不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

代銷龍頭海悅（2348）昨（16）日公告，將再取得5,000萬股金毓泰公司股票，總持股比重將逾五成。進一步說，被視為台北「西區門戶計畫」新地標的「台北市議會舊址地上權」開發案，將可望持續推進。

 

 

金毓泰是海悅、豪昱營造和互立機電合組的特許開發公司，2017年該公司取得台北市議會舊址地上權BOT案，又因該案被視為台北西區門戶計畫的新地標，因此備受矚目。

不過，豪昱營造、互立機電的負責人，同時也是國內知名營造公司互助廖家的二代廖年毓，近期驚傳跳票且資金缺口上百億元，而導致金毓泰營運出問題。

根據海悅昨日的公告，該公司原持有金毓泰5,250,000股，僅有5%股權，將再從上述兩家合資公司手上，取得金毓泰50,000,000股，加碼金額為2.125億元，累積持有股數為55,250,000股，總持有金額為2.65億元，持股比重50.23%。換言之，海悅將承接金毓泰多數股權，總計泛海悅集團持股比重逼近七成，上案繼續開發無虞。

台北市議會舊址被視為台北「西區門戶計畫」的新地標。

2017年，金毓泰以28.68億元權利金，標得市議會舊址、面積達2,025坪的50年地上權土地；2018年該團隊再度出手，以9.11億元權利金，成功標得「另一塊」50年地上權土地，原計畫擬興建飯店、商辦。

不過，廖年毓設立的豪昱營造和互立機電跳票，近期盛傳將引資寶佳集團少東林家宏進場接手。

對此，海悅國際總經理王俊傑表示，海悅原本就有意願繼續開發，這段時間在釐清豪昱、互立及金毓泰等債務及財報等細節，加碼後海悅國際持股已過半，將以長期收益為目標繼續開發，至於引資一事尚言之過早，但在海悅主導的前提下，尚不排除任何可能。

台北市議會舊址地上權案，先前已與日本三井不動產集團簽訂租賃合作契約，王俊傑也指出，該案仍依照原計畫進行，將興建商辦大樓與飯店等複合式開發。

https://house.udn.com/house/story/5887/4866077

根據內政部營建署最新統計，今年第一季全台房價指數漲幅最高的縣市，竟然不是落在雙北市，而是由台南市以漲幅0.99%奪冠，房仲指出，台南市房價基期低，且重大建設利多齊發，形成拉升房價主力，尤其政經資源集中的市中心重劃區，房價更是一飛衝天，像是台南市北區鄭子寮重劃區，近五年來新成屋漲幅超過六成。

台南市政府近年來積極招商以及投資重大建設，除了既有的文創觀光軟實力，高科技硬實力也不遑多讓，根據財政部促參司最新統計，台南市以簽約金110.8億元，位居六都招商王，像是南科園區即有堪稱護國神山的「台積電」、荷蘭半導體設備大廠「艾司摩爾」進駐，另外，Google也將第2座資料中心設立於台南。

在科技大廠中又以台積電投資規模最龐大，不僅在3個月內4度大手筆購地，總金額突破100億元，財信傳媒董事長謝金河直言，台積電將南科園區列為下一個世代新製程的生產基地，此外，荷蘭商ASML艾司摩爾身為全球最大半導體曝光機製造商，為了就近服務台積電，也宣示台南市為集團重要據點，並在南科設置全球第二個EUV技術培訓中心，可預期的是，台南科學園區未來將由半導體產業撐起產值，而科技新貴舉家遷移，台南房市在價格基期低之下，長期而言房市前景看俏、欣欣向榮。

此外，北外環道路興建、台南輕軌等利多噴發，促使這些科技菁英、高階主管以及中下游自營商形成島內移民潮，特別市中心、機能充沛的生活圈受到高度矚目，尤以電線電纜地下化、棋盤式街廓的鄭子寮最受矚目，住宅區內採低密度規劃，區內即有小北商圈、花園夜市及好市多台南店，另到台南市新天地、北門商圈、成大醫院等皆在10分鐘車程以內。

根據實價登錄資料，合併前即為舊台南市轄區內的北區鄭子寮重劃區，近五年5年以上的中古屋從18.3萬元增加至21.3萬元，增幅為16.3%，5年以下的新成屋則從16萬元攀升26.6萬元，漲幅達66.2%，至於預售屋則從21萬元上看32萬元，五年來漲幅近五成，且觀察台南市地政局最新統計，全市今年前7月交易狀況，北區一枝獨秀，逆勢年增四成。

