不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

台北市豪宅實價登錄頻率增加，房市專家指出，從三個現象顯示豪宅確實有回溫跡象，首先，「挑戰300萬元」超豪宅開始出列，其次有不少豪宅轉手交易，仍有不錯的獲利空間，最後，許久沒交易的一線豪宅，今年又悄悄動起來，讓整體豪宅市場百花齊放。

繼日前二筆揭露後，鄰近大安森林公園豪宅「璞園信義」再揭露第三筆交易位於16樓，2017年預售時以總價2.05億元、單價178.8萬元成交，成為該社區目前最高價。據謄本資料顯示，買方為林姓自然人，經查應具備居家產品工業製造背景。

 

從2016年房市谷底過後，市場整體緩步升溫，今年以來豪宅交易話題轉熱，大安森林公園周邊豪宅案，除了新豪宅「One Park Taipei信義聯勤」首筆揭露單價就衝破283.4萬元，屋齡十年的中古豪宅「安峰」也擠進200萬元俱樂部，讓大安森林公園周邊重拾其豪宅區指標地位。

事實上，今年豪宅市場風起雲湧，出現幾個轉折反彈徵兆。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，首先是超豪宅登場，包括傳聞一戶要賣18億元的「陶朱隱園」取得使照潛銷，一掃先前看壞景氣，遲遲不申請使照銷售、以拖待變傳聞，而「One Park Taipei信義聯勤」雖然首筆揭露單坪價落在283.4萬元，高樓層有望叩關300萬元。

另一個豪宅回溫助攻現況，陳炳辰認為，今年不少豪宅獲利空間昭然若揭，尤其今年二戶成交豪宅賣方獲利破億元，據實價登錄資料，由興富發董娘買下第三戶的「台北信義」，即讓歐系企獲利1.16億元，睿信投資以4.84億元購入「文華苑」，讓賣方獲利1.2億元，顯見投資豪宅仍有望轉手賺進破億元的高報酬。

最後陳炳辰提及，台北市不少許久未交易，或是釋出極少的一線豪宅，今年也開始動起來，像是已二年半未見買賣的「皇翔御琚」，睽違一年半未見成交的「台北信義」，乃至交屋潮過後稍嫌停滯的「西華富邦」等，都可見一級豪宅經過房市盤整後，依舊具有不墜的身價。

關渡科技工業區擁有北市門牌，且聯外交通方便，形成產業聚落，包含華碩電腦、和碩聯合科技、台灣軸承…等企業在此設點，待明年華碩新總部和2020年中華賓士關渡汽車園區啟用後，員工數量有望突破萬人，也支撐起周邊房市居住需求。

信義房屋關渡店專案經理簡宏宇表示，關渡科技工業區位於大度路北側，大度路向東連接北投市區，行經洲美快速道路可接社子往士林市區，向西經關渡大橋通往新北市淡水及八里地區，交通便利，除當地就業人口居住外，也會吸引一些士林、淡水民眾移居。

關渡科技工業區左側為中央北路四段住宅區，週邊有捷運關渡站、好市多、星巴克、全聯、麥當勞等，簡宏宇表示，這裡是隨著園區發展成熟，才逐漸吸引民眾入住，因此屋齡相對較新，新建成的毛胚屋電梯大樓每坪約42～51萬元，屋齡6年的捷運共構大樓每坪約46～50萬元，屋齡16年的大坪數電梯大樓43～46萬元。

簡宏宇指出，若想居住在機能更完整的區域，可選擇知行路的住宅區，此處為關渡較成熟的生活圈，大馬路上各式餐廳林立，附近有傳統黃昏市場、知行公園、關渡自然公園、關渡醫院，住宅以中古屋為主，屋齡5～10年電梯大樓每坪約46～52萬元，30年以上公寓每坪30～35萬元，而大度路三段因為巷弄窄，所以同屋齡的老公寓價格較低，每坪約27～28萬元。

此外，自然環境也是關渡的一大賣點，鄰近基隆河、淡水河畔，環境清幽，例如關渡路上的物件主打關渡自然公園景觀，屋齡5年的大坪數電梯大樓每坪約60～66萬元，屋齡14年電梯大樓每坪約48～50萬元，屋齡27年電梯大樓則約40～45萬元。

 

 東區店面空置率再拉高，針對台北市主要商圈店面租金水準與空置情形，戴德梁行第3季統計報告指出，忠孝商圈空置率相較第2季再上升3.8個百分點來到7.8%，雖然仍有歐美選品名店進駐試營運，但整體空置率仍是台北市四大商圈之首，房東降租以提升承租意願效果不彰。

據戴德梁行統計，觀察忠孝商圈、站前商圈、中山南京商圈、西門商圈等，第3季忠孝商圈空置率明顯拉高到7.8%，主要是因服飾品牌持續撤點所致，但若將短期承租的特賣會視為空置，整體空置率更攀升至11.2%

戴德梁行指出，雖然忠孝商圈有品牌撤點，但也有如洛杉磯選品名店Fred Segal於本季進駐忠孝商圈試營運，10月中將正式開幕，但在信義及西門兩大商圈吸磁，致忠孝商圈人流減少，多數空置店面租金開價相較於二年前下修15%至20%，平均每月每坪1.2萬元至2萬元間，房東降租以提升承租意願效果尚不明顯。

