不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

金管會今（28）日宣布大幅鬆綁銀行辦理建築融資限制，增列長照、社會住宅、學校、廠房，及用於相關用途的營建工程營運周轉金放款等，銀行將可釋出3,500億元到7,000億元建築融資空間。

新規定，將從8月31日發布上路。金管會今日表示，銀行承作下列項目的境內外放款，得不計入銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」的總額30% 上限限制。

包括第一、 用於興建或購置下列建築物種類的放款：

（一） 公私立各級學校。

（二）醫療機構：指醫療機構設置標準所稱之醫療機構，包括醫院、診所、其他醫療機構。

（三） 政府廳舍：

1. 提供民眾服務或統籌規劃該服務措施之政府機關辦公處所及其設施。

2. 辦理前項業務人員必要之職務宿舍及其設施。

（四）長期照顧服務機構：指長期照顧服務法所稱之長照服務機構。

（五）社會住宅：指住宅法所稱之社會住宅。

（六）廠房：指依工廠管理輔導法申請許可或登記的工廠，含其設立工廠所使用的土地及其土地上相關建築物及設施，如：辦公室、倉庫、生產實驗室等。

第二、為提供參與都市更新的土地及合法建築物所有權人、實施者或不動產投資開發專業公司籌措經主管機關核定發布實施的都市更新事業計畫所需資金而辦理的放款。

第三、其他依法律規定得不受銀行法第72條之2限制的放款。例如促進民間參與公共建設法、都市危險及老舊建築物加速重建條例等。

第四、對營建工程業的營運週轉金放款，其資金用途符合前三款者。

金管會表示，為強化銀行排除前開項目後的自主管理，同時要求銀行應將本次排除項目的放款總量，納入整體不動產內部風險控管機制，並訂定相關風險政策及作業規範提報董事會。

銀行應定期追蹤貸款的實際資金用途與原申貸用途是否相符，如有移用貸款至興建或購置住宅及企業建築，但未符合銀行法第72條之2的排除項目者，應即計入該條的限額控管。

房市買氣復甦，自住需求陸續出籠，使全體國銀房貸餘額屢創新高。但進一步觀察，中央銀行日前公布的五大公股行庫，7月新增房貸連兩月下滑，並跌至三個月新低，顯示國銀房貸業務持續成長，只是這房貸業務大餅，已經悄悄被民營銀行分食，使公股銀行市占率下滑。

為搶食房貸業務，房貸利率「殺很大」，央行統計顯示，台灣銀行等五大銀行新承做房貸利率連三降，7月跌至1.62%歷史次低。

不過，相較於民營銀行，公股行庫因為風險控管政策，在利率價格上仍相對嚴格，除非信用條件超好，例如為公教人員，或大企業員工，一般小老百姓要貸到最低水準的房貸利率，不是那麼容易。「五大銀行新承做房貸利率低，主要還是因為青年安心成家方案承做較多的關係，並非人人都可以貸到這麼低」，銀行主管說。

也因此，公股銀行房貸業務近期面臨不少挑戰，有些客戶一聽到開出的利率偏高，馬上轉利率較低的民營銀行，導致客戶流失。

一家公股銀行主管說，現在就算不符合青年安心成家方案資格，只要信用條件夠好的首購族，也可以在一般民營銀行貸到最低1.6%左右的利率，比公股開出的貸款條件通常更為優惠，吸引不少首購族轉檯。

為了讓民眾買的起房，民間銀行近年除了低利率外，也推出「40年」還款期的房貸，讓民眾在負擔高額總價時，償還壓力較小，不過房仲業者提醒，40年房貸無論是物件本身或申貸者，兩者都得具備一定資格，像是屋齡較老的物件，恐不易符合申貸條件。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰提醒，還款年限長達40年的房貸，物件本身與申貸者都須具備一定的條件，物件屋齡過老、座落位置偏遠，都會被排除在可貸範圍內。

陳炳辰指出，銀行對於物件與申貸人會相互衡量，比方說屋齡超過20年，申貸人的年齡最好得在55歲以內，年齡與屋齡兩方相加最好不要超過75年。

國人有多熱愛儲蓄？根據中央銀行統計，國內存款餘額短短一年內就暴增1.62兆元，7月底國內存款餘額已攀升至43.1兆元。進一步分析國內存款餘額的組成，以定期性存款最多，占26.39兆元，其次為活期性存款，約15.43兆元，政府存款最少，僅1.28兆元。

銀行主管說，存款餘額步步高升，除反映國內超額儲蓄問題愈演愈烈外，也代表國內投資風氣低迷，資金去化無路。

央行統計顯示，過去一年內，活期性存款增加8,406億元，定期性存款上漲5,977億元，政府存款則是增加1,831億元，合計暴增1.62兆元。

央行指出，活期性存款包括企業及個人在國銀、外銀等存款機構的支票存款、活期存款及活期儲蓄存款，同時也包含散戶投資信心指標—證券劃撥帳戶。因活期性存款的僵固性較低且利率較低，通常也被視為有機會挹注股市的資金活水。

