不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台灣邁入少子化社會，綠地、生活機能充足，又擁明星學區加持的區域，成為保值抗跌的不敗標的，如台中市大墩、大新、黎明等指標明星學區周圍，不僅建案銷況不俗，且價格不斷攀升，備受市場矚目。

內政部實價登錄最新資訊，2020年屋齡十年內住宅當中，以黎明國小周圍38.62萬元均價最高，大新國小周圍35.1萬元，大墩國小則為36.53萬元。

其中，大墩國小相比去年34.32萬元就漲逾6%，相比2014年29萬元更達25.96%的漲幅，相當驚人，黎明國小相比2014年33.93萬元也有近14%的漲幅，表現亮眼。

台中市建築經營協會理事長邱名仕分析，12年國教上路後，家長不惜花大錢只為孩子有更好的教育，鄰近學區也能省下接送的時間，加上大墩、大新、惠文國小鄰近七期、單元二、三等高價區，不僅整體街廓規劃完整，也有大片綠地資源，整體生活品質極佳，新案價格自然衝高且稀有保值。

盤點大墩學區周圍新案，以大墩國小首排「慶仁林境」最受矚目，戶戶享有層層覆綠的弧線景觀陽台，特殊的360度玻璃欄杆，讓住戶在家裡的每個角落都能享受到七期南側無限棟距的零死角視野，社區內以落羽松、櫻花、杏樹、流蘇等樹種塑造出七期難得的城市綠廊。

基地與鄰近的南屯公園、大墩國中小與文心森林公園近3萬坪綠地相互呼應，全案規劃均質86坪，總戶數28戶產品，總價4,700萬元起，極具競爭力，平均每周有20組的預約來客，反應不俗。

基地位於黎明公益商圈核心的新案「時代溫莎大廈」，主打大墩國中小明星學區，以獨特的「優雅古典」建築風格，搭配垂直綠化及跳島式宜居陽台，相當吸睛。

全案配有義大利進口防爆氣密敵銳門、德國軟水淨水系統、6+6Low-E玻璃、義大利STOSA中島與廚具等豪宅規格配備；其中，主臥跟次臥皆配Panasonic一體式電腦馬桶，包括公設規劃及住宅配備在40坪以下的產品中可說是業界標竿，深獲懂品味的菁英家庭喜愛，公開兩周即賣破六成。

黎明國小周邊在單元二重劃區開發之後，成為新豪宅聚落，新案包括「陸府植森」、「雙橡園1812」、「寶輝City Park」等，每坪單價都在50萬元以上，其中新成屋「陸府植森」社區最高成交價來到62.6萬元，與目前七期成交行情不相上下。

此案最大特點在於超高綠覆率，植栽密度是建築密度三倍之多，社區採原生態景觀，種植樟樹、香楓、桂花等台灣原生種樹木與流瀑、野溪蜿蜒，猶如山林秘境，頗受企業自營商與醫界人士喜愛。

後續則有雙橡園開發第五棟豪宅3.0新案「河南市政路新案」，預計年底進場，擁台中優質蛋黃區難得的2,168坪大基地，將打造獨棟鋼骨大樓與約1,800坪自有花園、以及罕見的大車道單進單出設計，全案規劃50、60、100坪零店面純住宅，稀有的設計與基地條件備受各界期待。

大新國小周圍則以面對文心森林公園第一排的豪宅最受關注，其中指標建案「雙橡園1617」今年完工落成，均價達55.2萬元，成為七期南側唯一攻入台中十大豪宅榜的建案。

值得一提的是，「雙橡園1617」是2012年6月央行施行豪宅貸款成數限制後，全台唯一在預售時期即完銷的豪宅案，搶手熱度令業界刮目相看。

另外，預售大樓案如「惠宇PARK1」規劃90至140坪產品，全案已近完銷；「國泰建設新案」也可望在年底接棒登場，基地位在惠文路、大墩11街口，預計鎖定50坪左右的中坪數產品，已吸引不少粉絲爭相預約詢問。

 

 

 

 

中鋼（2002）進軍房地產市場如秋風掃落葉，子公司中欣開發在橋頭推出的「欣橋之心」建案全部342戶，以1字頭房價獲得熱烈回響，昨（18）日上午最後11戶出清，前後只花三天全部賣光光，市場驚艷不已。

中鋼董事長翁朝棟說，後續看好台南科學園區發展潛力，將積極進取台南房市，目標鎖定九份子重劃區推案，明年將有成果。

高雄資深建商說，中鋼去年在亞洲新灣區總部大樓旁的「欣灣時代」快速結案，今年「欣橋之心」三天完銷，除了品牌效應之外，關鍵成功因素在於中鋼負起社會責任，讓利給年輕人可以買得起房子，與其他不斷炒房的建商相比，更凸顯中鋼優質形象。