相較於西門商圈近年觀光人潮居多，空置率維持在2.4%低水位。戴德梁行表示，西門町商圈店面租金水準持穩，平均每月每坪落在1.7萬至2萬元間，且各大藥妝品牌爭相進入商圈，如日藥本舖及來自北海道的札幌藥妝。

有不少人感嘆自己的薪資永遠趕不上房價的漲幅，特別是一些年輕又有購屋剛需的人！不買房吧，女朋友會覺得你沒有結婚的誠意、老婆也會嫌棄你沒出息、不夠積極。

在今天的兩岸，20來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍，不惜做“房奴”也要買間房子。年輕人如果要結婚了，雙方父母和長輩一起湊出新人的自備款，大陸就有名人說：「一個房子要掏空三代人的財富」，其中一代還要在未來幾十年為銀行打工。台灣的情況也有多少相似之處。

而在西方世界，老外年輕人啃老的少，但是若不降低現有自由生活的水平，他們要買房也一樣很難，不少國外朋友都感歎稱華人真有錢，房價那麼高還能買起房，其實他們不知道華人買房其實常是集眾親人之力（夫妻及雙方父母的錢包一起買的）！

筆者認為，在目前房市下修之際，現在的房價已逐漸步恢復理性，大漲的可能性非常小！何況隨著租賃市場的逐漸發展與興起，將進一步解決大部份人買房難的問題！畢竟台北市房價那麼高，要人人買得起是不可能的！

房子還會漲嗎？投資房產穩賺不賠虧的神話會被打破嗎？

對於很多唱衰房產泡沫會破的專家學者早已經被過去房市的火熱打了不少耳光，在大多數老百姓眼裡「做什麼都不如炒房賺錢來得快」已經成為當下的共識。但現在呈現下跌的房價還會持續下修嗎？這個問題已經成為很多買房者的難題了。

首先，按照市場供求關係上看，房子的價格再漲的機率不大。

但是，通貨膨脹已使錢的實際購買力降低，房產作為國人主要的投資對象，大量熱錢不斷流入房地產市場，只要房價跌到這些熱錢出手的甜蜜點，他們就會立刻出手購買，所以一些危言聳聽的言論，宣稱房地產市場泡沫破滅是沒有科學依據的。但我國房地產市場在2003年以來漲幅過快是不爭的事實，當房地產價格漲幅超過收入漲幅，就會造成消費透支，使人們的大半輩子淪為房奴。

以後買房只能保值！

在筆者看來房價上漲是房市的大趨勢（另詳筆者未來房價的走向一文），但這並不意味著房價會出現大幅度的上漲，這種上漲只會是以小幅度平穩的速度小漲，實價登錄及房地合一稅制已經讓炒房者難以再靠炒房快速獲利。

除了政策抑制了房價的炒作外，其他諸如貨幣、供應、人口等因素也同樣的抑制了房價上漲的速度。房價走勢長期看所得及人口，台灣人口開始出現負增長的跡象十分明顯，這就意味著在未來房價不可能出現大幅度的上漲；而短期來看在供求方面隨著租房市場的完善，未來會有越來越多的人選擇租房住，這也不會支撐房價再出現大幅度的上漲。

在眾多限制因素的影響下，未來就算房價不會再有大幅上漲，但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性，以後買房最多的為了實現財富的保值，如果還想著買房大賺這樣的心態買房的話，結果一定會讓你大失所望的。

未來房價將趨於兩極化，合規建築物仍有上漲空間，但老舊建築物房價將江河日下

雖然未來房價大漲的可能性已經不大，但是只要買對標的物，房價升值的幅度還是很容易跑贏通貨膨脹率的，畢竟台灣房子的平均屋齡太高了，結構上也不安全（目前全台有82％的建築物都是921地震以前根據舊法規設計、施工的，這些建築物的安全性多少都存有疑慮），光是這些老舊建築物的更新需求就足以支撐這些合規（範）的建築物的房價保持不墜，甚至不乏逆市上漲的空間。（推薦閱讀：胡偉良觀點：年輕人覺醒，寧可無房也不要背負沉重的房貸）

＊作者為台大土木工程系畢／營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊於台灣商務平台  。授權轉載。

高雄積極轉型為旅遊城市，整體的旅遊環境也必須重新塑造，近期愛河河東路整體改造後，為了更加融合與推廣愛河水域的多樣性，高雄市工務局在五福路與河東路口進行3D生態彩繪，預計10月17日完工。
 
愛河是本高雄市的重要觀光景點，高雄市代理市長許立明表示，為了拉近市民與愛河的距離，特別請工務局規劃本次的3D彩繪，希望以活潑又富生態教育性質的元素和民眾互動。
 
本次彩繪的範圍長12公尺，寬約6公尺，彩繪內容結合愛河沿線水域的生態特色，採用愛河原生物種為標的，包含兇狠圓軸蟹、海月水母、河豚等，並設計跳石圖案可讓民眾和這些愛河住民們互動、打卡。

這些愛河的原生物種在愛河整治之後逐漸回到棲息地，民眾經過愛河時也可能遇到如兇狠圓軸蟹等生物，工務局也呼籲，如果在河岸或水邊遇到本尊，也請民眾不要驚擾牠們，共享愛河水岸風光。（陳建宇／高雄報導）

