不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

今年疫情穩定後全台買氣有感升溫，推案量衝高，今年928檔期中百億大案的推出狀況減少，反倒是六都中小型規模的推案量逆勢走升。

其中，新北市依舊是以1,600億元的推案量穩居六都之冠，台中推案年增率則是六都最強，檔期推出968億元與去年同期相比大增近兩成。

根據591新建案統計，今年六都與新竹縣市928檔期推案量，雖與去年同期相比略跌4%，但守住5,000億元的推案量，依舊維持在推案高量。

今年台中市928檔期正經歷「猛長期」成長近兩成，也是六都之中成長幅度最高的縣市，不少總銷破50億元的建案進場，且不約而同都打出低首付、低月付等優惠專案，像是位於南屯嶺東建功重劃區的「菁科2MAX」總價800萬元起，現有訂金3萬、月付5千的購屋方式，另外麗寶集團928檔期分別在烏日、北區一口氣推出百億量體，其中鄰近一中商圈的「微笑之心」打出訂金2萬元起就能入手。

新北市則是在江翠北側重劃區大爆量的帶領下，有突破1,600億元的水準，穩坐六都推案量重鎮。光是江翠北側單一重劃區就有約250億元的案量，且不乏有潤泰、愛山林、信義開發等品牌建商加入戰局，無疑讓新北市蟬聯六都房市熱區。

今年雖有疫情、兩岸對立情勢升高等利空，但資金行情推升下，各地房價漲聲響起。住展雜誌統計今年1到8月，北台灣建案房價漲幅前十名行政區，桃園四個入榜最多，新竹、新北各兩個，台北、宜蘭各一個。

今年房價漲幅第一名，由桃園八德區奪下。八德去年Q4均價每坪約20.9萬，今年8月已跳漲到23.9萬元，不到一年漲幅達14％。

住展雜誌研發長何世昌表示，八德房市今年呈現全區皆漲，其中又以擴大重劃區漲幅最大。此一重劃區在前一波房市修正時，買氣急凍，價格下跌劇烈，一度出現建案每坪14、15萬的破盤價，但現在已復活，成交價回到二字頭。

房價漲得如此兇猛，主要是建設題材接連不斷，包括國道三號增設大鶯豐德交流道、捷運綠線動工等重大建設有譜，投資人與自住客都看好八德房市的未來性，買房意願轉為積極，新建案市場成交熱絡，造成房價大漲。

漲幅第二名為桃園平鎮區，平鎮市況熱度遠不如中壢，但房價卻大漲約9.7％，贏過中壢逾一個百分點。

何世昌分析，平鎮去年推出許多高總價透天案，而這些透天案單價相對較低。到了今年，新開的透天建案都走低總價、高單價路線，再加上鬧區推出的新大樓案，多規劃小宅、甚至是投資套房等產品，單價高出一大截，以致於平鎮全區房價快速拉高。

中壢今年以來房價上漲約8.4％，排名北台第三名。中壢漲幅最大的是青埔特區，受惠台北客回流，青埔近期開賣的建案，大多想賣到一坪30萬以上，開價四字頭建案也與日俱增，目前青埔新案市場，投資置產買盤比例約占六成，買方追價意願仍高。

其他入榜漲幅前十名的，包括新竹新埔、竹北，桃園大溪、新北泰山、新店、台北南港、宜蘭頭城。

何世昌表示，前十大房價強漲區中，大部份是該縣市蛋白區。之所以出現這種現象，主要是蛋黃區房價基期已高，要大漲不易。反觀蛋白區房價基期低，若有重大建設支援、或者單純跟著蛋黃區而漲，漲幅很容易勝過市中心。

台南市房價漲幅居六都之冠，藍綠議員今天在議會質詢都要求市府要遏止炒房，否則年輕人根本買不起房子。財稅局長陳柏誠表示，市府持續投入建設，勢必帶動區域均衡發展，新發展地區就會比較貴，不過台南民眾買房還是相對較輕鬆的。

