不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

嘉義市2020年不只店面夯，就連房市也相當熱，根據全國不動產企研室統計嘉義市2020年住宅大樓實價登錄交易，發現多筆獲利紀錄，包括「經國新城」、「英統五A金鑽」、「三貴晴空樹」等指標社區，獲利從150萬至380萬元不等，因嘉義房價親民、總價低，投資報酬率高，甚至出現90％幾乎翻倍的驚人獲利。

全國不動產嘉義南京加盟店店長洪嘉澤分析，嘉義房市近年確實不斷緩漲，甚至不受2014年之後房市反轉影響，房價可說是幾乎沒有跌過，6~7年來甚至翻倍成長，表現完全不輸給全台六都。

觀察嘉義市指標社區2020年實價登錄歷次交易明細，全國不動產總經理藍怡婷舉例，市區最指標的逾千戶大型社區「經國新城」就有驚人表現，屋齡約16年、樓高14樓，2020年5月6樓戶以總價800萬售出，前一手屋主在2013年以420萬元入手，轉售獲利高達380萬元，投資報酬率高達9成，每坪單價也從6.5萬元漲到12.4萬元，可說是翻了近一倍。

「英統五A金鑽」基地位國賢一街，屋齡28年、樓高15樓，全國不動產總經理藍怡婷表示，雖地段較為郊區，但在嘉義房市熱潮之下，也有亮眼獲利，2020年2月14樓戶以總價800萬元交易，對比原屋主在2017年以650萬元入手，3年獲利150萬，投報率也高達23％。

「三貴晴空樹」則是嘉義市區難得新建大樓，屋齡4年、樓高14樓，2020年實價登錄有3筆獲利紀錄，持有2~4年不等，獲利在185~210萬元之間，投資報酬率有29~32％，也相當高。

看好嘉義房市超夯，全國不動產嘉義南京加盟店也於上週新開幕，加入嘉義房市戰場，全國不動產嘉義南京加盟店店長洪嘉澤表示，嘉義市房市表現可說是自成一格，近年來幾乎沒有跌價過，就連2014年之後全台房價下修，嘉義市仍持續緩漲，尤以這2~3年漲幅最兇，至今6~7年來已經翻漲了一倍。

其中嘉義市住宅大樓產品因建蔽率、容積率法規問題，中間出現供給斷層，大樓屋齡多數約在25年以上或5年內新建，可說是兩極化，擁有良好管理的社區釋出更為稀有，因此房價翻漲更為明顯。

分析嘉義市大樓房價表現，全國不動產嘉義南京加盟店店長洪嘉澤透露，近3~5年來，嘉義市大樓已從每坪7~8萬元一路上揚，享有管理的住宅大樓每坪都要價10萬元以上，帶裝潢套房甚至飆到17~18萬元單價都有，房價不但翻倍，過去個位數單價產品也幾乎消失，房價可以說是「回不去了」。

展望未來，由於嘉義房價一直都屬於溫和上揚，屬於健康成長，加上房價基期低，都在首購族可負擔範圍，未來前景仍持續看好。

房貸負擔比一比 嘉義縣市最easy

內政部近期公布第二季全國及各縣市房價負擔能力統計成果，依統計標準房貸負擔率在30％以下才屬於合理負擔，但全國房貸負擔率34.64％超出合理範圍，不過仍有縣市的房貸負擔較低，據統計，房貸負擔最輕鬆在嘉義市，房貸負擔率僅19.53％，其次為嘉義縣21.50％。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，嘉義市家戶均所得不低，去年甚至破百萬，但房價相對親民，房價約為台北市的七分之一，故貸款購屋的壓力相對輕鬆。

房價薪資同步升，新竹市入榜房貸輕鬆區房貸負擔率計算方式，是以貸款成數七成、二十年期本利均等攤還方式，計算每月應償還之本利，並以每月應繳本利除以中位數家戶每月可支配所得，房貸負擔率小於30％表示合理負擔，超過代表負擔能力偏低。

依據內政部資料，最低的五個縣市依序為嘉義市19.53％、嘉義縣21.50％、屏東縣22.27％、基隆市22.94％、新竹市27.05％，其中新竹市近幾年因為竹科帶動，房價一路走高，卻意外擠進前五大房貸輕鬆區。