住商不動產成功團隊總經理賴俊良表示，過往鄭子寮以豪墅產品為主流，自營商、企業高層主管雲集，受惠於建設、產業進駐，台南北區房市能見度提高，全國性大型建商搶進，加上少子化，擁有全天候物業管理、全齡化公設的大樓產品躍升鄭子寮交易主流。

此外，營造成本、工資成本不斷攀升，數年內狀況恐難改善，成為房價易漲難跌的推力，遠雄建設總經理湯佳峯指出，由於台南房價低基期，購屋需求受惠於南科開發建設，按照當前土地與營建成本漲勢，加上缺工效應，未來3年內，台南房價將以每年5%之趨勢成長。

然而全國建商湧進台南搶地，在土地取得成本高昂之下，各大重劃區指標案開價紛紛站上3字頭，像是南台新都心的「清景麟巴克禮」預估平均開價29萬元，東橋重劃區開價也在24~33萬元之間，其中「仁發總圖滙」最高開價攀上33萬元，至於安南區的九份子重劃區，近期新推案「水律川」開價也來到26萬元，位於東區邊陲的「德高重劃區」亦有預售案「Sunny Life」以28~32萬元公開銷售。

而位於東區的平實重劃區雖然尚未推案，但市場已經喊出40萬元，至於今年4月啟動標售作業的「運河星鑽」目前土地最高標售記錄每坪達108萬元、總價超過20億，締造南市公有土地最高得標價格，預估未來新案開價站上30~35萬元，各大重劃區頻創高價，震撼台南房地產市場。

然而位於鄭子寮核心的遠雄建設指標大案「北府苑」由良勳建設、遠雄建設雙強聯手，總銷規模達55億元，每坪開價30萬元起，為台南首座全齡通用住宅，以「去除高低差、門及通道有合理淨寬、預留日後輕省改裝的空間」三大精神，從公領域貫穿至自家門廳、衛浴等私人空間，中庭花園亦保留大面積綠地空間，建築周圍退縮出人行步道，種植四季數種，綠化面積超過2,400坪，是市中心中少數兼顧居住品質與機能的建案。

良勳建設董事長顏裕昌指出，「北府苑」基地為花園夜市舊址，前年良勳建設出手購入後，看準遠雄建設軟硬體實力，且網羅101建築團隊李祖原建築師事務所及國際燈光大師袁宗南攜手打造，雙品牌一同為這片市中心罕見4,200坪之土地價值加分。

 

網友喻為人生勝利組的藝人林志穎，除了演戲、賽車手外，現在也當起建商。他和璞園建築團隊董事長李忠恕，弟弟林志鑫，三人合資成立璞億建設，積極進行北市危老都更整合，目前手上有三案在進行，其中中正區丹陽街一案，預計年底動工。

林志鑫表示，哥哥林志穎不僅是掛名董事，他也拍了一支微電影，協助公司進行危老住戶整合，影片預計10月完成。林志穎在台時間，也會參與建案設計、規畫會議，對房地產、建築開發有著相當熱情。

林志鑫說，林志穎對房地產一直很有興趣，這幾年一直有在看案子，他10年前會進入璞園建築團隊工作，也是透過哥哥的朋友介紹。由於哥哥有興趣，李董也支持，因此便三人合資成立璞億建設，由李董擔任負責人，他擔任副總經理，哥哥林志穎掛名董事。

林志鑫說，當初公司申請登記時，他曾詢問哥哥董事身分是否要露出，因為可以選擇，哥哥選擇露出。公司成立後，進行危老整合，哥哥雖因忙碌，沒有直接和住戶接觸，但有住戶查看公司背景，發現哥哥是董事，增加不少信心。

為了協助公司，最近林志穎趁在台期間，也拍了一支徵電影，說明他的理念，希望幫忙公司整合。未來新建案開案銷售，林志穎也會到場為自家建案站台。

林志鑫說，璞億現在手上有三個建案，都是危老都更案，進度最快的是中正區丹陽街案，基地約172坪，規畫地下三層，地上11層，預計年底動工，坪數規劃40坪左右，開價將在百萬以上。

