不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

網友近日在PTT發文分享，近日沿台中水湳中清路一帶看屋，無論預售屋或中古屋，只要價格合理、屋況不錯，似乎很快就會賣掉，「悠閒看屋已經成為過去式嗎？」在地房仲指出，水湳經貿園區綠化、建設多，中古屋2、3房總價約600至800萬，吸引不少買氣。

網友分享，近日看了台中許多預售潛銷、預售換屋和921震後興建中古屋，尤其鎖定水湳中清路沿線，但無論哪一種，只要價格合理，通常很快就賣掉了，是否「悠閒看屋已經成為過去式？」不少網友紛紛附和，近期在台中看房的確遇到相同狀況，甚至連向銀行諮詢房貸，可能因太多人，感覺很慢才獲得回覆。

台中市府近年投注破百億預算建設水湳經貿園區，包括年底即將啟用、面積逾60公頃的中央生態公園，以及水湳國際會展中心、台中綠美圖等，被喻為「下個七期」。信義房屋水湳經貿店店長吳昱錡指出，水湳經貿鄰近交流道，周邊有逢甲、中國醫、僑光等3所大學，機能佳。

總價也是買氣上揚的關鍵。吳昱錡表示，水湳經貿園區建設正逐步到位，但當地房價相對親民，例如當地5年內新屋，品牌較佳的建商會把3房平面車位產品總價壓在1500至1600萬以下，幾乎沒有超過2000萬的案子，甚至當地也不乏震後興建的中古屋，2至3房約600至800萬間。由於總價相對可負擔、買方接受度高，也是在這波房市熱潮中，買氣得以助長的原因。

吳昱錡觀察，近期買方不少都是來自北部的外地客，因子女就在附近大學就讀，本身也看準水湳經貿園區發展性，以及比北部更親民的房價，直接買下2房或3房產品給子女居，未來也兼具置產功用。

近南桃園交流道的「中路特區」是近年桃園炒得最火熱的重劃區，指標建商陸續推案，吸引不少首購及換屋族，甚至也成為北客移居桃園首選之一。在地業者說，中路重劃區詢問度很火熱，尤其是雙北客最多。

中路特區是進出桃園市重要門戶之一，北自大興西路，南到文中路、廈門街，東約至國際路二段，西約到永安路，總面積103.91公頃，綠地佔了20公頃，區內有3個大型公園，分別是向陽、風禾和水秀公園，還有6座兒童公園，綠覆率高。

因人口逐年成長，中路特區生活機能也正在發展中。信義房屋國際店店長吳昌昱表示，隨著時間推進，中路生活機能已有明顯進步，包括醫院、小規模商家的進駐，也有幼稚園的設立等。並請重劃區內也有學校預定地。

交通部分，由於緊鄰南桃園交流道，可經國道2號達成南來北返便利，且約10分鐘車程可到桃園車站，在國際路、大興西路有公車可到台北市，因而吸引不少北客移居。

中路特區更鄰近藝文特區，舉凡指標性建商中悅、竹城、昭陽等均有進駐推案。吳昌昱指出，近期北客詢問中路重劃區依舊很火熱，主要鎖定3至4房的標準物件，也因需求強勁，房價比年初有小幅度上漲。

根據桃園不動產交易e指通網站統計，中路重劃區今年第三季單坪平均房價已漲至27.12萬元。

房貸利率來到歷史低檔，不少民眾興起買房念頭，因預售屋還款壓力較小，帶動預售市場活絡。業者指出，新興重劃區具題材，備受買盤追捧，新北、桃園新建案房價更由重劃區帶頭上漲。

房市好熱，根據銷售人員第一線觀察，由於市區房價已高，資金近年轉向包括大型新興重劃區。受疫情影響，民眾無法出國，消費轉向國內市場，不少民眾在週末、連續假日至銷售中心賞屋，其中以預售市場最為活絡。

住展雜誌統計，北台灣第3季新成屋、預售屋房價全面上揚，又以新北與桃園單季漲幅最大。新北市新建案第3季每坪平均新台幣40.3萬元，比上季漲1萬元、季漲幅約2.5%，相較去年同期漲1.3萬元，年漲幅約3.3%。新北市新建案房價由新興重劃區領銜上漲，漲勢最兇猛的是板橋江翠北側重劃區，今年來漲幅飆破一成。