中欣總經理呂威璋表示，「欣橋之心」第一天就賣出百戶，第二天結算銷售率八成，周六最後一場說明會結束銷售96%，昨天最後11戶出清，原本下午及晚上各有一場說明會，只好臨時取消。廣誠總經理董上裕說，房地產建案三天完銷的情況近年難得一見，中鋼高層堅持1字頭房價，既符合購屋者需求又兼顧企業形象，一舉數得。

翁朝棟指出，央行及內政部都注意到國內房價的問題，中鋼橋頭建案可以賣得更高，但為了維護高雄房市乾淨合理的價格，讓年輕人也買的起房，中鋼一開始就堅持要採1字頭房價，加上目前高雄銀行又力推首次購屋40年低利率房貸，「欣橋之心」成為首購族的首選。

翁朝棟表示，「欣橋之心」與去年「欣灣時代」都大受購屋者肯定，經過這二大建案凸顯中欣開發品牌形象確立，中鋼集團站在對社會有正能量的立場上，進軍房地產市場更有信心，接下來可望進一步朝台南發展，與南科擴建案商機相結合，為南部的繁榮貢獻中鋼一己之力。

董上裕指出，「欣橋之心」原本預約1,800組客人，安排到500組客戶時就全部賣完了，特別臨時向後面沒有看到房子的客戶說明，「中鋼、中欣的品牌太強了」。

台中新光三越、大遠百兩大百貨消費力稱冠，帶動七期房市戰況白熱化；市調顯示，近期建商購地價量不斷創高，加上國際飯店及企業總部陸續進駐，區域房價有望挑戰7字頭大關。

據商仲調查，台中消費力僅次台北，其中七期商圈貢獻超過六成。商機帶動房市熱度，不僅9月前十天一口氣揭露11筆億元級交易，東森集團總裁王令麟日前豪砸7.5億元買下「大陸麗格」一至三樓商業空間及車位，受到市場關注。

七期向來是台中房市一級戰區，今年來戰況白熱化，從土地交易來看，8月間興富發以每坪350萬元買下市政北七路、惠中路口角地，刷新土地最高單價紀錄。

中悅建設則以總價26.78億元買下市政北七路及惠中二街、惠中三街三塊土地，合併總面積達1,050坪，為目前精華區段少有具三面臨路、完整大坪數素地。

https://house.udn.com/house/story/5889/4943510

 

國內疫情控制得宜，且隨著房貸利率持續低檔與全球量化寬鬆資金行情，讓先前累積的遞延買盤出籠，吸引自住及置產族群相繼進場。

永慶房產集團統計，今年上半年雙北市網路物件點閱的排行前十名熱門社區，熱門點閱第一名由新店區「美河市」拔得頭籌，台北市大安區及新北市板橋區各有幾個社區大樓名列前茅，包括大安區的「成功國宅」、「大安國宅」，以及板橋區的「新巨蛋」、「巨蛋」。

 

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，從十大熱門點閱社區排名中可以發現，雙北市入榜關鍵都在價格，新北市則除低房價吸引人外，捷運優勢也是讓該社區受青睞的主因。

永慶房仲網統計，雙北市熱門點閱前五名的社區依序為「美河市」、「大直美堤花園」、「新巨蛋」、「成功國宅」與「大安國宅」，前五名社區可概分為「捷運共構社區」及「國宅」這兩類。

謝志傑分析，熱門點閱社區第一名「美河市」與第三名「新巨蛋」都是「捷運共構社區」，因到站即到家的優勢，吸引購屋族目光。其中美河市近期因IKEA及京站百貨進駐，生活機能大幅提升，在利多話題加持下，買氣自然水漲船高，平均成交單價每坪約51.3萬元，平均總價落在2,378萬元左右。

台北市入榜的社區都是「國宅」。謝志傑指出，「大直美堤花園」、「成功國宅」與「大安國宅」位在台北市精華地段，生活環境、交通機能佳，再加上國宅價格較同區住宅產品相對實惠，自然吸引購屋民眾目光。點閱率第二名的「大直美堤花園」，這一社區是大直水岸社區，居住環境優質，鄰近美麗華百貨商圈、內湖科技園區，就業及採買娛樂機能完善。相較周邊社區單價，大直美堤花園的房價顯得經濟實惠，因此成為購屋族熱門關注社區，住宅均價落在53.4萬元，平均成交總價約在2,478萬元。