民進黨台南市議員邱莉莉說，台南地價一直飆漲，像是新開發的運河星鑽地區地價標售，平均地價一坪已飆到91萬元天價，土地成本高，房價難怪會變高。

「買不起房子，怎麼安居樂業？」國民黨議員林燕祝指出，台南市人口從2017年開始出現負成長，但台南的房價指標154，比全國平均127高出許多，前幾年永康區土地一坪10萬元，現在25萬元還買不到，市府應設法抑制房價，讓台南更多人買得起房子。

國民黨議員洪玉鳳質疑，市府帶頭炒房，導致南區過去一坪17萬元，現在達20多萬元，漲幅最高為北區鄭子寮，南科周邊、仁德、高鐵附近的房價也飆漲。

陳柏誠回應，市府持續投入建設，勢必帶動區域均衡發展，新發展地區就會比較貴，不過台南漲幅最高是因基期比較低，台南房價所得比仍是六都最低的。市府針對抑制房價會審慎處理，會整合大家意見，有共識再來推動。

 

台灣CCIM不動產投資協會發布最新商業不動產投資信心指數，辦公、飯店、店面、土地四大投資項目中，專業投資人最看好土地開發，尤其是南部土地，專業投資人開發信心首度超前北部、中部，名列三大都會第一。

主持調查的政治大學地政系教授林左裕表示，南部土地投資信心爆棚，主要與護國神山台積電大舉投資南科有關，另外，南部土地供給較充裕也比北部便宜，對設廠進行直接生產的投資廠商可提高生產的投報率，也是主因。

台灣商業不動產投資信心指數，由台灣CCIM不動產投資協會與政大林左裕團隊合作，針對領有不動產投資師認證資格的專家，進行各項不動產投資信心調查，每季發布。

今年第三季台灣商業不動產投資信心指數，總平均指數為112.61點，比前一季指數上升9.66點。林左裕表示，延續上一季的信心指數漲勢，本季不僅偏向樂觀，也逼近三年來本信心指數的最高點，包括辦公室、旅館、店面、土地開發等指標全數上升。

其中信心最高的是土地開發，達146.53點，遠高於基準點100點。信心居次為辦公室，本次調查129.17點，亦偏向樂觀。

紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊分析，各家銀行相繼祭出極優惠的土建融成數與利率，加上有銀行對首購族祭出四十年房貸的低門檻優惠，讓手上資金滿滿的建商、投資法人對土地開發信心滿滿。

信義全球資產副總經理歐人彰指出，經歷Q1的大幅修正，Q2、Q3的投資信心反彈可謂空前，以實質供需面觀察，新購置土地再開發供給仍會有三~五年延滯，短期間租金行情仍有上揚空間。

慕容行銷總監許芬娟表示，今年疫情為全球帶來翻天覆地的危機，也為台灣帶來轉機，靈敏的台灣科技業者，早已佈局下一波的明星產業如自駕車，精準醫療等等，此波商業投資的天時地利人和均已到位，可以預見商業投資的載具如辦公大樓、廠房、工業區土地等將如火車疾駛般，全速前進。

CCIM理事長黃鵬䛥指出，推升本季指數持續攀升原因，包括美中貿易戰下台資返台、中共制定新版國安法後的寒蟬效應帶動資金移轉來台、以美國為首的無限量化寬鬆(QE)政策的資金行情、以及我國疫情相對穩定而提升國內、外投資者信心。此趨勢也吻合先前商用不動產「先蹲後跳」的預期。

行政特區向來是城市發展的核心樞紐，吸引一線建商靠攏推案，六都市政府周邊近二年房價漲勢明顯有撐，唯獨台北市微幅下滑1.7％，桃園市則在短期內飆破三成，成為六都最大黑馬。

房地產業者根據近二年實價登錄資料統計，六都市政府周邊1公里、屋齡10年內新大樓成交均價，桃園市以漲幅35.2％稱冠，其次依序是台中市14.3％、台南市7.6％、高雄市4％、新北市2.08％，幾乎出現走高趨勢，僅有台北市下滑1.7％，從每坪167萬元，小跌至164萬元。

