不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

美中貿易戰及新冠疫情，帶動全球供應鏈轉移，台灣整體產業熱度持續增溫，中部地區尤以話題不斷的中科最受關注。在中科產業聚落成型與就業人口不斷增加的加持下，周邊房市也跟著水漲船高。

市調指出，鄰近中科的大雅、神岡與豐洲科技園區、台中國際機場園區、聚興產業園區、潭子加工出口區等，形成完整產業聚落，加上74號、國道一號、國道四號等交通路網串聯，都替區域房市買盤帶來強勁支撐。

根據台中市地政局最新統計，大雅區今年前八月買賣移轉棟數達791棟，相比去年同期677棟，成長逾16%；內政部實價登錄資料顯示，大雅區十年內屋齡住宅均價已攻上2字頭，不到四年就有近10%增幅，顯見區域房市熱度。

規劃、配備樹立大雅新標竿的「久樘花園童畫」，創新三制靜工法：中空樓板、5+5膠合玻璃、德國木地板隔音墊，領先業界致力打造寧靜住宅，在市場造成話題。此案規劃23至34坪、二至三房產品，社區僅90戶住家，每坪開價24萬至27萬元，平均每周來客達25組，整體銷售率已破八成。

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吸引各大建商插旗的台北科技走廊最後一塊版圖-北投士林科技園區，在政府持續推動下，區域房市受矚目，尤以主幹道文林北路表現最為亮眼。房產專家表示，在北士科帶動下，欲置產周邊房市的購屋族可參考實價登錄行情，只要行情在上下5%就可出手。

根據全國不動產企研室統計，近期台北市文林北路實價登錄揭露，出現不少獲利了結交易，如在地稀有百坪豪宅「遠雄御之邸」8樓戶以總價1億200萬元售出，屋主獲利1,100萬元；14樓戶轉手也賺了695萬元。另外，中古華廈「寒舍雅筑」以總價2,500萬元轉手，屋主獲利420萬元，投報率達20%。

由於近期北投士林科技園區話題正夯，周邊建案醞釀推出，加上近來房市回溫，帶動價量明顯成長。

全國不動產明德捷運店店長徐晟旻表示，未來北士科園區有相當龐大的建設利多與就業機會，發展備受看好，包括華固、國泰、長虹、遠雄等指標建商已插期布局，未來周邊房市值得期待，對於想置產北士科園區周邊房產的購屋族，建議可參考實價登錄行情。

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高雄橋頭科學園區議題發燒，使橋頭、楠梓發展熱度增溫，尤其產業模範生中鋼子公司中欣開發，在橋頭新市鎮強勢推出「欣橋之心」集合住宅大樓，333戶住家、九個店面，挾中鋼優質品質，以1字頭行情，對區域房價產生一錘定音效果，造成熱烈回響，附近區域獲隆大等口碑建商陸續進駐，吸引人口遷移，未來前景看旺。

中鋼集團高層說，橋頭建案中鋼會堅守1字頭房價不會炒作房地產，與中鋼集團善盡社會責任的方向一致，別的建商怎麼炒作是他家的事，即便可以賣得更高中鋼也不做，讓年輕人買到好房子是一種使命，保持橋頭房地產乾淨合理的行情，不要弄髒市場很重要。

 

業界預期中鋼的1字頭親和力房價，將促使「欣橋之心」再掀搶購風潮。

中欣開發總經理呂威璋表示，高雄橋頭科學園區是一處結合半導體、智慧機械與AI、航太、機器人等創新科技產業的科技特區，為未來即將大量進駐的科技新貴提供輕鬆成家的機會，將增加岡山、楠梓、橋頭等區域的住房及商業需求，區域房市前景可期。

目前中欣開發在橋頭「高雄新市鎮」興建的「欣橋之心」，鄰接20米橋新二路及10米新中三街路口，將提供首購族、換屋族和銀髮族購買。

其建案基地面積2,319坪，共興建五棟地上15層、地下3層的集合住宅大樓，採一層僅四戶或五戶與雙電梯設計規劃，全社區總戶數342戶，包含店面九戶及住家333戶，住家坪數為27至50坪，公設比僅有32%，全區完工對外公開銷售。

廣誠國際總經理董上裕表示，「高雄橋頭新市鎮」發展定位為綠色精緻生活圈，區域街廓完整，公共設施完善，擁有面積高達近100公頃高雄都會公園，提供民眾運動及假日休閒好地方，附近更有生活機能極強的德賢商圈，食衣住行樣樣俱全，並擁有捷運、鐵路、台一線等聯外完善的交通，高雄橋頭地檢署、高雄橋頭地方法院公部門已進駐，眾多建商陸續規劃住宅大樓推案，新市鎮整體發展規模正在逐漸形成當中；

