不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

全台房市交易升溫，雙北市中古屋也迎來解套潮，根據屋比房屋統計，目前網路上代售平台資料顯示，雙北市待售一年以上數量逐漸下降，都是三年新低紀錄。

從占比來看，銷售超過一年的比例逐漸收窄，其中台北市蛋黃區與新北市建設利多區域待售案件減少，顯示正逐漸去化

屋比房屋總監陳傑鳴表示，新冠肺炎疫情穩定後，房市買氣高漲、房價創高資訊傳出，隨著資金湧入房市，全台房市出現一波買房潮，過往雙北求售超過一年的中古屋賣壓，近期迎來解套機會，有利去化目前待售的中古案量。

統計資料顯示，今年8月台北市網路待售一年以上的中古屋來到11,687件，新北市降至18,515件，都是近三年低點。從比例上看，台北市2018年賣逾一年的中古屋數量，占全部代售案件半數，2019年降至47%，今年8月僅剩45%；新北市也從2018年的43%，下降至目前為39%。

從行政區來看，台北市待售逾一年物件中，以蛋黃區降最多，中山區、信義區皆年減100多件，大安區更年減204件。新北市降最多是林口區，賣過一年的數量年減373件，汐止區減少200多件第二，中和區也減少163件。

依照目前市況，近期民眾買房速度明顯加快，甚至帶動房價開始走揚。2014年雙北高點套牢的物件，隨著近期買氣湧入，過往房價炒高的台北市蛋黃區，以及新北市建設題材區如林口、汐止、中和等，都出現解套潮，若以今年與2018年相比，這些房價一度炒高的區域賣壓縮小，套牢物件有加速減少的跡象。

陳傑鳴指出，目前貨幣寬鬆政策與低利盛行，加上資金回流，房地產有租金收益與上漲空間，受到市場青睞，且目前全台開價打折賠售、平轉的件數較過去幾年大幅減少，短期內房市交易應呈現穩定升溫的格局。

https://house.udn.com/house/story/5889/4807313?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

台北市永康街知名老店「高記」，因違規使用二、三樓，屢遭罰款，宣布將熄燈。高記貼出台北市政府都發局公函，受文者除高記代表人林美金，印尼紡識大王接班人宋大江也名列其中，成為市場熱門話題。

會出現宋大江名字，原因是，他是房東。

永康街高記這棟房子，本來是高家的。2010年，可能為了拓展門市，以5.2億元賣給在印尼創業有成、有印尼紡織大王之稱的宋良浩，然後再以每月150萬元售後回租，繼續做生意。

這筆交易當時相當轟動，一來高記土地面積部分約89坪，換算每坪土地584萬元，創下區域新天價。二來市場對宋良浩很陌生，經多方打聽，赫然發現宋良浩鮭魚返鄉後，成立新聯國際開發，短短時間就砸下一、二十億大舉蒐購北市店面、商辦。

宋良浩在買下高記後，一夕聞名，之後他持續在台北市掃貨，陸續買下店面，飯店、辦公室等，都用來收租，市場估計投入資金多達一、兩百億。這段期間，宋良浩一直很低調，也換來了房市超級神秘大戶的稱號。

大約在2014、2015年前後，宋良浩將在台灣不動產事業，交給第三代孫子宋大江接手。宋大江除了持續買進優質不動產，也當起開發商，推出「荷里居」、「中山．雋」等建案，並主動和媒體接觸，宋良浩家族神秘面紗才逐漸揭下。由於高記為宋良浩以新聯國際名義買下，宋大江現為新聯國際開發董事長，因此台北市公函受文者除了高記代表人之外，也包括房東宋大江。

 

林口房價相對雙北其他區域親民，一直是房市焦點，機場捷運A9站周邊建設議題多，交易量穩定增長，但今年前5月平均交易均價為32.21萬元，尚未回到2017年機捷通車前高點。

林口A9站開發至今超過10年，區域內有威秀和國賓影城、商場有三井OUTLET和環球購物中心等，林口地區也有美國學校和康橋國際雙語學校等，吸引北客移入。因未來將有三立影城和東森全球營運總部將設立於A9站旁，人氣高漲。

新北市政府地政局甫公布7月不動產交易棟數，林口區月增幅度稱冠，因林口A9站生活圈周邊新成屋移轉棟數增加所致。信義房屋林口站前店店長汪耀崇表示，除了新屋集中交屋外，二手市場也明顯感受到買氣熱絡度。

