不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

不「紙」這樣！紙業大廠正隆、永豐餘，除了造紙本業在疫後經濟復甦產能全開，憑著蓋紙廠的工程地產經驗，先後跨足不動產市場，正隆近年積極參與台北、新北多項都市更新開發整合案，目前有六案在手；永豐餘也將開啟龐大土地資產活化計畫，跨足建設開發業。

正隆9月合併營收37.79億元、年增17.06％，創今年以來單月新高，推升第三季營收破百億元大關，單季營收102.61億元、季增7％。

正隆表示，9月創新高受惠兩大因素，一是造紙本業成長，台灣、越南受疫情影響小，正隆兩地產能全開，越南三個紙器廠產能更增加5～10％，以因應貿易戰移入產線、疫後復甦帶動的需求，大陸市場也擺脫疫情、水患因素逐漸回溫；二是正隆參與台北都更案「正隆天第」、「正隆富饒」挹注，貢獻9月營收約4.8億元。

正隆是以起造人名義、委由關係企業山發營造，參與市區老舊建築合建計畫，目前在手有6個都更案，除了上述兩案，還有一處位於台北杭州南路、濟南路口約877坪都更案，共31戶、賣3戶，尚有17戶銷售或簽約中，粗估未來可貢獻營收13億元，饒河街都更案共47戶、賣24戶，還有23戶未入帳，粗估未來可貢獻營收7億元。

正隆還有三重重新路、南昌路、承德路等三個都更案申請建照中，粗估未來可貢獻營收47億元。一般來說，都更案毛利率約10％估算。

展望第四季，進入傳統旺季，加上工紙外銷暢旺，10月外銷價格調漲2～3％，正隆估第四季營運可望優於第三季。

另外，永豐餘投控9月合併營收66.36億元、年增5.92％，年增率自疫後3月首度翻正、重回成長軌道，累計前三季營收523.26億元，年減幅收斂至5.58％。

永豐餘副總殷國堂表示，9月營收創高主要來自兩股成長力道，一是台灣、越南、大陸三地工紙營收成長，二是子公司申豐應材受惠醫療級手套客戶拉貨強勁，加上調漲供應價格，9月營收年增52％創新高。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20201013000284-260204?chdtv

2020-10-07

─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題

─竹北區每坪最高60萬元，最低16.5萬元，差距高達3.64倍！

─新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪)，後遺症堪慮！

Q根據內政部營建署公布資料，新竹市截至2020年8月31日，辦理都市更新報核中14件，已核定公布實施案件，包括已完成三件、施工中三件、未動工五件，合計25件，總件數相當少。其次，新竹市危老重建受理44件、重建計畫核准35件，新竹縣危老重建受理五件、重建計畫核准二件，其次，新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪)，如就都更與危老數量加以比較，顯然危老遠超過都更數量，另外，危老核准平均面積僅79.65坪。請教莊教授，此一發展趨勢對於新竹縣市都更或危老政策推動之影響如何？

A根據營建署所公布資訊，截至8月31日止，全國辦理都市更新數量共計1,333件，其中已核定公布實施，包括已完工、施工中與未動工，合計898件。其次，危老重建計畫受理1,462件，其中重建計畫核准數量935件，由此可見未來隨著都更與危老之逐漸增加，整體市場去化之不確定因素必然備受關注。

根據內政部統計處公布資訊，今年一至八月新竹縣買賣移轉7,875棟，新竹市6,822棟，由此顯見交易量確實已明顯增加。其次，根據住展雜誌統計資料，九月新竹縣市推案量高達353案。值得注意的是，新竹市有八個建案基地面積在100坪以下，並且最小基地面積僅32.6坪，其次，新竹縣有十二個建案基地面積在100坪以下，並且最小基地面積僅28坪，其中最值得注意的是，建案的產品定位與價格定位，目前市場上不少建案滯銷根源即在於此。

新竹縣市房價普遍不高，應格外注意市場性

─歷來空屋餘屋數量龐大，小基地建案將面臨更大挑戰

雖然新竹縣市建案基地面積普遍較大，然在353個建案當中，除竹北區之外，大都以透天與四、五樓公寓為主，即使是隸屬於新竹市的東區與北區所占比例也都很高。其次，小面積瘦長型建物如種竹筍般林立，對於都市景觀之影響更是不容忽視。

至於新竹縣市都更或危老更應注意以下四大重要事項：

1.各區房價普遍不高，即使開價較高，議價空間大都超過一成，在實際成交價不如預期情況下，都更或危老建案就得格外注意立地條件與市場性，尤其是巷道內建案，俾免影響銷售與財務規劃。