郎美囡表示，房貸負擔率較低、可合理負擔的區域，通常是房價相對低的地區，如嘉義縣市、屏東縣以及基隆市，購屋人貸款買房的壓力小，但房貸負擔率也跟該縣市的家戶所得水平有很大的關係，新竹市房價雖然因竹科連年拉升，但新竹市的家戶所得是全台前三高的縣市，故房價負擔能力也較強。

低薪高房價，買房難合理住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，買房不易為結構性問題，不僅是房價，也和所得息息相關，近年平均薪資漲幅有限的困境遲遲未能突破，以至於許多區域買房，需要花超過家庭月收入3成的金額來繳付房貸，因此提醒有意購屋的買方，仍要注意財務狀況，同時由於低價區往往銀行貸款成數不佳，下手前也最好能預先評估。

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因房價考量，近年來在雙北上班的年輕族群，寧捨新北買桃園的「脫北者」愈來愈多。為什麼桃園最受青睞？房市專家表示，除了房價，交通也是關鍵；桃園有高鐵、機場捷運、客運等大眾運輸，往來北市方便，不過若要開車通勤，需注意上下班塞車問題。

許多住在雙北的小資新婚族選擇到桃園買房。民眾陳小姐婚後住在北市公婆家，前年開始，小家庭想要獨立，沿著雙北蛋白區向外找房，考量交通距離、學區與未來發展性，決定到桃園買房。

為什麼選擇不在新北市購屋？陳小姐說，她曾至新北板橋、蘆洲看房，但兩者的房價已不親民且發展趨近飽和，最終選擇落腳桃園龜山。她計算通勤時間，從住家到機捷站10分車程，再搭乘機捷至台北車站27分車程，共40分的上班車程，與從新北市進北市上班的通勤時間差不多。

對於有意買桃園的小資新婚族，大家房屋企劃研究室主任郎美囡建議，若是鎖定機捷沿線看屋，林口與青埔已站上三字頭，龜山區房價相對親民，若需每日通勤台北上下班，須考量自己的交通工具，開車或搭客運，尖峰時刻都會塞車。

對此，信義房屋長庚重劃店店長李德煌表示，機捷A8長庚醫院站與A7體育大學站周邊統稱大林口地區，位於桃園與台北的中間位置，南來北往都方便；若是搭機捷的通勤族，他建議可選擇A7站周邊購屋，單價約25萬元，搭機捷20多分就可進北市；但因該區域距離主要商圈較遠，生活條件稍嫌不足。

若是開車、搭客運的通勤族，李德煌建議，可選擇A8長庚醫院站、文化一路和八德路口周邊，周邊單價每坪約30至38萬元，因靠近國道一號林口交流道，附近也有客運站，南來北往都很方便。

 

近期有民眾整理北市精華區老公寓高價成交行情，上網PO文「北市老公寓要重返榮耀了嗎」，引發熱烈討論。房仲業表示，受惠政府推動都更、危老，北市公寓買氣確有起色，但並沒有想像那麼好，這類PO文，有些是專業人士導引風向，民眾宜審慎。

一位網友近日在PTT貼文表示，北市精華區老公寓，最近有幾筆以接近新高的實登價格交易，其中包括仁愛路、四維路、新生南路、臨沂街、銅山街、通化街、南昌路等。網友詢問，通化街也可以到100萬，老公寓要重返榮耀了嗎？

不少網友認同，「都更、危老，噴噴噴，當作買土地，送你一個爛建物」，「老公寓走危老改建會快很多，夠老夠爛才好談」、「先前都更夢碎價格下修，現在開了一個危老側門，都好談」。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，雖然近年在政策主導下，北市都更、危老重建題材相當夯，但成功件數還是少之又少。公寓抗震力差，加上銀行放貸成數較低、維護成本高等問題，若無法順利都更，或是具有即刻都更價值，仍不容易獲得買盤青睞。

他說，從台北市每月發布的住宅價格指數即可看出，去年以來北市大樓房價穩健走高，但公寓價格呈現緩跌走勢，雖然有部分公寓因都更因素以高價成交，但多數老公寓市場性並不佳。

