不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台中市府經發局13日宣布，環球購物中心經評定為「市31公有市場用地BOT案」最優申請人，專家指出，加上未來即將進駐的洲際娛樂商城、台中巨蛋以及20日開幕的Costco好市多北台中店，四大投資案將使崇德商圈更加完善，區域房市可望加速起飛。

據了解，環球購物中心目前全台共有7間分店與2件規劃中的開發案，分別位於台北市、新北市、桃園市、高雄市和屏東縣；首度插旗中台灣，環球選在台中市北屯區，擁有洲際、崇德雙商圈的11期重劃區內錦村市場，基地約2,610坪。

北屯為台中人口數最多行政區，看好市場規模與消費潛力，各大百貨紛紛搶進拓點，位於機捷特區的Costco好市多北台中店將於11月20日開幕；位於11期重劃區，由漢神百貨與中信金斥資60億元打造的洲際娛樂商城，預計今年底動工，2023年底開幕。

另外，位於14期重劃區的台中巨蛋，總經費65億元，預計2022年6月動工，2026年完工。

台中市建築經營協會理事長邱名仕表示，北屯受惠重大建設與重劃區陸續完成，躍升台中一級房市熱區，「市31」位於北屯核心區塊的11期重劃區，鄰近洲際娛樂商城、台中巨蛋，未來待商城百貨成形，周邊生活機能一應俱全，發展不輸七期重劃區。

觀察周邊房市行情，11期10年內的中古屋每坪成交價已突破3字頭，周邊預售案像是總太集團永福「洲際W」，以百貨首排為銷售訴求，坪數規劃27至45坪，每坪成交價28~32萬元，案場表示購屋來客以新貴族群、中科科技業家庭為主。

緊鄰11期的14期重劃區，近日陸續完成土地登記，統計今年前三季就有10多家建商陸續搶進購地，包括國泰、雙橡園、精銳、陸府、順天、太子、新業、元鈞、磐興等，總購地面積將近2萬多坪，顯見區域房市熱度。

業者預估，自水湳經貿園區延伸到14期重劃區內，明年將有百億推案量，依目前購地成本推估，未來推案價格將上看4字頭。

 

 

根據住展雜誌2020年10月初發佈調查「1-8月北台灣建案房價漲幅前10名行政區」數據顯示，桃園4個入榜最多，新竹、新北各2個，台北、宜蘭各1個。分析前10大房價強漲區中，大部份是該縣市蛋白區，唯有新店區屬於新北市蛋黃區。住展雜誌指出，主要是蛋黃區房價基期高，要大漲不易。蛋白區房價基期低，漲幅相對比較明顯。市場人士指出，蛋黃區地段力勝過蛋白區，新店在雙捷運站加持下，更是增值與保值的最佳選擇。

捷運大坪林站在環狀線通車打造為雙捷運站後，帶動新店蛋黃核心區房價走揚，牽動包括捷運松山新店線沿線的七張、區公所生活圈，以及捷運環狀線央北重劃區的比價上揚。

國家政策研究基金會2020年3月發表淡江大學金融研究所教授謝明瑞《捷運系統開發與捷運不動產價格變化》研究報告，在該研究報告中說明，環狀線捷運是目前最多捷運轉乘站的路線，全程14個車站中有8站提供轉乘，擁有雙捷運線的站點除了更具交通優勢外，房價也極具保值性。整體而言，謝明瑞教授指出「2020年國內房市已逐漸呈現好轉走勢，建議潛在購屋人或投資客宜即早規劃，並以捷運不動產為首選的考量標的。」在新北市新店地區，捷運松山新店線大坪林站與環狀捷運線交會，在區域內形成房地產的「雙捷正核心」地段價值，也形成新店房地產的蛋黃核心區。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，捷運共構宅具備「一出捷運就到家」，因此價格也會更高，雖然從投資角度來看是不錯選擇，但若為純自住使用，可以找距離雙捷運站距離步行約5至8分鐘的範圍，作為置產選擇。

捷運松山新店線大坪林站與台北市僅一站距離，又是與環狀線交會的「雙捷運站」，更是新店地區生活機能成熟的蛋黃區，在地段條件上，是很好置產「保值+增值」的選擇區域。以位居新店蛋黃雙捷核心的「大坪林ONE」建案為例，位居新店雙捷正核心地段，擁有區域內難得的1789坪大面積基地，規劃地上29層、地下6層SRC日系住友集團制震建築設備，根據現場銷售政安廣告專案周奕仁表示，「大坪林ONE」在Design(設計)、Location(地段)上，領先區域內所有銷售建案，衛浴、廚房、靜音設備都使用日本LIXIL集團的精工產品，1688萬元起可以擁有新店區性價比極高的2房建案，鄰近區域河畔、公園、學區、醫療資源豐富，位處蛋黃區雙捷運正核心地段，在地段與產品上，都具備「保值+增值」的要件，值得鑑賞。

https://house.udn.com/house/story/5889/5015084

 