值得一提的是，熱門點閱前十名社區中，新店區即占了四席，謝志傑說明，新店區是新北市的第一環，機能和環境深受民眾青睞，近年更是話題不斷，吸引不少來自中正、大安、文山的北市輕移民。包括小碧潭捷運共構宅「美河市」周邊商場陸續進駐，如京站百貨、IKEA。鄰近七張捷運站的「玉上園」，周邊生活機能發達，加上宏達電HTC總部就在附近，未來還有寶高智慧產業園區、裕隆城商場開發，將帶來更多就業人口和商業機能，保值性與未來潛力都相當看好，吸引不少置產族關注。

年初通車的捷運環狀線及預計明年完工的安坑輕軌，為新店區帶來交通利多。「湯泉二期」、「達觀鎮」分別鄰近十四張站、安坑輕軌，在交通利多的帶動下，社區聯外交通便利性可望大幅提升。

謝志傑指出，除交通機能提升外，「湯泉二期」、「達觀鎮」都是主打低總價產品，產品類別多元從套房到四房都有，但今年上半年交易類型多以中小坪數為主，「湯泉二期」住宅均價落在51.1萬元，平均成交總價約在914萬元；「達觀鎮」住宅均價約18.4萬元，成交總價落在614萬元。

• facebook

 

熱門商圈推動店面交易增加，高雄熱門商圈與人數成正比，三民、鳳山等區受青睞，楠梓近年年輕人口大量流入，商業活動轉強，商圈店面表現不錯。

台灣房屋分析顯示，依據統計實價登錄資料，高雄店面交易以總價3,000萬元內的產品為成交主流，店比高達85%以上。

其中，店面產品不乏老式透天厝，特徵是一樓店面坪數雖不大，但是二、三樓仍有樓店、住家、辦公室或倉庫等多重效益，對於目前宅經濟發燒，這類透天店面的營業和出租更顯得彈性。

高雄低總價店面熱區以三民、楠梓、鳳山區交易最多，而且多半位在住宅型商圈，或進入人口成長期的新興重劃區，屬於低風險又高成長型的投資商品，吸引退休公務員將定存資金轉買透天，改當包租公。

https://house.udn.com/house/story/5889/4943520?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

政大信義不動產研究發展中心《2020房地產年鑑》分析，新北市永和區新屋推案量逐年攀升，2019年銷售率卻較2018年下滑，反觀中古屋市場的物件流通天數，2019年較前一年縮短約半個月，可見成屋市場暢旺，買方對新屋推案意願則相對保守。專家認為，應該是部分首購及自住客有預算考量，以永和目前主力產品2房物件為例，新案一旦超過1500萬，買方就會轉而選擇房價便宜的中古屋。

年鑑分析指出，永和近年新屋推案數量、可售戶數、推案金額從2015年以來均逐漸攀升，但若觀察銷售數據，2019年新屋預售銷售率卻比2018年下降2成；與此同時，成屋市場物件2019年平均流動天數卻比2018年減少約半個月。

信義房屋永和頂溪店店長賴威源表示，危老都更議題發酵，中、永和近年新屋推案量逐年攀升，不過，去年預售屋銷售情況的確較不好，今年才漸漸回溫。主要原因在於，過去新推案多坪數大，或是地點距離捷運站較遠的建案，買方考量預算，接受度相對較低，但今年以來有不少2房或2+1房產品，總價相對低，因此接受度較高。

賴威源指出，新推案漸有小坪數、較低總價的產品後，買氣也提高，不過據他觀察，以永和現接段成交最快的2房產品為例，若是新推案2房總價在1500以上，買方仍通常不太會埋單，而是轉向購買總價介於1100至1300萬、屋齡15年上下的中古屋。此外，永和地狹人稠，通常距離捷運站比較近的區塊，較少新案可選擇，這也成為中古屋的優勢之一。

高雄可分割地上權住宅越來越被接受，擺脫過去「票房毒藥」的命運，不只永信建設的「R5新世界」、「韻綠」成屋創下完銷紀錄，上揚國際建築團隊在市區推出的「河堤世界」預售大樓，去年底開賣，不到10個月，即售出92％，平均每坪售價也從16.5萬到18.5萬元，上調到17.5萬到19.5萬元，微幅上漲5％到6％。

上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝指出，占地2,100坪的「河堤世界」，座落在40多棟大樓構成的河堤社區，由於河堤社區是具有「台北小天母」之稱的優質社區，即使是中古屋行情，每坪也在21萬元到28萬元之間。