除了雙北及台中市府所在地的信義計畫區、新板特區、七期重劃區均屬於區域最高房價指標外，其餘三都桃園、台南、高雄市府所在地周邊房價行情行僅約2字頭。

其中，桃園市政府連結中正藝文、經國、中路三大熱門重劃區，房市交易熱度高，中悦建設機構業務部經理邱淳惠指出，司法園區啟動帶來大規模商業需求，計畫區變更商業用地後，主要規劃商辦及大型量販店，形成更完善的生活圈；而位處核心的中路重劃區，目前已近40案正值交屋階段，磁吸大量住宅人口進駐，未來發展潛力大。

以中路重劃區來看，司法園區周邊生活水平高，成品牌建商卡位重點，包括在地指標中悦建設一舉推出「中悦美樹花園」、「中悦學府公園」、「中悦中央公園」三大豪宅案，因房價較雙北親民，吸引不少北客搶進置產，銷況最高破八成；興富發建設近日則砸下24.9億元買進約2,300坪土地，刷新區域土地高價，預計明年推出中大坪數產品，總銷達50億。

而台北市政府坐落於信義計畫區內，鄰近豪宅包括「皇翔御琚」、「信義富邦」等，由於多為屋齡10年以上成屋，近兩年成交均價稍微下滑；不過周邊高端豪宅林立，陸續完工交屋，可望挹注價漲動能。(工商 )

#行政特區 #六都市政府周邊

彰化高鐵特定區土地標售結果昨（28）日出爐，此次釋出的39筆土地有14筆標脫，標脫率約36%，刷新上半年標售創下的32%紀錄；業界評估，主要受惠於台中房市發燒帶動的外溢效應。

不過，此次標脫的土地以2,000坪以內的產專用地，以及小面積住宅區等低總價物件為主，因此標脫總金額略遜於上半年。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，今年以來各地土地標售頻傳佳績，原因在於房市買氣熱絡，強化業者布局後市的信心，而在市區素地飽和的情況下，重劃區和高鐵特區周邊土地顯得特別搶手，因此在購地方面展現十足積極度。

尤其，近來產業投資旺盛，受設廠需求升溫，相關產業用地的買氣與價格跟著帶動，其中高鐵站區擁有明顯交通優勢，對當地就業通勤與企業商務往來都有顯著加分效果。

業界研判，後續包括竹北高鐵站區及烏日高鐵站區的大規模招商案，應該會很吸引市場目光。

針對彰化高鐵特定區土地價格，台灣房屋彰化田尾特續加盟店店東鍾綵詒指出，目前該地以高鐵站方圓500公尺內的核心蛋黃區地價最高，車站前後開發強度高的商業區地價可達2字頭，產專區土地價格則落在每坪9萬至12萬元間。

至於住宅區因多分佈在較外圍區段，故地價大多介於8.5萬至9.5萬元間，僅少數精華地可觸及每坪10萬元水位。

鍾綵詒進一步補充，彰化高鐵站區的住宅區地價存在「門牌差異」，由於該站區地跨田中、社頭兩地，當中社頭段因距離高鐵站較遠，因此土地價格多比田中段低一成左右。

https://house.udn.com/house/story/5889/4895937?from=udn_ch1009cate5885_pulldownmenu

台北市地政局公布最新一期《不動產年報》，2019年全市住宅平均總價以萬華區1645萬元最親民；該報告亦分析百戶以上社區，萬華仍有電梯2房產品，總價落在千萬以內。

《不動產年報》分析，全市住宅平均總價2492萬，其中以大安區3845萬最高，最低則在萬華區僅1645萬，兩區價差逾1倍。信義房屋加蚋捷運店店長仇穎翔指出，萬華區房價相對其他區域親民，因此成為許多購屋族買進台北市的第一站，之後有能力再換到更大、更新或更接近市中心的區塊。

但仇穎翔也表示，捷運萬大線正在施工，一般來說，捷運通車前夕會對當地房價有一波帶動；也因捷運正在動工，加上萬華地區多數住宅屋齡較老，因此近期捷運沿線或者近捷運的40年以上公寓詢問度反而變高，不乏在地居民先買來給兒女自住或出租，一面等待捷運通車後，都更的機會應會增加不少。

仇穎翔觀察，越近捷運沿線萬大路的公寓，如果越靠近捷運站點、坪數相對小，又在公寓低樓層，價格可達45萬，但若是距離捷運站較遠，樓層高一些，價格則在3字頭靠4字頭左右，整體而言，均價約落在40萬上下。

