不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

高雄房市供過於求，親民價格的房子只留給用功的購屋者。包括高鐵左營站依實價登錄揭露平均房價每坪16萬元上下，鳳山外圍坪價13萬元，中鋼在橋頭全新建案可望落在17萬元區間，對購屋者有助益。

資深建商說，高雄房地產市場出現特殊現象，由於建商大量往外圍尋找低價土地，建案分布同樣向外擴張，帶動人口流向，尤其年輕人買房壓力大，市中心區住不起，更被趕往小港、大寮、橋頭等地。近期建商看好橋頭、楠梓、小港人氣大增，房價已炒到20萬元以上。

資深建商表示，實價登錄統計，高雄左營站房價是全台高鐵站第三便宜車站，住宅均價每坪16.5萬元，近三年房價微漲3.1%。主因在於高鐵左營站地處大中路以北，被認為較偏遠，房價相對親民。

左營站附近新建案量不多，多數以中古屋為主，屋齡十年左右住宅當初取得成本約12萬~13萬元，交易價落在16萬元上下，但已有建商打算將房價炒到28萬元，是否重演「開價嚇死人、成交價笑死人」的現象，有待觀察。

https://house.udn.com/house/story/5889/4766741

台中軟體園區開發，加上捷運橘線等話題不斷，帶動大里區移居人口飆增，截至目前達21萬人、躍升台中第三高。受惠人口紅利及重大建設等利多，撐盤區域房市，以交通及機能便利性衡量，大里2字頭房價仍屬親民。

隨著重大建設陸續到位，大里房市話題不斷，與台北南港軟體園區、高雄軟體園區並列三大軟體園區的台中軟體園區，不僅有鼎新電腦、銓鼎科技等逾60家科技大廠進駐，網銀國際更斥資10億元興建研發大樓，成市場關注焦點。

在交通方面，74號快速道路增設草湖匝道可望今年開工，捷運橘線則預計年底前提報中央，種種利多進一步帶動人口移入與房價漲幅。

大里區公所統計，截至今年6月，全區戶數達7.1萬戶，十年內激增1萬戶、約成長16%；據內政部實價登錄資料，目前住宅大樓成交均價已來到近20萬元，七年間房價漲幅逾五成。值得注意的是，屋齡五年內的新成屋成交均價已正式衝破2字頭。

https://house.udn.com/house/story/5889/4766739

高市鼓山區農16特區近期空租或待售店面有增加趨勢，無論樓店或透店釋出量提升。《蘋果新聞網》依實價登錄查詢發現，從去年起至今農16特區內店面僅1戶位於外環道路中華一路店面有成交紀錄，市場交易量遠不如預期。專家分析，豪宅區大樓店面限制業種，能負擔高租金產業有限，透天店面則多屬高價宅，屋主惜售多數僅願意出租不願意出售。
 
鼓山區農16特區屬高雄房市發展最核心地段，區段新屋房價更高居全市之冠。如京城建設指標案「京城KING PARK」，每坪開價68~98萬元，實價登錄至今成交均價逼近6字頭房價，為高雄第一豪宅。而區段中古屋即便屋齡超過15年，每坪成交單價突破2字頭是常態，價格遠高過美術館與亞洲新灣區，屬市區最指標蛋黃核心。
 
然而《蘋果新聞網》發現近期農16店面租售比提升，整個商圈租售店面約20戶，當中不乏高總價億萬元店面待售。如神農路面凹子底森林公園首排大樓「大千」店面，建坪197坪開價1.38億元，同屬公園首排大樓「達觀」1~2樓140坪店面開價1.15億元出售。台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，豪宅區大樓店面多受其管委會規範，餐飲業較難進入，因能負擔高租金業種有限，精品業進駐意願也不高，因此才會出現空租與待售現象。
 