A9站交易量能穩健成長，但房價尚未恢復到高點，信義房屋依實價登錄資料統計今年前5月林口站周邊平均交易單價為32.21萬元，相較機捷通車前的2016年同期房價為37.93萬元，仍有一段差距。

汪耀崇分析，當初因捷運通車議題，建商鎖定需常往返機場的台商等族群，將價格拉高，房價一度接近到5字頭，迄今頂多到4字出頭，加上新舊案夾雜，該處賣壓重，不少4-5年前購屋的屋主迄今仍在賠售中。而周邊10多年電梯大樓，當初購屋房價約1字頭，相較之下反倒是呈現上漲。

由於低利率政策，國內房市整體走揚，不僅自住客，連投資客都有出動現象，汪耀崇說，A9站這邊交易熱絡，購屋者都還是來自於剛性需求為主。但近期漸有ㄧ些投資型買方出現！對未來房價有些期許！

【大紀元2020年08月21日訊】（大紀元記者賴友容台灣台南報導）台南市議長郭信良於21日表示，台南市房價上漲是不爭的事實，市府不應以房價所得比轉移焦點，對於經濟能力較低的青年族群，市府應推出實質政策，讓青年得以安居；南市府則採取租屋補貼、社會住宅減輕租屋族負擔。

郭信良表示，依據南市財稅局所說，台南房價負擔對民眾而言，尚在合理範圍內，但他希望市府可以更細微分析，不同年齡層民眾分別在37個區對房價的承受度。

台南的房價居高不下，而且還看不到房價天花板，對收入有限的青年及年輕小家庭要如何在台南買房定居，令他質疑。

針對南市府採取租屋補貼及社會住宅等政策來減輕租屋族負擔，郭信良表示，內政部營建署核定給台南市的租金補貼每月為2,600元或3,200元，今年可供8,257戶申請，但他不知青年申請核准的案件數量為何，是否真正讓市民得益。

至於社會住宅政策，還停留在空中樓閣，他說，雖然南市府興建目標為2千戶，但首案在110年才要動工，預計112年才完工，對現在的租屋族根本沒有幫助。

郭信良期盼南市府積極面對問題，拿出實質政策，解決青年住的困難。

台南市政府則回應說，台南因經濟前景看好，將採取租屋補貼及社會住宅來減輕租屋族負擔。

台南市經濟發展前景看好，造成房價租金上漲的情形，市長黃偉哲看出這個問題，早已指示財稅局和都發局推出租屋補貼、社會住宅等政策因應，目前台南市的房價所得比，仍低於全國平均數8.62，更是6都最低。

南市府財稅局表示，近年來南科發展帶來就業潮，推升房市熱度；依據內政部不動產資訊平台所發布之109年第1季房價負擔能力指標統計成果顯示，台南房價負擔能力，在全國比較上，尚是可合理負擔範圍。

也就是說，房價雖然上漲，但市民所得也跟著增加，這是正向的發展。

依財政部財政資訊中心統計資料顯示，台南市近5年首購族增加72,207戶，成長12.1%，為6都最高，且南市的房屋有高達82.80%為自住需求。

另外南市府都發局表示，為降低青年及弱勢族群居住負擔，積極推動只租不賣的青年公宅，將以營眷改閒置土地辦理公辦都更回饋取得約855戶，市府自行興建1,145戶，總計目標興辦2,000戶；目前規劃110年動工青年公宅約580戶，預計112年完工。

而在青年公宅完工前，南市府採取租屋補貼及包租代管策略來減輕租屋族負擔；目前市府受理申請中的租金補貼計畫戶數為6,881戶，截至8月20日止，申請戶數約4千餘戶，尚有餘額，有意願申請民眾把握機會。◇

責任編輯：陳玟綺

https://www.epochtimes.com/b5/20/8/21/n12348101.htm

2020-08-21 16:14

根據內政部統計，全台平均屋齡最老為台北市，其次就是台南市32.2年，屋齡越高、維修問題日漸浮現，周邊市容也相對老舊，然而現代人對於居住品質要求高，位於台南市北區的鄭子寮重劃區，為少見採低密度開發之生活圈，街廓整齊、綠地豐富，吸引不少挑剔的換屋置產族入手。