中山區朱崙街案預計明年推出，基地面積141坪，規劃地上10層、地下3層住宅大樓，開價也在每坪百萬以上。北投石牌東陽街案則預計於明年底推出，基地面積478坪，規劃地上13層、地下3層住宅大樓。

https://house.udn.com/house/story/5887/4863998

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

最近老舊社區都更、危老開發信函滿天飛，當初政府的美意，讓老社區的更新重建出現一線曙光，也讓地產開發商嗅到商機，戰場從大面積的素地，悄悄的移到了老舊社區，瞬間一片藍海展現在開發商眼前。但是介入整合後，才發現這一片藍海其實早已是紅海，而且是死海，無數次的說明會整合後，多數人鎩羽而歸，原住戶要1坪換1坪，外加1個平面車位，終究開發商只會蓋房子，不會變魔術，無法變出原住戶要的，為此危老、都更常常無疾而終。
 
2011年7月鄭先生在萬華買了一個1975年完工的公寓4樓店面，2019年3月間土地開發商相中了鄭先生的社區，也做了重建規劃，連棟式7棟開始整合危老重建，中途退出了3棟，剩下連續4棟，因為無利可圖，開發商因此退出。後來合眾建經以合庫金控集團的身段華麗登場，經過不下20場的開會，還是無法達成，最後鄭先生累了，換他選擇退場，將他的小店面不捨的賣給了其中之一的所有權人，並且祝福他們早日達成共識。
 
地政士鄭文在則表示，別氣餒，老宅無法整合完成，其實還是有很多方法，讓老宅活化、長大，讓所有權人發大財的好方法。
 
一、陽台補登：早期的建物有很多沒有陽台面積的登記，如果能夠在工務局申請到使用執照影本及竣工圖，可能幫房屋多3~5坪的登記，出賣時會多一筆可觀的金額，屆時也不一定要留戀危老及都更了。
 
二、公共設施補登記：很多的老宅有屋頂突出物、水箱、防空避難室，甚至是停車位，沒有登記，如果依早期10％~20％的公共設施計算，登記完成大概可以讓整理社區長胖又長高10％~20％，身價也會著房價「水漲船高」。
 
三、建物分割：早期的市場主力宅是3~4房，就是主臥、次臥、書房還有必備孝親房，但是少子化和房價高漲後，購買能力降低，市場主力宅變成了2房，風向在哪裡戰場就在哪裡，以新北市為例小坪數的房價，總能比大坪數每坪多2~3萬。另外大面積的店面商場也被小店面取代，分割後的出售價格一定會讓您喜出望外。

危老也好，都更也罷，政府會給一些時程獎勵，容積獎勵，綠建築獎勵等…琳瑯滿目，但是未整合成功前，都是一般看的到吃不到的願景，無法化做真實的鈔票，有如空中樓閣。但是，老宅所有權人別灰心、別氣餒，在老宅華麗轉身變成豪宅前，我們可以先幫您讓老宅變胖變大，化成真實的鈔票，讓老宅不走危老、都更一樣發大財。

▲老屋「再賺一波」三者關係比較如下（圖／資料照）

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=812254

桃園交易熱區出列 指標建商插旗搶進

(中央社訊息服務20200914 15:00:20)後疫情時代，台灣疫情控制穩定，加上史上最低利率助攻，帶動資金回流湧入房市，其中桃園受惠於大型建設持續湧入，以及人口紅利帶動下，7月房屋買賣移轉棟數，以年增13.8%稱霸六都之冠，住宅價格指數更是連續四季持續上漲中，買氣可說是大爆發，成為今年全台房市最指標亮點。

專家表示，台灣500大企業超過200家座落在桃園，同時桃園是全台第一工業科技大城，桃園產業可說是蓬勃發展，加上年輕人口結構紅利，以及豐沛的就業機會推升下，帶動區域房市交易持續長紅，其中位於桃園市心的「中路重劃區」及「桃園火車站周邊」更是發展重點備受市場關注，更成為了民眾買房的交易熱門地段。

以桃園推案熱區中路重劃區來說，一直是話題最夯、最具指標性的推案熱區，鄰近中正藝文特區，訴求純住宅區，居住環境優質，有廣達14000坪的風禾公園、向陽公園及多座兒童遊樂場等多座大型公園，形塑高質感的隱富新聚落。