至於定期性存款，包括企業及個人在其他貨幣機構的定期存款、定期儲蓄存款、外匯存款、郵政儲金、附買回交易餘額及外國人新台幣存款等，代表僵固性較高的存款。

因國人熱愛儲蓄，投資風氣相對低落，使國內金融市場充斥爛頭寸。根據主計總處統計，台灣超儲蓄已連五年突破2兆元大關，財經官員指出，所謂「超額儲蓄」，是指國民儲蓄毛額扣除國民投資毛額，超額儲蓄過多，代表國內投資低迷，對經濟成長不利。

國銀搶食房貸業務戰況激烈，不過，民營銀行與公股行庫雖然都以低利搶市，在客層選擇上卻出現差異；有別於民營銀行撒大網，希望網羅多數的首購與換屋族，公股行庫基於風險控管，僅鎖定公教人員與一千大企業員工，或醫師等專業人士，祭出超優惠的專案價格。

國銀提前布局新一季房貸專案，利率最殺不到1.6％，搶客大戰鑼鼓已經開響。據了解，民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異，民營銀行將餅做大，希望可以網羅包括首購族、換屋族，甚至是高端理財客戶，推出利率最低不到1.6％，堪稱房貸利率地板價。

以永豐銀行為例，最新房貸專案利率1.58%起，貸款成數最高八五成，貸款期限最長30年，滿足購屋、轉貸、融資、增資等客戶需求。渣打銀的房貸利率也1.58％起跳，貸款成數最高八五成，鎖定指定高端理財客戶，或是申貸經鑑價金額達2,000萬、但僅限雙北市客群。

中國信託商銀推出融資房貸方案，提供有資金周轉的客戶房貸融資需求，貸款利率1.75％起跳，貸款期間最長20年，貸款額度八成，寬限期最長三年。

至於公股行庫，則偏好一千大企業員工、醫生等專業人士，即便衝刺放款，還是希望以穩定為上。 例如第一銀行推出醫護人員優惠房貸與金鑽客群優惠房貸專案，鎖定任職醫學中心、區域醫院以上規模醫院滿半年以上正式員工，或是全球500大企業在台分公司等企業，貸款利率最低目前1.62％起跳，購置住宅用不動產最長貸款期限可以長達30年，專案僅到今年底。

這顯示，比起民營銀行，公股銀行雖然願意降低利率搶客戶，但還是鎖定收入較為穩定的公教人員，或是大企業員工，避免放款品質下降。

根據金融機構統計，銀行房貸業務較為旺盛時間點，多落在第4季，許多手腳動作快的業者已經出手搶市，提前布局新一季的房貸專案，雖然民眾可以多比較，但金融業者也建議，民眾可以選擇常往來熟悉銀行談房貸利率，談判利率會比較有優勢。

加上央行遲遲未宣布升息，銀行手中資金壓力大急需增加放款量，利率談判空間大。

〔記者徐義平／台北報導〕儘管近期多項數據顯示房價已小幅反彈，但因房地合一稅制實施、房屋持有稅墊高、升息隱憂，以及餘屋與新增供給仍待去化等多重因素，多數學者與房產業者均認為，未來房市要大漲不太可能，但出現恐慌性大跌的機率也相對低。

房仲：房價築底 買氣回籠

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，經歷二○一六年房地合一稅制、國內大選、英國脫歐、美國大選等非經濟因素之後，去年股市投資熱絡，消費者普遍對經濟基本面信心回溫，連帶刺激遞延購屋買氣回籠。

他表示，目前整體房價來看，買賣移轉棟數反彈，顯示買賣雙方對價格認知差距已拉近，加上優惠貸款條件加持，房價走勢築底。六都中，相對低價的台中、台南二○一六年初即達谷底，也是這波房價最早反彈的區域；雙北市雖然去年才築底，但波段最高與最低價差僅約八至十％，恐怕還沒到多數買方的進場甜蜜點，因此轉進低價區、重劃區或老屋、小宅。未來如果升息、美中貿易戰加劇，將波及買方信心或部分賣方財務，市場降價壓力仍大。

至於新建案的房價走勢，《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，房價是否已停止下修仍難預料，目前中古屋價格表現較強勢，已逐漸回升並貼近前波高點；但新建案市場卻較為混亂，新釋出的建案價格不斷走高，但餘屋案、舊建案卻仍往下降，賣壓依然不小。因此，現在討論房市空頭是否已經結束，似乎還很難論斷。