陳傑鳴表示，老公寓較不具市場性，除了安全因素外，台灣進入老年化社會，老人行動不便，爬樓梯困難，這對於沒電梯公寓或是居住在公寓四、五樓的長輩，都產生居住上的問題。他們換屋釋出老公寓，但有能力承接的中年人，承接意願並不大，因為一轉眼，自己也得面對爬樓梯困難的問題。

陳傑鳴表示，隨房市轉熱，近來北市公寓產品交易量確有提升，但以低樓層2、3樓的產品交易熱度較高，4、5樓、頂樓的公寓產品，若沒有頂加或都更價值，不僅價格較差，想要順利銷售也都有相當難度。

https://house.udn.com/house/story/5887/5009084

 

新冠肺炎疫情爆發改變世人生活習慣，不少公司順勢開啟遠距工作模式，不用進公司打卡上班漸漸成了一部分人的生活常態。對此有網友在PTT發問，「若撇除工作地點限制，會想在哪邊置產？」

一名網友在PTT「home-sale板」求問，他表示因為遠距工作不須通勤，最近考慮買房反倒迷茫不知該在何處置產。原PO提到目前與家人同住、年收入約120萬，希望居住環境清幽安靜，現階段考慮的置產地點有台中、彰化員林。不過原PO表示目前台中房價飛漲、較難入手，開始考慮高雄、宜蘭等地的房產，因為難以抉擇該落腳何處，他提問眾網友「如果撇去工作地點的限制，會想選哪裡買房？」

PO文曝光後引起許多鄉民討論，有人提議「先環島到處各住一陣子看看，再看自己比較喜歡哪些地方」，也有人表示「如果不算台北應該就宜蘭跟花東吧，住西部每天聞PM2.5跟慢性自殺沒兩樣」、「日月潭買一塊面湖的地自建」、「台東滿讚的，市區該有的機能都有」；但也有人提醒別買在太偏僻的地段，「買郊區山區轉賣很困難，還有你能遠距到退休？」、「本身也是遠距工作者，該想的是你是否能遠距到退休」。

對於原PO煩惱問題，有網友另外回文提出在台東知本置產的好處，他表示知本位於炒觀光房價的「邊界區」，恰好落在房價便宜的那一端，加上有山、有河、有海、有溫泉，風景堪稱「完美」。此外從知本到台東市區約10公里，而搭火車到高雄約2個小時，種種優勢讓他直呼知本房產CP值最高。

知本房產被讚為「CP值最高」引起網友討論，有人表示「長知識」、「推！很實用的參考」、「專業，南迴鐵路電氣化年底就通了，知本到高雄近，真的很清幽」；但也有不同看法「對都市人來說太偏僻，機能差，而且現在觀光很慘，知本沒人要，自住OK，投資免了」。

另外還有人擔憂焚風影響，對此有網友表示碰上焚風開冷氣即可解決，房屋保養部分也是花錢就能因應焚風帶來的問題，台東反而最怕裸露河床遇到東北季風的沙塵暴。

https://house.udn.com/house/story/5887/5007345

桃園房市推案向重劃區集中靠攏，青埔、中路、小檜溪三大重劃區推案熱絡，今年可望上看近萬戶；據統計，青埔高鐵特區及周邊迄今已推出逾3,000戶新案，全年可望上看4,000戶，桃園區二大熱門重劃區中路推案迄今達2,200多戶，小檜溪目前也有1,670戶的大量。

據住展雜誌市調，青埔特區今年在中壢段已有2,500餘戶的推案量，加計大園段，青埔推案量逾3,000戶。青埔地區推案產品多元，都計內或是都計外的甲種建地個案皆有，房價從外圍的每坪23萬起跳，到精華區近高鐵或捷運站的每坪45萬元，高低價差雖大，但多數建案人氣、買氣都不錯，預估到年底還有寶佳、威均、京懋、上順、昆旺等建商合計逾千戶的量體釋出，預料持續炒熱青埔房市。

桃園區二大重劃區中路與小檜溪推案持續高檔，中路重劃區開發五、六年來已推出逾7000戶，今年以來共已推出2,200多戶。

小檜溪重劃區自去年首案進場銷售以來，也成為桃園市區推案的熱門地段，今年迄今已有1,670戶的推案量，且還有600多戶的案量正在籌備中，多數建案價格均站上3字頭，且銷售率均達六成以上。

