不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

 

大台北地區房價高眾所皆知，但近來就連中南部租金也漸漸上漲。一名網友上網抱怨在台南要找個小套房，隨便都是一萬多起跳，昂貴程度讓他感覺好像身在台北。

一名網友在爆怨2公社PO文，指台南的租屋房價讓人吐血，一間10坪出頭的套房，沒有管理員和電梯，稍微裝修一下就要價1.2萬以上，讓他直呼「當你房子在台北市嗎？」。另外他還抱怨一般租屋對養寵物的接受度偏低，讓毛小孩主人有苦難言。

根據他PO出的租屋網站頁面，有老屋改建有院子的獨立門戶套房，僅8坪月租就要1.6萬，另外還有透天厝內的12坪套房月租金也要1.65萬。

網友表示：「南部薪資低租金還漲，難怪朋友都跑到北部去」、「以台南人的薪資水平，一半都拿去繳房租」、「我家隔壁40年的房要收3萬」、「建議往蛋白區移動吧」、「台南租金真的可怕，沒電梯的都要租一萬以上了」。還有人說其他縣市也是漲很兇：「台中也漲很誇張，一個月租金比自己買還貴」、「高雄也是這樣，不遑多讓」。

國泰建設上個月發布2020年第3季季報房地產指數，房產學者章定煊表示，2014年是台灣房地產最瘋狂的年代，目前房價剛突破2014歷史高點，和2014Q3高點製表比較，台南已比歷史高點高了48.7%。台中、新竹也比歷史高點高了25％。

 

淡海輕軌第一期的藍海線三站即將於11月15日通車，隨著「臺北海洋大學」、「沙崙」及「漁人碼頭」正式營運，淡海輕軌第一期全數開通。台灣房屋集團趨勢中心統計淡海輕軌第一期各站住宅單價，和啟用前的漲跌變化，三年來沿線各站房價，僅「淡水鄧公」一站因房屋供給少，所以呈現平盤，其餘十站皆漲。其中以「淡海新市鎮」的漲勢最猛、三年漲16.9%。

漲幅居次的「漁人碼頭」則擁有多樣交通題材加持，除了即將開通的輕軌藍海線之外，未來還是八里輕軌的端點與淡江大橋淡水端的起點，形同淡水交通的北方門戶。

輕軌起點的「紅樹林」房價也增加了11.3%。「紅樹林」為淡海輕軌與捷運淡水線的交會站，交通優勢鮮明，且該站周邊發展成熟，生活機能豐富；此外，在游資豐沛的大環境驅使下，許多富人選擇將資金投入豪宅市場，因此紅樹林的知名河景豪宅，近來也出現不少成交案例，拉高了當地的平均成交行情。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「淡海新市鎮」位處綠山線末端，過去曾因欠缺生活機能及通勤時間長，加上推案量大，餘屋多，價量難有起色。不過淡海輕軌2018年通車後，大幅解決淡海新市鎮的通勤困擾，目前輕軌平均單日旅運人次達９千，且影城、商場相繼到位，為房市注入向上動能，並促使鄰近的高價社區買氣提升，均價也從一字頭翻身，站穩2字頭，儼然從醜小鴨華麗轉身成天鵝。

台灣房屋居家宜淡海新市鎮特許加盟店店東陳姿翎指出，淡海新市鎮的1、2字頭房價，對首購族民眾來說魅力十足，尤其輕軌通車後消除民眾對新市鎮的交通疑慮，更強化了入住的意願，目前淡海600~800萬可擁兩房或小三房，且因淡水的河岸風光，也有不少主打水景的高級度假宅選擇，使得近年淡海湧入為數眾多的移居人口，房市也在需求扎實下，展現強勁的「有基之彈」。

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火車站是地方的門面，花壇火車站周邊空間卻是長期閒置，顯得雜亂無章，花壇鄉公所決定整頓外，還將串聯前站老街及鄉農會苿莉花壇夢想館，營造形象商圈，帶動地方發展，另彰化火車站現在也在辦理門面整修及大廳動線改造，兩座火車站均將一新耳目，地方充滿著期待。

