不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

關鍵字：大直﹑豪宅﹑西華富邦﹑實價登錄﹑房價﹑台灣房屋﹑大家房屋

原文網址: 高端買家拒當「盤子」　大直指標豪宅身價難再創高峰 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1692741#ixzz6JmOBHVtw
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南港區玉成街位處北市信義區、南港區交界，交通便利，生活機能佳，特別的是，整條街上擁有總價相對較低的老公寓，亦有大坪數電梯大樓產品，由於選擇多元，無論首購族或換屋族幾乎都能找到符合需求的產品，使該區房市詢問度高。

根據內政部最新公布的108年下半年都市地價指數報告，台北市全市地價總指數較上期上漲0.32%，其中，南港區是各行政區中，地價指數上漲最多者，達0.94%。報告中特別指出，南港的住宅區之中，玉成街一帶因公共設施完善、鄰近後山埤捷運站、居住品質佳，因此地價上漲。

事實上，第一線房仲業者觀察，無論是首購族、換屋族，對此區房屋產品的詢問度確實很高。信義房屋忠孝玉成店二級專員胡嘉鈞指出，玉成街位處信義區、南港區交界，距離信義區相當近，無論搭捷運或公車，很快能夠抵達忠孝東路，距離捷運與台鐵雙鐵共構的松山車站亦不遠。此外，玉成街一帶擁有成德國中、成德國小學區，也有玉成、南港兩座公園。

除交通便利、生活機能佳，胡嘉鈞表示，玉成街還有一大特色「產品類型多樣」。玉成街南端多老公寓，由於坪數多介於16至22坪之間，即便北市房屋單價較高，但因坪數小，總價僅需900至1400萬間，頗受首購族青睞。

至於玉成街北端則多電梯大樓，產品類型包括遠雄「大都市新天地」，屬60至90坪大坪數物件，單價落在78至83萬間，亦有屋齡20多年電梯大樓，單價落在68至73萬間，總價約2000至2500萬左右。

https://www.nownews.com/news/20200414/4033761/

 

因應疫情衝擊，央行3月理監事會議決議降息1碼，同時加碼紓困房貸戶，自用住宅透過公股行庫貸款1000萬元以內，利率可再降1碼，實施六個月，總共降2碼(0.5個百分點)，讓自住房貸戶受惠。

永慶房屋以貸款1000萬元、貸款成數七成推算，約可購買總價1400萬元左右的房子。

盤點新北市總價1400萬元以內的實價交易資料，新北各捷運站以丹鳳站交易357件最多，其次為幸福站327件，南勢角站、泰山站288件並列第三，景安站271件名列第五。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，新北市1400萬以內捷運宅交易量前五名，新莊區與中和區各占兩名，堪稱新北最熱區。主要是這兩區商圈成熟，生活機能佳，相較板橋、新店、永和，兩區房價便宜。

以交易量第一名的丹鳳站為例，區內生活機能便利，有多所國中小，裕民市場、四維市場等市場，民安西路商圈店家也應有盡有，且距離機場捷運泰山貴和站也不遠，平均房價公寓一坪約25萬元，大樓29萬元，都在二字頭。

以均價來算，預算1400萬元可在當地購買品質不錯，且有舒適生活空間的大樓社區。

幸福站一樣，公寓均價一坪29萬，大樓約34萬，1400萬預算可買到不錯房子，幸福路商圈也有各類各式商店。

中和區的南勢角站與景安站，房價稍高，目前公寓三字頭起跳，大樓四字頭，但仍比板橋、新店精華區房價親民。這兩站人口密集，商圈發達，都有很好的生活機能，其中南勢角站房價比景安站略低，交易量因此較景安站多。

https://house.udn.com/house/story/11137/4490469

新竹縣市購屋交易熱區都與竹科工程師有關，鄰近竹科的關埔重劃區(關長和光埔重劃區)這幾年一直交易火熱，其中關長重劃區內的關新路周邊房市交易均有獲利，從內政部實價登錄紀錄來看，關新北路近一年來有9筆交易買賣資料，屋主轉手賣幾乎都有獲利，其中4筆平均交易價差均超過500萬元。