《不動產年報》亦分析全台北市總戶數100戶以上的住宅，「總價未滿千萬」的十大交易最熱門社區，有9處都是以套房為主，唯有萬華「國光社區」由於屋齡40年左右，建物平均坪數約16.7坪，單價則約47.7萬，2房總價在千萬內。

看好低總價需求，亞青建設在基隆投資興建「田園調布」，規畫上下疊樓中樓產品，目前主力銷售上疊5+6+7樓，訴求「買一幢多一戶」，買三個樓層55坪，總價1,088萬元，換算單價一字頭，每坪19.8萬元。

田園調布位於基隆深澳坑一帶，近台62甲快速道路，基地約6,000坪，訴求低密度高綠覆造鎮開發，基地四周種植300株大樹。

亞青建設表示，田園調布規畫1、2樓加庭院為一戶，3、4樓一戶，5、6、7樓含露台一戶。其中3、4樓機能型戶數，房價788萬起，低總價加上高機能，目前已銷售近九成，僅剩個位數。

目前主力銷售5+6+7樓，亞青建設表示，目前主推的上層露台戶房型，和下層不同之處，在於7樓多了10坪的大套房，有獨立的玄關進出、衛浴，以及8坪大的獨立露台可以使用，可以做私人湯屋、茶室、禪室、大書房、音響室，也可出租。

亞青建設經理陳穎毅表示：基隆是北台灣碩果唯一還有一字頭房價的都會區，整個台北、新北地區每月房貸負擔率大約50~60%之間，基隆只有23％，是北台購屋最輕鬆地區。

陳穎毅指出，目前已購客戶約有七成是基隆在地客，其他則有南港、內湖、士林、汐止、土城、桃園等區域的客戶，當中不乏軍公教、護理人員、海洋科技大學教授、警察等職業的買方，甚至有香港客戶詢問。

 

看準低利環境，各大建商卯起來獵地存糧，據商仲統計，今年全台前三季建商購地金額達1,296億元，又以台中七期貢獻最多，6筆重量級交易合計228億元、占全台總額約17.6%。

其中，北部建商插旗台中不手軟，像是興富發（2542）就豪擲159億餘元購地，成為七期最大「購地王」；桃園「豪宅王」中悅建設則是加碼26億餘元購地之外，預計短期內連推超級豪宅、A辦兩大案。

台中七期土地熱度不斷增溫，今年前三季總交易金額達228億元，不僅創下歷年同期新高，更超越2019全年總額。

細看各交易，購地建商包括興富發、中悅建設、聯聚建設及晨楨營造。其中，興富發稍早以每坪350萬元買下市政北七路、惠中路口角地，打破土地單價紀錄；另聯聚以305萬元購入「聯聚瑞和大廈」旁近千坪土地，則為今年目前次高。

相較以往，今年尤以北部建商搶地最為熱烈，年初的達新工業舊廠標售案吸引興富發、中悅競標，最後由興富發以83.7億元得標，預計規劃複合式開發案。

中悅建設也不畏落標，8月再以總價26.78億元買下市政北七路的1,050坪土地，換算每坪單價255萬元，中悅主要看好新光三越、大遠百帶動商業需求，未來有意推出A級商辦。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘指出，看準台商回流投資，今年七期商辦市場進入白熱化階段，商用不動產預估總銷超過600億元，連帶推升住宅剛性需求。

像9月前10天實價揭露11筆億元級豪宅交易，出現前所未見的驚人買氣，不僅在地建商趁勢消化存地搶推新案，北部建商也接連南下插旗，根據進場時程推估，明年豪宅案量將呈翻倍成長。

盤點陸續進場新案，以首度插旗台中的中悅建設備受關注，二年前一舉購入台灣大道、河南路口兩塊精華地，合併面積近2,000坪，據了解首件作品規劃40層以上超級豪宅，並找來HLA國際設計團隊操刀，預計明年公開，目前售價未定。