花壇火車站空間不大，周邊又停滿了通勤族的機車、腳踏車，顯得壓迫感很重，加上火車站既有商圈沒落，影響了花壇火車站整體門面景觀，花壇鄉長顧勝敏說，火車站是花壇鄉門面，公所有責任一定做顧好，因此向內政部營建署爭取到680萬元補助，而鄉公所自籌120萬元，昨天動工，已除了動線改善外，並做好綠美化，也希望鄉能夠充分配合，打造新的花壇火車站。

花壇火車站與最近幾年來火紅的花壇鄉農會茉莉花壇夢想館相鄰，遊客搭火車到花壇火車站，就近可以前往夢想館，十分方便。鄉公所此次辦理火車站周邊空間改善外，還可以與夢想館的產業與觀光資源串聯，加上站前中正路的商圈營造，以及花壇市場內知名的羊肉與肉羹等知名小吃，做整體規畫，促進花壇繁榮與發展。

至於，彰化火車站的門面整修及大廳動線改造工程，更是大手筆，共動用5000多萬元，將老舊的火車站門面「拉皮」，而大廳及月台動線與設施也都有改造，站長李兆平說，預定年底前即可完成，屆時彰化火車站通透性更佳，將更明亮、寬敞，屆時從彰化火車站前光復路到100多公尺遠的中華電信遠望，就可以穿透看到彰化火車站第三月台。

至於彰化火車站前廣場，目前由彰化縣政府與彰化市公所正在辦理規畫，甚至要考量到未來的鐵路高架化，做通盤規畫。

 

高雄市房地產市場以火車站為中心的蛋黃區，被視為最具發展潛力，但是隨著高雄退居成為台灣第三大都會，人口流失的情況下，港都房市穩中帶憂，建商也多有危機風險意識。

資深建商說，高雄過去三年預售供給增加1.22萬戶，增幅超過九成，全市各區處處預售供給量大爆炸，賣壓愈來愈嚴重，加上都會結構出現大變化，令建築界疑慮加深。

 

資深建商表示，港都房市基本面前景不佳，其中以行政人口被台中市超越最嚴重。高雄市從台灣第二大城退步成第三城市。人口是一切經濟的基礎，有穩定的就業人口，才有消費、購屋等一連串的經濟發展，人口少了，代表此地「歹賺吃」，民眾為尋出路用腳投票，對房地產市場很不利，尤其南科效應，讓台南薪資水平超越高雄，更是雪上加霜。

根據統計，高雄每年平均新成屋過戶數約8,000至1萬戶，但目前預售供給量已將未來二、三年產品都釋出，若連同尚未開賣已動工或已申報開工量，推估達7萬戶，供需問題影響房市甚深，讓多數建商都頗擔心市場是否有爆量風險。

另一方面，長期聚集人氣以及商機的高雄火車站商圈，目前發展也出現變化。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，火車站前往往是都會最熱鬧商圈，但最近陸續出現老字號店家收攤的狀況。高雄站前商圈的「五大唱片」走入歷史，引起市場側目。

台灣房屋美麗島中正加盟店東劉坤旺認為，在電商衝擊下，實體店面難免面臨挑戰。以光南及五大唱片相繼撤出的高雄站前商圈為例，以前當地有許多唱片行，但現在民眾透過網路就可聽音樂，導致傳統唱片行一一收攤，加上高雄發展重心轉變及疫情干擾，站前商圈人潮多少受影響。不過高雄車站周邊已有商場、辦公大樓等新建計畫，熱度正醞釀中，往後仍有一定的商機優勢。

張旭嵐指出，站前商圈是交通樞紐，通勤人潮多，是最早發展的主力商圈，有著交通優勢、大型商辦林立，仍有影響力，商圈中也有不少都更案，例如高雄客運在站前投入的住辦租更案總銷約42億元，也可望為站前商圈帶來新貌。

再以剛出爐的10月高雄買賣移轉棟數為例，高雄買賣棟數3,223棟，月減8%、年增4.4%，分別由三民、鳳山、左營拿下前三名，其中第一名的三民區10月移轉499棟、月減7.4%、年增23.8%，為本月年增幅最高行政區，三民區就是緊鄰火車站的高雄大型行政區。