兇狠圓軸蟹試愛河原生物種之一。高雄市工務局提供

愛河畔3D彩繪完工示意圖。高雄市工務局提供

愛河已經是高雄的知名景點。資料照片

愛河已經是高雄的知名景點。糖郡威攝

文／李碩敏

租屋難、高房價，是台灣年輕世代和中低收入家庭面臨的最現實難題。荷蘭在101年前，就推出類似社會宅的住宅福利政策，解決百姓居住問題，而台灣近幾年才將公共住宅政策向只租不賣的「社會宅」轉換。

據報載10月初，有史以來最大規模，2500戶林口世大運選手村社會宅正式登場，優先戶租金為當地實價登錄六四折，一半戶則為八折。不僅享有比市場低廉的租金，更好的房況和環境，而且只要按時繳租金，租住者再也不會面臨「房東」隨時解約，趕「房客」的風險。 

落實「居住正義」，是蔡政府在二年多的執政期裡，最用心和努力兌現的政見之一。目標20萬戶的社會住宅，12萬戶興建、8萬戶採包租代管。興建部分，預計前4年蓋4萬戶，後4年8萬戶。目前了解，前4年達標沒問題，2018年底會有3.1萬戶社會住宅至少進入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。 

至於第二期的8萬戶，需要找地，很多國營事業土地需要都更，不排除以都更結合社會住宅，達到土地活化利用，目前包括國防部、台糖、中油、中郵和自來水公司等，都在洽談。 

內政部是落實「居住正義」職權單位，欣聞現任內政部長徐國勇在上任之初，把「安居」設定為當務之急、重中之重。徐接任部長後第二天，就前往林口世大運選手村社會宅視，而且在短短幾個月的時間裡面，也對推動社會宅的工作不遺餘力。 

內政部營建署統計，目前全台「低度使用（用電）住宅」為86萬4835戶，其中6都共佔54萬5382戶，徐國勇並指示營建署，對於這些屋主可能「管不動、管不來、管不到」的住宅，加強宣導包租代管，希望屋主加入包租代管。 

包租代管是解決租屋市場供給不足的良方，在日本已行之多年。為了提高屋主包租代管的參與意願，內政部推出多項政策誘因，除了房屋租、地價稅優惠外，還有綜合所得稅賦稅優惠，房東可享每屋每月最高1萬元免稅額度。尤其對於年紀較大、缺乏專業知識，對自己的空屋「管不動、管不來、管不到」對象，政府希望屋主加入包租代管行列，到時候只要負責收錢，成為名符其實的包租公、包租婆。 

包租代管措施透過提高供給面，提升交易效率，來壓低租金價格，提高租屋的品質。同時政府也可以從統一管理中，為弱勢年輕人和弱勢租屋族提供有效的租房補助。讓之前常發生的故意詐欺、剝削租屋族的「惡房東」，在市場上沒有生存的空間。 

吾人支持政府無論是興建社會宅，或是以包租代管方式所產生的「社會宅」，都是苦民所苦的「良心」政策，由於均為新生事物，政府在推動時的規劃管理方面，更需要不斷學習、精進。而受惠的民眾，也應該適應社會宅的一些特殊性，觀念需要磨合轉變。 

比如說，民眾在林口世大運選手村社會宅看屋時，就反應沒有施做天花板，導致管線外漏，看起來像「工業風」；租屋附傢俱，一室房型需要額外付400元台幣租金，四室房型要付1300台幣租金。 

社會宅的租住，以高CP值為首要目的。政府對外出租社會宅以福利非盈利性質為主，但也不能賠錢導致無法永續經營。林口社會宅最小戶18.6坪的優先戶租金，含管理費每月只要5500元台幣。如加裝天花板遮蔽管線，每坪最少需要5000元的成本，勢必要提高租金的價格，對租戶產生負擔。但然租戶如果負擔的起，可以向管理中心申請，在一定規格之下（不妨礙消防安全），可以自行加裝天花板，退租搬離時，不需要拆除回復原貌。附傢俱需要額外租金，也是同樣「使用者付費」原理，而且一室400元的價格，低廉到市場上幾乎找不到。 

居住問題是每一個政府都需要去解決的，台灣雖然起步較慢，但政府全力推動社會住宅還是值得鼓勵與肯定。只有這樣才能從根本解決租屋市場租不起，租不好、租不到的現象。 

歐洲國家在社會宅方面領先台灣100年，日韓也比我們早推動了幾十年，台灣應該在政府與民眾的共同努力，趕快追趕，讓台灣也能在短期內成為「安居」之島。

●作者李碩敏，大學講師。此文為讀者投稿。以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor88@ettoday.net

原文網址: 評／樂見政府努力拚社宅　讓台灣成為「安居」之島 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1276317#ixzz5TLGpE200 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

受惠於南山廣場、聯合報大樓等落成，信義計畫區吸引不少商辦搬遷潮。台北市郊包括南港區與內湖區等，平均空置率更落在2.4%，而這些位於台北市郊區的商業地帶，也在這波租賃需求膨脹中，來勢洶洶搶得穩定客源。

仲量聯行市調顯示，台北市郊區域廠辦大樓方面，整體平均空置率維持於2.4%，以南港區最趨於滿租，科技業租戶，仍持續往內湖區等空置大樓進駐，因此第3季內湖區空置下降0.3個百分點來到5.7%，其中西湖段亦接近飽和，空置率來到約1%。

戴德梁行指出，西湖段需求持穩，雖然租戶遷出遷入互見，但兩相抵銷之下，空置率仍為內湖三個段中最低，而西湖段及文德段去化看穩，其中西湖段大型新供給宏匯瑞光內科之心預期2020年完工，短期在需求穩定而供給有限下，租金仍具微幅上漲動能。