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，近年來高雄豪宅區如農16與美術館的房地價仍持續上揚，因此多數屋主對租金較堅持，目前區段店面每坪租金行情約2000~2500元，而若屬百坪店面月租都突破20萬元，目前呈現市況是透店屋主普遍惜售只願出租，主因是透天地坪持有多，目前地價每坪更突破百萬元，而出售多屬大樓店面，「近年來包括電商崛起，實體店面買氣相對較不活絡，加上武漢肺炎疫情讓投資客較不輕易出手，讓成交量出現明顯下滑。」（葉家銘／高雄報導）

台北與宜蘭雖然相距不遠，然而由於中間有一座雪山橫貫其中、阻隔兩地，過去交通往來相當不便；不過，在雪山隧道於2006年正式開通啟用後，大幅縮短2地距離，車程從2小時縮短為50分鐘，不少台北人除了周末到宜蘭小旅行外，也紛紛在當地置產，造成房價劇烈攀升，當地人都心酸吐露眼睜睜看著房價被炒高、現在根本在家鄉買不起房，因此對於那些宣傳宜蘭是台北「後花園」的仲介，更可說反感到不行。 
近來就有一名仲介，在宜蘭相關臉書社團宣傳一個位在宜蘭縣羅東鎮新群一段的花園電梯別墅物件，這間屋齡2年的房子地坪43.42坪、建坪78.51坪，內部共有5房2廳2衛，開價1730萬元求售，對比羅東當地3年內新透天開價行情約800~1300萬元不等，該物件價格可說偏高，然而引起熱議的並不是價格，而是「後花園」三字，不少網友紛紛在底下留言痛批：「什麼鬼後花園」、「你全家才後花園」、「難怪房子不好賣」。
 
《蘋果新聞網》實際詢問目前在台北工作、老家在宜蘭的27歲徐先生，他一看到這個物件，馬上脫口而出：「後你X的花園」，認為這3個字給人一種低人一等的感覺，「感覺天龍人高高在上，想來就來」，也痛批宜蘭當前不少新建案都著重在外地炒房客，房價與自己讀大學前相比，差了大概2~3倍，「在地人根本無法成家」。
 
林小姐也同樣是從家鄉宜蘭來到台北工作的「北漂族」，目前育有一名一歲大男寶寶的她，看到關鍵字也馬上直呼：「誰跟你後花園」，向記者透露過去雪隧開通前，宜蘭沒有家樂福這樣的大賣場，不過現在不僅有家樂福，還有結合美食與影城的百貨陸續進駐，各項機能確實都有在變好，但也因此有更多台北人前來，不僅羅東夜市每到周末都擠得水洩不通，房價更是明顯提升，「宜蘭市以前600萬可以買到電梯公寓物件，現在都要1000萬以上了」。
 
中信房屋宜蘭民族加盟店房仲邱韋豪表示，雪隧開通後，最早房價是先從周邊礁溪先炒起來，因為台北人相當喜歡去泡湯兼享用美食，而後來因桃園航空城開始開發，使當地不少農地變建地，不少人因此財產倍增、滿手現金，就有不少地主跑來宜蘭集資買房買地，甚至有投資客可以全額貸款、甚至超貸來炒短線，以宜蘭東區為例，價格就從當時的新物600~700萬元，飆漲到現在的1200~1800萬元，「對真正想買房自住的當地人來說，真的很吃虧又心酸，因為現在真的買不起了。」
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，雪隧開通之際，確實不少北部民眾往宜蘭買房，一方面置產度假自用，另一方面也有用做投資性質；此外，觀光商機也一直是宜蘭縣房市主力，民宿業者投資產品首選透天別墅，再者市區則有日租套房提供自由行背包客投宿，像冬山、礁溪走鄉野田園風，加上當地原本買房習慣，以透天產品為主，羅東則屬觀光市區，近來在地自住族群增加，使得大樓交易量高，也有也不少新案開發，房價也確實有明顯推升，只是近來隨著雪隧交通壅塞、農舍農用等因素，目前在地房市熱度有稍微趨緩之勢，對當地民眾或許不失為好事。（陳昱均／連線報導）