台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，整體來說低利房貸的推波助瀾，加上高雄車站百億新都心計畫，中博高架橋將於明年初拆除等建設利多，確實讓高雄房市表現續熱，高雄車站前站與三民區後驛商圈沿線串連，一直整合到博愛特區的便利生活機能，更推動原本就很熱的三民區交易表現。

 

 

房地產回溫，小宅、換屋宅、豪宅以及商辦等「4 支腳」相繼熱銷、穩固，其中小宅更成為低總價自用客、置產客的首選；尤其市中心小豪宅具備地段價值、總價優勢以及豪宅等級的建築設計，對比北中南不同房價基期，高雄市中心小豪宅更是這一波最受矚目的產品。

財經主播朱琦郁分析，高雄生活機能強、房價基期低，未來發展潛力最被看好；「愛情河左岸」面對愛河第一排景觀，機能連結亞洲新灣區、大立百貨、漢神百貨等精品商圈，全案坪數設定 21 至 36 坪，不僅是河東路精華區段上 20 年來第一個建案，「精品小豪宅」的定位取向，更是形塑了難以取代的絕版地位。

https://news.cnyes.com/news/id/4538967?exp=a

台南房市強強滾，住宅價量飆升，高價透天店面也頻傳交易，最新實價登錄顯示，今年7月仁德區仁義一街一間372坪透天店面，以約2.5億高價成交，買家為善化區林姓自然人。目前出租做為連鎖生鮮超市，為今年台南最高總價透天店面。

總價排名第二的東區崇學路上289坪兩層樓透天店面，今年6月以1.5億成交，現由康是美藥妝承租；第三名位於中華東路二段，約176坪，成交總價也達1.1億，現為羅蘭索家具。兩間店面買家也都是台南在地人。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，仁德區2.5億透天店面，屋齡26年，位於路口三角窗，地點雖不屬於台南市中心，但鄰近仁德交流道，屬仁德熱鬧的中山路商圈，周邊住宅群聚密集，人流車潮旺盛，生活機能相當完善。

該透店土地大，達514坪，基地方正，現在出租，未來建商整合改建機率大，屬於進可攻退可守的置產規劃。

台灣房屋東門加盟店店長蔡裕荏指出，交易總價第二的東區崇學路店面，目前周邊大坪數店面每坪租金約1,000~1,200元，預估康是美每月租金在27~28萬左右，換算投報率約2%左右。

該透店土地面積約162坪，換算每坪土地約92萬，今年實價同地段最高紀錄每坪81萬，新買家一邊出租一邊養地，待周邊建設利多發酵，轉售財團，或建商蓋大樓店面，或整棟收租等，養地的效益價值將更可觀，對買家來說相當划算。

台灣房屋統計近三年台南市億級透天店面交易量，總計17筆交易，其中東區就佔了7筆，近三年最高的透店，是2018年東區400坪透天店面，由中台山佛教基金會以高達4.2億成交價買下自用。

總價次高的店面則是北門路一段的261坪的兩層樓透店，由台北資訊公司購入自用，經營彩虹3C資訊廣場。

蔡裕荏分析，東區是台南最繁華的精華中心，台南車站、各大百貨、大東夜市等皆座落於此，人潮與商業機能旺盛，隨著台南鐵路地下化以及榮民之家即將搬遷等利多，加上店面鄰近崇德市場、崇德國小等人潮商機加持，讓此區店面交易能有高行情。

張旭嵐表示，雖然受到疫情影響，不少商圈發展受限，店面交易趨緩，不過各區域的熱門路段店面仍是長抱型金雞母，因此若店面地段條件優，加上有連鎖品牌的現成租客，投報達2%以上，多半都能吸引買家目光。

尤其台南近幾年地價與住宅指數漲幅居六都榜首，熱錢充沛、貸款低利加持，吸引不少在地投資人出手，甚至不少北客南下置產，讓有自用需求的業者也轉租為買，凸顯精華商圈店面仍有極強置產優勢。

