不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台中市地政局公布8月建物移轉棟數統計，西屯區729棟居全市交易量之冠，值得注意的是，這也是睽違55個月、自2015年12月以來又破700棟。其中，中科商圈受到中科園區就業人口支撐，在房市大環境熱絡的情況下，當地買方追價意願也增強。

西屯區8月移轉棟數729棟，較去年同期408棟成長78.6%；不只年增率亮眼，創55個月以來新高，受自住買盤回籠加持。

信義房屋西屯中港店店長古佳玄表示，新冠肺炎影響嚴重的3、4月，買方觀望心態很重，但5、6月台灣疫情相對穩定後，發現即便疫情期間房價也未下跌，甚至房貸利率持續走低，因此，這一波買氣可說是過去受壓抑的能量反彈回來。

以中科商圈為例，古佳玄觀察，只要條件不錯的物件，近期買方追價力道比過去明顯，約1成以內都能接受。

西屯區移轉棟數居全台中之冠，甚至創55個月以來單月最佳？古佳玄認為，除中科園區較高收入、就業穩定的人口紅利支撐買盤，主要原因還包括西屯區是市政府所在地，又有榮總、澄清醫院（中港院區）、逢甲大學、東海大學，另有大遠百、新光三越等百貨商圈，與中科一樣，都有多且穩定的就業與就學人口，帶動居住需求；此外，捷運綠線也會行經西屯區，因此也有建設議題的加持。

  最近國內「人口減少」是否影響房地產市場的話題持續被討論，然而只要這個地方的人口及移入家庭是成長的、首購族願意到此處購屋，就不必擔心房地產市場衰退。至於觀察「首購族是否進場？」的方法之一，就是看看當地房屋戶籍內的戶長平均年齡分布，年齡越低的代表首購族在此買房子的比例越高；相對的，戶長平均年齡越高的代表首購族買房子的比例可能就一點。


▲房價持續在高檔盤整，首購族大多挑選蛋白區、市郊附近去買房子。

  根據內政部的戶籍資料顯示，六都之中以台北市、台南市的戶長平均年齡達到56.2歲為最高、其次是高雄市的54.9歲，不斷有重劃區建案推岀的新北市則以54.6歲的數據居其後；有中部科學園區員工購屋當支撐力道的台中市，以54.2歲的數字奪下第二年輕的名次；移入家庭最多、首購族買房子意願強烈的桃園市，是以52.8歲拿下六都裡戶長年紀最輕的寶座。



  不過，六大直轄市都是房市熱絡、推案區域遼闊的地方，如果只看整個城市的平均年齡的數據，不足以看岀哪些房市範圍才是首購族進場的區域。因此如果從各別行政區來看，全台只有新北市的林口區、桃園市的八德區、台中市的沙鹿區、高雄市的小港區，這4個行政區的戶長年齡以35～45歲為最大比例（其比例各為27％、23％、25％、23％），而其房價也的確比其他鄰近房市區域便宜，這4個行政區的房市可望維持熱絡。


▲台中沙鹿區的重劃區建案開價從1字頭起跳，獲得不少首購族的青睞。

  同樣值得注意的是，台南市的戶長年齡平均數字雖然和台北市一樣，都是56.2歲，屬於偏高的年齡層，但是這是因為台南市年輕的首購族年齡與市區屋齡比較高、戶長年齡層比較大的數值相加之後，再平均岀來的數據，所以並非代表台南市購屋民眾的首購族比例就偏低。

  實際上，目前在台南科學園區附近有許多新興建案，已經吸引大批的年輕首購族前往購屋，原因是全球晶圓代工第一大公司的台積電前往擴廠，所帶動的周邊半導體產業、聚落的房地產商機、年輕員工及家庭的購屋潮已經遍地開花，未來南科園區附近的房地產市場可望持續成長。

記者蔡佩蓉／綜合報導

今年因央行降息、史上最低利環境與資金潮襲擊，預售市場被點燃，房市彷彿群魔亂舞般，一股拉抬炒作力量啟動。而全台針對建案稽查最嚴格的，似乎就是新竹縣政府，不僅消保官揪出「竹北透天屋價值6.7億」這則知名房仲業者發佈的誇大不實網路新聞廣告，近期又再發揭發竹北建案「坐地起價」的醜陋現象。