2.歷年新竹市空屋、餘屋數量龐大，加以近年推案量相當大，除地段良好建案之外，預售銷售率普遍未超過一半，因此，選定都更或危老地點就顯得格外重要。

3.小基地小坪數規劃，應格外注意扣除公設比之後的室內實際使用空間，以免完工交屋橫生枝節。

4.不論都更或危老，大都以舊社區建案為主，尤其是新竹市區小基地建案特別多，更應格外留意近年購屋較傾向預售或新成屋之新趨勢。

現階段台灣房價最高，也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市，目前新竹縣市之都更或危老條件相對較差。以下謹就各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節，分別逐項深入解析，以供參考。

新竹縣市有些行政區每坪開價最高與最低差距高達3.64倍

─整合之前應格外注意基地的立地條件與房價高低

由附表之統計資料可知，竹北區開價每坪最高60萬元，最低16.5萬元，差距高達3.64倍，由此可見不論是都更或危老，整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚，方不致耗費大量人力物力，最後卻依舊徒勞無功！

以下謹就近年價差較大之東區、北區、竹北區、湖口區與新豐區之相關重要資訊分別加以彙整，以供參考。

1.東區：

30坪以下小坪數占比37%，新成屋占比30%，並且還有2013年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量不低，而導致新建案不得不朝小坪數方向規劃。另外，區域內最高單價58萬元「磐龍-壹號樓(88-107坪)」，坐落於中央路125號(基地857坪)，其因在於基地較大與地理位置優勢。其次，最低單價22.5萬元「禾園運動家(24-25坪)」，坐落於公道路五路三段(基地138坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.58倍，並且每坪價差高達35.5萬元，其對日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響至鉅。

2.北區：

30坪以下小坪數占比36%，新成屋占比36%，並且還有2018年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量超過三分之一，導致新建案規劃坪數普遍較小。另外，區域內最高單價42萬元「皇昱根(15坪)」，坐落於經國路二段501巷13弄(基地195坪)；其次，最低單價16.5萬元「一品八方(35坪)」，坐落於港北二街(南寮)(基地394坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.55倍，並且每坪價差高達25.5萬元，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

3.竹北區：

30坪以下小坪數占比25%，新成屋占比48%，並且還有2007年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近五成，並且小坪數占比高達四分之一。另外，區域內最高單價60萬元「若合山(97-127坪)」，坐落於嘉豐南路一段38號(基地9,567坪)，在規畫設計方面較容易發揮大基地優勢，因此，定價較高。其次，最低單價16.5萬元「日光城心(36-38坪)」，坐落於新寮街286巷口(基地694坪)。惟值得注意的是，小坪數占比與新成屋數量較大，區域內最高與最低房價差距高達3.64倍，並且每坪價差高達43.5萬元，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

4.湖口區：

30坪以下小坪數占比32%，新成屋占比54%，並且還有2015年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量超過五成，顯見近年本區之銷售不易，惟小坪數占比超過三成，就應密切注意完工交屋之困難性。另外，區域內最高單價28萬元「富來樂(26-37坪)」，坐落於興華街38號(基地498坪)。其次，最低單價13.5萬元「中美城(43坪)」，坐落於中正路三段42號(基地1,592坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.07倍，並且每坪價差高達14.5萬元，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

5.新豐區：

30坪以下小坪數占比38%，新成屋占比24%，並且還有2016年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近四分之一，並且小坪數將近四成。另外，區域內最高單價24.5萬元「昌昕明新首席(30-46坪)」，坐落於明新一街、明新二村(基地915坪)。其次，最低單價14萬元「瑞羿萃豐(29坪)」，坐落於中崙村中崙10鄰(基地318坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達1.75倍，並且區域內不論最高或最低房價普遍不高，其對日後都更或危老新建案之市場性與財務規劃影響。

現階段新竹縣市預售建案高達449案，有不少建案規畫面積普遍較小，除立地條件較佳之外，未來一旦景氣逆轉，就可能面臨餘屋去化之考。因此，在進行都更與危老過程，就應兼顧市場性與自償性，方不致陷入景氣迷思而白忙一場！

https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49600/

新北都更三箭，其中第二箭「主幹道沿線都更，讓城市風貌改變」，在林家花園及府中郵局周邊地區，進行招牌整頓、外牆修繕及美化等工程，9月下旬陸續動工，預計年底前完成，盼打造府中美學示範基地；市府目前共選擇6處做示範標的，全由市府負擔費用，但還有2處需整合，仍持續溝通。

新北都更處總工程司李擇仁表示，除了林家花園和府中郵局周邊年底完工，板橋區漢生東路街口將施作鋁百葉窗、冷氣格柵、造型沖孔板、仿石漆塗料，預計春節前完工；南雅公園周邊施作仿石漆塗料、金屬扣件，下月開工、明年3月完工。