根據內政部實價登錄資料，關新北路1至30號有筆屋齡5年的大樓第10層樓今年1月交易總價為2030萬元，與2015年1月購入總價1455萬元相比，屋主獲利575萬元。另外，去年11月，同樣位於關新北路1至30號屋齡5年的大樓第11層樓交易總價為2035萬元，屋主賺近637萬元。

竹科剛性需求強勁，使關新北路屋主轉手就有獲利。信義房屋關埔站前店店長古孟玄表示，關新路範圍僅短短一公里，卻是關埔重劃區條件最好的路，包含關新北路、關新東路上的社區都很受竹科人追捧，所以造就關新里是全國收入最高的里。

「關長重劃區開發較早，生活機能較為豐富，以關新路上及周邊的住宅大樓最受歡迎。」古孟玄說，雖然關新路距離短，集結麥當勞、樂子等知名品牌餐飲，同時也匯集了不少銀行，日光公園也在該馬路上，關新路周邊近一年中古屋成交價多數穩站3字頭。

古孟玄強調，即便當前市場受新冠肺炎疫情干擾，這區因需求高，房價仍在上漲，另外，鄰近的介壽重劃區近日更有5案齊推，均有超過3字頭的行情。

https://www.nownews.com/news/20200413/4029834/

台北市中山區始終是房市交易熱區，但中山區幅員廣闊，除了南西商圈、林森商圈以外，新興豪宅聚落的大直重劃區也在該行政區內。不過，中山區內的「松江民生生活圈」卻是不少在地客的首選，房仲指出三大主因，首先是松江民生一帶憑藉交通優勢吸引不少購屋族，早期發展的商圈也帶來成熟的生活機能，最重要的是房價相較大安、松山等蛋黃區較便宜。

 

 

信義房屋松江民生店專案經理洪督竣表示，松江民生生活圈房市表現十分穩定，雖然交易量與林森商圈大量的套房交易有落差，房價也無法媲美大直豪宅區，但這個區域是台北市早期發展的生活圈，受惠於機能成熟、交通便利，只要有物件釋出通常都能以很快的速度去化，是台北市房市中的隱藏版交易熱區。

松江路商業氣息由南向北延伸至民權東路為止，再往北商業氣息轉為住宅區，且松江路巷內主要都是公寓與華廈的建築物，該區的特色在於交通極為方便，不僅鄰近捷運行天宮站、多條公車線路，也串連中山高交流道與高架橋，整體聯外交通相當便捷，距離松山機場也不遠，可說是市區核心地段。

除了交通機能方便外，松江民生生活圈還鄰近濱江市場、花博公園、榮星花園、松江南京金融圈，區域內經典台菜餐廳和私廚一家家不勝其數，像是亞都麗緻飯店為聞名全球的米其林一星中餐廳，國內行事低調的實業家或企業家時常出入往來於此，巷弄間匯聚品牌書店、風格咖啡廳、傳統中藥行、日式風味餐廳，顯示區內繁榮且宜居特性。

洪督竣指出，松江民生一帶的住宅，多半是巷弄間的公寓或是華廈，好處是該區為早期興建的傳統住宅區，環境相對單純，坪數也多半是在20~30坪，或是30~40坪適合居住的面積，吸引不少有自用需求的首購與換屋族群出手，且與鄰近的大安區、松山區等房價相比，松江民生的價格較為親民，公寓約莫5至6字頭，華廈則是6至7字頭左右。

若以購買族群來看，洪督竣表示，大部分都是有地緣性的在地客，包括首購族、換屋族等多半都是住在附近的街坊，主要是習慣松江民生周邊的生活機能，也仰賴區域內堪稱台北市中心點的便利交通，因此無論要買房、換屋或置產，還是偏好松江民生周邊的物件。

此外，受惠松江民生的生活機能與交通便利等優勢，該區域的租金行情也十分穩定，一般來說公寓出租有2.5萬～3萬多的行情，電梯華廈也有3.5萬元以上的月租金行情，因此該區有部分的買盤在資產配置上願意置產出租，通常有不錯的收益。

值得一提的是，通常被視為嫌惡設施的第一殯儀館，則座落在松江民生一帶，不過由於殯儀館位置在台北市中心，仍有不忌諱的買方願意進場購屋，通常也能因此買到比市區便宜許多的房價。

