不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

房仲統計，全台人口密度最高的10個行政區，近三年房價全部上揚，高雄新興區上漲超過16%最多，台中北區成長一成第二，台北萬華上漲7.9%第三，全台人口密度最高的新北永和區房價微幅上漲1.4%。

有巢氏房屋分析，人口密度高的地區生活機能佳，持續產生吸力，房價漲幅較大的地區多有充足與新建的重大交通建設，成為房市成長最大利多，購屋需求居高不下。

根據內政部戶政司統計資料，截至去年底，全台人口密度前十高行政區，依序為新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區、新北板橋區、三重區、台北大同區、松山區、萬華區、台中北區。

永慶房產集團統計十個行政區實價登錄資料，近三年房價全部上揚，高雄新興區上漲16.6%最高，平均房價每坪19萬元；台中市北區成長10%、每坪17.6萬元，萬華區成長7.9%、每坪46.6萬元。

全台人口密度居冠，每平方公里達3.86萬人的永和區，近三年微幅成長1.4%，平均房價每坪42.7萬元，其餘行政區漲幅在2~5%之間，最高單價以大安區平均每坪85.1萬元居冠，松山區69.9萬元、大同區54.1萬元分居二、三名。

有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，人口密度高的地區雖然人多、擁擠，但生活機能也更到位，若加上充足交通建設或市容重整，更具吸力作用，購屋需求穩定，房價表現亮眼。

以房價成長居冠的高雄市新興區為例，新興區除了有高雄捷運紅線、橘線交會的美麗島站，周邊還有六合夜市商圈滿足生活機能，支撐周邊房價，高雄近年推動鐵路地下化工程，目前已經接近完工階段，交通利多也是房價上揚推手。

房價成長同樣亮眼的台中市北區，陳金萍指出，當地有水湳經貿園區、大型量販店，台中鐵路高架化，移除平交道與地下道，打通東西兩側道路，也令當地交通更加順暢，購屋需求增加。

 

記者張菱育／綜合報導

對於預算有限的首購族來說，哪裡是可以入手的區域？鄰近捷運新蘆線的新北市下新莊鴻金寶商圈，房價僅2字頭，總價600萬元即可買房，自住客若想搶便宜，則可往下新莊民安西路、西盛街一帶購屋，區域鴻金寶、西盛商圈平均僅2字頭房價，僅上新莊半價或3分之1價格，物件CP值高，交易量相較去年成長2.5成。

統計實價登錄資料，觀察下新莊區的熱門路段房價狀況，其中以民安西路的房價漲幅最高，從2017年均價每坪25.8萬元，漲至今年的每坪29.6萬元，漲幅高達14.7%；但是房價跌幅最高的則為四維八德商圈（鴻金寶商圈），房價從2017年每坪30.3萬元，跌至今年的每坪28.9萬元，跌幅達4.6%。

▲新北市下新莊的四維八德商圈（鴻金寶商圈）。（圖／東森房屋提供）

東森房屋科達民安西店店長胡昭生表示，民安西路也為最熱門交易路段，除有不少屋齡10~15年內新古屋，每坪28~33萬元不等，指標社區「合康百世達」、「歐洲帝國」、「國賓」每坪30~33萬元，熱門成交總價800~1200萬元，5年內新屋「民安讚」、「櫻花世家」每坪則成交32~35萬元不等，當地自住需求多，接手力道強，也吸引不少首購、換屋及注重學區的外地客。

▲新莊區民安西路指標社區「合康百世達」。（圖／東森房屋提供）

至於房價跌幅有4.6%的四維八德商圈（鴻金寶商圈），中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，2017年八德街曾經成交一筆華廈，單價衝至每坪89.6萬元，因而進一步拉高整體均價，而今年鴻金寶商圈的社會事件較多，對買方的居住安全性來說較有疑慮，所以影響到成交價，加上老舊公寓也因屋齡幾乎突破40年大關，也是影響房價下降的因素之一。