新北市政府力促新莊、泰山交界「塭仔圳市地重劃案」，近來見指標建案紛紛搶插旗，港泰自辦重劃區推案持續登場，包括茂德機構「幸福滿滿」、寶佳機構旗下和毅建設「沐光」、「新莊海悅花園」、「明日城2-勝華迎家」、「朗朗城心」接力推出，以「新莊海悅花園」熱銷8成最亮眼，而看好塭仔圳發展，今年包括「科達機構」、「丞石建築」等建商也仍持續插旗港泰自辦重劃區，而相鄰的「新泰重劃區」，位機捷A5泰山站旁，皆為商業區，近期則有「新潤A5」將公開，每坪開價4字頭以上，預計兩區明年總計推案量上看200億元，塭仔圳市地重劃後，將掀一股建商搶地與推案潮，發展備受矚目。

「塭仔圳市地重劃案」面積近400公頃，為北台灣規模第3大重劃案，環繞上新莊、下新莊及泰山3大商圈，8/4、8/5正式發布並實施主要、細部計畫，展開市地重劃作業，新莊區中正路以北為第一區，面積約276公頃，中正路以南為第二區，面積約122公頃，規劃包括198公頃住宅區、48公頃商業區、4公頃產業專用區，更規劃4處達3公頃的大型萬坪公園等，第一區預計2025年完成工程施作與配地；目前區內有「港泰自辦」、「新泰自辦」重劃區先成形推案，因有三環三線優勢，並串聯國道1號、3號、台1線、64與65快速道路，周邊又有新莊舊市區商圈，近年吸引建商插旗推案，新案開價3~4字頭，吸引雙北首購、通勤族目光。

科達機構董事長、海研建築總經理賴建程指出，位塭仔圳內港泰自辦重劃區新案「新莊海悅花園」，標榜將北市信義區豪宅飛簷外觀移植上新莊，零店面純住宅、百坪樹海花園、百坪豪宅公設，主打新莊首座「防疫抗震宅」，導入「VAF正負壓活氧系統」、「ALFA SAFE耐震結構工法」，採國際精工建材、大信工程8年防水保固，加上緊鄰機捷A5站，可連結機捷、環狀線與新蘆線的交通優勢，開車10分鐘達台北車站，隔一條馬路到幸福佳瑪商圈、中平中原路商圈，又有「宏匯廣場」百貨加持，因目前是重劃區銷售個案唯一座落新莊門牌，3字頭開價更相對上新莊4~5字頭房價親民，且重劃區未來推案皆4字頭以上，倒數3字頭的房價也是該案熱銷關鍵。(中時新聞網)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200807004267-260410?chdtv

高雄捷運隨著民眾使用日漸頻繁，且路線貫穿南北高雄，逐漸成高雄人慣用的大眾運輸工具之一，其中捷運三多商圈站位於亞洲新灣區的發展規劃內，受惠於灣區建設議題及新推案不斷，又是南高雄的百貨商場核心區段，是今年前5月高雄捷運站點中交易量第一名。

信義房屋根據高雄捷運紅、橘線今年1到5月實價登錄資料，統計捷運站周邊半徑700公尺範圍的住宅交易記錄，捷運三多商圈站182筆住宅成交，所有站點中最多。信義房屋三多捷運店店長楊景淵認為，主要和站點所在的位置有關，該站受惠亞洲新灣區發展，附近公共建設多元，包含高雄展覽館、高雄市圖總館、流行音樂中心、港埠旅運中心及環狀輕軌第1階段等陸續完工啟用。

此外，捷運三多商圈站位於苓雅、前鎮區交界，周邊是著名的三多商圈，早期只有新光三越在此進駐，85國際廣場大樓落成後，吸引SOGO及大遠百來此展店，使得該站周圍200多公尺範圍的三多路上，就出現國內3家大型百貨公司，成為南台灣的著名的百貨大道，附近還有寶雅、全聯及苓雅自強夜市等生活機能發達。