不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，民眾看壞房市比率已逐季降低，從二○一五年第三季看壞比率約七十五％，逐季減少至二○一八年第二季的五十％；認為房價持平比率則回升至四成，顯示最悲觀的時間已過；最近一年賣方也發現，帶看房屋數量增加，雖然成交價多數還是低於歷史高價，但是也未再持續破底。

政大地政系特聘教授張金鶚表示，目前看似房價有上去的跡象，但其實過往房價修正的幅度仍有限，整體來說，下去的機會還是很大，目前處於下跌與上升兩股勢力拉鋸的階段，加上各區域的房價差異性大，建議多觀察區域房價的變化，而不是以全國的變動當作主要依據。

根據中央銀行最新資料顯示，5 大行庫 7 月新承作房貸加權平均利率進一步下滑為 1.62%，創歷史次低紀錄，點燃公股、民營銀行布局第 3、4 季房貸大作戰。其中，甚至有民營銀行祭出房貸利率跌破 1.6% 的專案，僅 1.58%，比 5 大行庫新承作房貸平均利率還低；利率殺到見骨後，公、民營銀行改攻不同客群。

銀行業者指出，依照往年資料顯示，民眾新增房貸多落在第 4 季，因此不少業者提前布局新一季的房貸專案，公股、民營銀行各有主打客群，民銀搶攻首購、理財客戶轉貸或是換屋族，公股則偏好千大企業員工。

以永豐銀行為例，最新房貸專案利率 1.58% 起，貸款成數最高 85 成，貸款期限最長 30 年，滿足購屋、轉貸、融資、增資等客戶需求。

而渣打銀行，房貸利率同樣 1.58% 起，貸款成數最高 85 成，貸款期限最長也是 30 年，但是限指定理財客戶申貸，且房子需位於雙北、經鑑價金額達 2000 萬元，或是轉貸戶才能申貸。

台北富邦銀行和台新銀行房貸利率分別為 1.75%、1.71% 起，貸款成數皆為最高 8 成，主要客群也都是首購族或換屋族，只是台新銀行有年齡 20-65 歲的限制。

公股行庫部分，一銀房貸利率 1.62% 起，貸款成數最高 8 成，貸款期限最長 30 年，而主要客群限定須要是「Fortune 雜誌編列為全球 500 大企業之在台分公司員工」。

台銀房貸專案願意貸放的客群也要求「2500 大企業員工之新貸、轉貸」，房貸利率 2.05% 起，最高放貸成數 8 成，貸款期限最長 30 年。

兆豐銀行房貸利率達 2.9% 起，貸款成數也是 8 成，而主要客群鎖定「購屋所有權登記 3 年以內，辦理無自用住宅者為房屋所有權登記 2 年內」的客戶。

銀行業者表示，房貸戶只要備齊必要條件申請貸款後，銀行會依據房屋坪數、座落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價，並進一步根據客戶基本條件、信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價結果等因素審核並決定貸款案件准駁與否。

信託公會走過一月三換的變動時期，在2018年3月由合庫商銀董事長雷仲達接掌信託公會理事長後，總算穩定下來。政大國貿系所畢業的雷仲達一開始從中央銀行業務局基層辦事員做起，工作數年後赴美國康乃爾大學取得經濟學博士學位，返國後於央行外匯局服務，期間曾擔任中美洲開發銀行董事。

雷仲達的金融資歷非常完整，金融專業知識豐厚，除擔任央行職務及派駐國際金融組織外，還歷練過地方政府，曾任高雄市政府財政局局長，是國內少數具有中央及地方金融監理經驗的專業人才，此外他還擔任過高雄銀行代理董事長、中央存款保險公司董事長等職務，現任合庫金控暨合庫商銀董事長，並擔任央行理事暨期交所董事，金融監理專業及實務兼備。

雷仲達接任信託公會理事長後積極了解業務，也指示未來信託業務發展方向將配合社會環境變遷，訂出三大主軸，逐一落實業務的推展，協助會員推出新型態信託業務，擴大業務範圍。第一大主軸是持續推動高齡者及身心障礙者信託。雷仲達分析，發展此業務期間所遭遇的推動困難相當大，像是民眾不易尋找合適的信託監察人或尚未設立監護信託制度等，所以難以落實，公會持續尋求克服的方法，解決相關問題，建構更多元的服務。為何要力推？雷仲達表示，內政部2018年4月宣布，我國正式邁入世界衛生組織定義的「高齡社會」，且距離「超高齡社會」僅約八年時間，高齡者隨著年齡增長，通常伴有生活自理困難的情形，使得親人照護壓力日益增加，因此發展適合我國的高齡者及身心障礙者安養信託是當前十分重要的課題。信託業可利用信託制度的優勢，提供多元化的服務，以安養信託結合不同的金融商品，再進一步結合安養與照護及醫院醫療等服務，在金管會的獎勵評鑑的支持下，信託業截至今年6月辦理的安養信託本金累積約為124億元，成效逐漸顯現。