胡昭生觀察，今年第3季交易量相較去年同期成長25%，每週帶看量約25~35組，也相較去年同期大增75%，顯見今年剛性買盤陸續出籠，推升商圈交易量。

記者張菱育／台北報導

綜藝天王吳宗憲，近期以8千多萬元，標下大安區信義路「甲第名宮」樓中樓法拍屋，推測該處將作為大女兒吳姍儒的工作室，顯示綜藝天王父女檔事業版圖持續擴大。業者表示，該社區平均成交行情落在82萬元，也就是吳宗憲大約以75折價，購得該社區，投資眼光相當精準。

▲台北市大安區信義路「甲第名宮」，吳宗憲買下12~14樓法拍屋。（圖／記者張菱育攝）

知情業者表示，「甲第名宮」可作為住家或辦公室使用，推策吳宗憲標下此法拍屋，應是要經營自家事業，而接洽房屋相關事宜的，大多由大女兒Sandy（吳姍儒）負責接洽，不排除是吳宗憲要買給女兒的工作室。

▲吳宗憲和女兒Sandy。（圖／記者張一中攝）

吳宗憲經營多項副業，包括餐飲業、LED、行李箱、吸塵器、果膠等行業，也把資金投入房地產，傳出他光在內湖行善路就持有10戶房產、市值高達3億元。

根據台北市地方法院公告，該法拍物件債務人為頡鴻投資股份有限公司，於8月19日時執行第3拍，共收到5筆標單，最後由吳宗憲僅加價200多萬元，就以總價8389萬元、每坪61萬元得標，該法拍屋為樓中樓，為12、13、14樓3層樓打通，總坪數共155.07坪，包含1車位。

▲台北市大安區信義路「甲第名宮」。（圖／記者張菱育攝）

據謄本資料顯示，吳宗憲的「甲第名宮」樓中樓，於9月初過戶。根據實價登錄資料，「甲第名宮」最新一筆成交紀錄為2018年9月的8樓戶，成交總價3030萬元，每坪單價約82萬元。同樣位於12樓的交易紀錄，為2017年3月成交的3260萬元，每坪86.5萬元，共60.92坪。

位於大安區信義路四段的「甲第名宮」，屋齡37年，共15層樓，總戶數共145戶，住商不動產台北遠企加盟店店東吳國源指出，該社區屬於區域的指標名宅，雖然屋齡已近40年，但是因為坐落在信義路上，近捷運信義安和站，到信義計劃區僅1站的距離，且該社區管理嚴謹，有24小時全天保全管理，住戶水準都很不錯，住戶不乏仕官名人、中小企業主，買家指名度高，目前該社區行情約在每坪82~85萬元左右。

房市回穩，房價回升，不少人轉往法拍市場撿便宜，法拍市場再掀搶標風。台中市霧峰區日前一間透天法拍，即吸引55人競標，一拍底價390萬元，以750萬脫標，比底價高出近一倍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，過去幾年，由於房價下跌、法拍市場冷清，一個物件有10組以上競標，就已算熱門；今年熱度大幅升高，統計熱門競標前十名，競標人數都在30组以上，台中最熱，有五件名列前十，新北、高雄各二件，台南一件。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，該物件近吉峰國小、朝陽科大，一拍底價明顯低於市場行情，因此吸引大批當地民眾搶標。

徐華辰說，今年熱標前十名，有六件都是一拍就搶翻天，包括台中豐原一間百坪透天、台中西區、高雄鳳山公寓等，另有兩件為違建，其中位於高雄鳳山區中正路的一間平房違建，一拍底價15萬元，吸引35人搶標，以81萬脫標，溢價達440%。

另一間位於台中市大安區，一間平房違建連同土地標售，32人投標，溢價率也近一倍。

新北市也有兩間房子擠入熱標前十，位於五股陸光新城的房子，前兩拍流標，三拍底價降至每坪10萬元，吸引38封標單，最後以每坪15.2萬元脫標。蘆洲一間公寓，一拍底價1200多萬，一再流標後，四拍底價腰斬降至600多萬，以800萬元脫標。

徐華辰表示，觀察熱門競標物件，都是底價遠低於市場行情，有的底價甚至只有市價一半，不過這類物件一旦出現，多會吸引大批民眾出手，最後脫標價格多落在市價八至九折，如此價位投資客獲利空間有限，多半由自住客取得。