少子化趨勢使得各地新設小學成為稀有少見的情況。統計近年北台灣計劃新設的五所小學，台灣房屋集團趨勢中心統計其周邊房價和人口變化，人口成長幅度最多為桃園青園國小，校地周邊鄰里較三年前人口就增加了27%，房價漲7.8%；而房價增幅最高的是龜山A7重劃區內的文青國小，漲幅達15.1%。

 

雖然台灣人口在2018年2月首度出現單月負成長，翻轉人口結構，在少子化情勢嚴峻，但近年重劃區崛起，且新房子的吸引效應聚集人口，因此重劃區新校反而成為搶手學校。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，許多重劃區已度過「長草」、「長樓」時期，進入「長人」階段，隨著家庭人口進駐，需要就近新設學校，新學校不僅設備新穎，並有各自發展的特色，因此不論軟、硬體皆具優勢，且不少都主打雙語教學，往往成為當地的新興明星學校，磁吸大量卡位學區的家長，也因為這些重劃區機能愈來愈成熟，周遭的房價具有上漲的動能。

張旭嵐指出，其中人口增幅又以桃園最亮眼，青埔因交通建設到位，商業發展成熟，入住人口遽增，青園國小校舍預計2022年才蓋好，但今年已經招募了58名學生，到青埔國中搶先開學上課。

還在籌備階段的龜山A7重劃區的文青國中小，受惠機捷利多，漲幅15.1%。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，A7重劃區，以機捷A7站體育大學站為發展主軸，周邊有體育大學、長庚大學以及華亞科技園區，目前生活機能多半是倚靠A7合宜住宅店面，包括星巴克、早餐店、便利商店、診所等，生活採買不僅可到長庚醫院生活圈或是林口三井outlet商場，各種機能完整發達。

江怡慧分析，中華郵政公司投入逾220億元興建中華郵政物流園區，未來至少創造6,000個工作機會，加上龜山合宜住宅在附近，將是人口成長爆發區。

至於房價唯一縮水的淡海新市鎮淡海國小，張旭嵐分析，2018年底淡海輕軌綠山線通車，對通勤人口而言是重要的房市題材，因此當年度房價明顯反應利多；不過由於淡海餘屋仍多，價格略為收斂，但相對而言，也還是新設小學中房價較親民的重劃區，也讓消費者保有低價卡位新學區的機會。

內政部近期公布今年第二季全國及各縣市房價負擔能力統計成果，全台以嘉義市買最輕鬆，房貸負擔率僅19.53%，買了房子，只要拿出二成家庭收入，就可應付房貸，其次為嘉義縣，房貸負擔率也僅21.50%。

內政部房貸負擔率計算方式，是以貸款成數7成、20年期本利均等攤還方式，計算每月應償還之本利，再以每月應繳本利，除以中位數家戶每月可支配所得，房貸負擔率小於30%表示合理負擔，超過代表負擔能力偏低。

依照內政部統計，今年第二季全國平均房貸負擔率達34.64%，已超出合理範圍，其中台北市高達57.5%，買房要拿出近六成庭收入來繳房貸，只剩四成可支應家庭花用，新北市房貸負擔率也達46%。

至於最低的五個縣市依序為嘉義市19.53%、嘉義縣21.50%、屏東縣22.27%、基隆市22.94%、新竹市27.05%，其中新竹市近幾年因為竹科帶動，房價一路走高，卻意外擠進前五大房貸負擔輕鬆區。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，嘉義市家戶所得破百萬，但房價相對親民，房價約為台北市7分之1，貸款購屋的壓力因此相對輕鬆。

郎美囡說，房貸負擔率較低、可合理負擔的區域，通常是房價相對低的地區，如嘉義縣市、屏東縣以及基隆市，購屋人貸款買房的壓力小，但房貸負擔率也跟該縣市的家戶所得有很大的關係，新竹市房價雖然因竹科連年拉升，但新竹市的家戶所得是全台前三高的縣市，因此房價負擔能力也較強。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，買房不易，為結構性問題，不僅是房價，也和所得息息相關，近年平均薪資漲幅有限的困境遲遲未能突破，許多區域因此需要花超過家庭月收入3成金額來繳付房貸。有意購屋的買方，除了要注意財務狀況，由於低價區往往銀行貸款成數較低，下手前也要預先評估。