江翠北側重劃區房價5年前從3字頭起漲，現在已來到6字頭；新北市新店央北重劃區房價同樣強勢，已經從每坪4字頭攀升至7字頭。

不願具名的房仲銷售員指出，不少一線建商搶著推案，雖然重劃區每坪房價已經來到70萬元，詢問度依舊爆棚，週末幾乎全天接待客人，沒有太多休息時間。

同樣火熱的還有桃園房市，案場週末人潮絡繹不絕。桃園第3季房價約每坪23.8萬元，季增3%，年增5.3%，漲勢又以中路、小檜溪、青埔等重劃區漲幅較多。

桃園業者指出，受惠航空城計劃題材，以及桃園國際機場、高鐵與機場捷運等發展利多，青埔地區明顯較受青睞，附近還有新光影城、XPark水族館等娛樂建設，讓青埔能見度大開，買氣旺盛，目前來看屋人數較疫情期間大增3至4成。

不過，這名業者強調，並非每個地區都有強盛買氣，如店面、中大坪數等物件，交易相對清淡。

創意家行銷指出，旗下位在桃園中路重劃區的2個案子，10月和9月相比，來客人數微幅下滑4%；不過，來電和再訪客大幅成長3成多和1成左右，顯現民眾對房市詢問度更積極，尤其再訪客增加通常代表成交率也會增加。

業者進一步分析，市場還是以剛性需求為主，預售屋因為還款壓力較小、對年輕人較有利，不少新婚夫妻或單身女性可以事先做好買房的財務規劃。

由於預售屋中1或1+1房小坪數產品，通常總價較低、較好入手，若再加上建案所處的地段、公設規劃佳，很容易成為投資客的獵房標的。業者指出，部分投資客敏銳度極高，會打聽籌備中的建案，目的是可以提早「排單」，才能在房市多頭時刻搶得先機。

所謂「紅單」是指「購屋預約證明單」，並非真正買賣契約，當民眾在預售屋潛銷期時有意願購屋，會預付訂金，請建商保留資格。

至於套利方式，景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，紅單大多在建案尚未正式推時出現，投資客搶先拿到紅單，再透過轉售建案購買權，或是利用較優惠的早鳥價與正式開價、賺取兩者價差。

https://house.udn.com/house/story/5889/4979993

近年桃園房價在相對低基期，加上區域建設多，吸引雙北市民眾「輕移民」到桃園。房產專家表示，中壢體育園區在都市計畫審議通過前後房價漲幅超過三成，且房價還在1字頭，加上未來還有綠線捷運延伸中壢案等交通建設利多，可望持續吸引自住買盤進駐。

 

近年桃園房市買氣熱，除了青埔、中路特區等熱門重劃區外，中壢體育園區也是另一個建設開發熱區。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，中壢運動公園（中壢體育園區）區段徵收案位在中壢後站，涵蓋範圍包括環中東路至龍慈路、龍岡路至中山東路等地，面積約72.97公頃。

中壢體育園區開發案目前周邊主要房市交易熱區，包括中壢後站的環中東路一帶、中山東路家樂褔商圈、龍岡商圈、創新技術學院商圈。

據實價登錄網資料顯示，2012年中壢體育園區開發案審議通過前，區域周邊十年內房屋每坪成交價僅10萬~14萬元區間，十至20年甚至20年以上老屋每坪成交價10萬元有找。

不過2013年開發案審議通過後，房價攀升，其中又屋齡愈高、漲幅愈大，以三年內新屋來說，每坪成交價從14.5萬元漲至15.8萬元，年漲幅約9%，不過三年以上的中古屋漲幅在二成以上。

今年這樣的情況更是明顯，三年內新屋每坪成交價達20.1萬元，與開發案審議通過前房價相比漲幅達35.4%，三至十年、十至20年、20年以上的房屋每坪成交價分別達16.1萬、14.9萬、13.2萬元，年漲幅各達四成起跳。

江怡慧分析，中壢體育園區開發案周邊房價會出現屋齡愈老、漲幅愈大的情形，主因是老屋總價相對中壢市區負擔較輕，以屋齡20年以上的三房含車位產品來說，總價僅500萬~600萬元，因此有不少租屋族轉租為買，成為購買老屋主力買方。

江怡慧指出，中壢體育園區開發案除周邊房價相對低基期外，區域還有不少建設利多，像是綠線捷運延伸中壢案、龍慈路打通至台66線，以及中山東路和龍岡路拓寬工程，又以綠線捷運延伸中壢案最受矚目，全案在中壢共設有五個車站，透過捷運貫穿，活絡北桃園與南桃園發展，大幅縮短兩地交通時間。

