不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2019-09-16 08:43

相較全台房價最高的雙北，基隆的購屋壓力輕鬆不少。（基隆市政府提供）

〔記者林欣漢／基隆報導〕內政部營建署公布今年第一季房價負擔能力指標統計結果，基隆市的房價所得比為5.7倍，在全台僅次於嘉義縣市及屏東，是北部購屋壓力最輕的縣市。

內政部營建署公布今年第一季房價負擔能力指標統計結果，基隆市的房價所得比為5.7倍，是北部購屋壓力最輕的縣市。（基隆市政府提供）

根據營建署調查，今年第一季全台房價所得比平均值是8.66倍、貸款負擔率35.53％，基隆市房價所得比為5.7倍、貸款負擔率23.39％，也就是說，不吃不喝平均5.7年就可在基隆購屋，且每個月的可支配所得，只需拿出23.39％來支付房貸。

相較全台房價最高的台北市，房價所得比達14.15倍，房貸負擔率為58.07％；居次的新北市房價所得比也有12.03倍，房貸負擔率為49.36％，基隆的購屋壓力明顯輕鬆不少。

營建署說明，房價負擔能力是以貸款負擔率、房價所得比兩項指標來衡量對房價可負擔的程度，貸款負擔率比例越大，則房價負擔能力越低，小於30％表示可合理負擔，介於30％至40％間表示房價負擔能力略低，介於40％至50％間表示房價負擔能力偏低，若大於50％，表示房價負擔能力過低。

房價所得比則代表需花多少年的可支配所得，才買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低，坊間常以「買房得不吃不喝多少年」來形容。

基隆市長林右昌去年底就曾公開表示，這幾年基隆有很多重大公共建設投資，尤其軍港、貨櫃廠遷移後，會帶進新的產業能量，未來不止居住，就業機會也會增加，基隆新成屋的房價，穩定持平往上緩步推升，有許多建案預售屋、樣品屋還沒蓋好就完銷了，中古屋也算價廉，不只房產業者看好基隆，民眾也對基隆有信心，外縣市很多人來買了。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2916776

關鍵字：高雄﹑隆大營建﹑換屋﹑首購﹑中正路﹑高雄新市鎮﹑陳武聰﹑推案量

原文網址: 高雄房市怎麼好？建商大老直言「限縮推案量」 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1535003#ixzz5zPXbkhKQ
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圓建築【麗晶花園廣場】豎立國際新地標
隨著台商回流與房市回暖，買氣逐漸升溫，位於桃園的高價豪宅市場也引人關注，藝文特區房市發展依然最為搶眼，也是指名度最高的頂級富人聚落，不少國際商賈趁房價回穩，紛紛換屋置產，甚至替二代買房。

桃園藝文特區正核心　絕版三面臨路大基地
桃園藝文特區開發已幾近100%，土地極為稀有，雖有許多建案宣稱位於藝文特區，充其量只是在邊陲區域，換句話說，位於藝文特區中心範圍內的新建案可說相當罕見。【麗晶花園廣場】就座落於桃園藝文特區正核心，由「麗寶集團福容開發」主持，承襲集團近40年堅強的建築實力與精準的選地哲學，在歷經十多年開發規劃的過程，成功於綠園道第一排，發展1,875坪三面臨路完整街廓大基地，在藝文特區蓋一塊少一塊的生態，一出擊就在此區投下強而有力的震撼彈。

 

桃園藝文特區 國際金融與藝術文化搖籃
【麗晶花園廣場】所在的藝文商圈為桃園市含金量最高區域之一，頂級商場、高端品牌與國際銀行紛紛插旗進駐，極致奢華的精品氛圍，加上位於綠園道第一排，猶如置身台北信義計劃區與敦化南北路。桃園藝文特區為桃園市政府主力發展區塊，【麗晶花園廣場】坐擁「桃園藝文中心」，以及即將登場的「桃園市立圖書館總館」和「電影院」，不但豐富居民的心靈，其充滿藝術人文的氣息，連金融重鎮台北信義計畫區都難以復刻。交通方面，桃園捷運綠線G10、G11站也規劃其中，地下化設計不影響市容，深刻看出桃園市長鄭文燦欲將此區域打造為桃園文化重鎮的強烈企圖。

 

 