第二大主軸是以不動產開發信託為基礎，開發安養設施及業務整合的新型態信託。雷仲達表示，隨著退休生活規劃的觀念漸漸普及，對安養住宅的需求日益擴大，過往公會鼓勵信託業可藉由不動產信託運用於安養住宅或設施的開發，除可降低業務風險外，更可提供完整服務。

雷仲達表示，合庫商銀在今年已發展出實際個案，將不動產信託業

務整合土建融客戶所開發的安養設施，提供各階段的信託服務，建立以銀髮安養機構為標的之信託整合架構，也透過研討會向同業分享，期待整體信託業於此領域可擔任更積極的角色，發展因應社會需求的商品。目前該案的示範成效已逐漸展現，未來將有更多信託業與銀髮安養機構合作的案例出現。

但是雷仲達指出，在推動安養設施興建的過程中發現，因為銀行法第72-2條的限制，營業單位多會選擇承作其他放款條件較優的個案，難以促進此新型業務的發展。建議應將銀行業對配合政策貸放的不動產放款總額不列入銀行法的限制中，帶動信託業以信託機制促進政策落實，同時發揮信託的公益功能。

其三是因應家族企業傳承需求研議家族信託法制。雷仲達指出，臺灣近幾年發生不少家族企業傳承的問題，如何參考國外經驗發展適合我國國情的家族信託業務，進而讓企業根留臺灣，也是公會努力的方向。

因國內家族信託業務處於萌芽階段，尚有相關稅務及法制需釐清或修訂，公會參考國外規定及實務運作，研議國內辦理家族信託的可行架構，並持續與各目的事業主管機關溝通釋疑，希望能找出一條適合國情的運作模式，以幫助臺灣家族企業順利傳承交替。

信託制度的許多特性，可靈活設計滿足客戶的需求，已成為當前金融體系中重要的業務項目，在配合政府政策方向下，與會員一起發展適合本土需求的信託業務，是公會努力的目標。

(工商時報)

房貸業務競爭激烈，銀行持續壓低利率搶奪市占率，中央銀行昨（23）日公布，五大銀行新承做房貸利率連三降，7月跌至1.62%，為歷史次低。

 

央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行等五大銀行，7月新承做房貸411.5億元，月減1.89億元，連兩月下滑，為三個月新低。

在房貸利率部分，因首年利率僅1.44%的青年安心成家房案承做較多，加上各銀行積極爭取優質客戶，祭出較低利率搶市，7月新增房貸利率月減0.004個百分點，連三月下降至1.62%，為逾八年來最低，同時也是歷史次低紀錄。最快本（8）月，就可能重寫2010年5月1.616%歷史最低紀錄。

央行每月公布台銀等五大銀行新增房貸，因合計市占率約四成，金額增減，被市場視為房市景氣風向球。

對於五大銀行7月新增房貸金額下滑，央行官員解釋，主要有三項理由，包括民營企業積極承做房貸業務、五大銀行分戶貸款減少以及部分公股銀行基於風險控管，減少新增房貸業務。

不過，7月減少金額不到2億元，影響不大。

央行統計顯示，五大銀行7月新增「青年安心成家方案」為72億元，占比17.5%，較6月增加4億元、1個百分點。

國銀房貸利率持續溜滑梯，央行官員表示，銀行壓低利率爭取優質客戶，是因為房貸有擔保品、是風險較低的貸款，而且如果能夠藉此爭取到優質客戶，未來也有機會承做該客戶的財富管理等其他業務。

央行官員還說，因8月即將進入農曆民俗月，7月雙北市買賣移轉棟數年增均逾三成，六都整體買賣移轉棟數年增15.3%。

官員說，房市在今年上半年明顯回溫，同時也有新成屋交屋潮，使六都買賣移轉棟數顯著增長、房市交易轉趨活絡。

年初REITs受美債殖利率彈升衝擊而承壓，但殖利率回落且逐漸消化升息預期下，中美貿易紛爭的不確定性，資金流向防禦資產，均帶動REITs回溫，統計3～7月，全球富時不動產指數已連續五個月收紅，8月以來維持小漲格局，今年低點至今已反彈逾8％，帶動REITs基金也水漲船高。

群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，從區域別來看，美國出租住宅空置率下降至6.8％，來到35年的次低，現階段房屋存貨處於低檔，有助於支撐房租水準走揚。加上美國不動產企業第二季財報多優於預期，56％企業調高全年展望，較第一季明顯增加，獲利面也有所支撐，有利REITs表現。