台灣房屋中壢體育園區店店長蕭富友表示，中壢體育園區周邊住宅因仍屬1字頭房價區，相對吸引購屋者，目前區域交易重點路段以環中東路、中山東路、龍岡路與龍慈路等為主，每坪成交價落在16萬~20萬元間，以三房含車位產品為區域銷售主力。

區域屋齡三年內住宅產品，平均每坪成交價18萬~23萬元，主力銷售坪數在35~45坪，總價1,000萬~1,200萬元最熱銷；屋齡十年內平均每坪成交價15萬~18.5萬元，總價在800萬~1,000萬元。

蕭富友說，中壢體育園區開發案鄰近健行科大、中原大學與創新技術學院，且距龍岡不遠，該區多為軍團或部隊重要基地，再加上眷村人口眾多，區域內有不少軍公教人員至此購屋。

內政部公布最新交易統計，2020Q2全台平均交易屋齡為23.9年，桃園人最愛新房子，平均購屋屋齡約17.5年，比全台平均少了6.4年 ；台中市是六都交易屋齡最高，平均屋齡27.7年。

依交易屋齡占比來觀察，台北市買30年以上老屋最熱，占比超過五成，達51%；桃園人愛新屋，一年以內房子占比達18%。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，台中買30年以上老屋占35%，遠低於台北，但購屋平均屋齡六都最高，主要是很多人選擇20年以上房子，交易占比高達8成，5年內房子交易占比僅1.2%敬陪末座，因此拿下平均交易屋齡最老的城市。

江怡慧表示，桃園市重劃區多，推案量大，加上近年重大建設不斷，提供大批就業機會，吸引年輕族群移居，年輕人偏好新屋，因此成為新成屋交易最高的都市。

台南市為一年內新屋交易的第二名，江怡慧表示，近年來台南建設議題多，帶動台南市新成屋推案量增加，交易也熱絡，例如台南高鐵站區的開發，就可見桃園青埔的影子，當地建設議題十足，包括國家實驗研究院、中央研究院與工業技術研究院、自駕車測試場域與智慧綠能行控中心、大台南國際會展中心等。

另外，三井集團投資高達30億元打造約1.78萬坪的OUTLET PARK，預定於2022年開幕，也讓很多建商看好未來，爭相插旗高鐵特區，讓該區成為南台灣最受矚目新興重劃區。

此外，台積電（2330）再度擴廠南科加碼置產，在訂單需求動能不斷上揚時，周邊供應鏈也連帶受惠，各項建設與開發都是帶動人口紅利，也提升台南房市的能見度。

 

台中鐵路高架化新設5個通勤車站，信義房屋統計站點周邊自2018年10月28日啟用至今的交易價量，以五權車站累計交易量最多。在地房仲表示，交通建設及鐵道沿線的綠美化，增加不少外地客戶購屋意願，另外，南區總價較相鄰的南屯親民，也是另一誘因。

台中鐵路高架化新設栗林、頭家厝、松竹、精武與五權等5個站點，希望達到「捷運化」目的，增加通勤便利性。5站點2018年10月28日同步啟用，信義房屋統計2018年第三季至今年第三季實價登錄資料，各站周邊累計交易量最高在位於南區的五權站，逾1400件，其次則為精武站逾1100件；價格方面，今年第三季住宅均價僅精武站19.53萬還在1字頭，其餘各站都已站上2字頭，五權車站住宅均價則為20.16萬。

信義房屋台中復興店店長洪晨瑜分析，鐵路高架化新設五權車站後，軌道沿線施作綠美化工程，另繼美村路地下道填平後，五權南路近日也展開地下道填平，再加上五權站下一站大慶站未來可轉搭捷運綠線，市容美化加上交通便利性提升，帶動交易量增加。近期接觸不少來自彰化、南投，甚至是北部、南部的買方，因工作所需搬到台中，首選就是交通便捷的五權車站周邊。

除交通建設帶動交易量，洪晨瑜表示，房價也是另一誘因。她說明，南區緊鄰南屯區，但同樣條件的物件，南區總價比南屯親民，例如屋齡10年內3房平面車位產品，南區總價約1300至1600萬，南屯則因多坪數較大的物件，總價可能需2000萬左右；此外，南區近期雖有不少新建案，但區內屋齡落差大，亦不乏許多屋齡25年左右，921震前興建的中古屋，由於屋齡較舊且屬於「震前」建築物，600至800萬就能買到3房平面車位。