圓建築巨大量體　國際級地標建築
【麗晶花園廣場】在「福容開發」的細心規劃下，禮聘台北市豪宅巨擘郭旭原建築師操刀，耗時五年，設計出與周遭截然不同的三座圓建築。以預鑄建築工法、採用與國際知名建築相同的GMRC外觀建材，並以SRC鋼骨為架構，不僅打造安全、具前瞻性的世界級建築，更彰顯尊爵人士的獨到品味。巨大的建築量體容納廣大街廓綠意、擁抱270度寬闊樹海大景，完全跳脫藝文特區一貫的制式豪宅建築，國際華人建築師郭旭原積極結合人文、自然環境，運用「退縮」概念，延續鬱鬱綠樹場景，開創難以重製的驚人天際線，創建會呼吸、極具國際價值的經典地標建築。

 

【麗晶花園廣場】指標性外觀和獨特建築語彙，在藝文特區1,875坪絕版三面臨路角地上，規劃3棟26層、27層大型建築量體，270度層峰視野，呼應藝文特區特有的頂級生活型態，早已成為回流台商與國際富豪爭相詢問的熱門案件。

【基本資料】
投資興建：福容開發股份有限公司
建築代銷：海悅國際開發股份有限公司
建築團隊：郭旭原建築師事務所、呂文程建築師事務所
接待中心：同德五街、藝文一街口
規劃坪數：56坪、68坪
貴賓專線：03-357-5688
官方網站：http://bit.ly/2N5FSgS

https://house.udn.com/house/story/5888/4040059

 

總銷高達135億的A7地王「竹城甲子園」，憑藉捷運地王、景觀公園第一排、677萬起買2+1房等超強優勢，浩浩蕩蕩挺過民俗月，在廝殺激烈的捷運A7特區，一舉奪下銷售寶座！如今1期幾近掃購一空，每週來人仍破百組，人氣、買氣有目共睹。

負責銷售該案的「海悅國際」表示，本案的地段、價格與建築規劃，對首購青年來說極具魅力，為吸引青年族群，禮聘「旅美棒球巨星」郭泓志前來相挺代言，將於9月29號(日)盛大舉辦見面會暨，預料本案聲勢再攀高峰。

 

2字頭搶進捷運宅　稱霸公園第一排
對30-45歲甫成家、或擁有學齡前兒童的小家庭來說，買屋、換屋勢在必行。但放眼雙北，房價低於3字頭的地段寥寥可數，即便有，多半在交通不便、生活機能缺乏之區域，連首購族群亦望之卻步。相較下，隸屬大林口的「捷運A7特區」，不但擁有捷運貫串，還緊鄰華亞、樂善兩大產專園區、更近享三井OUTLET、環球購物中心、長庚醫療院區等豐沛機能，交通、生活、休閒皆相當便利，房價卻罕見2字頭，磁吸首購剛需客群搶進。

A7地王「竹城甲子園」擁有4352坪遼闊腹地，是地王更是地標，與捷運A7體育大學站僅相隔700米，從捷運A7站抵台北車站僅6站，未來將有空橋串連捷運、沿途建物、直抵高科技產專園區，1、2樓規劃店面，住戶不但免受日曬雨淋，還能享受閒逛樂趣，宛如立體新興城。加上本案坐落4780坪生態滯洪公園第一排，永久寬闊棟距，推窗飽覽滿眼綠意，地段、規劃、價格佔盡上風，讓首購買到最超值。

 

取經京都四季酒店　外觀、公設奢華格調
除了難以複製的地段外，「竹城甲子園」充分運用遼闊基地，打造令人驕傲的莊園地標，更破天荒搭配24項全齡公設，包含氣派大廳、湛藍室內泳池等。負責本案公設設計的洪國智總監表示，「竹城建設」相當重視住戶感受，本案取經東京四季酒店，希望打造五星質感的公共空間，挑高大廳引入天光，讓住戶沉浸「與自然共生」的美好；此外，規劃800坪中庭花園，隔絕車水馬龍帶來的烏煙瘴氣，住戶不但能隨時下樓舒展筋骨，還能近距離體驗四季之美。

 

品牌績優口碑強　旅美球星郭泓志力挺
綜觀捷運A7特區，「竹城建設」的品牌口碑最為強勁，為切中時下剛性自住青年的購屋需求，「竹城甲子園」精心打造26～29坪2房、36～39坪3房以及43～49坪4房的格局，總價677萬元起就能入主，就為讓年輕人輕鬆擁有自己的愛巢。為吸引更多青年人的目光，彰顯「甲子園」的動人精髓，「海悅國際」禮聘旅美球星郭泓志代言本案，將於9月29日盛大舉辦見面會，為A7帶來前所未有的震撼。