至於內湖文德段，戴德梁行表示，該區多仰賴大內科內需，短期需求涵養中，租金預期持平，反觀內湖舊宗段以買賣交易居多，可供租賃面積可能採取降租讓利，減緩去化壓力，預期短期租金仍有略微下修趨勢。

現今台中市區土地價格漲至頂峰，建商推案規模也不斷縮小，百戶以下的大樓社區逐漸成為推案新主流，小社區具備住戶單純、隱私性夠等特點，居住品質優良，除了不少換屋族想「換好換新不換大」，對建商而言，小型社區也起到降低風險的作用。
 
百戶以內小宅，多座落在精華區內，基地面積在400~600坪左右，規模多維持在50~60戶，首購型社區多規劃2~3房，換屋型3~4房，主力坪數25~40坪，單價2~3字頭，具有戶戶均質、單純、採光良好等特點，公共設施多規劃靜態型，以實用為主。
 
台中在地建商表示，這類社區住戶的同質性高，許多住戶也會客變，讓2戶合併，但也因管理費會偏高，公共設施較少，因此小型建案大多會靠近公園，透過公共綠地營造整體環境，「會興建小社區大樓的，也多屬於規模較小的建商，百戶內小型建案差不多1年可完銷，可以降低風險。」
 
由於近年大型土地難以取得，加上房市景氣較淡，小型建案的高周轉率，成為一種保障，營建業者指出，500坪左右的基地，是最具有經濟效益的規模，推案壓力不大，較少變動因素干擾，資金回流速度會是首要考量。（洪子恩／台中報導）

小型建案大多會靠近公園，透過公共綠地營造整體環境。陳恒芳攝

百戶內小社區，室內享有良好通風與視野。陳恒芳攝

小社區戶數少，每戶均質，購買族群也相對單純。陳恒芳攝

台灣專家團隊打造出的海嘯速算系統，在地震發生後3分鐘內算出海嘯的浪高、影響範圍等數據，速度跟精準度都是世界級，甚至比美國太平洋海嘯警報中心還快。

印尼蘇拉威西島（Sulawesi）近期遭規模7.5強震及後續的海嘯襲擊，死傷慘重；2004年的南亞海嘯造成數十萬人死亡；1960年智利大地震引發的海嘯更侵襲到夏威夷、日本、菲律賓、澳洲等國家，導致重大災情，台灣雖然都沒有受到波及，但不能低估海嘯的預警性。

這次印尼海嘯造成的死傷超乎預期，預警系統沒有發揮應有的作用，在台灣早有一群專家看到海嘯對民眾的威脅，協助中央氣象局開發出先進的海嘯速算系統，結合地震系統，地震發生的3分鐘內，就能計算出後續海嘯的影響範圍、強度、抵達台灣的時間等，以近海海嘯抵達台灣最快15分鐘來算，可爭取到的避難時間綽綽有餘。

這套系統採「最糟情形預測」，不會像印尼一樣提早放鬆戒備，反而比較有可能出現「狼來了」情形，以更謹慎小心的做法把海嘯傷害降至最低，主導這套計劃設計開發的中央大學水文與海洋科學研究所副教授吳祚任說，「這套系統運算速度早就超越先進國家」，而且目前技術已經輸出到越南、菲律賓，而印尼和泰國則在協商當中。

這套系統搭配其他輔助預測方式，才能減少「狼來了」誤報情形，像是在海上放置海嘯浮標，海嘯浮標在海嘯經過時可回傳精準訊息，但假使放置的密度不足，可能就會影響預測結果。

吳祚任表示，海嘯浮標需要放在較遠的外海才能提早偵測，台灣正跟美國商談希望能被納入美國國家海洋暨大氣總署（NOAA）的海嘯浮標預警系統(DART)範圍裡，除了加強預測資訊準度外，同時也在美國協助下，在太平洋海域和馬尼拉海溝放置海嘯浮標。

除了海嘯浮標，海纜觀測系統則是日本積極在發展的海嘯預測方式，利用海底電纜結合預警偵測器，有效掌握海嘯動態，台灣也有在做，不過，建置成本非常昂貴。吳祚任分析，粗估100、200公里的電纜建造經費就可能達新台幣數10億元，台灣已經完成部分海纜，但要涵蓋到整個台灣有一定難度。

台大地質科學系主任吳逸民則分析，發生的海上的地震不一定會引發海嘯，通常地震規模至少要7以上，且震源深度不能太深，得要是淺層型地震，政府需要針對海嘯做好可能的風險區域，並透過預報系統及早掌握，讓民眾可以即時避難疏散，把傷害降至最低。

至於民眾遇到海嘯該怎麼辦，根據消防署整理的海嘯防災須知指出，民眾在地震後應隨時注意海嘯警報，確定海嘯警報發布後，應立即停止所有的海上活動，包括觀浪、捕魚等並離開海嘯可能影響的範圍。

疏散撤離時應優先考慮鄰近的堅固高樓，假使沒有則盡量朝內陸高處避難；短距離避難則應避免使用車輛，因為容易造成交通阻塞，且車輛被海嘯捲進海中時，人員不容易脫困。

 