內政部統計每戶住宅內平均人口數，今年一、二季高雄市前金區「一人戶」占比都逾4成，是全市各區最高。專家推測原因有二，前金是傳統文教區，多小家庭入住，兒女成家立業後遷出戶籍，使每戶住宅內人口減少，此外，前金醫院、學校等各項機能豐富，也有足夠誘因吸引退休人士、單身未婚族購買小宅居住。

根據內政部不動產資訊平台，2010至2020年10年間，多個縣市一人戶的宅數顯著成長，其中，高雄增加13萬多宅是六都最多。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，早期傳統觀念多為了結婚而買房，如今不婚、晚婚族變多，只要有能力就先買房，是一人戶逐年增加的主要原因；此外，持有多戶房屋者，在適用自用住宅稅率的考量之下，會將部分房屋放在成年兒女名下，也會形成一人戶。

國家政策研究基金會也曾發布報告指出，一人戶越多，顯示該區域發展有兩種可能。都會區就業機會多，吸引人口移入，但因房價和消費水準也高，總價較低的小宅愈趨風行，使一人戶增加，另外也可能與節稅、學區設籍有關；至於非都會區則多因人口外移、人口老化等原因，使一人戶較多。

在高雄市中，今年前兩季前金區一人戶占比都逾4成，是各區最高；若觀察同期住宅買賣面積，前金區15坪以下交易比例也是全市少數超過3成，而且交易量比15至25坪、25至35坪等「標準型住宅」還多。信義房屋成功漢神店店長吳光祐分析，前金從早期就是高雄傳統文教區，吸引許多小家庭居住，兒女長大成家立業後，不少人選擇搬至新建案較多、房價相對親民的北高雄新興區域，使家戶人口減少；與此同時，前金區屬於市中心精華區，近醫院、學校，各項機能也很豐沛，能夠吸引退休或單身人士購買小宅居住。

吳光祐也指出，事實上，以高雄市精華區來說，近幾年新推案雖偏向小宅，但建商考量利潤及套房產品貸款難易度，仍以2、3房產品為主力，套房數量相對還是較少，因此若要在前金區等市中心買小坪數套房，屋齡20年以上中古屋也是選擇之一，且價格還親民許多，總價200萬左右就能買到。

金融聯徵中心統計每一季平均授信額度，新北市蘆洲逐年攀升，至今年第二季首度破千萬元，房價呈現越來越高的趨勢。專家分析，蘆洲房價是新北市基期相對低的區塊，但擁有捷運等完整生活機能，近期房市大環境熱絡，購屋需求增加，釋出量相對又沒有這麼多，因而進一步推升房價走揚。

根據金融聯徵中心資料，今年第二季蘆洲平均授信額度1019萬元，房貸金額不僅逐季遞增，且首次突破千萬元，平均核貸成數則為71.47%。

信義房屋蘆洲捷運店店長許智勛指出，今年以來，蘆洲房價的確呈上揚走勢，例如一處屋齡5年社區，去年成交價每坪46萬，今年約48萬。最主要原因在於，鄰台北市的新北市第一圈中，蘆洲算是房價相對親民的行政區，而交通上無論搭捷運，或是開車上重陽橋、新北環快、64及65快速道路，乃至於接國道一號，都頗為便利，各式生活機能也夠成熟，因而受到買方青睞。

此外，前幾年觀望、遞延的買盤今年歸隊，以及房租節節上升之下，目前蘆洲中古大樓3房不含車位每月租金要2.3萬至2.5萬，新大樓3房甚至需3.5萬，在在刺激租屋族趁著今年房貸利率築底之際轉租為買。

而若從人口角度來看，蘆洲總人口緩步增加，目前已破20萬人，且根據內政部統計至去年底資料，蘆洲也是人口密度僅次於永和、全台第二高的行政區。許智勛說，蘆洲吸引人口移入，住宅以自住需求為主，但也因為如此，多數人買房後持有時間較長，導致近期買氣持續升溫，釋出量卻相對少，住宅市場供不應求情形明顯，這些都是推升蘆洲房價的因素。

許智勛也表示，蘆洲地區房價受「距離捷運站遠近」影響甚鉅，近捷運的公寓低樓層總價約950至1050萬，遠捷運則約850至950萬；電梯大樓部分，近捷運站中古大樓以3房為主，總價介於1400至1500萬，屋齡較新2房約1400至1500萬，3房則約1900至2100萬。