新竹房市熱，傳出不少開案即完銷的建案，卻也出現許多亂象。新竹縣政府消保官靳邦忠就發現，7月21日有房仲以標題「竹北12年透天屋賣6.7億」新聞廣告方式，大量流傳於網路，不滿的消費者投訴指此一新聞明顯炒作。

新竹縣政府地政處地價課依據實價登錄資料顯示，該標的計有4筆建地及1建物，建物面積約313坪，仲介公司稱該標的物為12年新屋以6.7億售出，平均每坪單價高達216萬元，但實際上建物是附屬在購置的土地面積946坪之中，扣除建物成本，每坪土地售價約62萬元，屬合理成交價。

靳邦忠認為，業者以「虚偽不實，引人錯誤」散布重大消費資訊誤導消費者的行為，將該公司掛名的分店店長，移付新竹縣不動產懲戒委員會懲戒。沒想到27日新竹縣政府又發現廣告不實情事，有多名預售屋買家向靳邦忠投訴，某知名建商旗下公司在竹北自強南路與光明六路的代銷建案，銷售人員以「今天不簽下週業主又要調漲」、「先簽先佔位 」慫恿現場看屋者須當下「先佔位」訂購才能保住原有價位。

且立刻由未具有合格證照的現場代銷人員，以訂購單方式鼓舞消費者，先付10萬至20萬元簽約金或訂購金；甚至要求須先付訂購金代表有購買誠意，才同意給空白契約書帶回審閱。

消保官會同主管機關深入訪查後發現， 代銷公司收受的訂金單據均以建案名稱作為收款章，以取代公司大小章或會計章，另外，為掩飾其先收訂金的事實並規避責任，則於主契約中載明「賣方銷售人員並無以先付訂金，始得將契約帶回審閱等情事」；至於消費者購屋保留尾款部分則是統一保留2萬元，而非總價的百分之5， 消費者全無磋商空間，且公證費由消費者全數負擔等違規事實。

 

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依《消保法》第10條第1項公告（預售屋定型化契約應記載及不得記載事項），明訂企業經營者必須給消費者5天以上的審閱期，違反者可處3萬元以上、30萬元以下罰鍰。另外，若違反《公平交易法第》25條規定，影響交易秩序欺罔或顯失公平行為，可能被罰5萬至2500萬元， 如不改善最高還可以罰到5000萬元。

屋比房屋總監陳傑鳴補充，根據現行規定，預售屋買賣契約須詳列開工、取得使用執照日期等相關資訊，所以購屋者簽約時，有權利要求詳列，另外，購買預售屋時可善用5天審閱期，將合約帶回家仔細看清楚，若合約看不懂或是感覺有疑問，可以先諮詢消保官，確認沒問題再簽約。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%BE%A4%E9%AD%94%E4%BA%82%E8%88%9E-%E6%AD%A3%E7%BE%A9%E6%B6%88%E4%BF%9D%E5%AE%98-%E6%8F%AA%E5%87%BA%E7%82%92%E6%88%BF%E5%85%83%E5%85%87-111148181.html

根據內政部最新統計，10年來全國鄉鎮市區之中，戶數增加幅度最高的前三名，其中之一就是新北市林口區。專家分析，重大交通建設、商場影城進駐、近長庚醫院、重劃區居住品質與相對蛋黃區親民的房價，均是吸引人口移入的原因。

內政部指出，2019年底與2000年底相較，10年來全國戶籍戶數增幅為11.3%，若進一步分析各鄉鎮市區的戶數增漲幅度，前三名依序是連江縣北竿鄉（88.54%）、新竹縣竹北市（52.94%）與新北市林口區（51.87%）。另據新北市民政局統計至今年7月份的資料，全市平均年齡最年輕的行政區也在林口。

信義房屋林口美校店店長石旭弘歸納，林口吸引人口移入，原因包括10年來重大交通建設逐一落成，開車族可走國道一號、五楊高架，亦可搭機場捷運或密集的公車前往台北市；此外， Outlet、影城10年中也陸續開幕，目前林口是少數行政區同時開了國賓及威秀兩家知名電影院。

不只如此，林口近長庚醫院，醫療資源豐沛；而由於林口屬於重劃區，街廓設計相當舒適，且房價也比雙北市中心蛋黃區更親民。石旭弘說，以重劃區內屋齡相對新的產品而言，若以忠孝路為界，忠孝路以前較靠近機場捷運A9站（步行距離10分鐘以內）的區域，全新推案每坪單價約40至45萬之間，10年內中古大樓則約33至38萬之間。

