不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

2020-08-21 16:14

根據內政部統計，全台平均屋齡最老為台北市，其次就是台南市32.2年，屋齡越高、維修問題日漸浮現，周邊市容也相對老舊，然而現代人對於居住品質要求高，位於台南市北區的鄭子寮重劃區，為少見採低密度開發之生活圈，街廓整齊、綠地豐富，吸引不少挑剔的換屋置產族入手。

根據台南市地政局統計，全市今年前7月受到新冠肺炎疫情影響，建物移轉棟數較去年同期減少7.5%，傳統交易熱區永康區、東區大減20~26%，唯有北區逆勢年增342棟、達到四成之多，其中又以區內的鄭子寮重劃區交易最火熱，關鍵在於「重大建設」、「資金行情」點燃火種，更凸顯保值性與置產優勢。

「有能力入主優質地段，為什麼要屈就於次級地段呢」，住商不動產成功團隊總經理賴俊良表示，鄭子寮重劃區為舊制台南市行政區，坐擁成熟機能，到新光三越、台南車站、奇美醫院及成大醫院路程皆在10分鐘以內，亦有台南唯一的好市多、花園夜市，商業活絡，文元國小更是不少家長指名的明星學區，街道錯落著18座公園，鬧中取靜，宛如台北市「民生社區」，成為高資產族購屋首選。

利多齊發 換屋置產瞄準鄭子寮

除了小環境優質，換屋置產族更看準鄭子寮區域重大建設利多齊發，像是好市多西側、7.8公頃「商20」商業區開發，市地重劃完成後將強化商業發展機能。交通建設也有所進展，「北外環道路」串聯五大科技重鎮，亦新增國道1號交流道，全案預計於2025年完工，未來至南科僅需15~20分鐘。

然而資金行情為這波房市熱潮之火種，各國印鈔、股市站上高點，不少高置產族手上資金無處可去，台灣房地產是相對穩健的投資，尤其像是鄭子寮近年成為高級社區的代名詞，成為換屋置產最佳標的，行情水漲船高，像是位於文成一路的7年屋，出售漲幅近42%獲利483萬元，海安路三段上3年成屋社區從預售取得轉手後也增值449萬元，漲幅約23%。

遠雄北府苑4200坪大基地位於鄭子寮重劃區。

古都府城近年土地標售熱，吸引不少全國性建商出手，價格屢創新高，不少開發中的蛋白區直逼鄭子寮行情，像是東橋地區預售案開價近30萬元，九份子重劃區開價也達26萬元，另外，南台南新都心也出現近3字頭預售案，運河星鑽地區依標售行情，未來開價落在35萬元，以鄭子寮重劃區指標大案「遠雄北府苑」而言，每坪開價30萬元起，為市中心少數擁有地段、大塊綠地、公設豐富、設計美學齊備的個案，在一片新案中脫穎而出。

換屋很挑剔 在意整體均衡、需求全到位

「遠雄北府苑」為遠雄建設與在地23年品牌建商良勳建設聯手推出，為區域少見4,200坪、全街廓大基地開發建案，四面臨路，且呼應周邊環境，建築退縮種植大量植栽，加上社區內近800坪中庭，綠美化面積逾2,400坪，住戶可俯瞰樹海也能漫步綠蔭。

遠雄北府苑於816正式公開，熱銷突破五成。

該案位於成德、凱德、希望三座大型公園正核心，且鄭子寮採棋盤式、低密度開發，電線電纜地下化，過往以透天推案為主，居住視野遼闊，又是府城市中心罕見高綠覆率之生活地段，成為吸引高資產族入手的關鍵優勢。

「遠雄北府苑」行銷經理沈柏祐指出，換屋客講究的CP值不在價格戰，而是產品整體條件都要到位，本案主力客層有四成為在地自營商，另有三成為軍公教醫療人員，另有部分為貿易金融菁英，不少民眾是由透天厝換成電梯大樓，看準「北府苑」為鄭子寮少有大基地、大社區規劃，擁有泳池、健身房、競賽級室內羽球館等豐富的全齡公設，可做為家庭空間的延伸，亦提供專業物管服務。

「遠雄北府苑」也是台南市第一座取得認證的全齡通用住宅，規劃2~3+1房、28~46坪，以3房總價1350萬含車位的戶型最受換屋客青睞，且3房以上戶戶邊間，因強調通用，社區內去除平面的高低差，門寬達75公分、門檻斜角在3公分以下，室內走道寬達90公分，浴室淨寬70公分以上，且遠雄集團一條龍服務，建商承諾5年防水保固、5年地壁磚保固、25年結構體保固。

蛋白區升級市中心 環境與機能狂按讚

若以已購客區域劃分，沈柏祐表示，除了北區在地客，永康區、安南區等蛋白區客層超過五成，從蛋白區「升級」到市中心，而選擇鄭子寮之主因在於，本區為傳統台南市中心，政治經濟文教優勢集於一身，「北府苑」周邊生活機能完善，不論白天或晚上，想逛傳統市場或是精品百貨，要吃小吃還是豪華美饌，想要過什麼生活，都由自己決定，相對於開發中的外圍地區，或是聲色場所較多的生活圈，環境宜人宜居。

公設具備羽球場規劃是遠雄北府苑最大賣點之一。

鄭子寮重劃區近期交易狀況

區位 屋齡 前次交易日 最新交易日 轉手價差 增跌幅
文成一路181~210號 7年 102/12 109/4 +483萬元 41.8%
海安路三段871~900號 2年 103/8 109/3 +275萬元 20.4%
海安路三段781~810號 3年 103/06 109/02 +449萬元 23.3%
海安路三段781~810號 3年 106/9 109/1 +163萬元 9.7%
資料來源：內政部實價登錄網站
台南市近二年前7月建物交易狀況
行政區 建物(單位：棟)
去年前7月 今年前7月 增減幅
永康區 2519 1845 -27%
東區 1807 1430 -21%
安南區 1150 1281 +11%
北區 855 1197 +40%
安平區 1034 1041 +1%
資料來源：台南市地政局
遠雄「北府苑」基本資料
基地位置 台南市北區文成一路、文成二路、育德路、育德一街圍起之街廓
基地面積 4292.75坪
總銷金額 60億
規劃 2~3+1房28~46坪
樓層 6棟地上15層，地下2層
資料來源：遠雄房地產