 

民眾買房時，「工作地點」及「就業機會」為重要考量指標，台積電近期宣布大規模人才招募計畫，釋出千名職缺，中部科學園區前景看好，吸引不少科技新貴移居，同步帶動「北屯區」房市交易熱度看漲。

伴隨就業人口移入，中科周遭房價水漲船高，部分單價突破37萬大關，其中新成屋「太子W時代」採小坪數設計，規劃20~29 坪，每坪成交價落在37.5萬上下。預售部分，「大城仰雲」規劃18~35坪，每坪開價37~42萬；「懋榮Next1」規劃28~34坪，每坪開價37萬元，高房價對社會新鮮人而言，確實壓力不小。

房仲業者分析，中科周邊新屋供給量趨近飽和，加上房價逐步高漲，不少購屋人口外溢至生活便利性高的北屯區，當中又以11期、12期最為熱門，受惠於政府重大建設發展，未來發展潛力無限，深受科技人青睞。

11期重劃區交通、生活機能成熟，區域內公園腹地廣，搭配文教區保值性加持，崇德、洲際雙核心商圈逐漸成形。當地指標建案「洲際W」主打科技宅亮點，社區運用行動科技和雲端平台，讓科技便利生活，同時規劃600坪獨棟休閒運動會館，提升住戶休閒品質，建案規劃2~4房、27～45坪設計，車程15分鐘即可抵達中科，每坪成交單價約2字頭，吸引不少中科人搶進。

「久樘瑞璽」、「久樘香坡」位於12期重劃區，依實價登錄均價約36萬上下；近期推出的「柏登莊園Blossom Villa」電梯豪墅案坐落福星北三街，規劃20戶獨棟雙拼別墅，步行5分鐘可抵逢甲商圈、74快速道路，每戶開價5500~6500萬左右。

 

記者陳建宇／高雄報導

高雄市政府工務局今年9月與美國WELL建築研究院、樹德科技大學簽署合作議定書，將推動「高雄厝3.0幸福建築」。今天工務局召開高雄厝3.0的記者會，宣示將規劃以中都、亞灣為高雄厝3.0優先示範場域，結合濕地公園與愛河，導入風廊降溫與高綠覆率等，以形塑高雄厝簇群的場域效益。

▲高雄市副市長李四川致詞時大力讚揚高雄厝，並表示會支持業者持續推出符合高雄厝規範的住宅。（圖／記者陳建宇攝）

高雄市工務局今天召開「高雄厝3.0」記者會，由高雄市副市長李四川在高雄厝案例、合心開發的「若樸」建案，宣示高雄厝3.0深化八項幸福建築內涵正式啟動。李四川致詞時表示，過去許多政府想推行的措施往往因為怕被說是「官商勾結」而阻礙了發展，但高雄厝這樣的優良措施應該要放手執行，讓高雄更近一步發展。

過去第一階段的「高雄厝1.0」主要聚焦在住宅節能減碳、太陽光電的「綠建築」，到第二階段的「高雄厝2.0」則是加入全齡化通用設計的「橘建築」。

高雄市工務局局長吳明昌表示，今年度啟動「高雄厝3.0計畫」，以8項建築內涵為核心目標，將跳脫單一建築基地的管制，由都市設計與社區設計來引導「高雄厝區域化」開發，第一階段規劃以中都地區及亞洲新灣區為優先示範場域，以形塑高雄厝簇群的場域效益。

另外，原本高度開發的人工地盤，造成自然地被消失，則以環境彌補策略，導入進階立體綠化、垂直擴張網、植生建築等手法來「提高立體綠覆率」，期望達到100%以上。

高雄厝3.0還增加建築物雨水貯集來「強化建築物防災」、提高太陽光電設置容量，並結合曬衣曬被區等生活空間機能的「進階綠能導入」。公共空間與住戶專有出入口無門檻的順平設計的「進階通用化環境設計」、推展電動汽機車充電設施設備的「空汙應對處理」手法等。