歐洲REITs儘管受土耳其事件影響而波動增加，景氣復甦加上資金寬鬆，表現有撐。亞洲的日本，因基本面改善且資金回流，相對較看好。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉指出，預期租賃需求及經濟復甦拉抬不動產企業獲利，利率上揚，但多數企業槓桿率不高，有助限制利息費用上升。不動產類股投資精選標的，次產業中相對看好受惠科技創新及需求強勁增長的特殊型不動產，包括資料中心、生物科技實驗場所、行動通訊基地台、零售型不動產。

宏利投信認為，美國仍為成熟市場中基本面最為穩健強勁市場，第二季GDP數據不錯，薪資緩步成長，失業率下降至不到4％，尤其是企業獲利表現佳，市場預期第三季可望有兩位數成長幅度，第四季獲利成長趨勢同樣看好，帶動不動產表現。

全球景氣擴張趨勢不變，支撐不動產需求。群益投信強調，景氣穩健帶動不動產及租金收益成長，但REITs隨區域景氣循環階段而有不同表現，建議採全球REITs布局，掌握不同區域契機，並達到分散風險效益。

(工商時報)

經驗顯示進入升息周期後REITs波動難免，但從整體升息周期來看，REITs表現不遜於大盤，且升息同時也表示經濟前景看好，因此REITs資產仍具表現空間。

群益道瓊美國地產ETF基金經理人張菁惠指出，在全球主要經濟體仍呈穩健發展，景氣回溫亦有助支撐對不動產需求，並進一步提高REITs出租率，有利REITs盈餘及股利增長，後市表現仍值得期待。

第一金全球不動產證券化基金經理人葉菀婷指出，對於亞洲商用不動產中，由於供需吃緊，短線對辦公室REIT仍持正面看法。此外，受惠於景氣回溫與整體資料儲存需求的改變，對於物流REIT及資料儲存REIT看法相對正面，對於受線上購物衝擊較大的零售業REIT，持續抱持較負面的看法。

群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，REITs表現通常會跟隨該區域景氣循環所處階段而有不同，沒有任一區域的REITs表現永遠強勢，因此建議投資人採取全球布局，不僅能掌握不同區域投資契機，同時也能分散投資風險。

像是歐洲升息壓力較低，景氣亦處在復甦軌道，包括工業物流、建商等相關標的表現仍值得期待；至於亞洲方面，日本可留意商業辦公室相關標的，新加坡在資金流入房地產市場、房價仍具上漲動能下，可多加關注。

元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，長期投資角度而言，較看好受惠景氣復甦和內需成長加速、具成長性的產業，例如電子商務物流中心，以及物聯網與大數據帶動的資料中心等工業倉儲需求。

同時，相對歐美地區，日本不動產價值仍高，長期風險低，因此日本開發商今年仍有評價修復帶動股價反彈的空間。

(工商時報)

國銀房貸利率「殺很大」，銀行主管說，購屋者除比較利率外，也要留意銀行提供的房貸內容是否隱藏三道陷阱，包括利率「前低後高」、貸款年限與成數等其他條件，是否有額外的成本或費用等，以免得不償失。

銀行主管指出，有些銀行推出極低的「1.5」字頭利率吸引民眾，但實際上，這麼低的利率只有前一年或兩年，之後利率就會上調，但第二段的時間其實最長，所以要充分了解各階段利率的計算方式，才能比較出是否比其他房貸利率更優惠。

其次，除了利率外，銀行給予的貸款年限、成數與寬限期等條件也會有所差別，即使A銀行給予的利率較低，但可能貸款成數與年限等條件比B銀行差，民眾若只看利率，可以貸到的金額可能較少。

第三，民眾也要留意潛在的其他成本與費用，例如，A銀行的利率低於B銀行，但A銀行的申貸手續費、帳管費、代償費，甚至未來的轉貸費用等，計算過後，其實不如B銀行划算。

銀行主管還說，有些銀行以很低的貸款利率為號召，但民眾要申請到最低的利率其實並不容易，除青年安心成家的首購族外，通常必須是公教人員，或者為醫師、律師、會計師、建築師、精算師等「五師」專業人員，才符合基本條件。

【住展房屋網/綜合報導】近期金管會與中央銀行緊盯房貸逾放問題，作為房貸龍頭的土地銀行也意識到風控問題，房貸業務量成長已明顯趨緩。據土銀統計，土銀去年全年的房貸業務量淨增加500億元，然而自去年底截至今年7月底止的房貸淨增量還不到160億元。另外土銀今年7月底房貸餘額為8261億，去年7月底為7833億，同期成長率5.4％，低於去年平均成長率6.7％。 