洪督竣指出，第一殯儀館附近的房價確實比較便宜，通常單價能較周圍區域便宜10%~15%，若是不忌諱的買方尋找老公寓物件，可能4字頭就能買到。

https://house.udn.com/house/story/5889/4483436

 

落腳台南看西農場

南科台南園區擴建案（南科三期）日前確定落腳台南看西農場，房仲表示，南科三期預計有5000個就業機會，早期北漂至北部及竹科的台南人，可望因此返鄉工作，帶動居住需求增加，周邊房市看好。

南部科學園區包含台南園區、高雄園區。由於園區使用已趨飽和，行政院規畫擴建，目前已確定落腳台南看西農場，將打造為先進半導體聚落，預估年產值400億元，可創造5000人就業機會。

21世紀不動產善化南科加盟店長李大森表示，受惠台南科學園區開發建設，台南善化、新市與安定生活圈房市近年迅速成長，許多在南科就職的主管與工程師，轉租為買，選擇在緊鄰南科園區的善化一帶購屋置產。

李大森表示，依照實價登錄資料，目前善化房價每坪12萬至18萬元，還在一字頭，相較於北部內科、竹科兩大園區周邊房價，善化區房價只有二分之一，甚至三分之一價格。

LM特區 善化新貴

目前南科生活圈購屋，以位在台鐵沙崙線以東、台1線大道以西、目加溜灣大道以南、西拉雅大道以北的範圍的LM特區為首選，主要因為LM特區為善化目前發展最完整的重畫區，鄰近園區僅五分鐘車程、街道規畫整齊、屋齡新。

李大森表示，之所以被稱之為LM特區，主要是因為當初在規畫台南科學園區發展腹地時，是以英文字A到Z來命名各別區域，而這塊L區、M區就是規畫為居民的生活住宅區。LM特區位置剛好在台南市善化區、新市區的交界處，前往這兩地市區都不遠。

LM區內住宅現以透天產品為主，總價集中在1200萬到1800萬，也有建坪近百坪的透天別墅，總價約2000萬以上，換算單價每坪20萬至30萬，房價略高於善化舊市區單價12萬至18萬。

F、G區有增值空間

李大森指出，將開發的F、G區，目前土地成本每坪約15萬至20萬間，低於目前善化舊市區地價，30坪透天別墅總價約在1100萬在1300萬元之間，F、G區近善化舊市區，生活機能更方便，增值空間大，前景可期，如果不急著買房子，可等這個區段房子。

南科生活圈後市俏

21世紀不動產企畫研究室指出，台南的房價相較於六都來講相對親民，除了在地人、南科科技新貴購入周邊房產，南科三期預期帶來的就業機會，勢必也會吸引投資人搶先置產，整南科生活圈房市後市持續看好。

https://house.udn.com/house/story/5888/4484148

南科台南園區擴建案（南科三期）日前確定落腳台南看西農場，房仲表示，南科三期預計有5,000個就業機會，早期北漂至北部及竹科的台南人，可望因此返鄉工作，帶動居住需求增加，周邊房市看好。

南部科學園區包含台南園區、高雄園區。由於園區使用已趨飽和，行政院規畫擴建，目前已確定落腳台南看西農場，將打造為先進半導體聚落，預估年產值400億元，可創造5,000人就業機會。

21世紀不動產善化南科加盟店長李大森表示，受惠台南科學園區開發建設，台南善化、新市與安定生活圈房市近年迅速成長，許多在南科就職的主管與工程師，轉租為買，選擇在緊鄰南科園區的善化一帶購屋置產。

李大森表示，依照實價登錄資料，目前善化房價每坪12萬元至18萬元，還在1字頭，相較於北部內科、竹科兩大園區周邊房價，善化區房價只有二分之一，甚至三分之一價格。

目前南科生活圈購屋，以位在台鐵沙崙線以東、台1線大道以西、目加溜灣大道以南、西拉雅大道以北的範圍的LM特區為首選，主要因為LM特區為善化目前發展最完整的重劃區，鄰近園區僅5分鐘車程、街道規劃整齊、屋齡新。

李大森表示，之所以被稱之為LM特區，主要是因為當初在規劃台南科學園區發展腹地時，是以英文字A到Z來命名各別區域，而這塊L區、M區就是規劃為居民的生活住宅區。LM特區位置剛好在台南市善化區、新市區的交界處，前往這兩地市區都不遠。