【網路地產王/綜合報導】

桃園市楊梅區在工業產業的帶動下，發展得很早，舊屋林立下，換購新屋的需求在近年大增；本屬民風較為保守的楊梅，近年對新建案的認知也改觀許多，了解提早預約新屋先選屋、選車位的優點，搭上這波房市熱潮，加上就業產業支撐的房價，未來增值潛力大為看好， 2021將是楊梅房市的起飛年！

這波房市景氣掀起，全台房市交易熱絡，桃園房市在眾多利多條件支持下，買氣更是當紅不讓，其中交易量排行第三的楊梅區，受惠於「楊梅體育園區」、「新建楊梅行政中心」等重大興建工程拉抬，周邊買氣熱絡，吸引鄰近工業區的就業族、首購、換屋族，更有從雙北而來的購屋族，看中國道一、五楊高架等便利交通路網，還有3個火車站，生活機能完善，引發民眾購屋熱潮。

區域房價是否具有增值潛力，主要從三處著眼觀察。

第一是重大建設，政府投資興建的「楊梅體育園區」、「新建楊梅行政中心」，提升區域內的民生服務機能，數十億經費的投資，帶來房價增值，合情合理。三立集團也看準楊梅發展前景，買下埔心農場打造媒體園區，佔地約26公頃（約6.86萬坪），台商與外資企業同樣紛紛來楊梅設廠，將使楊梅更繁榮，讓幼獅工業區再擴大，大大提升就業機會。

第二是交通建設，從國道一楊梅交流道、以及埔心、楊梅、富岡等3個火車站，再加上2013年通車的五楊高架橋，大大縮短楊梅與鄰近區域的距離，有效提升可及性；後續尚有五楊高架延伸計畫至頭份交流道，以因應苗栗銅鑼科學園區未來需求，預計全長39公里，全線將在2030年通車，屆時楊梅將處在科技廊道上，南來北往暢通無阻，帶動居住需求。

第三是人文商圈，車站商圈美食林立，特色形象商圈、萬大路黃昏市場、埔心牧場、觀光茶園、六大休閒農園、百年三元宮及集義祠、客家文化、老坑口百年楓香、高球場750年列古蹟的老樟樹等等，歷史與現代的點點滴滴，將楊梅區的人文底蘊層層堆疊，有文化，就有情感，風土民情鏈結著人親與土親。

楊梅區的另一個被忽略潛力，是人口結構。

檢視自 96-108 年桃園市楊梅區人口年齡組成顯示，幼年人口下降約4%，壯年人口(15歲至64歲)從70.7%增加到73.25%，老年人口(65歲以上)也由 8.25%上升至 9.55%。

12年來人口結構的改變，顯示壯年購屋群族上升，購屋需求增加；另，老年人口微增，顯示透天住宅換屋電梯住宅的需求，也會同步上升，近期電梯住宅新成屋的詢問度大增。這波透天換電梯宅的另類剛性需求，將會是這波楊梅房市購屋主力之一。

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https://news.sina.com.tw/article/20201104/36784208.html

官方統計，高雄亞洲新灣區生活圈近期交易價量均較去年同期略微增長。在地房仲指出，亞灣區建設議題雖多，但近期買進此區的自住客，多半仍是考量工作地點位於小港、前鎮，居住在亞灣區一帶上班便利又可離高雄市中心較近，生活環境也更宜居；且特別的是，相較於新建案開價、公設比、管理費「三高」，自住客對當地中古屋接受度更高，甚至願加價買。

「高雄實價網」統計各季實價登錄資料，其中，亞洲新灣區生活圈今年第二季與第三季的交易量與住宅均價，與去年同期相較均雙雙略增。據統計，今年第三季交易量共41件，住宅均價21.75萬。

亞灣區周邊建設議題陸續到位，包括高雄展覽館、高雄市圖總館、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心等，帶動區域能見度。信義房屋灣區捷運店主任李昕柔表示，建設議題具話題性，帶動鹽埕區、前金區房市，但據她觀察，亞灣區的買氣則主要來自有工作地緣關係，且喜愛當地居住環境的自住客。

李昕柔說明，許多在小港和前鎮工作的買方，例如中鋼公司員工，長年住在小港或公司宿舍，如有購屋需求，亞灣區常是首選，除上下班距離近，更是考量生活圈已經成熟、居住環境更舒適，且離高雄市中心更近等條件。