內政部統計顯示，主要都會區以台南人、新竹人最愛買新屋。今年第二季，台南一年以內新屋交易占比近三成，全台第一，新竹縣占比約25%，每四間房子交易就有一間是新房子，全台第二。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，台南市、新竹縣新房子交易占比高，主要和南科、 竹科就業人口強勁購屋需求有關，由於科技人薪水高，區內房價相對低，因此多數人購屋優先選擇新房子。

 

內政部每季統計各縣市民眾購屋屋齡分布，根據最新公布的第二季統計，全台以台南市一年內新屋交易占比最高，第二季台南市交易3500多間房子，多達1035間屋齡在一年內，占比達28.8%，將近三成。

南科周邊建案多 吸引工程師購屋

以六都來看，台南市自2016年第四季以來，一年內新屋交易占比，已連續七季排名第一，且都明顯高於其他六都。以今年第二季來說，新北、桃園新屋占比只在12%左右，台北市僅5.7%，台中、高雄都只有1%多。

張旭嵐表示，台南科學園區高科技就業人口達8萬餘人，看好園區台積電、聯電等半導體大廠員工購屋需求，建商近年在善化、新市、永康、安南大舉推案，由於要價大多一、二字頭，吸引工程師購屋，新屋交易占比六都第一。

 

新竹縣也愛買新屋 今年Q1交易贏台南

新竹縣今年第二季新屋購屋占比雖落後台南，名列全台第二，近三年12季以來，有多達7次名列全台第一，最高達48.8%，幾乎每兩人買房屋，就有一人買新房子，今年第一季也達37%，新屋交易熱度比台南還高。

新竹房價每坪22萬 還不到台北市3成

台灣房屋竹北高鐵直營店主管林合湧表示，勞動部統計，新竹縣市目前平均提繳工資均超過5萬薪資，遠高於台北市4.6萬、新北市3.7萬元，根據住展雜誌統計，新竹建案近平均房價每坪22萬元上下，還不到北市三成，科技人買屋因此多以新屋優先。

近來美中掀起貿易戰，加上大國紛紛大動作查稅，使得海外台商終於回過頭來看見台灣，決定返台投資設廠，以穩定基礎並迴避國際紛擾。在台商回流的過程中，除了工業地奇貨可居引爆漲聲外，大型廠家落腳的地區，也因企業駐足引進就業人口，被媒體指名為房市明燈區。但企業設廠，對區域房市的幫助真有那麼大嗎？住展房屋網企研室抱持質疑的態度。

每當有企業在某地設置大型廠房時，總會強調將創造若干就業機會，而這些就業人口將為地方帶來居住需求，所以對區域房市將大有助益。這樣的推論聽來很有道理，可是幫助究竟有多大？深入探討後可能會大失所望。

首先要了解的是，企業設廠的就業人口組成；假如該廠的員工多半是在地就業，那對房市可謂一點幫助也沒有，因為並沒有因廠房建置而引進新的就業買盤，既然市場沒有顯著擴大，房市自然也不會迎來太可觀的變化。

再來要看的是員工所得。目前回台設廠的企業，大多是看上台灣相對高素質但低花費的人力成本，且需求員工多為基層作業員，收入水準其實不高；特別是在中南部扎根的企業，願意給3萬月薪的還真的不算多。在所得低迷的情況下，即使當地房價再怎麼便宜，購屋仍然深具壓力，因此引入的就業人口，轉化為房市買盤的比例將遠比想像來得低。

更重要的是，單一企業回流設廠，能創造數千乃至上萬就業機會者實屬異數，多數企業設廠所能挹注的就業需求，充其量不過1、2千，再扣除當中在地就業、所得偏低的員工，真正屬於房市潛力客群的人數真的不多。

而這些人的購屋行為，通常在同一時間發生的機會也不高，因此對區域房市的幫助，大概就是幫助當前房市多消化幾十戶到百來戶的程度而已。所以，單就一、兩個企業回流設廠，就大鳴大放說區域房市宛如明日之星，著實有點太過誇大了。

工商時報【文╱丁致成】

台灣都市更新的發展自從1998年都市更新條例立法完成，即將屆滿20年的弱冠之年，這20年的社會成長過程已經有了相當豐碩的成果。不過，相較於日本都市更新與都市再生的成熟，我們仍有相當大的學習改進空間。

過去20年，全台已核定的都市更新重建事業已達536件，土地面積達149公頃，拆除安置合法現住戶16,240戶及違章占用戶2,257戶，更新後總戶數達56,686戶。這些為數龐大的都更事業，不但為都市創造大量的人行步道、開放空間、停車場及公益設施，更引入民間投資高達6,651億元，創造經濟產值高達1.6兆元。正在審議、推動中的更新事業粗估是已核定案數量的兩倍以上，因此我們可以大膽的預估，未來十年台灣都市更新總投資金額可能更高於1兆以上。

面對如此龐大已成形的都市更新產業，過去的社會輿論的焦點全部放在如何解決釘子戶？是否具有公益性？能否達到住宅改善、高齡社會之需求？以及房地產增值多少等問題上。對於此一龐大產業所需要的金融政策架構應該如何安排甚少討論。

都市更新的產業財務特性與一般房地產開發完全不同。一般房地產開發期短，3至5年就可以快速回收，所需要的資金只要自有資金低，貸款金額高，利率低的環境就可以創造龐大的獲利。但是都市更新的特性是：

