浮動利率大大低於五年期固定利率。在過去幾年中，購買房屋的抵押貸款中約有四分之三是固定利率。

在加拿大銀行的最近一次加息之後，具有五年期浮動利率仍大大低於固定利率。但在選擇浮動利率抵押貸款前，應仔細考慮：每當加拿大央行提高利率時，自己是否有承擔抵押貸款成本和壓力的能力。

選擇五年期固定利率雖然可能會支付更多利息，但這是加重保險。

選擇高息儲蓄賬戶

在過去一年的加息當中，最令人失望的一點是高利息儲蓄賬戶的回報沒有增加太多。雖然加拿大各大銀行一直在與加拿大銀行在增加貸款利率方面保持同步，但在提高儲蓄利息方面，這些金融機構則一直落後。

雖然在包括Alterna Bank和EQ Bank在內的少數幾家銀行提供2％至2.3％的收益，但其他銀行的儲蓄利率這是很低的1％的範圍內，這大約是目前通脹水平的一半。

儲戶們可以到加拿大高息儲蓄銀行賬戶網站（https://www.highinterestsavings.ca/chart/）上面查看提供最優惠利率的銀行圖表。

考慮投資一年期GIC

對儲戶和保守的投資者們來說，現在投資一年期的保證投資證書（Guaranteed Investment Certificate；GIC）是個非常好的選擇。Oaken Financial現在有利率為2.8％的一年期GIC，並提供加拿大存款保險公司（CDIC）的保護。

（記者王竹報導/責任編輯：唐昀）

美國7月6日起對大陸340億美元商品執行關稅課徵，後續雙方會如何交手都牽動著全球投資人的敏感神經。今年來股市普遍下跌，不過對利率敏感的REITs近來對升息議題產生免疫力，在標普500指數各產業一個月報酬率約3.88％僅次於核心消費類，專家看好REITs具基本面支撐，可考慮布局。

元大全球地產建設基金經理人吳昕憓說明，近期貿易戰擴大延燒，相較於新興市場受到資金外流、股匯市震盪，REITs穩健收息特性，例如日本東證REITs指數平均收益率4％，成熟國家REITs此時成為資金偏好去處。

元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，自2009年起，美國購物中心接連倒閉，促使了整體產業整併，購物中心因此歷經長時間的汰弱擇強，加上美國升息預期已充分反應與電商將被課徵州稅，看好購物中心相關REITs。

第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷指出，對於亞洲商用不動產中，由於供需吃緊的情況，短線對辦公室REITs仍持正面看法。此外，受惠於景氣回溫與整體資料儲存需求的改變，對於物流REITs及資料儲存REITs看法相對正面，對於受線上購物衝擊較大的零售業REITs，持續抱持較負面的看法。

群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，隨著全球經濟擴張態勢延續，帶動不動產資產價格增長，租金收益率也有不錯表現，過去幾年全球商用不動產交易熱絡，特別是在亞洲地區，每年平均交易金額均有8～10％的增長。

在今年新增供給大幅上升，且現階段多數資產價格偏高之下，投資人的交易心態可能趨於謹慎，亞洲商用不動產成長動能或可趨緩，加上REITs表現通常會跟隨該區域景氣循環所處階段而有不同，沒有任一區域的REITs表現永遠強勢，因此在投資布局方面，建議投資人可採分散投資領域及區域的操作策略，以降低集中風險。

台新北美收益基金經理人李文孝表示，美國REITs在工業、住宅、數據中心與旅館方面，需求旺盛，租金穩健成長，基本面無虞。今年最低點以來漲幅逾一成，中長線由於評價低，今年預期仍有不錯表現，建議投資人可以在修正後進場投資。

(工商時報)

日本明年10月起消費稅率將從8%漲到10%，房仲表示，日本政府也會提出相對的減稅措施，但仍建議想要適用舊稅率省稅，購預售屋務必要在明年3月31日前完成簽約。

已經兩度延期的消費稅調漲措施2019年10月實行，稅率由8%調漲為10%。上次調整為2014年4月，消費稅從5%調漲到8%，消費稅調漲前夕，整體的消費金額大幅成長，調漲消費稅後總體消費的金額持續2到3季的衰退。

日本政府根據上次調漲經驗，為降低對經濟衝擊，提出各項減稅措施。本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏觀察，這次調整幅度較上次小，加上日本政府對觀光客的購物免稅額降到5000日圓起，就短期來日觀光的國人而言影響有限。

林彥宏指出，對於國人赴日投資不動產，日本政府仍偏向鼓勵投資，特別是購買自有住宅，在消費稅調整同時將直系親屬贈予的不動產免稅額最高提高到3000萬日圓。鼓勵祖父母及雙親趁此時協助子女購屋，這項措施將是消費稅調整後對日本國民購買不動產最大利多。