最新的成屋「京城閱河堤」，實價登錄則是介於每坪32萬到36萬元之間，另一個新的中古屋「聯上草雲」成交價則介於每坪30萬到35萬元之間。

施棟瀝指出，河堤社區腹地已近飽和，因此，總銷約50億元的「河堤世界」2019年12月推出後，有許多想要換購新宅的社區住戶、或是市區想要置產的客戶，下單簽約的速度相當快，608戶迄今已售出92％，買家對三房最積極。

新竹又傳出排隊購屋。新竹椰林機構位於竹北華興重劃區，一個基地約477坪的建案，預計本周六上午開賣，但網友發現，從昨天（周四）晚上就人拿椅子、板凳坐著排隊，而且人數還不少。

新竹房市專家、住宅週報社長陸敬民表示，椰林機構近年每次在竹北推案幾乎都是這樣，堪稱竹北神獸級建商。

他說，椰林機構近年每逢推案必排隊搶購，主要和該公司訂價策略有關。椰林並非走低價路線，它也用一些較好的建材，但是在售價上，都會比同地段，同等級建材的建案，略低一成左右。

一開始，椰林這樣做，不少人半信半疑，認為排隊是安排的。但十多年堅持下來，椰林培養出大量忠實粉絲，許多投資客知道椰林案子有利可圖，時刻注意椰林推案，排隊成了常態，風聲傳開，更有許多人聞風搶購，然後轉售紅單。

陸敬民表示，竹北民眾上次漏夜排隊搶房，是在2019年10月18日星期五下午買「椰林映」，距今剛好一年，那時候只要撐一晚，隔天上午就能領號碼牌，但這次周六開賣，周四晚就有人排隊，原因是網路傳出有人開出高價請人代訂或是購買排位。

他表示，網路就傳出有房仲和投資客，以10萬到20萬元代價收購排隊民眾的板凳，由於現在竹北建商都禁止換紅單，這次也傳出很多掮客帶著投資客的身分證來下訂，訂到後，再交給投資客，然後收取二、三十萬元現金。

這筆「排隊費」雖不少，但過去經驗，椰林建案未來換約轉售，或是交屋後轉售，仍多有五、六十萬元，甚至一、二百萬的獲利空間，投資客因此仍樂意委託。而熬兩個晚上，就可賺20萬，這生意怎麼看都非常划算，更是漏夜大排長龍的主因。

中美貿易戰轉單效應帶動台商回流投資台中，中部3大園區中部科學園區、台中工業區、台中精密科技園區員工逾10萬人，住的需求大增，除了政府釋地興建勞工宅外，建商也在周邊推出大樓建案。

鉅邑建設總經理張德仁說， 看好中科園區有台積電、矽品、華邦等大廠，在中科旁的大雅區市中心推出「鉅邑樹自在」大樓案，規劃35、40、45及74坪3至5房產品，共72戶，銷售破八成，其中逾三成為中科新貴。

張德仁指出，「鉅邑樹自在」呼應與自然共榮的全球建築思維，40坪以上產品規劃有宜居陽台，採跳島式綠態露台，讓住戶擁抱森層呼吸的「空中樹院」。

豐邑機構看好南屯嶺東商圈與精密科技園區地利之便的房市發展力，在推出菁科城一期完銷後，在春安國小棒球場第一排推出總戶數552戶「菁科2 MAX」大樓建案，國慶日動土，銷售破5成。

豐邑機構的總經理邱崇喆說，基地鄰近台中工業區、精科，已購客戶以中科、精科新貴為多。北側與東側雙臨公園，規劃2到4房，戶戶採光，其中3房規劃雙面採光，且雨遮、花台不計入面積計算，並贈送天花板裝修，讓購屋者省下日後裝潢費。

精銳建設首度插旗中科特區，在東海商圈遊園北路、近台灣大道口推出「精銳闊」大樓案，總戶數266戶住家、12戶店面，9月進場銷售破九成，客戶有四成為中科新貴。

精銳建設協理高鴻麟說，「精銳闊」規劃2到3+1房，室室開窗；3房以上產品規劃有綠建築住宅概念的深窗花台，可減緩太陽光照射強度，自動噴灌使植物保持生意盎然，並增加自然採光及通風。

 

 

 

 

 

桃園重劃區新建案開價頻創新高，桃園市區房價雖有波動，兼具生活機能，仍是在地人首選之一，尤其是藝文特區周邊，如大興西路一帶，房價仍在2字頭，且中古大樓總價約1千萬元，深受首購族青睞，近幾個月交易熱絡。

國內房市熱度高昂，尤其桃園相較雙北房價親民，桃園近年房市強強滾，今年9月交易量大幅躍進，以桃園區表現最突出，成長超過5成，藝文特區又是位處核心重點區域，一直是區域焦點。