在地建商方面，雙橡園開發第五件作品「市政河南路新案」，規劃50、60、100坪純住宅產品，總銷達70億元，預計年底進場。

由鉅建設則鎖定市政路推出新案，總銷上看120億元；至於寶璽建設位在惠文路、近市政路上的基地，也積極籌備新案中，最快年底前進場。

 

近年桃園房市聚焦桃園青埔、中路特區等熱區，台灣房屋表示，中壢體育園區一帶，外地人不太知道，但在地人青睞下，近年房價漲勢很猛，自園區開發案2013年審議通過以來，各屋齡住宅房價漲幅都在三成以上，其中屋齡20年以漲幅高達46%。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，中壢體育園區（中壢運動公園）區段徵收案位於中壢後站，涵蓋環中東路、龍慈路、龍岡路、中山東路，約72.9公頃，主要房市熱區包括環中東路、中山東路家樂褔商圈、龍岡商圈、創新技術學院商圈。

根據實價登錄資料，中壢體育園區計劃審議通過前後週邊住宅房價表現，中古屋比新屋的漲幅亮眼，屋齡3年內目前單價20.1萬元，與2012年審議前每坪14.5萬元相較，漲幅約35%。

屋齡3~10年，漲39%；屋齡10~20年，價增43%；屋齡20年以上住宅每坪由8.1萬元漲到13.2萬元， 8年來身價大漲46%。

江怡慧分析，屋齡20年以上3房車，總價500~600萬，相較中壢市區負擔較輕，許多人轉租為買，是房價上漲主因。

另外，中山東路和龍岡路拓寬、未來龍慈路打通至台66線等交通利多，以及綠線捷運延伸中壢案，沿途行經八德建德路、中壢區崁頂路、中山東路、環中東路、龍岡路及健行路，也能讓體育園區以及龍岡地區房市大開。

台灣房屋中壢體育園區店 店長蕭富友表示，中壢體育園區周邊住宅仍屬1字頭房價區，以環中東路、中山東路、龍岡路與龍慈路等為主，屋齡3年內住宅平均單價在18~23萬元，屋齡10年內平均房價僅15~18.5萬元。

蕭富友說，體育園區鄰近健行科大、中原大學與創新技術學院，距龍岡不遠，該區多為軍團或部隊重要基地再加上眷村人口眾多，區域內有不少軍公教人員至此購屋。

民眾若要入住體育園區站周邊住宅，可考慮龍慈路上的「三鶯鼎硯」社區，每坪房價在23～26萬元，或龍岡路上「文華漾 」、「匯東方」等社區，每坪17～19萬元間。

 

 

高雄8月房屋買賣移轉量排名變化不大，仍然由三民、鳳山、左營等行政區拿下前三名。

其中三民區以521棟連莊高雄全行政區交易量第一，月減幅8.6%；鳳山月減26.3%，以509棟居次；第三位則是左營區，321棟，月減0.6%。累計高雄全年總交易量為23,524棟，年減幅為7.1%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情過後的遞延性買氣需求逐漸回歸理性，購屋族不追價的情況下，高雄8月也因市長補選干擾，買氣略降，不過自主需求強勁，市況基本上穩定向前。

台灣房屋澄清覺民加盟店店長江清木說，市場游資豐沛、房貸利率低，讓高雄剛性自住買盤穩定，三民區區域廣大，人口數居全市第二，交易量能相對高，其中從科工館以東到接近鳳山文山特區交界範圍內，20-25年中古大樓物件相當熱門，三房總價約700萬~1,000萬元，此區多社區大樓聚落，生活機能便利，帶動房價攀升，目前坪價約15萬元。

https://house.udn.com/house/story/5889/4891312

 

台中北屯區房市交易居高不下，在疫情趨緩後反彈力道最為強勁，成為今年前八個月的交易熱區龍頭；另外，西屯緊追在後，大里則由去年排名第五，一舉躍升為今年前三大交易熱區之一。

市調指出，捷運通車、商場進駐、大巨蛋開發案，以及新興重劃區蓬勃發展等四大利多加持，為北屯的生活機能基本面注入活水，符合自住或長期置產需求，是交易火熱的主因。

 