若累計前七月表現，桃園市仍然繼續封王，今年上半年桃園移轉棟數2萬棟，占整體六都比重18.55%、年增13.1%，是六都中唯一跟去年同期相比成長的區域，買氣推升同時，其中鄰近綠地的公園宅，近年房價持續上漲，其中又以風禾公園周邊住宅房價漲勢最猛，2年房價成長達15.8%。

中路重劃區指標預售新案「豐邑風禾」，由2019年全台十大建商豐邑機構推出，正對萬坪風禾公園第一排，擁有永久景觀視野棟距，基地面積1287坪，獨棟地上26層、地下3層，總戶數150戶，採純住家、零店面，社區採20.53%低建蔽率，規劃全齡化公設以及近1000坪自家花園空間與步道，推出35、39坪3房雙衛浴、44坪3+1房、53坪4房雙主臥，戶戶邊間、三面採光，主打風禾公園首排稀有中坪數產品，降低入手公園宅的高門檻，買氣表現異軍突起。

另一個中路指標預售案「利晉學府」，近水秀公園，基地對面就是中興國中、文山國小雙校園，擁有永久寬敞棟距；工程營造委託知名營造廠利晉工程，工程項目橫跨住家、電子廠商、醫院、廠辦、學校、飯店及百貨等，包括蘭陽博物館、信義區貴婦百貨Bellavita、宏達電總部、華南銀行總部等都由「利晉工程」施工，結合精湛建築工法與施工品質，打造地上18層 、地下4層建築，住家68戶，店面4間，推出43、49坪均質3房，開案一個月即創下狂銷六成佳績。

另外，桃園房市交易一直頗為火熱的火車站周邊，目前可開發素地已飽和，依照過往房市發展經驗，車站周邊房價增值力道強勁，桃園車站運量為全國第2大站，集結台鐵、捷運綠線、棕線、公車轉運站，擁三鐵共構之便，以及百貨商圈，加上配合桃園新站計畫，未來老舊市容可望重新換裝，將成為桃園交通樞紐及商業活動重心。

鄰近桃園火車站的新成屋「濟弘皇璽」，為區內稀有絕版1427坪方正大基地，土地由建商買斷、強調零地主戶，步行至動工中的捷運綠線G08站僅約3分鐘，規劃兩棟地上22層、地下3層建築，由日系知名松下營造負責工程，並聘請豪宅名師李天鐸操刀設計，搭配新日鐵制震系統，主力44~50坪3房，配備採豪宅高規格，包括Panasonic廚具與衛浴、三協氣密窗等，吸引雙北客跨區前來買房。

訊息來源：創意家

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http://www.cna.com.tw/postwrite/Detail/279037.aspx

金融聯徵中心公布今年第二季房貸統計資料，北屯松竹路一、二段房貸金額大不同！松竹路一段平均授信額度809萬，比二段平均授信額度478萬多出一倍；專家推測，松竹路一段經G0特區與單元12兩個重劃區，尤其單元12多高價位產品，才使數據呈現「一條路，房貸金額大不同」的狀況。
松竹路一、二段以北屯路為界，以東較靠近台74線為一段，延伸至大坑，以西與台中市區較近為二段，延伸至崇德路。資料顯示，松竹路一段平均授信額度809萬，核貸成數則為6成5；松竹路二段平均授信額度478萬、平均核貸成數則為7成3。

信義房屋文心昌平店店長謝明哲說明，一般認為離市區越近，房價越高，不過松竹路一、二段卻呈現離市區較遠的一段房貸金額與房屋平均鑑估值都比較高，推測是因該路段涵蓋G0特區、單元12兩塊重劃區的原因，尤其單元12有許多高價位產品；松竹路二段雖也有新成屋，但相對來說卻屬於「新舊混雜」，因而房貸金額、鑑估值比較低。

進一步分析兩路段房貸統計數字，謝明哲指出，松竹路一段平均核貸成數6成多，貸款的水位比較低，這代表雖然房屋總價高，但買方現金充足，無論用途是自住或置產，「持有時間可以比較長」，換句話說，短期內賣壓不會太大，房市景況是健康的，較不擔心會像早期的七期重劃區出現斷頭潮；至於松竹路二段核貸成數到7成5左右，則可見當地以自住、首購族為主。