李昕柔表示，亞灣區可分為「正亞灣區」和緊鄰的「31期重劃區」兩區塊。正亞灣區內多屋齡7年以內大樓，每坪均價約26至30萬間，豪宅新建案則可突破4字頭，屋齡相對高，31期重劃區內屋齡15年左右，均價則約20至22萬。近期出籠的買方多半已觀望房市一陣子，且了解區域行情，眼見這波買氣不斷推高房價，因此選在此時出手買房；而相較新屋開價多半較高，因31期中古屋價格相對平易近人，不少人願意加價買進。

北屯堪稱近期全台中市建設議題最聚集的區域，連帶拉抬當地房價，也因此，許多有總價考量的首購族，轉往相鄰的北太平購屋，尤其新光重劃區內屋齡5年左右新古屋，屋齡仍新，漲幅又不像預售屋這麼大，最受青睞。

今年10月雖有兩個連續假期，可辦理房地過戶的工作天數減少，但台中買賣移轉量仍大爆發，全市4957棟創今年以來新高，也是六都中月增率、年增率唯一雙雙正成長的區域。其中，太平區10月的買賣移轉棟數319棟，不僅是今年以來最多，與去年同期191棟相較，年增率67%，也是最亮眼的區域之一。

信義房屋太平樹孝店店長陳昱帆表示，太平移轉量出色，與大環境房貸利率低、市場上游資充裕、買方對房地產市場有信心等因素有關；此外，北太平與建設話題聚集的北屯相鄰，也連帶受到帶動。

陳昱帆說明，北屯應是未來5至10年台中建設議題最多、利多最集中的區域，包括台中洲際棒球場旁將有漢神百貨進駐，另如水湳經貿園區、台中捷運綠線、COSTCO北台中店等，使中古屋和預售屋買氣熱絡，加上建商大舉在G0特區和14期重劃區等地方獵地，帶動整體房價走揚。

也因此，陳昱帆觀察到，北太平距離北屯近，房價雖也連帶受到拉抬，但漲幅畢竟未像北屯當地這麼快速、幅度這麼大，吸引許多首購族願意「以空間／時間換取房價」，買進太平新光重劃區；除北太平吸納首購客群外，南太平雖鄰近山區，距離市中心較遠，但近期建商頻推出新透天建案，主打總價只要千萬出頭，以大樓價買透天等，也吸引不少預算有限但又想買透天的族群。

陳昱帆也以北太平新光重劃區為例，預售屋開價雖達25至28萬，但中古屋、新古屋因有實價登錄可參考，漲幅並未如預售屋這麼高，最受首購族歡迎、屋齡5年左右的新古屋，均價多介於18至20萬間，若是建商品牌較佳，部分可達23至25萬，若是較一般建商，18至20萬左右亦能成交。

根據金融聯徵中心統計，今年新北市新莊全區平均授信額度達944萬，不過，仍有3路段在500萬以下，房價相對親民。在地房仲說明，3路段以屋齡35至45年公寓為主，也非捷運站旁，但因總價平易近人，對在地首購族吸引力仍高。

金融聯徵中心公布今年第二季新莊區各路段平均授信額度，最高在近副都心重劃區的新北大道四段，達1984萬，但也有3路段在500萬以下，包括民本街372萬、四維路485萬、西盛街497萬；以3路段平均貸款成數介於67.5%至75%回推，總價約落在550萬至660萬左右。

信義房屋新莊龍安店店長胡維中表示，3路段房貸金額之所以低於500萬，主要是因屋齡35至45年的公寓產品居多，使總價相對較低。整體來說，依公寓坪數大小，物件成交的總價的確就落在550萬至750萬之間。
 

胡維中進一步說明，民本路和四維路以公寓為主，較少中古大樓，雖然如此，但當地居住人口頗為密集，加上公寓總價低，即使到捷運站需走路或搭公車，對在地人而言因為已經習慣了，所以若是出身在地的首購族，對這類產品的詢問度、接受度仍高；不過，若是來自外地的首購族，同樣有預算考量下，普遍仍會選擇近捷運的新莊總站周邊公寓。