針對捷運三多商圈站的房市交易熱度，楊景淵指出，因百貨公司的消費機能充裕，商圈內地價行情屢創新高，讓三多商圈接連穩坐高雄地王寶座，且近年來建商搶進，商圈內新推案不斷，吸引不少購屋族群，目前站點附近預售屋開價上看3字頭或是更高，以置產型的民眾詢問為大宗，屋齡5年內的新成屋，單價也要25到30萬元。

楊景淵認為話題性及未來發展，致使三多商圈仍受到當地購屋族關注，但面對新案高單價，多半還是會選擇離捷運站近，或商圈內的屋齡較高的產品，像是屋齡10年左右的新古屋，單價就在20到23萬上下；站點周邊如正三多路或中山路一帶，屋齡超過20年的社區大樓，這類型的產品公設比低，每坪約14到16萬元的行情。

新冠肺炎全球蔓延，而全國同心防疫，守護台灣成為安居樂業的地方。全球環境動盪，大家寧願將錢放在不受國際局勢影響的投資標的，加上台商回流和港人移居，台灣房市逆向成長，重劃區全新的建築、整齊的街道和無窮的增值潛力成為房市熱門寵兒。

全台又以桃園重劃區最受矚目。桃園近年在都市發展、交通建設、產業投資都有亮眼的表現，桃園不受少子化影響，五年內增加二十萬人。內政部統計外來人口在臺居留人數，桃園更居台灣之冠。去年桃園建物買賣移轉棟數高達四萬棟，就有八成來自重劃區，中路特區是政府公辦的純住宅區，超過二十公頃的高綠地覆蓋率、交通發達、機能便利，又與藝文特區、愛買商圈為鄰，成為全台最熱門的重劃區。

檢視相片

桃園風禾公園周邊坐享萬坪景觀綠地，交通便利、生活機能佳、增值空間大。圖/創意家行銷 提供

七月底從內湖來下訂的林先生夫妻：「一直覺得桃園有點距離，但實際走訪後發現，中路特區緊鄰國道二號，不僅串聯中山高、北二高，更有公車直達捷運市府站，至目前上班地點也很方便，對比現居的內湖住所，上下班飽受塞車之苦，這邊交通算便利的。而中路特區親民的房價，我們買的四十四坪、含車位面公園的房子，在內湖只能買小套房，中路特區的街道整齊、棟距寬敞和公園綠意盎然，都是其他重劃區所未見的。」

檢視相片

「豐邑風禾」風禾公園首排、南北座向、三面採光，深受雙北移居者青睞。圖/創意家行銷 提供

公園綠地是民眾購屋指標之一，中路建案坐擁風禾、向陽、水秀三大公園及六座兒童公園，加上足球場、網球場，休憩功能完善。而公園第一排的住宅因為有永久棟距、環境佳等優點，最受民眾青睞。豐邑風禾位於重劃區內最大的風禾公園首排，南北座向和得天獨厚的地理位置，建蔽率更僅20.53%，擁有近千坪的綠化步道花園，規劃每戶三面通風、衛浴開窗的三十五坪三房雙衛浴、四十四坪三加一房、五十三坪四房雙主臥，一推出就受到高度關注。

檢視相片

「豐邑風禾」擁有近千坪的綠化步道花園、全齡化公設，打造健康樂活宅。圖/創意家行銷 提供

豐邑風禾的專案經理林世偉說：相較於寸土寸金的台北市，中路特區內六十米寬敞大興西路、五排行道樹綠蔭園道，媲美台北指標道路-敦化南路，大面積公園規劃，開窗就能看盡綠意藍天，的確吸引不少雙北的民眾，更不乏回流台商及國外的朋友洽詢下單。