不少建商挾熱銷氣勢再推出二期系列新案，如國泰建設再推「國泰溪境」、遠雄建設再推「遠雄青晉」等，具有南崁溪水岸景觀東騰建設二期案，則規劃小檜溪最高的24樓建築；此外，首次進軍小檜溪的京澄，以及寶佳、麗寶、三本等建商，也都有新案伺機而動。

住展雜誌研發長何世昌表示，桃園重劃區推案及銷況都屬近年最熱，中路及小檜溪有較多在地首購及舊市區換屋客支撐，吸引大台北一線建商搶進推案的小檜溪，產品型態更為均質，青埔則有較多台北投資屬性買盤，不過部分桃園重劃區房價短期漲勢過高、與鄰近成熟區域的比價效應下，也會使買盤進場卻步、意願降低。

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房市是否過熱，近來引發各界討論，房地產學者章定煊表示，依照房市十大泡沫指標來看，台灣房市早已泡沫化，但因2015年突然通過房地合一稅，讓當時房市壓力鍋突然洩壓，泡沫才沒有破滅掉。

「有時候業者最恨的事情，反而是最該感激的事情」，章定煊說，天底下的事就是如此的反諷，現在業者跟資產族整天罵個不停的催生房地合一稅的專家與學者，反而是讓他們免於家破人亡命運的救星。

章定煊表示，最近大家熱烈討論，政府出手抑制房價過熱的指標，在他來看，就是房市泡沫化十大指標。

此一指標，觀察房價所得比、貸款負擔率、不動產餘額占GDP比重、房價租金比、房價與租金關係，經濟成長率VS房價漲幅、房價短期漲幅、投資需求占比、空屋率、開工率和銷售率。

章定煊表示，依照學者計算這些指標，台灣房市早就泡沫化了，泡沫為什麼沒破滅掉？關鍵就在房地合一稅。

他說，在房地合一稅以前，台灣房地產壓力鍋已經快要爆了。從看得到的統計數字來說，重劃區內空餘屋狀況非常嚴重，很多重劃區即使人口入住了，指標下降有限；新屋的銷售率日漸低落；買賣移轉棟數2013之後就開始直線下滑。

從看不到的市場現象來說，新推個案銷售期越來越長，甚至完全無法結案。只要不降價，後續銷售狀況就一蹶不振。中古屋銷售期限也越來越長，各仲介手上不能出售的物件也越來越多。

簡單的說，2013以後的情況，如果存貨繼續堆上去，伴隨著當時美國量化寬鬆退場，當時台灣房市泡沫就快崩潰了。

「然而真的是天佑台灣、天佑財團建商囤房族」，章定煊說，在選舉壓力下，2015年中突然通過了房地合一稅，讓當時房市壓力鍋突然洩壓，供給大幅縮減、建商屋主讓利、短線投資客退場，才讓台灣房市逃過了硬著陸的命運。

台中市房市熱絡，預售屋買賣爭議也倍增。台中市法制局統計，今年至10月底，預售屋消費爭議共受理112件，較去年同期60件，增加近1倍。主要爭議依序包括「逾期交屋」、「交屋保留款額度不足房地總價5％」、「解除契約定金返還爭議」、「施工瑕疵」、「外水外電或天然氣管線費用負擔爭議」及「廣告不實」。

台中市代銷公會理事長蘇興民說，新冠疫情上半年建商對推案觀望，下半年預售屋推案量暴增，比去年同期增加近3成。

中市府法制局長李善植說，台中「逾期交屋」爭議受理26件，是同一家建商，遲延交屋229日。依定型契約買方每戶可要求賠償32萬元，消保官調解2次，第一次建商只願意賠各戶一台電視，第二次調解每戶賠6萬，消費者認為應照契約走，最後調解不成已上法院訴訟。彰化今年也有一件「逾期交屋」，後來雙方自行處理。

交屋保留款不得低於房地總價5％的爭議有23件。李善植指出，消費者多數不懂法律，房屋買賣、租屋這類交易政府有公版定型化契約，保障消費者權益。

解除契約定金返還有16件，主要雙方對返還定金額度的認知不同。施工瑕疵有14件，包括地磚貼不平、標配品牌不符合約、滲漏水等問題。外水外電天然氣管線費用負擔9件，廣告不實則有8件。