▲合心開發的建案「若樸」也是高雄厝綠建築。（圖／記者陳建宇攝）

合心開發副總經理李正聰表示，該公司建案「若樸」引入3位本土年輕藝術家在此創作，完全讓人文藝術生活化並在社區中發芽成長，具體實踐高雄厝3.0的精神及WELL幸福建築的理念，也是與人與自然為善的最舒適居住環境。

桃園彭姓男子去年8月16日在林姓女友租屋處自殺，梁姓房東不堪花了千萬剛買1年多的新屋變成凶宅，向林女、彭的父母各求償200多萬元損失；法院審酌，彭以違背善良風俗行為結束生命，造成該屋的市價減損，導致梁存粹經濟上損失，判處林女、彭男父母得各賠償梁208萬5000元。

梁主張，去年7月1日將房子租給林女，每月租金1萬7000元，林找來彭姓男友擔任連帶保證人並同住，未料彭1個多月後就在屋內自殺身亡；梁說，自己購入該房未滿1年，仍屬於新屋狀態，買進價格約1100萬元，而彭自殺導致他房子變成「凶宅」，會讓他人不敢承租，造成房地價格貶損。

梁表示，委託鑑定後報告認為其貶損價格為208萬5000元，而林女身為承租人應負保管責任，且林答應讓彭同住，對於彭自殺導致房地損失應負損害賠償責任；另彭的父母身為彭繼承人，也應該在繼承遺產範圍內負連帶賠償責任，向林女、彭的父母，各請求208萬5000元賠償。

對此，林女認為，彭在租屋處自殺的行為，就算造成該房地價值貶損，但僅是因交易人心理因素可能產生的交易價格降低，並不是房地有物理上毀損、滅失或功能上損害；而彭男的父母經通知均未到場，也沒提出任何書狀聲明。

法院查，依據內政部公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，該建物狀況確認書內容有提到，「本建物是否曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」，並由賣方勾選有無等，可見有該非自然身故情事，即是俗稱的凶宅，屬於買賣契約應記載事項。

因此，非自然身故因素的有無，影響成屋及基地買賣效力，其重要性不言可喻；彭在該屋自殺的方式，雖未直接造成物理性損壞，但衡量國人民情，一般人社會大眾對凶宅存有嫌惡、畏懼心理等負面影響，凶宅在交易市場接受度，不論買賣、出租等，都明顯低於相同標的，乃眾所周知之事。

法院認為，彭自殺確實讓該房屋市場上價值減少，導致梁純粹經濟上之損失，另審酌自殺在社會道德通念上是不能接受，屬於「違背善良風俗」的行為，彭當時身為23歲成年人，可預知若自殺將造成房子變成凶宅的結果，仍執意為之，其具有間接故意。

法院認定，彭以違背善良風俗的自殺行為，導致該房屋市場價值減少，以致梁男受有存粹經濟上之損失，林女身為承租人，而彭的父母身為繼承人，均應負損害賠償責任，判處林女、彭父母各應賠償梁208萬5000元。

網搜小組／劉維榛報導

北北基一日生活圈，不少民眾通勤上班，這讓一名人夫有感而發，這10年來．他跟老婆往返基隆跟北市，明明基隆房價便宜，不解大家為何不搬進來定居，非得死守貴驚人的北市買房？對此，有當地人卻直言，「這輩子打死我也不會買基隆！」

一名男網友在PTT透露，與老婆都在台北工作，但蛋黃區房價實在高攀不起，因此早在10年前在基隆買房定居，「房價超級便宜，一坪8~14萬元滿地都是」，至於通勤都是開車上下班，「每天到內湖和市政府站，開車來回大概60~90分鐘。」

10年如一日，夫妻倆早已習慣通勤生活模式，原PO不懂為何非買雙北房子不可？他直言，「如果你願意住基隆，那雙北的房價就不會高不可攀，如果你願意住基隆，那房價有一天才會變得『合理』！」最後也忍不住喊話，「為什麼在雙北工作的你不願意住基隆？」