•開發期極長，往往長達8-20年

風險高，法令變動、單元範圍劃定不易確定、整合困難、審議困難、市場等處處都是風險。

這種特性與高科技與生物科技研發的高風險性質相當類似。如果要由間接金融的銀行業以融資貸款來承擔業者這些高度風險恐怕相當不適合。從日本過去20年都更蓬勃發展的經驗來看，應該以不動產證券化直接募集大眾資金才是真正的解決之道。降低融資成數，提高自有資金比例，分散風險，才適合都市更新高風險的特性。

若是能在公開證券市場募集一筆龐大的資金，投資於百件推動中的更新事業，只要其中10％的案件成熟獲利，即可償付90％案件失敗虧損甚至有合理的報籌。這就是冒險資本（Venture Capital）的獲利營運模式，也是生技、高科技產業的投資模式，應該導入都是更新金融政策中。

目前都市更新的金融政策中最明確的是，今年8/31金管會對於銀行法第72條之2所稱「住宅建築及企業建築放款」的解釋函，不計入其總額之項目包括都市更新及都市危險老舊建物重建。此舉大幅放寬了銀行對於都更及危老的放款總額。這項政策明顯對都更及危老推動有幫助，但是僅限於「已核定」之計畫。

反倒是都市更新條例中第50、51條明文允許設立都市更新投資信託公司及募集都市更新投資信託基金至今立法20年，金管會不曾核准任何一家都更基金公司成立與募集任何都更基金。甚至在目前立法院修法草案中相關條文將可能被直接刪除。

至於一般性的不動產證券化，自2003年不動產證券化條例通過的15年以來，只有9檔發行並多已清算，且僅限於先有資產再信託募資的REAT，而非先募資再進行開發的REIT。這和金管會一向鼓勵擴大資本市場並鼓勵新創產業的政策精神反其道而行。

今天不動產證券化對於都更毫無幫助，關鍵在於政策的保守缺乏前瞻性，擔心大眾投資人的資金大規模炒作房地產，或者投資人的金錢會血本無歸。所以現行的證券化法規非常不利於冒險資本導入都市更新。

今天我們看到的日本都市更新蓬勃發展，許多著名的案例如東京「六本木之丘」、「東京中城」及最近的「銀座六」等這些大型商業不動產更新項目，其成功之道就在於採用不動產證券化募集資金，降低銀行融資。不動產證券化會炒作房地產嗎？在這些案例中幾乎沒有任何樓層分割賣出。

•都是長期經營投資，何來炒作？

不動產證券化還有一項重要的社會意義，就是都市更新的投資利益是由全民共享，而非只有大財團才能進行，每個市民都可以參與小口化投資獲益。

在此蔡政府大力推動都市更新之際，或許是時候我們該重新思考如何打造有利於全民都市更新的金融政策。

（本文作者為財團法人都市更新研究發展基金會執行長）

工商時報【孫彬訓╱台北報導】

長期關心產業轉型升級與中小企業發展議題的的臺灣企銀董事長黃博怡，上任後重新思考臺灣企銀的定位與發展方向。針對臺灣地處地震頻仍地帶，臺北市逾六成房子的屋齡超過30歲的事實，從擔任研訓院院長期間，就大力疾呼政府應該積極推動都更，借鏡日本創新都更金融的經驗，讓創新都更金融機制成為「都市永續發展」的憑藉，進而讓臺灣的都市風貌「讓人嚮往」。黃博怡說，隨著臺灣房價逐漸走平或緩降，現在正是推動都更最好的時機。

黃博怡強調，總統蔡英文在2016年11月執政決策會議的三大指示，已將臺灣的都市更新帶向一個新的紀元。包括第一，對安全堪慮老舊住宅給予足夠容積誘因、明確獎勵規範等；第二，鼓勵公股行庫積極參與都更；第三，研議老屋更新推動和配套，目前這些指示都已落實為政策並有具體的成果，希望能為「臺灣的永續發展」作出具體貢獻。

黃博怡強調，現在推動都更目標要放長放遠，除解決安全堪虞與景觀破舊等長期累積的問題外，更要從氣候變遷、科技應用、人文關懷與美學素養等角度，許都市一個值得期待的未來；更重要的是要預留50、60年後，推動再次都更的可能性。他認為目前在日本盛行的不動產管理與處分信託，以及不動產證券化等創新都更金融機制，均值得臺灣借鏡學習。

黃博怡借鏡日本推動都市再生的策略強調，日本在都更過程中，金融機構發揮相當重要的功能，例如日本丸之內都市更新中，三菱集團不僅擁有當地大量土地，集團旗下的東京三菱日聯銀行也積極推動，整個三菱集團在丸之內都更過程中扮演積極角色，銀行除了將建築、估價、地政、設計等專業者整合外，還有參與從申請、到選聘執行的營造廠商，整個協助社區完成都更的過程，提供整套式的服務。

在文化保護與都市發展如何兼顧方面，黃博怡以東京車站前的日本郵政大樓為例說明其間具有兩全其美的空間。日本郵政大樓留下了歷史古蹟的舊建築立面，超現代化的大樓結合智慧與綠建築從後拉起矗立，兼顧科技進步跟人文溫度，非常讓人嚮往，希望臺灣未來有更多類似這樣的成果。

目前臺企銀已著手設計創新都更金融模式，精神上將在傳統都更金融，也就是提供都更過程中的不動產開發信託及融資等服務，再拓展至不動產管理處分信託，除了在興建期間的信託擔保外，更由信託銀行負責委託資產營運管理商，以追求不動產在存續期間的永續價值最大。