高漲的房價、工作的壓力、擁擠的城市和忙亂的生活，讓我們更渴望一個悠閒舒適的家，如果想遠離喧囂但兼顧生活機能，大家不妨到訪桃園中路特區看看。

疫情趨緩，離島、花東等地湧入報復性出遊人潮，雖觀光熱絡，但根據內政部都市地價指數，澎湖地價呈下跌；信義房屋統計各鄉鎮市區實價登錄資料，澎湖馬公市今年1至5月交易量也較前兩年縮減，價格則尚持穩。當地房仲指出，原本澎湖購買房地的族群有自住、投資置產、民宿業者等三類，房地合一稅上路後嚇跑置產客，今年初逢疫情旅宿業慘淡，只剩為數不多的自住人口支撐買盤，致交易量縮。

內政部地政司最新一期都市地價指數顯示，澎湖縣較上期下跌0.43%，主要是因今年上半年屬觀光淡季，加上新冠肺炎疫情影響，商業活動與土地需求趨緩，尤其馬公市僅零星土地交易，且多為買方市場，致交易價格偏低，地價也下跌。房價部分，信義房屋統計各鄉鎮市區實價登錄資料，馬公市今年1至5月交易量169件，住宅均價11.09萬，2109年同期則有200件、均價10.59萬，2018年同期則有199件，均價12.07萬。

住商不動產澎湖中華店店東陳陽明表示，澎湖房地產買方有三類，投資置產客、民宿業者以及自住客，但房地合一稅等稅制上路之後，來自台灣本島或當地的置產客減少許多；未料，今年初一波新冠肺炎疫情，使觀光旅宿業陷入慘淡，民宿建物的交易量也盪入谷底，等於澎湖房市只剩下自住客，頂多是澎湖科技大學學生家長買房給孩子住。

陳陽明分析，澎湖實際居住人口頂多5至6萬人，扣掉老人與小孩，有能力買房或買地的主力族群，又可能受到「農變建」政策限制，不像台灣本島其他都會縣市有較龐大的自住買盤足以支撐；因買方大量減少，交易量進而縮減。不過，因現在有實價登錄機制，無論買賣都會參考市場行情，價格上並沒有太大下滑。

陳陽明說，隨著疫情趨緩，報復性旅遊人潮湧入澎湖，目前雖房市買氣還沒大幅提升，但業者心態已轉為惜售，預估若觀光熱潮若能延續下去，可望重新帶動交易熱度。

根據內政部買賣移轉資料，今年第一季，六都65坪以上產品交易，以桃園市286件最多，其次為高雄、台南、台中。

不動產業者表示，台商回流促使商用不動產交易熱絡，豪宅買氣也順勢增溫，桃園市目前投資金額達2,100億元、占全國約兩成，企業大舉進軍桃園拓展版圖，也帶動區域大坪數豪宅產品增長。

進一步觀察，桃園市以桃園區65坪以上產品單季交易88件，位居全市第一，其次依序為蘆竹區67件、大園區43件。

業者表示，桃園區向來以藝文特區為豪宅指標，然而時下追求居住品質，高綠覆率的中路特區成近期亮點。

中悦建設機構業務部經理邱淳惠表示，中路特區為純住宅區，規劃上分區清楚、有如國外大城市，交通方面往返桃園機場、高鐵站快速，加上機能陸續到位，未來房價增值空間大，吸引台商購屋。

邱淳惠表示，以中悦建設旗下豪宅案「中悦學府公園」為例，規劃80-100坪、一層三戶，順應家族同層不同戶居住型態趨勢，加上正對向陽公園千坪綠地，目前銷售七成、台商比例將近50%，買家包括知名連鎖飲食品牌董座、知名日用品牌董座等。

同樣位於中路的中悦美樹花園，規劃120、125坪大坪數產品，目前台商購屋也占三成。

業者表示，除了大坪數產品外，也有不少建商看好在地中小企業主、台商企業二代，在中路購地布局，如昭揚建築推出「昭揚大郡」主打50-60坪換屋型產品，國泰建設推出「國泰水秀」規劃每戶38-53坪等。

• facebook