香丘里長蘇淑芳說，政府政策是好的，但拉皮的都是老舊建築，里民擔心之後若有漏水等問題，後續該找誰負責。光華里長周秀美則說，里民溝通很順暢，拉皮完後美化市容更會帶來繁榮。

李擇仁也說，板橋區縣民大道二段196、198號等處同意比例約5成7，中山國中周邊為3成，民眾擔心會影響生意或施工後會漏水等，若有漏水等狀況政府會負起全責，目前持續整合溝通。

都更處指出，從電話聯繫到逐戶拜訪，已整合103戶住戶。民眾欲整建維護可向市府申請，每案經費補助最高5成，上限1千萬元。

https://udn.com/news/story/7323/4913069

內政部長徐國勇、營建署長吳欣修昨（5）日在立法院內政委員會中表示，今年危老重建案可望上看1,200件，都更核准案件也將連續兩年突破100案。營建署表示，接下來透過都更條例修法、國家住都中心公辦都更、續推危老等三箭加速都市更新。

立法院內政委員會昨日邀請內政部進行業務報告，許多立委關注都更、危老推動情形，以及政府審核量能是否足夠、爆量申請是否造成「塞車」等問題。

吳欣修對此表示，今年確實是危老重建及都市更新「大爆發」的一年，危老重建案今年可望突破1,200件，都更也將有100餘案核定，目前各地方政府的審查人力還算足夠，尚且能應付爆量的申請案。

https://house.udn.com/house/story/5886/4912956

新北市都更第二箭「主幹道沿線都更」透過都更與建築外牆整建美化，改變城市風貌，市府推出板橋林家花園及府中郵局周邊地區街道環境改善計畫，選定六處私有建築，免費為民眾整頓招牌、修繕外牆及美化，預計年底前會先完成2處，另4處持續整合意見中。

都更處總工程司李擇仁指出，為改善主幹道沿線及古蹟周邊風貌，市府優先篩選板橋區縣民大道及林家花園周邊等六處私有建築物作為示範標的，由市府主導辦理輔導、整合、立面設計及施工。

其中位於板橋林家花園正對面的示範標的在西門街北側，因建築物長年未妥善維護，且招牌凌亂，視覺上形成強烈對比，市府規畫以新式材料與歷史意象新舊融合為構想，整建外牆，凸顯古城意象。

另府中郵局周邊示範標的於縣民大道一段西北側，位於新板特區及府中商圈的交界處，房屋外牆也因時間逐漸老舊，市府以簡單材質元素整建，讓新板特區沉穩及簡潔的都市意象延伸帶動到府中商圈。

都更處指出，已完成103戶住戶整合，其中二處示範標的已陸續施工中，開始辦理外牆美化修繕工程，預計於年底前完工，改善市容景觀。

都市更新處表示，為改變新北市的城市風貌，持續辦理都市更新整建維護補助申請，每案提供經費補助達50％，並以不超過新台幣1000萬元為上限，歡迎民眾申請。(中時 )

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】內政部營建署表示，淡海新市鎮第1期發展區公司田段17、17-1地號土地，位於輕軌捷運淡水行政中心站南側，現行計畫為捷運車站專用區及倉儲批發專用區，考量為結合地方休閒與新興產業投資目標，吸引有利淡水地區產業投資，並適度調整土地使用分區，增加土地使用項目，促進公有土地活化利用，以達完善捷運車站周邊都市服務機能，強化公共交通與步行動線系統，該署與新北市政府捷運工程局一同合作開發，刻正就合作項目、負擔、利潤、風險等進一步分析評估規劃中。
 

規劃淡海新市鎮淡海輕軌淡水行政中心站區周邊土地期望帶動新市鎮產業發展(圖：營建署)
 
 

內政部營建署表示，為了結合大眾運輸導向，使上開地號土地得以大眾捷運法辦理開發，該署辦理「變更淡海新市鎮特定區主要計畫(部分捷運車站專用區為捷運開發區、倉儲批發專用區為產業專用區)」案及「變更淡海新市鎮特定區第一期細部計畫(捷運車站專用區為捷運開發區、倉儲批發專用區為產業專用區)」案，已於2020年8月31日至2020年9月30日辦理公開展覽作業，並於2020年9月15日舉辦公開展覽說明會，民眾於公開展覽期間提送書面意見，該署將彙整人民陳情意見及變更計畫書圖提送內政部都市計畫委員會審查參考。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】建築技術規則建築設計施工編第39條之1自2020年7月1日起開始實施，針對建築基地毗鄰商業區或住宅區基地需檢討有效日照，以維護其生活品質。建管處表示，如依技術規則檢討，恐因提高商業區有效日照標準等同住宅區，將可能產生台北市商業區轉為住宅使用效果，與台北市商業區劃設之目的以發展商業活動為主有別，是不宜因商業區得作住宅使用，而限縮商業區基地開發權益。
 