金融圈普遍認為，土銀放緩房貸接案的情況，對整體市場有高度指標作用。目前土銀的房貸逾放比約0.23％，全體國銀的平均逾放比則為0.4％左右。金融圈人士指出，與其他行庫比較，土銀是國內唯一的不動產專業銀行，因此包含房貸在內的不動產放款量並不受銀行法第72條之2的限制，倘若土銀的房貸成長量都有趨緩的情況，代表土銀在房貸業務政策上趨於謹慎。 

土銀對於寬限期的拿捏亦嚴謹許多，並直接與房貸成數連動。只要借款成數逾7成，寬限期一律不超過兩年，因此，土銀近來新承作的房貸放款成數僅有六成五，可視為全面強化房貸風控的結果。 

大型行庫對土融與房貸授信風險評估

建商搶購地，土地銀行土融貸款今年激增。據土銀內部截至7月底止的最新統計，近一年土融授信餘額淨增加近600億元，為近5年最大增幅，年增率更超過23％，且餘額即將回到102年時的3,008億元歷史高點，成為房市走向復甦最明朗的訊號。

業界看好，由於建商趁雙北市政府推出重劃區釋地、房市谷底等契機大舉購地，新土地買進價格原本就偏低，因此後續將更有「讓利」意願，包括預售屋、新成屋價位都有再降價的機會，整個房市價格將進一步被引導下降，有利房市交易走向活絡。

建商趁房市進入谷底的機會大舉購地，也反映在最新的金融市場土融授信餘額。截至7月底止，金融市場土融授信餘額達1.76兆元，年增約千億元；所謂土融即是建商的購地貸款，接下來將衍生建融、房貸等後續不動產放款業務，且向來被視為房市榮枯的領先指標，對於該指標出現近年最大幅度的反彈，金融圈也樂觀以對。

身為不動產放款龍頭，土銀也帶頭搶進土融市場。根據土銀內部統計，去年7月土融授信餘額為2,379億，但到今年7月已大幅成長至超過2,900億元，等於淨增加快600億元，整體金融市場近一年土融授信增加千億元有超過一半是來自土銀，這也是土銀近5年來土融貸款最大幅成長的一次，而且即將回到最高峰期的3,008億元。

大型行庫主管指出，台北市、新北市政府近一年一連串推動重劃區建設計劃，包括江子翠、土城、新店央北、林口A7、桃園中路等，土地供給量大增，而建商也評估房市已回檔2年多，「現在是谷底可進場再補貨的機會」。

行庫主管舉例，像是桃園中路重劃區原本一坪土地標售價格100萬元，但今年中路重劃區精華地段的最新行情每坪已不到70萬元；其他地區也有類似的情況，土地價格比起房價炒到最高點時已降了超過3成，讓建商認為機不可失，因此趕快進場補貨。

(工商時報)

【財訊快報／巫彩蓮報導】華南金(2880)旗下華銀統籌主辦家悅開發、家偉開發、家泰建設及家聖建設建案『璽來登』，金額總計14億元聯貸案，該聯貸案資金用途為支應上述四家不動產開發商於桃園市龜山區興建住宅大樓所需之土建融資金，由華銀擔任主辦行，其餘參貸銀行包括彰銀(2801)、農業金庫及淡水一信。

華銀從事一般土地開發融資業務外，亦積極推動都市更新、危老重建相關融資業務，內部已成立都更小組推展相關業務，至今已承做24件都更案，累計核貸金額逾215億元。

家悅開發、家偉開發由集團創辦人蔡朝發長期經營，為林口、龜山在地知名建商，業務隨著林口台地的開發呈現蓬勃發展，近年推案包括天圓地方、三井3錦、藝樹家、藝學苑等建案；家泰建設、家聖建設由創辦人王維聖創建經營，推案地區包括土城、新莊、板橋、林口等地，近年推案包括新六藝、藝樹家、藝學苑等均獲得市場熱烈迴響。

『璽來登』住宅大樓開發案基地位於龜山文化三路37巷口，規劃興建地上21層、地下5層之住宅大樓，為鄰近長庚商圈之指標型建案，預計今年10月正式對外銷售，並於民國110年完工交屋。

2018/08/22 | 基金理財

黃惠聆／台北報導

　有投資人想到海外買房地產，只因海外租金投資報酬率比台灣高，法人表示，若想要找比台灣租金投報率高，事實上不必捨近求遠。根據晨星基金統計，截至8月20日止，REITs基金近三個月績效有11檔報酬率逾5％。

　根據房仲業者表示，在一、兩年前，因預期年金將改革，不少公務人員退休族都赴海外買屋，就是為了製造現金流，因為海外租金報酬率遠高於台灣。雖然有不少赴海外置產者賺了不少錢，或如預期每季（或定期）有現金流進帳，仍有更多人買了海外房地產後卻是夢魘的開始。因為當初房仲業者消失了，所有的「保證」全部跳票。因此，銀行財富管理主管表示，投資人想收息、創造現金流，方法很多，例如去買REITs基金。