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▲當地人嘆，連電腦都會生鏽！ （圖／翻攝PTT）

文章一貼出後，引發大批網友關注回應，「潮濕吧？！市容很老舊？！」、「因為基隆（市區）新房子少啊！」、「市中心一年建案都不到三個，舊屋又很舊」、「基隆市容爆差、治安差、潮濕、素質差」、「住基隆還不如選桃園」、「住基隆的衣服都有濕臭味」、「 房地產始終脫離 不了一分錢一分貨的道理，綜合性能強的就是貴」、「有新北可以選為什麼要買基隆？天氣市容交通機場距離都不如新北，要找房價低的新北選擇也很多，你還要開車，新北搭公車還比較輕鬆，尤其是快速公車保證座位很方便舒適」。

一名苦主則現身說法，「基隆是能住人嗎？待過幾年根本用逃的離開，去玩可以，住千萬不要，基隆那個地方根本就不該開發讓人住，天氣爛到爆， 冬天待沒幾個月保證你憂鬱症，海風一直吹、雨一直下，下到你崩潰還再下，好處是不用買新車，反正一個月後排氣管就生鏽了，這輩子打死我也不會買基隆，但有住過基隆也是不錯，之後去每個縣市都覺得是好天氣」。

關鍵字：基隆﹑房價﹑北市﹑通勤﹑新車﹑生鏽﹑潮濕

宋姓女子2017年1月從淡水的租屋處跳樓自殺身亡，房屋隨即變成凶宅，張姓、任姓屋主對宋女的蘇姓丈夫和小孩提出民事告訴，請求損害賠償3百萬元。士林地方法院認定，宋女的繼承人，也就是丈夫和小孩等3人，應連帶賠償屋主3百萬元。

原告主張，蘇在2015年5月15日承租房屋後，和宋妻入住淡水大樓住宅，宋在2017年1月跳樓自殺身故，導致房子變成凶宅，3千萬的房子在事故後，價值減損至少屋價30%，即9百萬元，請求損害賠償各150萬元，共3百萬元。

原告指出，一般社會大眾對於凶宅多存嫌惡畏懼心理，除了有居住品質疑慮、心理層面也會造成相當程度負面影響，房地產交易市場、經驗法則上，凶宅會影響當事人購買意願、價格。

被告蘇姓丈夫主張，與妻子的婚姻關係僅2年多，不知她有躁鬱傾向，妻子過世後才知道已拿鎮定劑、安眠藥長達16年，無法預期她會跳樓，對於房屋保管無疏失，且妻子墜落在大樓二樓花圃，非在房屋過世，應不會造成房屋跌價。

蘇也說，依照現在的經濟狀況，真的無法賠償。宋女的2名小孩稱，蘇是母親再婚配偶，沒有住過此事故房屋，不清楚房屋是否跌價，且母親沒有留下遺產。

法院依原告聲請，將房屋送往不動產估價事務所鑑定，鑑定結果認為，凶宅造成不動產污名化影響最嚴重，房屋價值減損採買賣合約價格2310萬餘元的30％至50%，也就是693萬餘元至1155萬餘元。

法院認為，宋女自殺使房屋成為凶宅，承租人蘇姓丈夫未盡善良管理人注意義務，對宋女故意或過失，應負同一責任;再依類推適用，租賃物受到經濟價值損失，出租人可主張類推適用民法規定，請求承租人負租賃房屋交易價值減損的賠償責任。

實價揭露，新北市單價最貴店面轉手，屋主六年前以1.28億元、每坪320萬元買進後出租，今年以1.02億元、每坪255萬元出售，賺了租金，但房價跌了兩成，賠了2,600萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，該店位於捷運出口，路過人潮多，但難形成駐足消費據點，主要適合便利商店等零售業，租金雖穩定，但難創高價，加上七張站周邊近年空置店面增加，影響商圈發展和租金成長，屋主可能因此決定賠售脫手。

新北單價最貴店面位於新店七張站捷運聯開案「環遊市西華館」一樓，約40坪。2013年1月，一家投資公司以總價1.28億、每坪320萬元買下，創新北店面單價新高，截至今年，仍是新北店王。