LM區內住宅現以透天產品為主，總價集中在1,200萬到1,800萬元，也有建坪近百坪的透天別墅，總價約2,000萬以上，換算單價每坪20萬至30萬，房價略高於善化舊市區單價12萬至18萬。

李大森指出，將開發的F、G區，目前土地成本每坪約15萬至20萬間，低於目前善化舊市區地價，30坪透天別墅總價約在1,100萬在1,300萬元之間，F、G區近善化舊市區，生活機能更方便，增值空間大，前景可期，如果不急著買房子，可等這個區段房子。

21世紀不動產企劃研究室指出，台南的房價相較於六都來講相對親民，除了在地人、南科科技新貴也購入周邊房產，南科三期預期帶來的就業機會，勢必也會吸引投資人搶先置產，整個南科生活圈房市後勢持續看好。

 

高雄楠梓土庫一帶擁有「造鎮式社區」，與捷運、國道，以及生活機能方便的楠梓火車站距離近，再加上房價親民，促使房市交易熱絡。此外，鄰近楠梓的「高雄科學園區二期（高科二期）」土地已變更為產業用地，最快明年招商讓廠商進駐，購屋剛性需求將大增外，也深具未來發展性，房市後勢潛力大。

根據日前公布的3月份不動產買賣統計，楠梓區交易量較2月成長62%，也較去年同期成長12%，表現堪稱全高雄市最亮眼，且不僅現況火熱，後勢也看漲。

究其原因，信義房屋楠梓土庫店店長蔡岳霖分析，首先，高雄縣市合併前，楠梓地理位置較邊陲，縣市合併後成為中心區段，不少舊縣區如岡山、橋頭、彌陀等地的外來客，若到市中心置產，太貴又太遠，楠梓成為首選。

第二，楠梓鄰近大社工業區、楠梓加工出口區、多所大學，購屋剛性需求本來就高，近期因應台商回流，周邊的高雄科學園區二期，已從原本的住宅用地變更為產業用地，預計最快明年招商，可望創造逾萬個就業機會，如此一來，將更加帶動當地房市發展。

蔡岳霖以楠梓「土庫重劃區」舉例表示，當地鄰近捷運紅線、國道1號，加上過去是台糖土地，面積大又完整，不乏500戶左右的造鎮式社區，街廓整齊，距離生活機能佳的楠梓火車站車程也只需約5至10分鐘，數月前家樂福新楠店也正式開幕，備受購屋族青睞。

他說，當地屋齡10年內大樓是主力產品，3房平面車位產品平均成交單價14至15萬，相當於總價約600萬元即可入手；至於造鎮式社區內的透天，每戶價格約1000至1100萬元左右。

https://www.nownews.com/news/20200410/4027541/

2020-04-10 12:33

台南不動產市場今年第1季交易，跟去年同期相較，土地與建物互見增減。（記者洪瑞琴攝）

　〔記者洪瑞琴／台南報導〕南市今年第1季不動產交易統計出爐，6都房市均較前季衰退，南市土地移轉1萬3090筆，建物買賣移轉5212棟。南市地政局分表示，本季適逢武漢肺炎疫情延燒，與去年同季相比，呈現增減互見。

6都建物買賣今年第1季交易概況表。（記者洪瑞琴翻攝）

南市地政局表示，今年第1季（1至3月）受武漢肺炎疫情影響，並適逢農曆過年期間及連續假期，交易天數減少，導致實際銷售日數較短，交易量些微下滑，分析以往每年第1季的交易量都會較低，然而本季雖有疫情影響，但與去年第1季相比（土地移轉1萬1987筆、建物移轉5350棟），建物交易僅小幅下跌2.58%，土地交易仍呈現增長9.2%，民眾對南市整體發展前景仍具信心。　

南市地政局指出，南市今年第1季房屋交易仍集中於原台南市區及其周圍，以永康區、東區、安南區、北區、安平區及南區為交易熱區，其中交易量最高仍是永康區為801棟，其次為東區586棟，第3名為安南區497棟。　