　根據晨星基金統計，截至8月20日為止，有11檔REITs基金有逾5％的投資報酬率，而且投資在美國房地產的基金投資報酬率相對出色。

　中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿說，隨著美國聯準會持續升息，REITs受到利率走揚影響而表現承壓，卻也讓其投資價值浮現，加上美中貿易戰、美土紛爭等事件不間斷，市場投資氛圍謹慎，評價便宜、具防禦性的REITs反倒成為投資人逢低進場的好標的。

　台新北美收益基金經理人李文孝表示，根據高盛報告，第二季是近年來零售季成長最快速的季度，且明後年預估成長將加速成長，預計將成為REITs的黑馬，近兩年來相較於美股，REITs表現偏弱，在基本面改善的情況下，預計未來有較大表現空間。

　元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，美國挑起的貿易戰爭仍未止歇，在持續升息拉大利差以及貿易戰優勢下美元將續強，美元強壓低進口成本提升國內購買力，看好受惠景氣復甦和內需成長加速、具成長性的產業，例如零售物業、電子商務物流中心，以及物聯網與大數據帶動的資料中心。

　除了看好美國REITs，吳宗穎認為，日本更是可以關注的地區。日本央行超乎市場原先預期，仍然維持超寬鬆貨幣政策，以利刺激通膨走升，因此日本殖利率上揚的風險更低於美國，近來金融市場波動加劇，日本REITs受惠於剛性需求，足以抵抗外部風險，為長期布局的投資選擇。

美國聯準會（Fed）升息預期，上半年衝擊REITs表現，但隨市場逐漸消化利空，加上美國總統川普對升息不時提出反對意見，還有中美貿易戰干擾，資金轉向青睞防禦性資產的REITs，全球不動產指數重拾升勢，預料美債殖利率再大幅彈升空間已有限，利率風險下降，加上景氣面持穩支撐，有助不動產需求，進一步帶動REITs相關資產表現。

群益全球不動產平衡基金經理人楊慈珍表示，不動產區域表現上，美國成屋庫存月數約近四個月，仍遠低於2007年時的十個月，加上成屋和新屋銷售數據也低於2007年房市泡沫水準，顯示房市穩健復甦且並未存在泡沫現象，在經濟仍穩健向好之下，後市表現仍不看淡。歐洲受益景氣未見反轉且資金環境仍寬鬆，也有利不動產表現。亞洲的日本商辦及工業資產交易活動持續擴張，價值面處合理位置，相關REITs可多留意。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉認為，美國公寓類不動產供應已經開始出現走緩，辦公大樓不動產的空置率仍接近周期低點。歐洲經濟在2018年第一季度保持強勁，儘管義大利、西班牙和德國存在潛在的政治逆風，但投資團隊樂觀看待今年度歐洲經理仍將保持強勁。目前區域相對看好美國不動產及歐亞精選地區。

瀚亞亞太不動產證券化基金經理人林元平指出，今年以來主要資產漲多，紛紛出現回檔，及升息與升值議題持續活躍，使得資金轉向較防禦的部位的REITs。短線觀察美債殖利率後續彈升情況，後續各主要REITs市場可能仍有不同表現，其中持續看好亞太地區的中長期發展。

因為整體企業毛利率位在上升通道，內需復甦持續，通膨溫和可控，亞太指數的11個產業別中，REITs具最高股利率，預期追逐高股利率題材標的將持續，有利逢低布局。

(工商時報)

不動產放款占比(表1)

今年是全球金融海嘯屆滿10周年。在金融海嘯肆虐期間，各國以強烈寬鬆的貨幣政策救經濟，雖然有效地重振經濟生機，但也留下了許多地區股價與房價大幅上漲之後果，令世人憂心資產泡沫是否再起，進而衍生出銀行危機。

台灣的房價在前幾年也曾飆漲，是否也潛藏銀行危機？此一問題值得討論。

＠資金過剩與金融性信用擴張衍生資產泡沫與銀行危機

總體經濟理論以及各國的實例告誡世人：「過多的貨幣追逐有限的物品或資產，必然導致物品價格或是資產價格上揚」，意即貨幣供給成長過速、資金過多，必然會使消費者物價或資產價格二者中的至少一項上升。一位英國經濟學者Richard Werner曾進而提出一套信用數量說的說法，指出若信用擴張速度長期超過名目GDP，或是供非生產性、與GDP之產出無密切關係的資產交易與金融性交易使用的信用（以下簡稱為金融性信用）占總授信的比率太高，即會產生資產泡沫，進而在泡沫破滅後爆發銀行危機。他以愛爾蘭、西班牙、葡萄牙與希臘等歐債危機四國，以及日本1980年代的實際資料與經驗，印證了他的理論。