投資公司買下該店面後出租，目前由一家超商使用。今年3月，該公司以1.02億轉手，賠了2,600萬元，每坪單價也滑至255萬元，身價也落至新北第四，取而代之的店王，也在新店，位於中正路，2014年以每坪300萬交易。

張旭嵐表示，新店市區發展早，軍公教人口多，消費力強，早期店面生意好做，連鎖業者競相到當地展店，帶動店面租金上揚，但這幾年景氣下滑，年金改革後，軍公教消費力減弱，不少地區出現店面閒置情況，店面行情也因此明顯下滑。

圖、文 ／璞全廣告提供

臺北市區地段好的土地難尋，開發整合不易，加上兩房、三房是主流家庭住房需求，許多現居於公寓的北市民眾苦於建材管線舊了，都想換有電梯車位和社區管理的新大樓，國內建商領導品牌昇陽建設觀察到這樣的需求，下半年在北市松江民權一帶推出「聚昇陽」，一開案便引發周邊換屋討論熱潮。

「聚昇陽」所屬的松江民權一帶屬於臺北市中山區，松江、民權雙大道，可通往新生高架、建國高架、民權大橋等，民權東直走抵達松山機場，緊鄰行天宮捷運站轉彎上國道一號，沿途捷運線貫穿南京東路、民權西路雙金融商圈，2站抵達忠孝新生站換藍線，乃為生活機能成熟、佔盡交通方便優勢的市中心住宅。

松江民權「聚昇陽」開案熱議 北市高CP值小三房難求

「聚昇陽」的位置同時匯聚市集、捷運、綠地三種區位優勢，行天宮捷運站、濱江市場、花博公園、榮星花園、松江南京金融圈外，區內經典臺菜餐廳和私廚一家家不勝其數，鄰近「聚昇陽」一個路口的亞都麗緻飯店，更是聞名全球的米其林一星中餐廳，國內行事低調的實業家或企業家時常出入往來於此，巷弄間匯聚品牌書店、風格咖啡廳、傳統中藥行、日式風味餐廳，顯示區內繁榮且宜居特性。

昇陽建設在臺灣深耕近40年，是建築業界長期領導品牌，對建築品質訴求安全、實用與美學，「聚昇陽」由昇陽建設和台灣首席巨擘三門聯合建築師事務所、擅長打造生活空間的張龍傑設計事務所、璞園建築團隊共同合作，以18-30坪規劃2-3房空間為主，一二樓未來由台北市市政府市場處規劃使用，預期將成為松江民權區內的經典名宅。

2019/10/1起至2019/10/31日止，來《聚昇陽》簽約即贈日本最夯時尚精品BALMUDA蒸氣烤箱麵包機！

《聚昇陽》https://reurl.cc/k5dK19
台北市中山區民權東路二段71巷8號
賞屋專線：(02)2595-5588（9:30am~21:00pm）

記者黃靖惠／綜合報導

如何挑好房？購屋族除了關注房價、區段位置等外部條件外，雙北老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良提醒，房子本身「內建」條件也可能影響房價保值性，以及後續轉手難易度，建議最好挑選方正格局、好物業保全管理、優良建築品質、住戶水準等4大要素，缺一不可，否則花費大量時間去看房，可能搞得疲憊不堪，最後還是毫無斬獲。

方正格局的房子

他解釋，現代許多年輕人在買房時追求潮流、講個性，偏好選擇新潮格局，但依照實用性而言，室內格局方正仍是最為優良，因為空間最好利用。

物業保全管理

他解釋，社區有物業保全管理服務，會更安全及乾淨，或有管委會定期維護軟、硬體設備，保持公共空間整潔，也更易獲客戶指定購買，房價也會較高。如果一個社區很髒亂，安全也沒有保障，那房價是很難上升。

建築物本身的興建品質

一個建案的外觀、綠化、水電配管、隔熱性能、隔音、氣密性等功能，全都會影響房屋價格。他認為，房屋若擁有高的品質則可確保各項功能，可以正常充份發揮。

鄰居的素質

他認為，鄰居的素質會影響房子的價格，俗話說遠親不如近鄰，「千金買屋，萬金買鄰」，如果鄰居素質不高，又怎麼會有高素質的社區？