【竹城甲子園】基本資料
投資興建：竹城建設股份有限公司
基地位置：桃園市龜山區文化一路、文桃路口
基地面積：4352坪
坪數/格局：26~49坪、2~4房
樓層規劃：24F/B4F
總價：677萬元起
洽詢專線：（03）328-6677
接待中心：桃園市龜山區文化一路588號
建案官網：http://bit.ly/34zXx5Z

https://house.udn.com/house/story/5888/4042094

2019-09-09 16:54

地產天下 / 蘇茵慧

軌道經濟正夯，就連高雄也不意外，鐵路地下化後，不僅交通更便利了，就連帶周圍房市店面正準備蓬勃發展，就連捷運金店面也是相當炙手可熱，到底店面應該要怎麼選，自由時報特派員前進街頭，實際問看看店家老闆、各行各業經營者的意見，看看大家有哪些想法：

高雄大樓新成屋「全民萬歲Ⅱ」的銷售專案經理莫彥華指出，達麗建設（6177）「全民萬歲Ⅱ」總銷高達60億，目前已銷售破98%，4房產品已完銷，就連店面的詢問度也相當火熱，因為社區人口數多、地點好，吸引許多企業主前來洽詢，更有企業主樓上購買三戶，樓下店面也一併洽談中，做為自家的門面更顯氣派；加上捷運的便利性，北上出差或出國都相當便利。

未來高科二期全力推動後，鄰近橋頭新市鎮、青埔站一帶的房價不只是住宅，就連店面也會再有一波調幅，沿著軌道買房，無論自住或投資，就是保值抗跌的最好理財方式法。

全民萬歲Ⅱ
接待中心：高雄市橋頭區經武路vs新東二街（青埔捷運站對面）
電話：07-6120111

https://market.ltn.com.tw/article/6755

全台住宅高齡化，不少人想換屋、賣舊買新，但又擔心「好地段的房產賣了就買不回來」，甚至可能會越住越遠。房市專家表示，因為房價高漲，確實難以同樣價格買回一樣地段、條件的新屋，因此許多人選擇重新裝潢繼續住，或出租等待都更。

現在房價高貴，但其實20年前大安區買房還不用千萬元，日前就有網友PO出20年前的舊報紙的售屋廣告，台北市大安區仁愛路的30坪住辦大樓，僅990萬元。信義房屋敦南店專案經理江雨錡指出，如果現在仁愛路相同坪數住辦大樓，總價約3000萬元左右，若是中古住宅大樓則要價5000萬以上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由上述案例可得知，好地段老屋若要賣掉，已經很難用同樣總價買回相同區段的新屋，而且新屋因有30%左右的公設比，即使用相同總價購得的房屋，室內空間會小很多，再加上新屋單價高，所以很多老屋主才不願換屋。

另外，曾敬德提醒，老屋若取得時間早、持有已久，要轉賣的話，可能要繳很高昂的土地增值稅，因此老屋買賣若有符合一生一次、配偶、直系親屬設籍等交易條件，記得申請增值稅自用稅率。江雨錡表示，尤其在台北市精華地段，房價高又有都更機會，屋主更加惜售，例如大安區青田街、永康街就有不少一手屋主或繼承而來，持有至少3、40年，物件也很少釋出，他們多選擇重新裝潢自住、給後代住，或是出租等都更，2-4樓整層出租月租金約3-5萬元。

PwC普華國際不動產公司今（9）日公布最新統計，這波台商回台鎖定區域尤其桃園地區占大宗，桃園目前成交金額累積超過130億元，下半年為電子廠旺季，廠房需求更甚，桃園工業地產全年成交金額，有機會挑戰200億元大關。

內政部營建署統計，2019年上半年工業建照核發面積已超過100萬坪，全台約有3分之1工業生產建廠選擇桃園地區擴廠或設廠，很多台商或興辦工業人看好未來桃園地區區位優勢及產業群聚、鄰近空港海港等交通便利因素選擇桃園設廠。

受惠台商回台持續加溫，工業地產挑戰全年突破800億大關。

根據PwC普華國際不動產公司統計，今年上半年上市櫃公司以工業土地及廠房交易金額已達358億元，相較2018年全年工業地產成交近500億，今年上半年已達成去年成交金額近七成。

PwC普華國際不動產公司總經理田揚名表示，今年下半年，台商大規模回台投資，帶動全台工業區土地交易金額成長，因中美貿易大戰台商回流及興辦工業人持續實質投資擴充廠房下，工業地產成交金額，年底有機會超越800億元。