根據台南市地政局統計，全市今年前7月受到新冠肺炎疫情影響，建物移轉棟數較去年同期減少7.5%，傳統交易熱區永康區、東區大減20~26%，唯有北區逆勢年增342棟、達到四成之多，其中又以區內的鄭子寮重劃區交易最火熱，關鍵在於「重大建設」、「資金行情」點燃火種，更凸顯保值性與置產優勢。

「有能力入主優質地段，為什麼要屈就於次級地段呢」，住商不動產成功團隊總經理賴俊良表示，鄭子寮重劃區為舊制台南市行政區，坐擁成熟機能，到新光三越、台南車站、奇美醫院及成大醫院路程皆在10分鐘以內，亦有台南唯一的好市多、花園夜市，商業活絡，文元國小更是不少家長指名的明星學區，街道錯落著18座公園，鬧中取靜，宛如台北市「民生社區」，成為高資產族購屋首選。

利多齊發 換屋置產瞄準鄭子寮

除了小環境優質，換屋置產族更看準鄭子寮區域重大建設利多齊發，像是好市多西側、7.8公頃「商20」商業區開發，市地重劃完成後將強化商業發展機能。交通建設也有所進展，「北外環道路」串聯五大科技重鎮，亦新增國道1號交流道，全案預計於2025年完工，未來至南科僅需15~20分鐘。

然而資金行情為這波房市熱潮之火種，各國印鈔、股市站上高點，不少高置產族手上資金無處可去，台灣房地產是相對穩健的投資，尤其像是鄭子寮近年成為高級社區的代名詞，成為換屋置產最佳標的，行情水漲船高，像是位於文成一路的7年屋，出售漲幅近42%獲利483萬元，海安路三段上3年成屋社區從預售取得轉手後也增值449萬元，漲幅約23%。

遠雄北府苑4200坪大基地位於鄭子寮重劃區。

古都府城近年土地標售熱，吸引不少全國性建商出手，價格屢創新高，不少開發中的蛋白區直逼鄭子寮行情，像是東橋地區預售案開價近30萬元，九份子重劃區開價也達26萬元，另外，南台南新都心也出現近3字頭預售案，運河星鑽地區依標售行情，未來開價落在35萬元，以鄭子寮重劃區指標大案「遠雄北府苑」而言，每坪開價30萬元起，為市中心少數擁有地段、大塊綠地、公設豐富、設計美學齊備的個案，在一片新案中脫穎而出。

換屋很挑剔 在意整體均衡、需求全到位

「遠雄北府苑」為遠雄建設與在地23年品牌建商良勳建設聯手推出，為區域少見4,200坪、全街廓大基地開發建案，四面臨路，且呼應周邊環境，建築退縮種植大量植栽，加上社區內近800坪中庭，綠美化面積逾2,400坪，住戶可俯瞰樹海也能漫步綠蔭。

遠雄北府苑於816正式公開，熱銷突破五成。

該案位於成德、凱德、希望三座大型公園正核心，且鄭子寮採棋盤式、低密度開發，電線電纜地下化，過往以透天推案為主，居住視野遼闊，又是府城市中心罕見高綠覆率之生活地段，成為吸引高資產族入手的關鍵優勢。

「遠雄北府苑」行銷經理沈柏祐指出，換屋客講究的CP值不在價格戰，而是產品整體條件都要到位，本案主力客層有四成為在地自營商，另有三成為軍公教醫療人員，另有部分為貿易金融菁英，不少民眾是由透天厝換成電梯大樓，看準「北府苑」為鄭子寮少有大基地、大社區規劃，擁有泳池、健身房、競賽級室內羽球館等豐富的全齡公設，可做為家庭空間的延伸，亦提供專業物管服務。

「遠雄北府苑」也是台南市第一座取得認證的全齡通用住宅，規劃2~3+1房、28~46坪，以3房總價1350萬含車位的戶型最受換屋客青睞，且3房以上戶戶邊間，因強調通用，社區內去除平面的高低差，門寬達75公分、門檻斜角在3公分以下，室內走道寬達90公分，浴室淨寬70公分以上，且遠雄集團一條龍服務，建商承諾5年防水保固、5年地壁磚保固、25年結構體保固。