資深建商表示，南科橋頭園區面積262公頃，規劃的產業專用區面積共約185公頃，其中將近21公頃為園區滯洪池、環保設施等公用設備用地，可提供產業用地約164公頃，預估創造年產值約1,000億至1,800億元，可提供7,500至1.1萬個就業機會，人口進駐成為房市最大利器。

資深建商表示，橋頭科學園區除了造就橋頭新市鎮開發外，與鄰近的楠梓加工區連成一氣，高雄科技走廊的概念成形，橋頭、楠梓房市都受到激勵。

目前高雄市區新成屋房價多落在2~3字頭，楠梓與橋頭屬於二環、三環地帶，位於市郊房價自然便宜，區域新屋成交多在每坪15~18萬元，總價400萬~800萬元的首購與首換宅有剛性需求，中鋼、隆大、京城等都有新建案登場，市況轉趨熱絡。

 

資金行情推升下，各地房價漲聲響起。永慶房仲集團統計大台北六大捷運線，今年有八個站區漲勢較明顯，其中，中山站年漲9.9%名列第一，土城站、亞東醫院站、中原站也都有9%以上漲幅。

其他表現較佳的7站，分別是雙連站、劍潭站、景平站，漲幅都在7%以上。

永慶房屋表示，漲勢明顯的站區各有原因，捷運中山站、雙連站一帶，生活機能佳，產品多元，房市交投一直很熱絡。先前房市不好，當地賠售頻傳，尤其是豪宅、住商混合套房，但隨房市回溫，投資客回籠，當地房價也扮演領頭羊角色，率先反彈。

 

目前中山站中古屋平均房價已回到每坪67.5萬元，雙連站也從5字頭，回到64萬元。

板南線以土城站、亞東醫院站表現最亮眼，土城站受惠土城醫院啟用、土城重畫區建案拉抬，今年上半年中古屋均價來到35.8萬元，較去年同一期一坪上漲3萬多，漲幅達9.6%，也將近一成。

亞東醫院站主要是今年有多棟新成屋交屋，推升住宅單價到43萬元，漲幅9.4%。

今年通車的環狀線，以中原站表現最優，區域平均房價從40.6萬元，漲至44萬。目前中原站一帶的中和左岸重劃區，新建案開價多已回到六、七字頭。

文湖線、中和新蘆線今年房價表現較為平淡，文湖線漲幅最大的是麟光站，年漲3.7%，不過，雖然上漲幅度小，但大多數站區今年房價和去年相比，都有1~2%的漲幅。

中和新蘆線漲幅最大的是未端站南勢角站，漲幅4.3%，房價從一坪35.1萬上升到36.6萬，小漲1.5萬元。

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關鍵字：流行音樂中心﹑世界明珠﹑南港﹑四鐵共構﹑國家生技園區﹑愛山林建設﹑中研院
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高資產族愛買，台北市豪宅今年以來交易熱度不減。根據實價登錄資料，今年前八月台北市豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，近期又揭露一筆指標豪宅「和平大苑」的交易，因藝人周杰倫也是住戶，受人矚目。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，各國貨幣寬鬆，高端買方手握大筆資金需要投資標的，高總價、低風險的台北市豪宅備受青睞。

最新實價登錄揭露，今年8月大安區豪宅「和平大苑」27樓戶，以總價2.17億元、拆算每坪單價169.8萬元成交。據謄本資料顯示，買家登記為盛兆源投資，其代表人蘇昭樺為前福益紡織董事長、臺企銀大股東蘇天財之女，推測該交易為蘇天財家族購置，惟此消息尚未獲證實。

無獨有偶，「西華富邦」以及新完工的「水綠清翫」高樓層近期也都有高價成交紀錄。統計今年前八月揭露資料，台北市總價8,000萬元以上豪宅交易共140筆，平均每月成交17戶以上，又以中山區成交量總計39筆最多，大安區32筆居次。

郎美囡指出，台北市今年豪宅新案少，以中古豪宅為交易大宗，中山區大直一帶豪宅林立，是今年成交主力，信義區及大安區則為豪宅指標地段，無論交易價、量都在台北市前三名。

不過今年豪宅追價力度不高，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，高端資產族群即便手上資金多，但全球經濟環境變數多，出價較保守，多半買每坪100萬-150萬元左右的物件，反觀中低價位產品，如首購族等容易受惠目前貸款方案，較有追價心態。

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屏東墾丁大街一間四層樓店面，因積欠債務淪入法拍，包含違建883坪，總建坪達1,130多坪，拍賣底價2.08億元，拆算每坪約73萬元。由於墾丁大街極少有店面釋出，先前吸引不少投資人關注，不過昨（6）日法院進行一拍，無人投標收場。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，該店面位處墾丁精華區段，和實價相比，底價也算便宜，但一來有租約，不點交，二來墾丁最近雖然人潮有回升，但投資人多認為，主要是因為疫情大家不能出國，明年若疫情趨緩，投資人擔心墾丁又沒人去玩，因此觀望。