以近期行情而言，單元12主打低密度、高綠覆率住宅區，透天價格多在3000萬以上，新大樓均價3字頭；G0特區較鎖定首購族，但均價視建商品牌不同，也已在20至25萬間。

中富豪歸隊了！市場游資多，同時帶動頂級豪宅案銷售升溫，以台中七級指標豪宅來說，短短10天就揭露逾14億元的交易總額，超越去年下半年七期億元級豪宅的交易總量，反映目前豪宅市場驚人熱度。

包括「大陸宝格」、「大陸丽格」、「寶璽天睿」、「寶輝秋紅谷」、「寶輝一品花園」、「聯聚泰和大廈」、「龍寶謙臻邸」等案，在本月都有新的億元級交易揭露。其中，以欣陸投控旗下大陸建設的「宝格」、「丽格」表現最亮眼，兩案都有每坪單價超過7字頭的紀錄。

「大陸宝格」32樓戶233.5坪以總價1.44億成交，扣除車位後每坪單價為73萬；10樓戶214.6坪以總價1.3億元成交，扣除車位後每坪單價60.6萬；「大陸丽格」31樓樓中樓戶218.5坪也以總價1.52億元成交，扣車位後每坪單價73.9萬，創下社區新高價。

「大陸丽格」除樓中樓創社區新高價外，也有不少6字頭單價的交易，社區均價已攀升至57.6萬，攻上台中豪宅排行榜第7名。今年落成的「寶璽天睿」25樓200.2坪以總價1.22億元成交，扣車位後每坪單價68.2萬；13樓192.2坪以總價1.97億元成交，扣車位後每坪單價67.5萬，同樣表現不俗。

台中建築經營協會理事長邱名仕分析，不少台商、外商在中美貿易戰影響下，積極將企業總部及部分產能移回台灣，加上全球銀行QE、銀行利率創新低，造成史無前例的資金熱潮，而高資產族群，滿手現金又出不了國，紛紛將目光鎖定在穩定保值的不動產，也造成廠辦、土地、住宅等產品交易熱絡。

熟悉台中豪宅市場的立智國際總經理王耀斗則表示，包括台積電、巨大集團等產業龍頭大廠更持續在中科擴廠，成立全球營運總部，外商投資佔比最多的記憶體大廠美光也傳出在中科有進一步建設A5廠的計畫，指標大廠接連進駐有效帶動工業土地、廠房、廠辦交易，連帶居住的剛性需求也顯著提升，也有不少北部開發商、富豪積極布局台中。

此外，各重劃區價格皆迅速飆漲，頻創天價交易，七期作為台中最精華的蛋黃區，房價近年反而持平，後續可望有一波補漲，近期七期潛力也吸引不少北部開發商積極搶進。譬如，指標建商興富發就以每坪350萬元的單價刷新台中土地價格，住宅部分北部豪客看屋的比例也提升不少。

七期億元豪宅最新實價揭露一覽表。（資料來源：內政部、104實價、樂居網／製表：林喬慧）

台中最新10大豪宅社區排行榜。（資料來源：104實價網、樂居／製表：林喬慧）   

https://www.storm.mg/article/3032044

房價高漲，民眾叫苦連連，只能盼望哪天房價會下跌。但房價下跌並不是簡單容易的事，在大環境下，何時會降價沒有人猜得準。為此，財經學者章定煊日前在臉書上分享對於現今房價為何如此高漲的看法。

房產學者章定煊在臉書上po文分享，表示台灣2019年底普通家戶數為826萬戶，而住宅存量為892.5萬宅。因為住宅存量高於2019Q4家戶數，所以全國住宅家戶比為108.0％。由此看出住宅存量高於家戶數，台灣根本不缺住宅。但最近幾年房屋存量跟家戶數的變化百分比卻越來越相近。

章定煊說，整天在扯剛性需求影響房價，他認為哪來這麼多剛性需求，大家都以現在流行低總價小宅做為首購剛性需求的證據。誰說買低總價小宅的就是自住剛性需求，沒人規定投資置產必須買中高總價宅，不能買低總價宅。