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【文●李雅筑】

年收百億商圈，成疫情下最大苦主

擁有百年歷史的士林夜市，是台灣最具觀光指標的夜市，但如今，空出上百家店面，寂寥街景與一整排的店面出租，前所未見，連帶影響周邊星巴克和麥當勞等品牌撤出，震撼業界。

對此，政府首度緊急派人輔導、投注資源，就怕這個年營收百億元的地標，從此一蹶不振。

它交通便利、腹地大，周邊遊憩地點多，擁有絕佳商圈優勢，但它為何走到今日局面？

「這是前所未有的黑暗期，我們自食惡果！」士林老街商圈繁榮促進會理事長蘇文山說了重話。他坦言，早在疫情前，該夜市就被消費者詬病「貴又難吃」，追根究柢，是因為重押國際旅客，讓品質下降。

原來，2008年政府開放陸客來台，該夜市一天能湧進5千名陸客，各攤商嘗到甜頭，為了賺快錢，他們追求翻桌率，不惜犧牲品質，更乘機哄抬價格，還一連開出十幾家相同的蚵仔煎、鳳梨酥、牛軋糖等店面，喪失特色。

這帶來的後果是，失去國內消費者信任，網路論壇負評遽增。當陸客漸少，攤商仍抱著觀望態度，不願面對問題，甚至想從東南亞等其他國際旅客下手，生意卻大不如前。

「這幾年大家都是在硬撐，疫情來，就全部都垮了！」他解釋。

如今，他們痛定思痛改變，首度盤點商家的屬性和產品，嘗試做出差異化區隔，還讓攤商上課，學習線上行銷和多元支付等新服務，想喚回消費者的心。

不過，轉戰其他夜市的消費者，很難輕易回頭。這個百億商圈正用最慘痛的教訓提醒著，即便擁有種種優勢，一旦搶賺快錢，失去信任，就可能跌落神壇。

關鍵字：左營﹑實價登錄﹑店面﹑魚中魚﹑麗尊﹑李同根﹑台灣房屋

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南屯區近年話題不斷，加上捷運綠線即將通車，與74、高鐵、國道串聯起完整路網，為區域帶來龐大人口利多，今年前十月人口年增率達10.95%，為台中市年人口增加率唯一達二位數的區域。

根據台中市民政局統計最新資料指出，今年前10月包括中區、東區、西區、北區等舊市區人口皆呈負成長，其中，南屯區淨遷入人口達1907人僅次於北屯的2587人，人口年增率10.95%，則是領先北屯9.08%排名第一， 第三為烏日區則8.42%。

另外，今年南屯區前三季買賣案件數達2980件，連續兩年呈正成長，相比2018年同期2486件增幅更達19.8%，表現亮眼。

台中市建築經營協會理事長邱名仕指出，南屯區為台中相對新興的發展區域，整體街廓規劃完整，生活品質自然較佳，其中以七期南側、單元二三、五權黎明商圈等區最受歡迎，近年價格也不斷衝高。

以擁低密度開發優勢的單元二、三為例，從開發之初的乏人問津，如今已成為一線品牌建商兵家必爭之地，如寶輝、雙橡園、精銳、陸府等高標個案更已衝上6字頭，與七期重劃區眾多頂級豪宅比肩。

盤點目前已進場新案，如位在黎明公益商圈核心的新案「時代溫莎大廈」，主打大墩明星學區，以垂直綠化、跳島式宜居陽台、等設計，在區域引發不少話題。

上櫃品牌建商「坤悅開發」選在新富綠園道首排推出新案「坤悅心富郁」基地面積廣達1268坪，外觀搭配錯層的流動弧線大樹陽台，十分吸睛，全案規劃34-38坪純3房零店面產品。

近期以雙橡園開發第五棟豪宅3.0新案「河南市政路新案」最受矚目，基地達2168坪，規劃50、60、100坪零店面純住宅產品，總銷達70億元。

沉寂一段時間的七期南側年底也有三案接力登場，「慶仁林境」以特殊的360度玻璃欄杆，加上落羽松、櫻花、杏樹、流蘇等樹種塑造出城市綠廊，與鄰近的南屯公園、大墩國中小與文心森林公園近3萬坪綠地相互呼應。

另外，國泰建設位在惠文路、大墩11街口的「惠義段新案」最快將在年底登場，預計鎖定50坪左右的中坪數產品。鉅陞建設選在惠文路、大墩四街推出「南青山系列」，規劃2-3房產品。

https://house.udn.com/house/story/5889/5005881

 

近年來，台灣單身人口越來越多，永慶房屋根據內政部不動產資訊平台統計，今年第2季獨身宅（1戶1人）占比來到25.66%；換言之，每4戶就有1戶是獨身宅，創2009年統計以來新高。