蛋白區升級市中心 環境與機能狂按讚

若以已購客區域劃分，沈柏祐表示，除了北區在地客，永康區、安南區等蛋白區客層超過五成，從蛋白區「升級」到市中心，而選擇鄭子寮之主因在於，本區為傳統台南市中心，政治經濟文教優勢集於一身，「北府苑」周邊生活機能完善，不論白天或晚上，想逛傳統市場或是精品百貨，要吃小吃還是豪華美饌，想要過什麼生活，都由自己決定，相對於開發中的外圍地區，或是聲色場所較多的生活圈，環境宜人宜居。

公設具備羽球場規劃是遠雄北府苑最大賣點之一。

鄭子寮重劃區近期交易狀況

區位 屋齡 前次交易日 最新交易日 轉手價差 增跌幅
文成一路181~210號 7年 102/12 109/4 +483萬元 41.8%
海安路三段871~900號 2年 103/8 109/3 +275萬元 20.4%
海安路三段781~810號 3年 103/06 109/02 +449萬元 23.3%
海安路三段781~810號 3年 106/9 109/1 +163萬元 9.7%
資料來源：內政部實價登錄網站
台南市近二年前7月建物交易狀況
行政區 建物(單位：棟)
去年前7月 今年前7月 增減幅
永康區 2519 1845 -27%
東區 1807 1430 -21%
安南區 1150 1281 +11%
北區 855 1197 +40%
安平區 1034 1041 +1%
資料來源：台南市地政局
遠雄「北府苑」基本資料
基地位置 台南市北區文成一路、文成二路、育德路、育德一街圍起之街廓
基地面積 4292.75坪
總銷金額 60億
規劃 2~3+1房28~46坪
樓層 6棟地上15層，地下2層
資料來源：遠雄房地產

關鍵字：東區羅姐﹑地下室商場﹑超市

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據《公開資訊觀測站》最新發佈的上市櫃企業薪資水平，台積電非主管職的年薪中位數為159萬元，為全台上市櫃公司中第17位高薪企業，全台20大高薪企業包括聯詠、鴻準、聯發科、原相、揚智等，其中唯有台積電設廠橫跨竹科、中科、南科，更被中部建商視為購屋大戶。

不動產經紀人蔡鴻霖透露，台積電高階主管職年薪上看千萬元，總價5,000萬元以上至億元級的房產都在能力負擔範圍內，科技業購屋喜歡自己做足功課，對建商品牌實力特別講究，價格並非第一考量，如寶輝、聯聚、陸府等都是科技人指名的建商品牌。

豪宅建商也垂涎科技人購屋能力，搶攻中科房市大餅，如寶輝、精銳都將在今年第3、第4季推出中科新案，已傳出有科技企業主準備購入置產，或作為主管宿舍；另外像是國聚、豐境也都有中科新案推出。

長期經營大雅房市的久樘開發指出，中科就業族群向來就是西屯、大雅、沙鹿、龍井等地的購屋主力，以目前剛進場的新案「久樘花園童畫」為例，來看房的客戶中約有一半是科技、電子業工程師，如台積電、友達、美光、矽品等知名大廠，其中台積電員工就占了三成以上。

「久樘花園童畫」鄰近學府路與雅環路生活圈，周邊有不少高科技產業如捷普綠點、永鉅精密科技、達運精密工業等，為現在壓力繁忙的科技就業族打造離塵不離城的花園童話宅，規劃23至34坪的2至3房產品，總戶數僅90戶，每坪開價24.6萬元，甫公開每周來客達30多組，備受科技族群喜愛。

另外，同樣大受科技新貴歡迎的個案「坤悅雅樂」，科技業來看屋的比例達五成以上，包括台積電、友達光電、綠點科技、矽品精密、台灣應材等大廠都有成交購入，為全案的購買主力。

此案基地位於大雅核心，中清路與中清北街口，規劃24至39坪，2、3房產品，距離國道一號、74號道路僅10分鐘車程，緊鄰肯德基商圈、大雅黃昏市場、第一公有市場及大雅公園，生活機能完熟又擁交通加持，每週吸引15至20組來客，銷售迅速突破七成。