此外，臺企銀也認真與從事都更的重要建商客戶研究討論，用不動產證券化模式避免重要都會建築產權過度細分的業務發展可行性。

而在都市危險及老舊建築物方面，黃博怡說，危老改建刻不容緩，但政府須有都市規劃的整體性思維，不是只讓少數建築重建，而是要讓整體區域重生，必要時由政府或周邊機構等具公信力的單位擔任整體規劃及實施者，以都市永續發展觀點，透過罰則與獎勵並行，參考日本輪動式都更等作法，讓居民及社會可以凝聚共識，降低都更阻力，加速完成臺灣「城市再生，永續發展」的目標。

黃博怡認為，加速都更發展，不僅需要金融機構參與，也需要政府發揮更大的整合、規劃與執行功能，並增加都更誘因，讓全民願意與政府一起加速改造臺灣城市面貌，共同營造安全而舒適的生活空間。

美聯準會上周升息1碼，此舉符合市場普遍預期，故多數金融市場反應平靜，瑞銀今（3）日表示，美國升息意味著房房地產面臨利率走高風險，估值高的房地產中長期上漲空間有限。

瑞銀財富管理全球投資總監Mark Haefele表示，美國升息意味著房地產投資者面臨利率走高的風險，過去40年以來，利率上升經常是導致房地產市場調整的主要觸發因素，因此香港金融管理局緊隨美聯準會的腳步將利率上調至2.5%，為2006年以來首次加息，特別值得注意。

雖然包括慕尼黑、多倫多在內的許多金融中心面臨房地產泡沫的風險，但瑞銀認為不能將當前情形與2008年金融危機相提並論。抵押貸款餘額增速只是危機爆發前的一半，這應會限制任何潛在價格調整對經濟的衝擊；中長期而言，估值高估的房地產市場實際價格將難有上行空間。

瑞銀亦表示，隨著周期趨於成熟，諸如10年期美債等長期美元高評等債券變得更具吸引力，如果貿易緊張局勢進一步升級，亦將利好於這些債券，因此加碼10年期美債。

有「世紀標案」之稱的「台北雙子星」，昨（1）日順利截標，確定由藍天電腦+宏匯集團、香港上市地產股南海控股，共2組投資人投標，形成台港「兩大天王」高手過招的爭霸局面；其中南海控股具港資身份，頗受矚目。

不過，在順利截標後，台北市捷運局、總顧問美商仲量聯行雙方下午2點已啟動「啟封」程序，進入「資格標」階段。接下來將直闖「規格標」、「價格標」，藍天電腦+宏匯、南海控股兩強爭霸，將正式角逐最優申請人，展開台港「兩大天王」爭霸的大PK。

其中藍天電腦+宏匯，是雙方各出資50％共組競標團隊，靈魂人物就是實力深不可測的董事長許崑泰，有「中國大陸商辦大亨」、「中國大陸酒店新大亨」等封號。此次投標，以100％由藍天電腦和宏匯集團董事長許崑泰出資的台灣本土團隊之姿，出馬與南海控股較勁。

許崑泰非常特殊的是近30年來對於房地產情有獨鍾，尤其是隨著中國大陸大崛起，加上眼光神準，有人估計許崑泰個人和家族的資產，就擁有2,000億元以上；此次展現強烈企圖心投標雙子星，也表達對於愛台灣的使命感和決心。

至於南海控股，背後就是董事局主席-台灣頗有知名度的「親中愛台媒體人」于品海，他是香港《明報》、擁有台灣中天與大地兩個頻道的傳訊電視的前老闆；目前擁有兩家香港上市公司，一家是南海控股，專營房地產開發，一家是中國數碼信息，在中國從事軟體服務事業，其餘事業版圖還包括文化傳播、支援資訊科技應用、餐飲、報章與化妝品零售等。

房地產業人士透露，南海控股其實看台灣的房地產市場，已經很多年，尤其這5年，平均每個月都會派評估團隊到台灣考察，因此此次揮軍來台競標「台北雙子星」，並不意外。

許多人的家具損壞之後，都會通知清潔隊來清運這所謂的「大型垃圾」，但實際上很多家具並非不敷使用，高雄市清潔隊就會將這些可修復的家具送往環保局的修繕廠，經過師傅的維修後以再生家具公開販售，價格比起全新的家具便宜許多，不失為民眾挑選便宜家具的好方法。
 
根據高雄市環保局統計，2016年這種回收舊家具加工重製後的二手家具，販售所得達188萬元，2017年也有185萬元。如左營修繕廠就有許多一般家具如衣櫃、桌椅、收納、床板等，也有二手的腳踏車。
 
而梓官修繕廠雖然件數較少，但常有早期的檜木家具，例如書桌、衣櫃、菜櫥等，價格比起新的檜木家具便宜許多，民眾也可以多多選購。
左營修繕廠:左營區菜公一路10號。
聯絡電話:07-3486416。
販售日期: 每月第二個週日起算，連續販售6天。
 
梓官修繕廠:梓官區信義路1巷350弄63號。
聯絡電話:07-6195775。
販售日期: 每月1日至19日（上班日）。

（陳建宇／高雄報導）

經過師傅修繕後的家具質感也很好。高雄市環保局提供

傳統家庭的菜櫥也找得到。高雄市環保局提供

修繕後的回收家具價格較便宜，小資族要購買也游刃有餘。高雄市環保局提供

高雄有左營、梓官2個修繕廠，民眾可以到現場挖寶。高雄市環保局提供

2018/10/01 | 房地產

朱漢崙 台北報導

陸版肥咖加上美中貿易戰，兩大因素將帶動台商回鄉置產潮。指標大型行庫內部最新國內不動產景氣評估報告顯示，在陸版肥咖及美中貿易戰兩大因素交相影響下，將掀動新一波台商資金返鄉置產，進而推升土地、工業區廠辦及豪宅等三大標的買氣回溫。