根據台中市地政局統計資料，今年前八月買賣移轉棟數排名第一的北屯，合計交易4,526棟，與去年同期相比增加476棟、增幅11.8%。去年排名第五的大里，一躍成為今年前三大熱區之一，增加472棟，其餘區域皆呈現平穩或微幅下滑趨勢。

市調發現，近期北屯房市以11期與單元12的新案表現最為突出，熱銷案頻傳，且品牌建商多採實價銷售，11期指標案「陸府森山」已在短時間內迅速完銷；即將開案的龍寶建設鄰823公園新案也正熱烈預約中，新案單價都已站穩每坪40萬元以上。

單元12擁低密度環境、大棟距戶數少，為區域內齊質劃一的高價純住宅區，知名建商精銳、國泰、華太、鉅虹等均集中在這一區。如新案「精銳臻未來」剛進場已熱銷破七成，規劃45至50坪的三至四房產品，位在河岸第一排位置，陽台外觀呈現水波弧度曲線，獨具創新美學，市場反應極佳；華太單元12新案則是預計928檔期進場，總銷22億元。

西屯、大里房市都受惠中科園區、軟體園區就業人口挹注，下半年推案量暴增500億元，其中精銳、寶輝、國聚、豐境等五大新案第4季將在中科、東海生活圈登場，其中精銳東海新案未演先轟動，網路討論聲勢居高不下。

大里區生活機能逐步完善，大里國民運動中心與新設草湖匝道也即將完工、啟動，新案單價「坐二望三」。

如大里市中心的「坤悅JIA」每坪開價22萬至24萬元，36至38坪純三房零店面產品，並訴求筏式基礎版加厚、一樓外牆加厚、增設耐震翼牆等三大耐震工法，大獲市場好評，已近完銷；沅林建設新案「沅林築青」打造當地最大規模案量，興建24層指標大樓，規劃28至44坪、二至四房產品，每坪31萬至36萬元，創區域新高價，整體銷售突破六成。

南屯除嶺東仍為首購區外，包括八期、單元二、三均呈現價漲量縮的情況，主力則放在換屋型產品，單價全面站上4字頭，戰況火熱，矚目建案如「時代溫莎大廈」、「坤悅心富郁」、「國聚之鑄」等都傳出熱銷佳績。

基地近永春東七路與五權西路口的「時代溫莎大廈」，坐擁黎明、公益雙商圈機能及大墩國中小明星學區加持，規劃40、75坪，總戶數92戶，總銷20億元，潛銷一個月即有破百組預約。位在新富綠園道首排的新案「坤悅心富郁」，外觀搭配錯層的流動弧線大樹陽台，全案規劃34至38坪純三房零店面產品，開價每坪43萬元、總價1,600萬起，總銷16億元，反應不俗。

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生活機能的優劣是挑選理想房屋時必須考量的重要因素，好時價分析高雄市逾6,000個社區的公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等6類生活機能的綜合分數，捷運巨蛋站附近機能最好，其次為鳳山站周圍。

好時價表示，高雄市的生活機能熱點以舊高雄市較多，主要分布於捷運紅線及橘線周圍，並以高雄巨蛋站往東至愛河，自由二路及裕誠路交叉口的生活機能最佳。

高雄市地王坐落的三多商圈，區域內有大遠百、新光三越、SOGO，往北也有年輕人集中的新崛江商圈，生活機能亦相當出色。

以行政區整體生活機能分數而言，高雄市最高的前3名皆位於舊高雄市，依序為鹽埕區、左營區、新興區。

好時價產品總監丁肇毅表示，鹽埕區為高雄早期開發的地區，面積在各行政區中最小，發展相對均勻，雖然經歷商圈及人口外移，但近年來高雄市政府積極推動社區總體營造，活化區域內各式設施及建築，例如駁二藝術特區，為高雄市文化藝術發展的地標，吸引在地居民及觀光人口到訪，在需求帶動下，生活機能保持在非常好的水準。

從社區來看，高雄市生活機能表現最好的前十名社區，幾乎都位在舊高雄市。分數最高的前三名社區，皆由左營區囊括，分別是「自由及第」，綜合評分為77.46分，其次為「公園小別墅」及「公園綠第」，兩社區評分皆為76.94分。