石旭弘也表示，有買方對尖峰時間林口塞車問題有疑慮，但「只要有人的地方就會塞」，台北市如內湖科學園區，尖峰時段車流量也很大。

住商不動產統計旗下加盟店8月成交業績，全台與上月相比量增2.7%，較去年同期量增38%。

在六都表現上，北北桃較上月均增加，新北月增22%最多，台中、台南、高雄都小減。

和去年同期比較，北市年增48%，新北年增35%，桃園以南，年增率都在四成以上。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，今年上半年呈現南強北弱，不過由於南部價格飆漲快速，買氣到下半年暫歇，反而北部自用客戶勇於進場，讓買氣提升，整體而言8月房市平穩，如無意外，下半年會延續熱度。

綜觀六都8月表現，北強南弱態勢明顯，年成長全面大漲，以北市表現最佳，年增48%，月表現以新北市較強，增加22.9%。

徐佳馨分析，北市過去交易少，近來不少自用客戶以保值思維進場，加上放款成數補上臨門一腳，是成交增加的一大關鍵，新北市受惠北市買盤外溢效應，交易也相對強勢。反觀中南部雖然話題不斷，因價格飆漲快速，買氣暫時熄火。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，隨著疫情逐漸趨緩，加上熱錢湧現，低利環境讓自用及資產布局的需求仍大，建議買方可以積極看屋及出價，商用不動產近期熱度高，也必須注意供需走勢及物件條件，以免買貴。

後疫房巿，擁抱綠金！桃園上半年推案量受疫情影響、約1200億，較去年同期下滑2％，不過，在疫後房巿注重綠帶、棟距的空間需求下，重劃區房巿升溫，吸引建商大舉推案，下半年推案量上看1300億，全年可望追平去年全年推案總數，推案量增加間，房價也跟著微升，第2季平均單價已創下這波反彈最高水位，年增近1.8％。

平均單價年增1.8%

住展統計，桃園市第2季房價漲至每坪23.1萬，較首季每坪上漲0.3萬元、季增約1.3％，若與去年同期相比，則上漲0.4萬、年增1.8％。海悅總經理王俊傑指出，桃園未來持續是熱門推案區，主因基期不高，如果拿A7等房價與台北巿相較，桃園精華重劃區後巿可期。

「桃園巿場目前呈現價格高的（案子），幫基期低的（案子）促銷！」王俊傑說，以前桃園經國重劃區剛出來時，雖與中路重劃區客層不一樣，但只要經國賣價高，中路來人就較多。

目前桃園買氣最佳6大重劃區，中路重劃區價格已見上升，住展發言人何世昌表示，去年每坪23萬元可買到，貴的約33至35萬元，今年便宜的物件約要25至26萬，貴的案子每坪已逾35萬以上。區內最近陸續推出的個案包括「昭揚君麗」總銷9億、「鴻苑」35億。

青埔房價衝每坪40萬

小檜溪重劃區每坪成交價則難低於28萬元，臨河要32萬元，麗寶發言人何昭宏表示，近來國泰、麗寶、東騰、遠雄等紛紛搶進當地，預期下半年區內推案量上看2、300億。

至於中悅等豪宅建商深耕的藝文特區，王俊傑說，早年每坪約58萬元，後來房巿反轉，價格修正到42、43萬，近來又回到每坪48萬。目前當地指標案「麗晶花園廣場」已銷售80戶左右，由於主要去化低樓層，平均成交價約45萬，但24樓以上戶別，每坪成交價已突破50萬。

巿況火紅的青埔，平均成交價在28萬至37萬元，其中總銷80億的「冠德青璞匯」每坪單價便達36、7萬，據了解，未來興富發將重點經營青埔，每坪單價可望進一步攀升，有機會衝破40萬元大關。

至於平價區A7重劃區，巿場人士指出，目前均價約25萬，未來繼寶佳體系後，其他一線上巿建商紛紛搶進推案下，房價可望向3字頭靠攏，甚至恐會排擠林口首購客戶，目前林口每坪平均單價約35、6萬。

（中國時報 王莫昀）

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/322124.html

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台南市長黃偉哲擔任立委期間即大力爭取台南市「沙崙綠能科學城聯外道路新闢工程」，並已納入前瞻計畫生活圈且目前道路開闢中，預計將於2020年年底完工；且因應高鐵特區迅速發展，高鐵台南站旅客運量逐漸攀升成長，市府也一併向中央爭取於台86線大潭交流道增設一支匝道延伸至高鐵特區，分流綠能科學城之交通車潮，工程已順利決標，預計2022年底完工。
 