章定煊於臉書po文，指出房價上漲的原因。（翻攝自章定煊臉書）

章定煊在臉書中也提到，如果這幾年的房價變化真的是剛性需求造成的，最可能就是家戶遷徙造成，人口受到某些地區建設吸引而移動，因為總需求跟總供給沒太大變化，應該是某些地區價格上揚，某些地區價格下跌。但是他透過清華安富的房價指數，發現全台灣各縣市都在漲，只是漲多和漲少。更誇張的是人口外流的幾個縣市竟都漲翻了！

因此，章定煊認為，台灣房價上漲還包含了是投資需求在其中，並不是只有剛性需求而已，我們要面對現實。文／戴鈺純

https://www.storm.mg/article/3024297

 

房地產市場進到年度928大檔期，高雄市買氣旺區主要落在三民與楠梓兩區，台南則以永康區最熱，低總價仍為市場主流。高雄地上權建案「河堤世界」力拚年底前完銷；楠梓「星捷座」已經賣光，不但辦慶功宴，還舉辦金門偽出國旅遊，顯示市況不錯。

資深建商說，高雄房地產市場繁榮的背後，愈來愈多同業居安思危，認為市場供給量太大，已經造成銷售壓力，全球總體經濟面在各國狂印鈔票的寬鬆貨幣政策下，隱含金融風險，國內知名金控高層日前在高雄一場演講，提及11月美國總統大選是情勢變化重要觀察點。

上揚高雄業四處總經理施棟瀝指出，購屋者降低成本負擔的考量下，近年民眾對可分割地上權住宅接受度提升，只要地段佳、產品力強，加上售價一般約在區域產品售價的五、六成，地上權住宅逐漸風行，今年位在五甲福誠段的地上權土地更是以溢價率58%，標出每坪22.12萬元的紀錄。

另一方面市區「河堤世界」以市中心絕版1字頭價格，推出八個月創下亮眼成績，最後100戶完銷倒數，9月起針對住戶周周抽萬元家電及Audi百萬名車，帶進新一波銷售人潮，力拚全案在今年底前結案。

施棟瀝表示，隨著土地與營建成本飆漲，首購換屋族群逐漸往衛星市鎮移動挑選房屋，也因市中心土地稀缺、房價不斷提升，連帶外圍區域楠梓、橋頭、岡山等買氣熱絡，市中心區1字頭房價愈來愈少。這種情況下，北高雄「河堤世界」每坪16.8萬元起的價位，因購入成本低，未來增值機率大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，後疫情時期，房市遞延性買氣需求逐漸回歸理性，購屋族不追價的情況下，台南、高雄兩都買氣修正。

其中，高雄因上月市長補選干擾買氣略降，不過自主需求強勁。台南因台積電在南科設廠議題正熱，永康需求穩定，仍為台南房市主力；安平區是市政中心，近老城區，新光三越百貨商圈、安平商圈成熟便利，因安平港灣碼頭投資案啟動，近年建商在國平重劃區積極推案，新建案交屋推升安平區房市熱度。

 

台灣房屋台南永康加盟店東楊倉銘分析，台積電近期持續在南科置廠，讓台南房市相對受惠，相比南科所在的新市區，永康距離南科最近，交通、生活機能也最便利的區域，讓大部分科技新移民都選擇在此落腳。另永康區房市平穩，其中以15年內中古屋買氣最熱，看好錢潮，近期也吸引不少投資客，翻新中古物件做轉租售投資。

高雄熱區主要落在三民、楠梓等行政區。台灣房屋澄清覺民加盟店店長江清木表示，市場游資豐沛、房貸利率低，讓高雄剛性自住買盤穩定，三民區人口數多，交易量能相對高，其中從科工館以東到接近鳳山文山特區交界範圍內，20-25年中古大樓物件相當熱門，三房總價約700萬~1,000萬元，相比高總價大坪數的文山特區，對一般家庭來說相當好入手，這一區多社區大樓聚落，生活機能便利，帶動房價攀升，目前坪價約15萬元上下。

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新店安坑輕軌目前進度已達七成，預定明年完工，根據實價登錄顯示，安坑輕軌沿線站點以位在安商路商圈內的K6站交易最熱絡，單價也破3字頭。房市專家表示，前幾年市場不穩定時，促使許多人往低價區移動，而輕軌交通議題使安坑房價就從2018年一路緩漲，雖然今年第一季受疫情影響交易量降低，但五月也隨著房市轉好，安坑買氣再度回籠。