李善植提醒，若建商想規避契約會另與消費者簽「個別磋商條款」，就像房東在租屋定型契約中手寫不能養寵物、室內不能烹飪的個別條款。如果建商在定型化契約上以手寫，把交屋保留款不得低於房價5％修改成現金或數字，消費者一定要特別謹慎，別輕易簽名，若不諳法律，容易導致後續交屋糾紛，調解或上法院都是徒增困擾。

新竹縣消保官靳邦忠說，為減少預售屋爭議，已加強稽查「紅單」交易，也就是建商在取得建照和未公開銷售前，以合約單據讓購屋者交付訂金，取得優先購買權，這種行為可依公平交易法命令停止或改正，違者最高可罰2500萬元。

近來也有建商以「假排隊」手法營造房市火熱的假象，依公平交易法最重可罰5000萬元。

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住展雜誌發布最新市場調查指出，近期政府頻頻釋出可能打房的訊息，對不動產業者已經產生寒蟬效應，但對一般購屋族則沒什麼影響，10月新建案買氣依然蓬勃，將房市風向球推到今年高點。

住展發布代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，10月分數升至35.9分，創今年來新高，對應燈號連續六個月亮出黃藍燈。

10月預售屋推案量降至500餘億元，新成屋推案部分， 由於民俗月遠颺，新成屋的供給量明顯放大，10月新釋出的成屋逼近千戶， 單一案量達15億元以上的指標建案為台北市士林「聯上天母」、新北市板橋「新板艾麗」等案。

住展雜誌研發長何世昌指出，10月本是建商推案旺季，今年推案卻快速冷卻，推案量反而比9月大減逾150億元。主要是近期部份縣市消保官緊盯紅單交易，地政局積極稽查未取得建照、違法銷售的預售屋案，令部分業者放慢推案腳。

市況方面，10月風向球追蹤的指標案平均一周來人約34.6組，較9月減少0.6組，已連續二個月減少。

雖然來人量未能有效成長，但因10月是傳統購屋旺季，現在願意出門看屋的民眾出手意願仍高，買氣反而提升。10月風向球追蹤的指標案成交組數升至每周2.8組，較9月成長0.4組，為今年來新高。

何世昌表示，近來中央頻頻釋出打房的訊息，業者與消費者兩方反應懸殊。先前許多熱銷建案相當高調，頻頻釋出秒殺、還沒開案就賣了三、五成訊息。近來業者怕太高調引來主管機關前來稽查，碰到外界詢問銷售狀況，大多低調表示「平平」、「還可以」、「還沒開賣」、「一周只賣一兩戶」，並強調沒有賣紅單，「低報銷況」情況也越來越多。

不過，消費者似乎多不認為政府打房是玩真的，買氣未見萎縮，熱門建案照樣爆桌。何世昌表示，11月市況能否延續榮景，就看政府下一步動作而定。

 

 

 

依據實價揭露資料，陽明山柏園山莊一戶透天別墅，土地面積高達354.2坪，屋主四年前以總價約1.13億購入，今年7月以總價2.1億售出，房價成長84%，四年賺了將近1億，堪稱高含金量的別墅。

柏園山莊位於陽明山莊頂路，周邊有不少早年建成的透天別墅，屬於陽明山的豪墅區，近年地主積極推動重劃，為全台唯一保變住的自辦重劃案，先前進度遲緩，沒有下文，日前傳出台北市政府同意重辦環評，讓重劃案有新契機。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，陽明山有富人山頭之稱，別墅釋出稀少，但始終有特定買方願意購入，這次轉手增值近億元，主要為入手時機恰逢房市低點，當年度入手拆算地坪每坪僅32.1萬，今年轉手拆算地坪漲至59.3萬，且柏園山莊除了這筆，到了8月又有一筆交易，總價約1.35億，拆算地坪單價約74.1萬，地坪單價更高，顯示買方看好未來發展。

郎美囡表示，有別於時興的大樓式豪宅，獨棟式的透天別墅有其特色，而柏園山莊沿谷地建造，視野景觀清麗，且社區入口設有警衛室，社區隱密性極高，多年來吸引不少政商名流入住，也成為陽明山特殊的住宅景致。