PwC普華國際不動產公司表示，近期經濟部投審會剛通過台灣最大精密陶瓷粉末大廠、台灣最大揚聲器龍頭、電路保護元件等大廠，另外包含系統電子、博大科技、台灣櫻花、泰豐輪胎、台橡公司、麗瑞嘉生技等六家通過台商回台投資案，總計投資逾85億元，累積至今超過129家台商回台投資計畫，累計投資金額逾5,767億元，預估十月總投資金額就會超過6,000億元。

田揚名建議，回流台商應重視產業群聚及環保議題，未來可考慮選擇編定工業區設廠，因為工業區內各項公共設施完善、並設置有汙水處理廠，未來在不缺水不缺電情況下才能專心投產，透過群聚效應完整生產供應鏈打群架概念發揮產業綜效。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190909003313-260410?chdtv

根據財政部最新統計資料，今年前7月房地合一稅收達26.9億，較去年同期大增1.3倍，已逼近去年整年稅額。六都以高雄年增二倍最多，截至目前稅收4.8億元，也是六都繳稅王。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，房地合一稅在2016年上路，今年會繳房地合一稅的，都在近三年取得，且出售房屋扣除相關成本後，還有獲利。從稅額暴增來看，房市短期投資明顯增加，而且不少人獲利出場，其中又以高雄投資人賺最多。

財政部近日公布今年7月個人繳納房地合一稅額，全國共4.46億，連續四個月稅收在4億元以上。累計今年前7月全國達26.9億元，較去年同期11.7億大增1.3倍。和去年全年27.9億元相比，相差僅1億，預料8月可超越去年全年。

六都呈現南強北弱情況，高雄今年前7月稅收4.8億，六都最多，台中4.7億第二，台南3.6億第三。房價最高的雙北市，新北3億，排名第四，台北市2.47億，只有高雄一半，六都排名倒數第二，桃園1.9億元，倒數第一。

以年增幅來看，高雄今年較去年大增2倍，同樣名列六都第一，台中增加1.9倍，新北增加1.6倍，分居二、三名。

郎美囡表示，2016年房地合一稅上路後，房市風聲鶴唳，但從實價資料來看，仍有不少投資客危機入市，尤其是2017年下半年後，投資客回籠更是明顯，有人賠錢出場，也有不少人獲利。

郎美囡分析，投資客回籠主要有二大因素，一是房市交易量止跌回升，投資人認為房市觸底訊號已浮現；第二，近年政府不斷釋出政策利多，如延長青年房貸、加速都更及危老、獎勵容積等，增加投資人對房價增值想像空間。

瑞普萊坊市研究部總監黃舒衛表示，從房地合一課稅金額來看，中南部投資客獲利情況明顯優於北北桃，主要是中南部房價較低，房地合一稅上路後，跌幅有限，一旦利多話題出現，較易出現明顯反彈。

以高雄來說，由於韓流帶動房市信心大增，投資客南下，建商搶地，積壓已久的自住買氣大舉出籠，近一年房價上漲明顯，2016年以後買屋的，許多人賣房都有獲利，因此課稅金額高居全台第一。

台中、台南也都有同樣情況，其中，台南房市近年進入世代轉型，大量買氣從透天厝轉為大樓，帶動大樓單價快速上揚，也讓先前購買大樓的投資人獲利不少。

郎美囡表示，雙北房市雖然仍在盤整，房價回漲並不明顯，但2016年至2017年市場極度悲觀，不少區域房價出現超跌現象，當時逢低入場的買方，在房市回溫後轉手，也多有獲利的空間。

 

 

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房地合一稅收大增，顯示房市投資風再起，住展雜誌企研室經理何世昌表示，不只成屋市場，預售房市也很明顯，許久未見的投資型套房產品近來紛紛重出江湖，而且不少都在三、四個月內賣完。

何世昌表示，投資客去年就已重回預售市場，去年北台灣熱銷建案幾乎都是預售案，成屋案則大多賣得恨慢，主要即因成屋案二年內轉手，必須面臨房地合重稅，預售屋換約出售，只要申報財產交易所得，相對吸引投資客出手。

他表示，房市2014年由多轉空後，除了大坪數產品驟減外，投資型套房也幾乎從市場消失，最近一年，市場大量出現訴求租金投報率的套房產品，主要目標即鎖定包租公、投資客，市調顯示，這類產品銷售情況也都不錯。