對台灣自1980年代以來的經驗進行檢視。以貨幣機構（不含中央銀行）總放款、短期票券市場發行餘額與債券市場發行餘額三者之和，作為國內總授信之衡量。此一總授信占名目GDP比率的變化，如圖1所示。此圖清楚顯示此一比率在1986～1994及2002～2012兩段期間快速上揚，隱含在該期間總授信成長率超過名目GDP成長率。而此一比率的快速上揚，為台灣的股市與房地產營造了飆漲的溫床，其後果具體顯現在1986～90的股市與房地產泡沫，以及2009～2015的房價飆漲（尤其是在大台北地區）。

＠台灣目前的疑慮

台灣的房價在快速上漲數年之後，自2015年起陷入盤整下修，但是大台北都會區的房價以及房價所得比依然偏高。依內政部公布的最新統計，2018年第1季的全國房價所得比為9.08倍，台北市則高達15.0倍。此外，以下三項數據引人憂心：台灣的銀行是否可能因不動產授信過多，而潛藏銀行危機？

1.圖1顯示台灣的總授信占GDP比率，在2017年已達214％，此一比率在國際間屬於偏高水準。又對比日本的Credit/GDP比率（指所有部門對民間非金融部門之總授信占GDP比率）在1989年超過200，即導致資產泡沫破滅，以及美國的Credit/GDP比率於2007年接近170，即引爆次級房貸風暴，台灣的此一比率值得警惕。

2.不動產放款屬Werner所謂金融性信用之範疇，其占總授信比重過高易導致資產泡沫與銀行危機。而台灣的銀行不動產放款占總放款之比重，如表1所示自2013年起逐漸上升，2017年已達47.36％；此不僅有助長房價上揚的作用，而且也潛藏著銀行的放款風險過於集中的風險。

3.中央銀行之金融穩定報告刊載，全體金融機構新承做購置住宅貸款的平均貸放成數（簡稱新房貸成數）自2016年3月央行放寬房貸信用管制後，即緩步上升，在2017年底已高逾71％。

以上三點顯示台灣的總授信占GDP比率、銀行的不動產放款比重，以及新房貸之成數，三者都是偏高的。若是房地產價格受到國內外因素的不利影響，持續下探，或房貸戶的還本付息能力下降，抑或國內利率反轉上升（此為目前幾乎可確定之未來調整方向），難保銀行不動產放款之壞帳不會快速增加，引發國內的銀行危機。

＠宜有的因應

台灣的總授信占GDP比率偏高，主管機關對此現象應有所警惕。又銀行的不動產放款占比偏高，而且新房貸成數超過七成，顯示銀行的放款與風險過於集中在不動產業，央行與金管會對此二比率較高的銀行應提出警訊，進而予以節制。此外，「房地產只會漲，不會跌」的神話已逐漸被打破；在台北都會區之房價偏高的情況下，政府也宜提醒購屋者房價下跌與利率上調的風險。

又，銀行偏重於不動產放款，應該也是身處國內的不利經營環境，所做出的無奈選擇。台灣的儲蓄率一向極高，國人又習於將大部分儲蓄以存款方式保有，故整個銀行體系存款充斥。然而，由於國內投資環境惡化，民間投資意願不振，以致生產性、實質投資之放款需求疲弱。銀行在欠缺實質投資性放款需求之情況下，只好將過剩的存款資金，或所謂的濫頭寸，退而求其次地用於不動產放款。因此，銀行的不動產放款占比高，主要應是國內資金充沛，但是民間投資意願低落的結果，不能全歸咎於銀行。

欲降低銀行的不動產放款比率，治本之策應在改善國內的投資環境，以提高民間投資意願，進而提升對銀行的實質投資放款需求。此一治本之策除了有助於國內諸多經濟問題之解決，對降低銀行的不動產放款比重、防止房市泡沫與銀行危機亦有助益？

然而改善國內投資環境，障礙極多；另一個較簡單易行、且可收立竿見影之效的因應策略，為縮減銀行的過剩資金。其具體作法一為中央銀行加強沖銷，以擴大發行長天期定期存單等方法，收回銀行的過剩資金。此作法可紓解銀行為消化濫頭寸，而不得不承做不動產放款等高風險性放款之壓力。另一作法為容許國內無適當投資去處的過剩游資適度外流，對外進行直接或金融性投資。此作法不僅可消化社會上的過剩資金，緩和房價上漲壓力，還可收到賺取海外較高的投資報酬率之好處。此外，適度的資金外流，對長年來鉅幅經常帳順差所帶來的新台幣升值壓力，也可產生紓解的作用。

（本文摘錄自作者於8月10日在劉大中紀念基金會所主辦「金融危機再起？」研討會上之講稿）

(工商時報)