雖然外界對藝文特區印象為桃園豪宅特區，其實周邊仍有不少平價宅，近期交易相當火熱。信義房屋大興西路店店長蘇慧龍表示，今年以來、尤其是國內疫情趨緩，藝文特區邊大興西路這一帶區域確實買氣很暢旺，主要是享有市區生活機能、近桃園綠線捷運G10站點約1公里的距離，加上近中路重劃區，新建案開價破3字頭，這裡中古大樓仍在2字頭等原因。

蘇慧龍強調，藝文特區大坪數豪宅多，一般年輕族群望之卻步，但周邊屋齡約15-16年左右的中古大樓，2-3房標準物件多，交易總價約1-1.1千萬元，是首購族可負擔的範圍，造就這波熱度。

由於需求上升，甚至在網路上看中標的物轉而實際看屋人數暴增，使該區域房價也有明顯漲勢，每坪單價約漲至25-30萬元。蘇慧龍說，雖房價上漲，仍較鄰近的中路重劃區親民也是吸引年輕人主因。

記者潘建樺、馬郁雯／台北報導

最新一波台北市社會住宅，今（12）日進行聯合招租，其中位於內湖區的「金龍社會住宅」堪稱最高級社宅，北市府釋出8戶，最便宜房租2萬1000元就能入住，但從實價登錄來說，周邊基本房租至少要3萬5000元，也讓民眾搶翻天，希望能抽中當「幸運兒」。

檢視相片

 

更多影片

這裡是位於台北市內湖區的金龍社會住宅，裡頭有8戶隸屬台北市政府，而這裡被認為是社會住宅裡頭最高級的，從今日開始進行聯合招租。

灰色建築基調搭配靜巷景觀宅，才剛滿1年半的高級住宅，北市府將釋出8戶當成社會宅，吸引不少民眾想試試手氣。

超高級內裝，室內坪數從19到35坪。不只室內空間大，連公設區域也很有豪宅感，而這處社宅招租金額落在2萬1000元到3萬9500元之間，讓不少小家庭躍躍欲試。

檢視相片

 

更多影片

加上附近生活機能好，鄰近美國在台協會，周邊又有學區、捷運站，交通很便利，目前實價登錄單坪房價落在65到70萬元，甚至還更高，連房仲都強調租到算賺到，CP值超高。

房仲業者吳主任：「非常幸運的！其實正常的租金大概是3萬5000元左右，如果用2萬多元租到，每個月都省下1萬元。」

排隊等叫號，做資料審查，每次公宅聯合招租總吸引到不少民眾，想用更划算的房租來入住。

檢視相片

 

更多影片

今日起包括木柵、大橋頭、金龍社會住宅，共有141戶進行聯合招租，而這回的金龍社會住宅，唯獨8戶的黃金地段更讓民眾搶破頭。

檢視相片

 

高雄市苓雅區尤其三多路、四維路由於靠近亞洲新灣區，加上本身生活機能完整，近年房市價量持穩。專家分析，利率探底、市場資金進入房地產市場，市中心價格高貴，買氣仍然不減。

比較高雄市地政局統計今年與去年上半年各區買賣棟數，前四名排序沒有變動，但第五名由苓雅區「超車」，擠下前鎮區。進一步分析苓雅區今年交易棟數最多的「買賣熱區」，前三名分別是永昌街、近苓洲國小的「苓洲段」，三多四路、近三多商圈捷運站的「意誠段」，以及四維二路光華一路口、近復華高中的「林德官段一小段」；綜合來看，這三個區段都位於主要幹道三多與四維路周邊。

信義房屋成功漢神店店長吳光祐指出，三多路與四維路算是苓雅與前鎮區交界，而兩路段往西延伸至海邊路方向，就是高市府力推的「亞洲新灣區」範圍，加上又屬重要幹道，沿線學區、各式商家一應俱全，還有捷運通過，因此交易熱絡。

吳光祐進一步說明，三多路與四維路周邊不乏新推案，由於土地取得成本越來越高、建築成本也攀升，目前價格都在3字頭以上，至於中古屋部分，屋齡10年內大樓3房平面車位的標準型產品，單價都在25萬以上，屋齡20多年的物件單價也要20至25萬。

根據「高雄實價網」，今年上半年苓雅區公寓、大樓、華廈、套房等「區分建物」均價20.73萬，與3年前同期相較約有5%漲幅，若與5年前相較，漲幅更達1成。不過，即使漲幅明顯，但吳光祐說，因區位條件好，加上今年房貸利率低，自住客與置產客紛將資金投入房地產市場，交易量顯著躍升。