南市地政局認為，永康區已連續5季維持全市最高，顯見在永康砲校、鹽行國中、永康物流專區等開發區及市立總圖等建設推動下，永康區的發展持續受到民眾期待，而安南區因為各重劃區建設日趨完善，交易持續熱絡，整體而言，南市不動產市場受疫情影響不大，未來發展仍屬穩定。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3129290

這波疫情打亂不少高雄業者推案步調，市場上更充斥大量多空訊息，一些首購預售案放出開盤熱銷訊息，市場上也盛傳部分業者慘賠上千萬元，或是跑單開始放無薪假、將大量裁員的利空小道消息。為掌握最真實訊息，包括建商與代銷業者，紛紛利用人頭或菜鳥新人扮演假客戶，前往其他建案實際下訂購屋，真槍實彈打探虛實，市調諜報戰已正式開打。

農曆春節過後，高雄推案業者普遍感受看屋來人縮減，即使位於熱門區段如北高雄博愛特區的輕豪宅大樓，看屋來人也較年前縮減約達2成，也有一些建案來人縮減達3、4成以上。部分業者反映少部分上門看屋的消費者漫天砍價，出價水準真想當做「奧客」一腳踢出門，但疫情當前，買方想趁機大刀殺價也情有可原，只好陪著笑臉歡送客戶出門。

雖然市場上傳出一些首購預售案銷售紅盤，開盤即售百戶或銷售率迅速突破5成，但到底是客戶只下小訂1、2萬元的預約金即算成交，或是已簽約支付超過20、30萬元的大訂，還是超過總價10%以上的訂簽開款項才算成交，實際情況都讓不少業者感到苦惱，加上市場盛傳已有業者開始讓跑單放無薪假，甚至後續將大量裁員的小道消息，讓業界更是對後市發展摸不著頭腦。

為實際掌握最真實訊息，以利後續推案售價與產品定位更清楚，包括建商與代銷業者，紛紛派出商業間諜扮演假客戶，有些利用親友充當人頭，或是安排公司內勤、工務部門人員，也有代銷業者利用菜鳥新人，或是專案、副專親自出馬，趁疫情當前，上門看屋全程配戴口罩，減少被認出的機會，同時為取得競爭個案最真實的售價與規劃細節，不惜以現金或刷卡10萬元支付小訂，以展現購屋誠意，後續再以家人反對、工作調動、方位不合、股票套牢等藉口退屋，這類型較極端的市調做法，也凸顯業者對後市發展的關心度。

https://estate.ltn.com.tw/article/9402

台南房市短期受疫情、股災影響，買方觀望濃，惟善化和中西區3月房市表現仍有進步，分別是南科擴廠人口紅利和河樂廣場高話題帶動，根據最新公布的不動產買賣統計，台南市善化區、中西區3月份交易量，分別較2月份增加33%、26%。

據台南市地政局公布的建物買賣移轉棟數統計，台南市今年3月份交易棟數1902件，較2月份1756件增加，但與去年同期2001件相較微幅減少。各行政區部份，善化區3月份交易棟數較2月份成長33%，月增率僅次於善化區則是中西區，3月份交易棟數較2月份成長26%。

住商不動產善化南科店協理楊欣崇指出，南科擴廠欲打造半導體園區，善化、新市、永康等南科外圍第一圈的區域首先受惠，尤其善化距離南科開車只要5分鐘，無論自住或投資需求，許多人首選就是善化。需求大於供給之下，即便有疫情攪局，善化房市未來成長仍然可期。

至於表現同樣亮眼的中西區，信義房屋台南民生店店長韓秀蘭認為，新景點「河樂廣場」3月初正式對外開放，高話題性帶動房市，加上區內有商業區、老宅很吸睛；至於自住需求，電梯別墅和屋齡10年內大樓產品均很熱門。

韓秀蘭說，中西區內新的電梯別墅約需3000萬，10年內大樓產品，3至4房雙車位，成交單價約落在20至27萬，總價約1000萬至2000萬之間。

https://www.nownews.com/news/20200407/4022336/

關鍵字：高雄﹑鐵路地下化﹑高雄計畫區﹑鐵軌﹑綠園道﹑房市﹑建商﹑購地﹑信義房屋﹑中古屋﹑公寓﹑帶看

原文網址: 綠帶取代鐵道！中古看屋潮暴增5倍　瞄準高雄科工館 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1684695#ixzz6IoCpZZb5
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