雙北地區更為獨身宅比例最高的縣市，新北市占比以29.15%居冠，台北市則以28.24%居次。

永慶房產集團業管部協理謝志傑表示，單身時代來臨，帶動房地產消費型態轉變。單身族群希望擺脫租屋生活，晉升為有殼一族，但受限於薪資水準，購屋時會以負擔得起的總價為首要考量因素，此時，套房與小二房的小宅產品就會脫穎而出。

永慶房屋根據實價登錄資料統計今年15坪以下的小宅交易，台北市15坪以下的小宅由中山區居冠、其次是萬華區和大安區。

中山區小宅交易以424件稱霸，住宅均價為62.3萬元，中山區向來是小宅主流市場，因位處台北市中心，商業性質高、交通便捷方便工作通勤，吸引不少單身人口入住，熱門交易路段集中於中山站、中山國小站與松江南京站周邊。

萬華區以128件居次，住宅均價為46.9萬，交易主要集中在捷運西門站、龍山寺站及興建中的萬大線加蚋站一帶。

大安區的小宅住宅均價落在92.4萬元，謝志傑表示，大安區為北市精華區，不少追求高生活品質的單身貴族，希望享受市中心的便利性，但又想保有一定的生活品質，因而選擇小坪數的產品。交易熱區在捷運大安站、六張犁站與忠孝復興站周邊。

新北市15坪以下的小宅由淡水區、中和區與板橋區拿下前三名。

謝志傑表示，小宅產品在淡水區一直受歡迎，目前均價一坪約23萬，因總價低、負擔壓力小，近期輕軌建設、淡江大橋等交通利多，拉升房市的熱絡度，加上2字頭超甜房價，吸引單身首購族購屋，捷運淡水站、輕軌淡江大學及新市一路站周邊為熱門交易區域；熱門交易社區有：海悅觀海城堡、海景天下、海宴和摩納哥。

中和區小宅住宅均價落在43.9萬，主要交易熱點在捷運景安站、景平站、南勢角站與中和站一帶；熱門成交社區有東帝市、四季紐約和漢皇SUPER。

板橋區小宅住宅均價為50.0萬，謝志傑表示，板橋區生活機能成熟、交通方便，距北市僅一橋之隔，一直是雙北單身首購族群購屋的重點地區，交易熱點在捷運新埔站、府中站及板橋站；熱門交易社區則有新巨蛋、超級F1及站前凱悅等。

關鍵字：重劃區﹑機能﹑九份子﹑海佃路﹑信義房屋﹑大樓﹑泰嘉﹑皇龍

原文網址: 機能就是比人強　九份子重劃區房價3年漲逾2成 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1850317#ixzz6dItnR643
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淡海輕軌第一期的藍海線三站台北海洋大學、沙崙及漁人碼頭站將於11月15日通車，淡海輕軌第一期全數開通。

台灣房屋集團趨勢中心統計第一期輕軌各站單價，和啟用前的漲跌變化，三年來沿線各站房價，僅淡水鄧公站因房屋供給少，呈現平盤，其餘十站皆漲，其中以淡海新市鎮站三年漲16.9％最猛，漁人碼頭站和紅樹林站分別上漲了12.1％及11.3%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，淡海新市鎮站位處綠山線末端，過去曾因欠缺生活機能及通勤時間長，加上推案量大，餘屋多，價量難有起色。

但淡海輕軌2018年通車，大幅解決淡海新市鎮的通勤困擾，目前輕軌平均單日旅運達9000人次，且影城、商場相繼到位，為房市注入向上動能，並促使鄰近的高價社區買氣提升，均價也從一字頭翻身，站穩2字頭，從醜小鴨華麗轉身成天鵝。

漲幅居次的漁人碼頭站，擁有多樣交通題材加持，包括即將開通的輕軌藍海線，八里輕軌的端點、以及淡江大橋淡水端的起點，形同淡水交通的北方門戶；加上景氣回溫後，該站附近身價不斐的水岸景觀社區一森原銷路轉佳，高樓層交易單價甚至達到40萬~45萬元，一舉抬升了當地的房價水位。

輕軌起點的紅樹林站，房價也增加了11.3%。紅樹林站為淡海輕軌與捷運淡水線的交會站，生活機能豐富，近年許多富人選擇將資金投入豪宅市場，紅樹林站附近的知名河景豪宅，近來也出現不少成交案例，拉高了當地的平均成交行情。

台灣房屋居家宜淡海新市鎮特許加盟店店東陳姿翎指出，淡海新市鎮的1、2字頭房價，600~800萬可擁兩房或小三房，對大台北首購族民眾來說魅力十足，尤其輕軌通車後消除民眾對新市鎮的交通疑慮，強化了入住的意願，房市展現強勁的「有基之彈」。

 

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