信義房屋安康安德店店長闕建丞表示，安坑輕軌沿線這兩年價量表現都不錯，去年一整年各站加起來超過1200件交易，而目前以K6站交易量及價格最熱絡，單價介於33~37萬之間，主要K6站就是安康路二段商圈，機能完整且交通方便，甚至部分建商先建後售，對此區非常有信心。

而安坑一直以來深受首購族青睞，主因在於機能及交通皆便利價格又親民，闕建丞指出，以新北市步行五分鐘有捷運或輕軌的住宅價格當中，安坑地區算是最親民的。目前輕軌K6站週邊最受消費者喜愛的是電梯3房含車位，總價約落在1500萬左右。

安坑輕軌K6站安康路二段週邊機能完整，有全聯、頂好超市，傳統市場、麥當勞、圖書館、郵局，鄰近有安康森林公園、陽光運動公園等休閒綠地。

開車族可利用安坑交流道、中安大橋等多元道路系統，開車約20分鐘可達敦南、信義商圈，安坑輕軌銜接環狀線十四張站，大大縮短通勤族上下班時間，鄰近安康路上更有多達11線公車，交通網路四通八達。

一名網友在PTT「home-sale」版PO文表示，自己最近在看亞洲新灣區、三多商圈一帶的公寓2、3樓，未料每坪單價15到20萬都有，幾乎是中古大樓行情，讓他疑惑值得買嗎、10萬出頭買不到了嗎？對此，專家說明，公寓公設比低，部分還有未登記坪數，實際可使用空間大，本就吸引不少買方目光，再加上亞灣區近期議題多，公寓低樓層的單價確實不算低。
網友分享，近期在看前鎮、苓雅、新興區，接近亞洲新灣區與三多商圈的公寓，鎖定2、3樓，但雖然總價仍不高，單價卻幾乎和中古大樓差不多，開價15到20萬都有，「住個10年，40多年公寓還好轉手嗎？」、「正常屋況下，每坪抓10萬出頭預算有可能嗎？」

信義房屋灣區捷運店專員鍾金龍說明，公寓的價格與屋況、樓層及地點都有關，通常1樓價格最高，其次是2、3樓，價格最低則在4、5樓。以目前亞灣區周邊公寓的平均行情來說，1樓每坪在15萬以上，最多可到20萬，2、3樓約13到16萬左右，的確和屋齡20多年中古大樓差異不大，至於4、5樓則較可能找到10萬出頭的價格，至多不會超過15萬。

鍾金龍分析公寓價格「不低」的原因，除亞洲新灣區建設議題有加分效果之外，其實該區域的公寓原本就頗受歡迎，因為公寓的公設比極低，沒有大樓因高公設比而存在的虛坪。以3房公寓約25坪來算，總價500萬內就能買到空間「很實在」的產品，自備款約只要100多萬，吸引有預算考量的購屋族。

除了需求量支撐其價格，鍾金龍說，高雄很多30、40年以上的公寓包含前後陽台及陽台增建在內，未登記坪數很多，曾看過有物件多達7坪，等於權狀上雖未登記，住戶實際可使用空間卻大得多。因此，這類產品的賣方會把單價稍微提高一些，買方多半也能接受，才使單價顯得比較高。

鍾金龍也說，以亞灣區一帶的公寓來說，近勞工公園有許多公寓，由於鄰近公園、捷運站，生活機能也很成熟，詢問度頗高。

 

中信房屋最新調查發現，房市長期持有投資者增加，這些人買房有「三不」，不是為自住，不想出租，也不打算短期出售賺價差；買房只是想買來長期放著，簡單說就是想囤房等增值。

中信房屋研展室副理張漢超表示，會出現這種現象，主要就是錢太多。由於銀行利率低，且不歡迎大筆存款，加上金融市場變化劇烈，投資風險高，因此手上擁有大筆資金的民眾，乾脆把錢拿來買房放著，因嫌出租麻煩，因此也不打算出租。

中信房屋近日針對民眾購屋目的進行調查，發現有86.7%民眾購置不動產是以自住用途為主，投資用途則僅占13.3%，與過去的調查相比，自住用途與投資用途並無太大變化。