另一個深受科技人青睞的11期重劃區，指標建案總太集團永福「洲際W」，因位於漢神百貨首排，成為該案一大賣點，近期祭出「千元振興券折抵百萬購屋金」的限量優惠吸客。

案場表示，「洲際W」因鄰近74號快速道路崇德匝道，串聯大台中，距離七期、高鐵、中科及后科通勤便利，來客50組約有15組皆為科技業，已購客戶包括台積電、矽品、友達，主要看準區域發展潛力及生活機能搶進置產。

此外，位在崇德路五段的「順天豐華」，因基地位置接近矽品精密大豐廠，磁吸不少任職於矽品與潭子、北屯的就業人口，比例將近10%。此案總戶數為205戶，產品規劃36至38坪，每坪開價28萬至31萬元，銷售已達八成。

 

 

信義房屋日前對網友進行今年第三季的購屋意向調查，有別於過去對於房價看跌的比率遠多於看漲，此次只差3個百分點，是7年來差距最小。信義房屋美術館店店長張祥儀也觀察到，不少看房1、2年遲遲沒出手的買方，發現疫情期間台灣房價未受衝擊，反而近期房貸利率低，買氣越來越熱，因此也進場買房，進而拉升國美館一帶交易量。

根據該份網路問卷調查，回收1275份問卷中，有29%民眾認為未來房價將上漲，32%看跌，另39%認為持平，是7年來看漲與看跌比率差距最小的一次。調查另統計「降息過後，租買哪個划算」及「房貸利率創新低，是否增加購屋意願」，認為買較划算、會增加購屋意願的受訪者均超過一半。信義房屋企研室分析，在降息、量化寬鬆、國內疫情控制得宜之下，使看壞比例收斂至3成左右，房市重新回到復甦軌道。

張祥儀表示，過去台中國美館一帶以總價800萬至1300萬的3房含車位產品為主流，詢問度、交易量均最高，不過，近期卻有不少1500萬至2000萬以上的產品變得活躍，主要都是「老客戶」出籠。

張祥儀說，近期出手買房的「老客戶」幾乎都是看房超過1、2年，但因為一直認為「房價一定會下跌」，遲遲沒出手。不過，今年台灣在疫情期間，房價未受太大衝擊，且疫情相對國外控制得宜，吸引資金回流，加之政府又祭出低利率等政策，刺激更多游資流入房貸產市場，買氣相當熱絡，這些觀望已久的買方更怕以後越漲越兇，因此也趕緊搭上買房列車。

張祥儀表示，這類型買方主要鎖定總價1000多萬或是2000多萬，較高總價的產品，除國美館一帶，也不排斥科博館周邊的物件，且因為都有1、2年看房經驗，只要現在看到居住環境好、格局不錯，且價格與行情相差不大，甚或略低一些的物件，就會立刻出手。

台中區域房價輪番漲，今年從外圍一路漲到蛋黃區，購屋民眾預期心理「怕漲、又怕買不到」，近期不少建案銷售紛傳捷報，量價俱揚，連建商都直呼驚奇，業者分析說：「當台中外圍一坪上看30萬元，精華市中心又怎能甘於寂寞，在這波比價效應發酵下，購屋族的猶豫期愈來愈短。」

近期台中裕盛建設推出「沁森林」，地段位處南屯八期豐樂公園旁，規劃33至42坪、2至3房，住家17戶，每坪單價站上4字頭，2房總價1300萬元以上，6月底開案、短短2周賣光光。建商趁著這波買氣浪潮，928檔期加碼推出8期系列作新案，初步規劃2至3房，售價未定。

裕盛建設董事長陳育崇說：「確實超乎意料之外！」這波市場景氣太好，光是預約組數超過100組，完全感受不到不景氣，顯示熱錢加上台商回流，資金持續挹注房地產，除了單一個案外，其他不少案子銷售都不錯，量價節節攀升。

九赫廣告總經理戴沛薰則分析，新興重劃區機能成熟至少10至20年，當市中心旁的北單元2，每坪單價喊到4字頭，反觀南屯8期重劃區原本擁有公園、商場及捷運，機能完整成熟，且精華土地開發一塊少一塊，「怕漲、怕買不到」，購屋猶豫期確實縮短不少。

戴沛薰認為，其實近年對中小型建商來說，與其到重劃區「拚小宅、比大基地」，卻可能犧牲掉採光、通風等基本居住條件，很多品牌建商選擇回歸蛋黃區打安全牌，兼具可規劃出好宅條件，購屋族接受度更高。（王鈞生／台中報導）