行庫指出，2009年、2010年間，台商資金曾因為遺產稅調降而大舉移回台灣購置不動產，時隔八年，近來大筆台商資金可能又將以僑外資名義返鄉置產，這次背後的驅動力則在於陸版肥咖及美中貿易戰，指標大型行庫內部最新報告直指，台商將再度成為創造台灣房市榮景的動力引擎。

行庫主管分析，陸版肥咖及美中貿易戰使台商既要被查、追稅，在大陸最習慣的生產後直接出口模式又得被課重稅，不僅利潤大受壓縮，甚將影響現金流，這讓許多已在外二、三十年的台商深感「不如歸去」，但因這些台商多是在兩岸尚未通商往來前就已前進大陸，因此現在資金移回台灣時，多數會以僑外資名義匯回。

行庫高層也直接引述近來國內工業區及對岸與南台灣房價對比指出，五年前台南路竹工業區廠商進駐率不到三成，但在大陸薪資成本高漲後，台商返台設廠眾，讓路竹工業區如今進駐率已「滿載」。

行庫高層指出，這次台商不僅購置房產，從近來工業區土地價格明顯上漲，而且從北到南不少工業區的土地使用率大幅提高，可看出台商連生產基地也開始回台布局。

若比較兩岸房價，以前只有北京、上海等一線城市的房價比台北市高，但現在不僅二線，連三線城市的房價都已「竄起」，代表大陸的生活、物價水準愈來愈讓台商難以負擔，「福建漳州的房價現在已比高雄還高」。

行庫分析，上述比價效應下，台商返台誘因提高，加上美中貿易戰，讓台商憂心在大陸生產及出口產銷受到衝擊，預計未來返台潮將有增無減，這也將推升台灣工業區土地價格，連同房價都可能開始走揚，尤其是所謂「豪宅」在台商回台資金相挺下，將出現有力的價格支撐。

最近中國大陸有則官方訊息讓房市惴惴不安，地產相關股票更是應聲重挫，那就是官方要求幾個省分研究檢討預售制度，市場解讀，這將是逐步取消預售制度的新打房動作，當然要取消預售制度沒有那麼容易，但這一個從未在台灣出現過的抑制房價炒作工具，政府是不是也該拿出來好好檢討一番了呢！

近幾年來，中國大陸各城市房價持續飆漲，中央與地方為了抑制房價，也陸陸續續祭出了很多的打房措施，但是反映在市場上的都只是短暫效應，房價反而呈現越打越高的現象，因此中國房市泡沫化的聲音也越來越大，甚至有專家危言預測中國房市的泡沫化可能會引發世界性的金融危機。

金9銀10傳出研議取消預售制度

因此，就在類似台灣房市「928檔期」的「金9銀10」房市黃金期，市場上傳出中國住建部要求廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省分「對預售制度進行研究論證」，意味著中國大陸新一輪的打房動作，可能就是要取消預售屋制度。

雖然取消預售制度還只停留在樓梯響的階段，但是敏感的股市幾家地產相關的股票都應聲下跌，顯然的業內對這一猶如震撼彈、殺手鐧的打房動作都不敢掉以輕心。不過，也正因為這個打房動作太過激烈，打擊影響層面太大，一般相信不會輕易地就實施。

預售制度在中國大陸大約20年左右的歷史，追根溯源應是台灣代銷業者帶過去的，由於預售制度有很強的槓桿作用，給了業者及民眾很大的炒作空間，特別是在市場供不應求時，很容易助燃市場炒作投機歪風，現在中國大陸官方也看出了其中的微妙之處，開始要來檢討此一制度，甚至可能取消此一房屋銷售模式。

華美張克東首創預售屋制度

反觀台灣，早在1969年華美建設張克東首創預付訂金購屋的預售制度，至今已將近半個世紀，就事論事，預售制度有利也有弊，有功也有過，近50年來台灣房市在預售制度主導下，創造過幾波房市榮景，也造就過幾度的房市泡沫，但不管怎樣，迄今政府沒有像中國大陸一樣，敢去認真檢討預售制度，更別說動腦筋想去規範、制定相關遊戲規則，取消預售制度更似痴人說夢一般！

從2003到2015年，台灣經歷過了一波超長房市大多頭，其中預售屋的「貢獻度」絕對超過一大半，即使其後房市盛極而衰，但是近3年下來民眾購屋力沒有提升，房價下修也十分有限，但是「928檔期」推案量卻仍然爆量，而且也傳出有不少案子都賣得不錯，這不是很奇怪嗎？其實也沒有什麼好奇怪的，關鍵就在於業者手上握有預售制度這一超級法寶，說穿了預售制度太好用！

事實上，這也意味著預售制度存在著「一些」問題，不是沒有政府官員想「碰」，只是輕者碰得一鼻子灰，重者就怕會碰得鼻青眼腫，業界的反彈力量非常大，眼下剛好看到對岸對預售制度提出檢討，我們是不是也不該再漠視此一攸關購屋消費者權益的議題呢？