工務局表示，這幾年台南發展快速，高鐵運輸需求逐年提升，又沙崙綠能科學城、中研院南部院區及國際會展中心等重大建設均在高鐵特區內，近年內也將陸續完工及人員進駐，交通需求勢必大幅提升，需強化跨區域性台86線快速道路聯絡功能，故向中央爭取於大潭交流道增設一支匝道，能分流車潮、減少交通堵塞，快速到達高鐵特區，工程總經費約3億元，長度約1.16公里，預計近期開工。
 

打通台南高鐵特區交通動脈，沙崙綠能科學城聯外道路、延伸台86線大潭交流道匝道陸續開闢(圖：台南市政府)
 

另外，目前已進行的沙崙綠能科學城聯外道路工程包括「高鐵台南沙崙站銜接歸仁區南154線連絡道工程」及「歸仁十三路延伸至關廟區道路工程」開闢工程，其中銜接歸仁區凱旋路(南154線)連絡道是南北走向，自高鐵沙崙站特定區銜接台86線側車道及歸仁市區，其間並新建2座橋樑，路寬12至15公尺，全長約2.3公里；另歸仁十三路延伸至關廟道路先由高鐵沙崙站特定區向東銜接關廟區南雄路一段(台19甲線)，路寬25公尺全長約3.2公里，兩條道路工程總經費約12.3億元(含用地費)，預計於2020年底前這二條道路完工通車。
 
黃偉哲市長搶先爭取開闢沙崙綠能科學城聯外道路，市府又爭取86線大潭交流道增設匝道，連通市區與高鐵站快速道路交通機能提升；待兩項工程全部完工後，將沙崙綠能科學城、中研院南部院區及國際會展中心等功效發揮最大效益，並有效疏導沙崙區域交通，強化該區域與周邊衞星城市間運輸網路，大大改善沙崙地區交通壅塞的瓶頸，並進而提升沙崙地區行車便利、用路安全、區域運輸效能及均衡區域發展等優點；另藉由新闢道路的建構，以人本環境為理念設計，設置人行步道及綠帶等友善環境空間，串聯周邊之地景特色，可帶動觀光、旅遊及產業發展，進而繁榮地方經濟。

 

市調機構住展雜誌最新統計，今年前八月雙北市商辦新案待售量約1,091億元，較去年同期增加近120億元、年增率約12.3%，其中台北市年增率超過六成最驚人，顯示出雙北市商辦市場榮景可期。

根據資料顯示，台北市今年前八月商辦（含廠辦）待售案量約286億元，較去年同期174億元大增112億元，年增率64.4%。區域待售商辦新案數量從去年的八個，今年增加到14個、年增率高達75%。

 

新北市今年前八月商辦待售量約805億元，較去年同期797.7億元微增近1%。但從件數來看，商辦新案從去年18個成長至今年的20個、年增約11.1%；累計雙北市今年前八月商辦新案待售總量衝上1,091億元，年增12.3%。

住展雜誌研發長何世昌分析，大台北商辦供給量擴增，但市場出現「缺貨感」，可能有四大原因，第一、目前線上供給多為B級辦供產品，A級辦公大樓供給仍然嚴重缺貨。

第二是住宅價格普遍仍然高於商辦，部分商辦被買方做為住宅使用，讓商辦的實際供給量比檯面上的還要少。

第三是部分銷售中的商辦新案，空間規劃不見得符合目前企業主的需求，因無法滿足買方需求，致使辦公市場仍屬於缺貨狀態。第四是有些商辦新案希望整棟出售，像內湖「鼎實科技大樓」、南港「砳建築」等案，由於一次需砸下大筆資金購買，能負擔的企業主相對較少。

因為這四個因素，導致商辦供給增加，但買方能挑的物件卻有限。

何世昌表示，在買方能挑的物件有限，符合需求的商辦供給卻有限之下，台北市已出現「搶種商辦」熱潮，這個熱潮將推升未來辦公大樓推案量大幅成長，預估最快2024年雙北市將會迎來商辦完工交屋第一波高峰，屆時新增供給大量釋出是否影響商辦價格，值得密切關注。

https://house.udn.com/house/story/5889/4815715

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原文網址: 影／富人區抗議無效！高雄輕軌續建定調　2區段房價至少漲10% | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1792820#ixzz6WCHDEQVW
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