根據法院公告，唯鮮國際名下墾丁大街店面，因債務遭強制拍賣，建物包括二層樓、三層樓，四層樓各一棟，其中部分由一家海鮮燒烤店使用，合計總面積達1,131坪，其中有883坪為占用公有地，法院筆錄載明，公單位將依法要求返還占用土地。

法院公告拍賣底價2.08億元，扣除占用土地833坪(法院估價2,600萬元)，每坪約73萬元。根據實價資料，墾丁大街2015年有一筆二層樓店面交易，總價2.6億，每坪約104萬元，一拍底價和此一行情相比，約僅7折左右。

徐華辰分析，此一店面拍賣價格雖不高，但現有租約，不點交，自用者買下無法立即使用，而對投資人來說，墾丁受負面消息影響，觀光走下坡後，一直無法回到昔日榮景，今年觀光人潮雖增多，但主要是受疫情影響，大家不能出國，只好國旅。未來疫情解除，墾丁能否維持目前情況，不少投資人打問號，因此一拍沒人出手。

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人口是區域房市的基本面，更是支撐房市的重要因素。以今年前八月來說，新北市人口淨增加最多的三大行政區分別是林口、淡水、汐止，顯示區域房市在生活、交通機能逐漸成熟，若當地還有就業機會提供，將大幅提升區域人口增長和房市能見度。

「總人口負成長時代」正式宣告來臨。永慶房屋業管部協理謝志傑表示，透過區域人口的遷徙情況，可作為判斷未來區域房市走向的指標，特別是現階段房市是以剛性需求為主，更是支撐未來區域房市的重點。

 

以今年前八月來說，據新北市政府民政局資料顯示，林口淨遷入人口3,355人拿下人口移居第一名；淡水、汐止則各以3,302、1,964人居第二、三名。

謝志傑指出，林口區昔日與三峽區、淡水區被戲稱為「林、三、淡」三大空城，但近幾年在機場捷運、三井outlet及量販店等建設陸續到位後，生活、交通機能逐漸成熟，再加上原先就有工業區提供就業機會，使人口逐漸增加，且還有國際媒體園區的計畫正在推動，未來前景看好，今年前六月平均每坪成交價約25.5萬元左右，近三年房價年增幅達3.7%。

淨遷入人口排名第二的淡水區，謝志傑分析，淡水區的移入人口多位於淡海新市鎮，主因淡海輕軌的通車，以及未來淡北道路、淡江大橋的完工，有助於改善淡海新市鎮最令人詬病的交通問題，且近年開幕的美麗新廣場也提供居民的購物、娛樂需求，生活機能日趨完善，再加上目前每坪成交均價約22.3萬元的相對親民房價，吸引許多人口進駐。

汐止區則是以近2,000人的淨遷入人口排名第三。謝志傑表示，近期台商回流，許多廠商積極尋找廠房，汐止區域內的工業區多，成為廠商詢問的熱門地點。除此之外，因地理位置鄰近北市的內湖區與南港區，在就業機會與比價效應下，房價相對親民的汐止區，也是民眾購屋的熱門標的之一。

他觀察，人口淨遷入的行政區有三大優勢，一是捷運、二是重劃區、三是地段。在有題材、地段好的行政區，通常都能吸引人口進駐，當然，交通愈是便利的地區，房價也相對較高。謝志傑指出，台北與新北是共同生活圈，許多民眾都是台北、新北兩地通勤，因此交通便利程度便成為影響房價的關鍵因素。

在淨遷入人口排名前十大行政區的房價表現中，新北市的第一環如新店、蘆洲、土城及新莊等三大區的房價在3字頭，當中又以新店區每坪成交均價36.7萬元最高；謝志傑指出，三大區因生活機能豐富，加上捷運線加持，通勤時間多在半小時內，吸引民眾移居。

再來是房價2字頭的林口、淡水、五股、汐止及三峽等行政區。謝志傑指出，上述行政區除了汐止區外，都與北市距離較遠，通勤時間較長，房價也較為親民。不過，雖然汐止距離台北市比較近，但目前未建置完成捷運路網，僅能依靠火車、公車或騎車、開車通勤，因此交通機能上相對較薄弱。

最後則是房價1字頭的鶯歌區。謝志傑表示，以鶯歌區的地理位置來看，其實距離桃園反而比較近，雖說未來有捷運線將開通，但捷運通車後實際通勤至台北市的時間約需1小時以上，因此在交通較遠下，讓區域房價相對便宜許多。