林彥宏表示，購屋人要先釐清購買不動產時會課徵消費稅的項目，但基本上個人「出售」不動產時，幾乎不會被課到消費稅；但在「購入」時對於建物部分、裝修費用、土地建設費用、建物建築成本、重新裝修費用、仲介手續費、支付司法書士的報酬費用、貸款相關的事務手續費、搬家費用、家具、電器等會課到消費稅。

他舉例，購買一戶含稅總價4458萬日圓(約新台幣1222.6萬元)的新成屋，土地價格2017萬235日圓，建物價格2440萬9765日圓，由於只對建物建築成本課消費稅，並不針對土地價格課稅，因此就建物建築成本課8%和10%的消費稅時，兩者差異45.2萬日圓(約新台幣12.5萬元)。

林彥宏強調，消費稅上調，日本政府祭出許多優惠措施，影響雖不大，但是不動產買賣總金額大，課稅金額能省則省，尤其是購買新屋的投資人仍建議及早規劃，盡可能在調整前購買。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年上半年逾2,000萬元一手私樓及二手住宅註冊量合共錄2,349宗，較去年上下半年分別升約10.4%及40.1%。以半年計，今年上半年為首次衝破2,300宗水平，並創自1996年有紀錄以來的22年半新高。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，若以去年上半年相比，今年上半年逾2,000萬元一二手住宅註冊量按年升幅最大，錄2,349宗，比起去年上半年升約10.4%；比起逾1,000萬至2,000萬元按年升約7.3%，以及1,000萬元或以下微增約3.7%為佳。

逾2,000萬元二手宗數按年大升近6成

若將逾2,000萬元住宅個案按一二手劃分，當中二手住宅註冊量超越1,000宗水平，達1,093宗，按年大升約58.6%，僅次於97年上半年1,228宗，創21年新高，亦有96年有紀錄以來的22年半次高。

若以今年上半年逾2,000萬元二手住宅註冊個案最多的屋苑計算，貝沙灣相關銀碼個案最多，錄39宗；半山壹號亦錄33宗逾2,000萬元登記；南灣亦有22宗；寶翠園則錄17宗同類銀碼註冊個案。

逾2,000萬元一手宗數創有紀錄以來22年半的第二高

新盤方面，今年上半年逾2,000萬元一手私樓註冊量達1,256宗，雖然未及去年同期1,438宗，跌約12.7%；但實際與同類銀碼的二手住宅同樣仍創自96年有紀錄以來22年半的第二高。

英國智庫公共政策研究學會向英倫銀行提出，央行有責任收緊房屋按揭貸款，來遏制未來5年的樓價，同時希望結束英國依賴房地產投資帶動經濟的模式，平衡經濟集中在房地產投資的方向，轉為推動科學及製造業發展。

根據學會建議，英倫銀行需有新權力將樓價增幅壓至零，從而控制通脹率在2%水平的目標。遏制樓價意味大眾薪酬上升同時，房價不變或下跌，令民眾更容易置業。

英國政府曾推出多項措施遏制投資者置業出租「炒貴」樓價，但房屋價格去年仍然整體上升1.9%。英國在1980至2008年這10年間，房屋平均價格上升了10倍，高達逾21.5萬英鎊（約222萬港元）。

駐英國記者章怡報道

飯店業者華園（2702）受惠美國房地產轉熱，今年接連處分美國2處飯店據點，合計處分利益估逾20億元，可望挹注每股稅前盈餘達20元，激勵今早股價開盤連4日跳鎖漲停、直上22.15元，創下2012年10月初以來5年9個月新高。

華園積極布局美國加州，曾拓展至5個據點，使美國營收貢獻逾9成。去年12月公告處分位於加州首府沙加緬度Natomas機場附近、擁有126間客房的Residence Inn飯店，認列1372.5萬美元（約新台幣4.2億元），於今年首季認列4.03億元資產處分收益。

而華園7月6日再度公告，以6200萬美元處分加州迪士尼旁、擁有200間客房的Residence Inn旅館，處分利益估5399萬美元（約新台幣16.53億元），預計第四季認列處分利益，以目前資本額10.23億元計算，估可挹注每股稅前盈餘達16元。

在處分2據點後，華園在加州尚有3個據點，包括北加州洛杉磯灣區、擁有165間客房的Holiday Inn Express飯店，南加州魔術山樂園附近、擁有156間客房的Embassy Suite度假飯店，以及北加州矽谷附近、擁有125間客房的TownePlace Suites商務飯店。

此外，華園規畫進軍美國東岸，4月11日宣布擬斥資5100萬美元購入紐約甘迺迪國際機場旁、擁有300個房間的Radisson JFK商務旅館，但因賣方提供資產資料不完整，經評估後認為風險過高，於7月6日公告取消此投資案。