不過，不自住，不打算收租，也不考慮短期出售的「長期持有」，由過去調查的4.6%上升到7%。張漢超表示，顯示房市投資方面發生變化。過去不少投資人買房目的是賺價差，但房地合一上路後，房價波動縮小，短期轉售獲利空間不大，因此大多轉為長期持有。

 

實價揭露，北市知名豪宅敦南樞苑17樓戶，2018年才以2.98億元交易，今年7月再以3.28億轉手。交易明細備註關係人交易，賣方為全富投資，買方為弘輝開發，均為某工程界大老家族相關企業。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，一般關係人交易，價格多會低於取得成本，或低於市價。這筆交易，成交價格反而比取得成本高出成本3,000萬元，可能是高明的財務操作。

敦南樞苑位於敦化南路、市民大道口，樓高22層，屋齡約6年。社區名人雲集，除了星宇航空董事長張國煒擁有三戶，金屬機殼大廠可成董事長洪水樹家族、華科董事長胡定吾、神旺大飯店董事長李玉生也都是住戶。

根據實價資料，敦南樞苑17樓戶，原為一家知名嬰童用品品牌業者以約3.42億元向建商買下，2018年10月轉手，由工程界大老家族以總價2.98億元買下，第一手屋主持有6年，賠了4,435萬元，單價也跌至每坪約146萬元。

事隔約二年，今年7月，17樓戶再度轉手，實價資料交易明細，備註為關係人交易，總價拉升到3.28億元，較前次轉手增加3,000萬元。

陳炳辰表示，此次交易，不僅轉手價格走高3,000萬，單價也來到社區次高，而最高價也是這戶的第一手。

他分析，此一交易持有時間在二年內，表面上，原持有的公司獲利3,000萬，雖因公司交易，不用繳納房地合一稅35%，但仍需以公司所得稅20%申報。

不過，前一手公司如將房產作為公司投資項目，目前公司整體營收如果為虧損，雖有這筆獲利，仍無法打平，那麼就無需繳納稅額。而透過此次移轉，則順利將房產取得成本拉高，未來若再轉手，需申報獲利金額即可降低，是相當高明的投資房產計算。

台中七期知名豪宅「寶輝秋紅谷」7月，5、25樓屋主轉手都是獲利出場。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕近期房價有點熱，根據內政部實價網最新揭露資訊，新北市、台中市均有豪宅轉售獲利，尤其是被視為「八掛山」的小坪頂，7月揭露「萬通台北2011」21樓實價，賣家奇威行小賺出場，此外，台中知名豪宅「寶輝秋紅谷」5、25樓等兩戶屋主均獲利出場。

將近半年沒有實價資訊的小坪頂社區「萬通台北2011」，7月揭露最新實價，國內知名女裝服飾業者以5500萬元賣掉21樓毛胚屋，每坪單價約44.18萬元，相較前一手取得單價、每坪約41.75萬元，持有4年，以獲利近6%出場。

無獨有偶，台中七期知名豪宅「寶輝秋紅谷」7月，5、25樓轉手也是獲利出場，根據內政部實價網揭露資訊，該豪宅5樓最新交易總價為1億650萬元，對比賣家預售時取得總價1億9萬元，獲利幅度約6.4%，至於，25樓最新轉售總價為1.02億元，對照賣家最初取得總價9290萬元，獲利幅度將近1成、約9.80%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此波疫情發生後，有些企業主因為資金配置需求，售屋意願增加，價格不再那麼堅持，有些買方想換屋、尋屋已久，遇到好的物件，合理的價格，反而順利成交，因此觀察發現這波疫情高端市場交易量逆勢成長。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，今年市況跟前波金融海嘯之後的復甦有結構上的不同，這波明顯是由資金行情帶動，所以前波是看潛力、稀有性，這波往往是看價差、比價機會，因此屋主處分資產的策略也會不同。

此波房市行情靠資金推動

黃舒衛分析，這一波是承接前波的循環，其實市場的新屋、餘屋賣壓極大，多數屋主畢竟經歷2014年開始的交易低潮，即便利率再低，也知道剛性需求有限，趁現在有自住、投資大潮襲來，房價重刷新高，現在不賣更待何時，急欲解套，獲利下莊，甚至平盤出場的意願很強。再者，以目前處分的物件來看，不管市景觀渡假房或頂級豪宅，剛好都是市場上較為特殊的產品，去化時間都較長，因此能順利出場也可視為重要的房市指標。＃

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