至於西盛街和民安西路一帶，除公寓產品，也有部分是中古大樓。因有不少公車可以到台北市或輔大，生活機能也很成熟，購屋主力也同樣來自原本就居住在當地的首購族。

 

彰銀董事長凌忠嫄今天表示，利率下跌，使民眾更願意買房，加上資金回流、台商回台設廠，預估短期房價將微幅上升；今年前10月彰銀房貸放款餘額年增6%，觀察以桃園最熱，其次為台北、台中。

凌忠嫄接受媒體訪問，談及房市議題，她認為，隨利率下跌，民眾可能會認為「租不如買」，加上若為自住房屋，房貸都有寬限期，年輕人負擔相對不會這麼重，因此房市近期看起來較熱絡一點。

凌忠嫄指出，今年前10月彰銀房貸餘額與去年同期相比，已年增新台幣600億元，增幅約6%；以地區來看，推案量最大的為桃園市，房貸放款增幅最大，其次為台北市、台中市。此外，加上資金回台，台商回台投資，對房市也形成潛在動能，尤其中南部，預估短期房價將微幅上升，惟增幅不大。

現行銀行法第72條之2規定，銀行辦理購置及興建住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時存款總餘額及金融債券發售額合計數的30%。

對此，凌忠嫄表示，目前為止彰銀比重約近27%，接近內部設定的警戒值（27%），會密切留意，但仍有承作空間，且陸續也有房貸在還款，仍會發揮企業社會責任，儘量照顧年輕族群、首購者的自住購屋需求。

另一方面，對媒體詢問銀行海外風險，凌忠嫄坦言，風險依舊很高，尤其國際疫情仍未緩解，產業之間關聯性很高，上游不好，久了中下游產業也會受到衝擊，會持續留意風險控管，尤其對受疫情衝擊嚴重的航空、飯店、旅館及旅遊業等，並留意疫情再起對傳統製造業帶來的風險。

從各海外分行表現來看，凌忠嫄說，香港銀行獲利依然是海外分行中最高，但衰退幅度也最大，主要是客戶不放心香港金融環境、撤離資金，觀察大多移到新加坡，資金離開，業務量就會縮小進而影響獲利。

https://house.udn.com/house/story/11137/4985588

鳳山火車站將以「空中鳳城」概念新建大樓，引入電影院、青創空間等，也陸續完成周邊道路串聯工程。專家指出，過去曹公路雖是主要幹道，但因是無法連接其他路段的「無尾道路」，導致沿線透天厝詢問度較低；如今車站將改頭換面，路網又逐步串起，交易量有明顯成長。

鳳山車站新建大樓8月中發包，預計11月開工，2023年完工，未來一側為6層、另一側為10層，預計引入青創空間、電影院、運動中心、空中步道等設施。交通路網部分，過去火車站大門口雖位在曹公路，但與北側文衡路未直接相通，居住在車站北側如文山特區的民眾若要進出車站，必須繞路而行，去年10月貫通後，車程至少縮短一半；繼曹公路和文衡路貫通後，博愛路橫接曹公路的路段也在今年10月底通車，可疏散車站前東西向車流。

信義房屋鳳山文山店專案經理許展誌表示，左營、高雄、鳳山高雄三大火車站，左營與高鐵共構，高雄車站也在進行翻新，鳳山站坐落於早期發展的商圈，地方上都很期待車站周邊也能展現新風貌。未來車站新大樓落成，加上周邊路網更便利，對區域最大助力就在於往來車站不需再繞路、生活機能更好，且鐵路地下化後沿線的綠化也有助美化市容。

許展誌進一步說明，曹公路雖然也是一條主要幹道，但過去屬於「無尾道路」，與文衡路、博愛路都無法串聯，往來車站不方便，曹公路沿線的透天1樓店面也較乏人問津，不若東西向的光復路、中山西路商業發展較為活絡。如今路網逐步串聯起來，曹公路正路上逾30年透天詢問度和交易量均有所提升，買來自住或店面收租的客戶都有。

根據信義房屋統計各火車站點周邊實價登錄資料，鳳山站周邊透天厝銷售數量今年前三季交易達78件，；若看整體住宅交易量，今年第三季112件，是今年各季新高。