華園表示，決議出售2處美國加州飯店，主要由於美國景氣穩健復甦，加州當地房地產市場同步回溫，吸引美國飯店業者開高價有意購買。未來仍看好美國市場發展，將持續在東、西岸尋覓合適物產，持續增添新據點以拓展市場版圖。

而華園在台灣亦展開拓點腳步，去年10月與高雄捷運公司簽約，租下大魯閣草衙道旁的高捷維護管理大樓，承接原擁有115間客房的蒂亞飯店航空館，經重新改裝後縮減為96間客房，搶攻親子族群商機，預計8月1日正式開幕營運，可望為營運增添成長動能。

(時報資訊)

【大紀元2018年07月11日訊】（大紀元記者溫妮報導）位於Tindalls Bay Rd, Whangaparaoa的一套房產，2012年房主以46萬元首付購買；若以目前預期市場價1450萬元出售，其淨值可達1270萬元，6年來淨值增長26.6倍。

據Stuff新聞網報導，根據homes.co.nz的數據模型，自2010年以來，奧克蘭房主們的房產淨值增加了1640億元。過去8年來，擁有房產的奧克蘭人享受了最大的淨值增長。

該網站首席數據科學家林特恩（Tom Lintern）博士說，淨值增長大多發生在2015年前夕，當時房價年增幅創下20%的峰值。自2010年1月以來，奧克蘭總存量中有39％在購買狂潮期間易手，致使房價上漲了91％。

經濟學家巴格利（Cameron Bagrie）表示，2010年之後房價快速上漲是新西蘭房地產周期變化的一部分。通常房價上漲6～8 年後，就會陷入停頓狀態。

房價模型：8年來增值顯著

Homes.co.nz基於銷售數據開發的房價模型，顯示了2010年以來房價快速增長如何為房主們帶來淨值增長。該模型估算了以20％首付購房的房主，目前可能增加的淨值。

位於St Georges Bay Rd的一套5居室房產，2010年以310萬元售出，目前估價為1030萬元，8年來增值730萬元。

Remuera地區兩套房產，加上Takapuna、St Heliers和Whangaparaoa的三套房產，2010年首付不到100萬元，目前淨值可能增加了1200萬元。

位於Lake View Rd, Takapuna的一套房產，2004年售價為73.5萬元，首付只要14.7萬元，但現在這套房產淨值增加了1023萬元。現在要買這樣一套住房的話，首付款高達290萬元。

根據該模型，淨值增長最大的地區包括：Saint Mary’s Bay、Herne Bay、Whitford、Coatesville、Dairy Flat、Westmere、Wainui和Shamrock Park。

林特恩表示，新西蘭每個城市有幸賣房的人，都獲得了數十萬元的最大資產增值。在房地產周期即將結束時，很多房主獲得的資本收益都很驚人。沒房的人眼看著房價越漲越高，越來越遙不可及。

奧克蘭住房負擔能力整體下降

本週一奧克蘭市政府發布的數據顯示，由於房價上漲，奧克蘭所有收入群體能夠負擔的住房質量均有所下降。房價增值大多發生在2012年之後。2012年中等收入家庭以20%首付買房的話，可以負擔奧克蘭48%的住房。5年後，由於首付款大大增加，他們只能負擔18%的住房。

責任編輯：易凡

【大紀元2018年07月11日訊】（大紀元記者溫妮編譯報導）日前新西蘭房地產協會（REINZ）發布了一份公告：自今年7月1日起，律師及專門負責產權轉讓的律師必須根據反洗錢法案核實委託人身分*。否則，他們將無法為委託人採取行動。

房地產協會提醒說，如果牽涉到信託或公司，身分驗證可能需要數天甚至數周，因此該協會強烈建議您儘快聯繫您的律師，以便儘早完成身分驗證。

律師要求準備的文件可能包括：

個人 – 護照、新西蘭持槍證或駕照、銀行對帳單或政府機構發布的聲明，以及顯示您住址的文件（如水電費帳單）。

信託 – 除信託書外，所有委託人和受託人均須提供上述個人資料，外加有關信託資金來源的資料。受益人和任命人可能還需要提供其它資料。

公司 – 公司資料及相關人員的上述個人資料，包括持有25％以上股權的每個人、有效控制公司的每個人及代表公司行事的所有個人資料。另外，還可能需要提供有關資金來源的信息。

注意：以上列出的信息僅供參考，與您個人情況有關的具體要求需要與您的律師聯繫。

* 律師需要根據《2009年反洗錢和打擊恐怖主義融資法》完成「客戶盡職調查」流程。

責任編輯：易凡