何世昌分析，投資客重回預售房市，主要是近一年預售房價明顯止跌反彈，許多建案甚至創區域新高，投資客認為房價有機會持續走高，因此勇於進場一搏，在交屋之前換約轉手，賺取差價。

雖然投資客信心滿滿，何世昌提醒，相較先前多頭，預售房市交易量仍在相對低檔，目前房市是多頭的價，空頭的量，未來半年房市變數多，現階段投資預售屋不宜追價，並以長期收租為宜。選擇收租產品，也應以租屋需求大的辦公商圈或工業區套房為主，避開招生情況不佳的大學城套房。

https://house.udn.com/house/story/5888/4023449

鬼門關！據房仲業者統計，中古屋市場受鬼月影響，與今年7月相比，交易量稍許下滑，但年增率與去年同期相比，呈穩定上揚趨勢，整體而言，全台房市買氣平穩，加上臨近2020大選，買家觀望氣氛濃厚。

信義房屋指出，依內部統計資料來看8月門市成交狀況，近期受連續大雨、民俗月及暑假傳統淡季影響，房市月交易量減少約7%，年增率增加約8%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第三季房市進入傳統淡季，交易量通常會明顯萎縮，不過今年淡季的交易量衰退幅度並不顯著，反應市場仍有穩定的自用買盤回流，若價格接近實價，產品又屬於市場主流的標準品，就能夠加快銷售速度。

台北市8月房市交易量，月減5%，較去年同期成長5%。其中中正區、士林區與內湖區是8月交易量表現較好的區域，新北市交易量月減9%，但年增7%，表現較佳區域有汐止、永和、新莊、泰山與林口等。

桃園房市交易量月減8%，年增率達4%，台中市交易量月減8%，但買氣明顯優於去年同期，增加超過2成，台南市月減12%，且大致較去年同期持平，高雄市則是交易量明顯復甦，年增與月增幅度雙雙超過2成。

住商機構也釋出今年8月份全體系交易量資訊，與7月份相比，受限選舉發酵與民俗月影響，即使工作天數多，全台較上月修正14.8%，但較去年增加17.1%。在區域表現上，北市月減25.3%，年減0.7%，新北月減6.0%，年增19.7%，桃園月減8.1%，年增47.7%，台中月減14.0%，年增32.4%，台南月減15.6%，年增6.2%，高雄月減18.3%，年增8.5%。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，本月買氣逐漸趨緩，在此情形下，資金轉進低價區與高價特殊商品的趨勢不變，自用客戶也逐漸到位，顯見資金仍在尋求相對安全的避險標的。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分享，在資金帶動下，低價區行情會有一波帶動，若以價差邏輯思考，房地合一的高稅賦應該會壓縮賺價差的空間，短期投資人應審慎評估。

 

買房前一定要想清楚再下訂，避免以後有諸多問題產生。一名網友最近想買房，他老婆看上一處1200戶的建案，且迅速地在上周下訂了，但後來仔細想過後，1200戶是個龐大的數量，因此有點後悔，想詢問是否有住過大型社區的網友，「只繳訂金而已還來得及」。

一名網友在「批踢踢實業坊」home-sale版發文，最近跟老婆在看首購的房子，老婆看上一處總戶數多達1200戶的建案，毫不猶豫地在上周下訂了，但過了一個禮拜原po開始有點後悔，「1200戶住滿的話真的是很可觀」，目前只繳了訂金而已想反悔還來得及，於是想請教有住過大型社區的網友分享有哪些可能會發生的問題。

有網友認為住戶多，出入份子複雜，「管理上容易有問題」、「等電梯等到瘋、凶宅率提升、物件多脫手不易、住戶品質不易控管」、樹大必有枯枝，「可能鄰居問題比較多一點而已」、電梯要看一層幾戶，管委會派系多跟住戶一定雜「開會大家意見會很多、很難做事且牆壁隔音要好，不然進出跟上下樓應該會很吵...」。

不過也有網友認為多戶也有優點，管理費可能很低「超爽DER」、130戶開區權會就很有趣了「1200戶一定超好玩」，有網友分享，住1300戶的社區，管理好的話，社區其實會很棒「因為資源多，不過我們社區1300戶是沒有套房的，住戶相對單純很多」、跟價格比較有關係，住大社區但單價在區域內算高的，「住戶素質還不錯，反而覺得住戶少管委會似乎容易出狀況，大社區雖然人多嘴雜但遇到事情就是大家表決而已」。

https://house.udn.com/house/story/5888/4014902