建管處說明，為保障台北市住宅區居住環境之日照品質及維護商業區發展地方特色，建管處優先依建築技術規則總則編第3條之2授權規定，訂定「台北市建築物有效日照檢討執行辦法(草案)」，於今日通過市政會議，並報請內政部核定，未來台北市毗鄰商業區之建築基地即可免檢討北向日照，以利商業區發展，更有助於都更、危老更新重建。
 
建管處指出，積極推動老屋更新是台北市政府首要工作，而相關危老推動成績截至2020年9月24日計有554件危老申請案，310件危老核准案，更是領先全國，未來對於台北市老屋更新相關政策，亦會持續努力不懈的往前推動。
 

新北市升格第十年，躍身全台最大都市，如何擘劃下一個十年是侯友宜任內最大挑戰，侯友宜表示，市府推動2030願景工程，從「新住民」、「新創生」、「新聯結」、「新美學」、「新領導」跟「新趨勢」六大面向，打造新北市成為安居樂業的幸福城市。

侯友宜從「點」、「線」、「面」三個層次規畫新北市，「點」就是他上任後極力推動的「都更三箭」，包含捷運蓋到哪都更做到哪、主幹道沿線都更、危老都更，期盼改變整個城市風貌。

「線」就是軌道建設，新北市未來有許多軌道建設即將完工，環狀線第一階段、淡海輕軌藍海線在今年通車，未來還有捷運樹林線、三鶯線等也將在2030年前陸續通車，市府也將繼續推動汐止民生線、五泰輕軌等路線規畫，建置更完整交通路網。

在「面」的部分，市府規畫建設三重第二行政中心，串連現有的新板特區及新莊副都心，建構三大軸心，從軸心區域向外延伸，翻轉城市環境，均衡區域發展。

侯友宜說，上任即透過變更編定方式，解決了沉痾超過30年的都市毒瘤「五股垃圾山」，把違法、不願被納管的業者全數拆除，同時進行綠美化工程，讓當地民眾有一個休閒的好空間。

另一項重大建設則是當今北台灣最大開發案「新泰塭仔圳市地重畫案」，歷經20多年溝通與協調，市府在9月正式成立「塭仔圳前進辦公室」，全力推動開發，改變大台北地區國際門面。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20201002000301-260102?chdtv

由社團法人中華都市更新全國總會與台北市政府主辦的第七屆都更高峰論壇，將於10月17日登場，理事長張美麗昨（9月30）日表示，今年論壇將提升「都更前瞻」實務，讓全民一起動起來。

為讓全民了解、參與都更，中華都更全國總會從103年起舉辦第一場全國性都更高峰論壇，主題從103年「都更已死」、104年「都更贏家」、105年「安家固園」、106年「都更經濟」、107年「都更再生」、「都更動力」到今年的「都更前瞻」高峰論壇。

張美麗表示，本次論壇特別邀請從事都更相關業務多年的民、學、官、產權威專家，以前瞻觀點，早日協助屋主把舊屋換新屋，讓都更不只是長遠的趨勢，而是全民運動，大家共同來創造一個「更新更美麗」的家園。

今年論壇將邀請內政部都市更新組簡任技正林佑璘，主講「落實並加速都更危老重建之思維方式」，說明最新都更條例法規，在獎勵明確化下看得到也吃得到，顯示政府推動都更、危老重建的高度決心。北市府都發局副局長方定安則主講「提升都更危老效能展現都市風貌」；台灣中小企銀創新金融專案辦公室顧問陳銅溪主講「金融擴大參與都更及危老超前部屬」，分析政策鬆綁銀行法72-2條，更能引動資金活水，提高都更融資誘因。

國家住宅及都市更新中心執行長張溫德則主講「都更前瞻思考──銀色浪潮下的地區再發展」；2025年台灣社會即將步入超高齡化，都更將融入高齡者課題，藉以提供兼顧友善、融合及適老的居住空間，實現居住正義目標。

緊鄰北市捷運忠孝復興站SOGO百貨復興館的忠孝東路三段，最近聳立出三大棟31層樓的摩天建築群，氣勢壯觀，一樓明亮的LED外牆廣告，每天都對路人預告著，這裡的市容即將華麗轉身，從舊國宅改建為嶄新又時尚的住商複合建築「Diamond Towers」。

全案最大推手，就是龍麟建設董事長葉松年。他花了25年才完成這項史上最「牛」都更案、也成就史上「含金量」最高都更案，未來完工落成後整體價值至少400億，被視為東區鑽石中的鑽石。

儘管「Diamond Towers」備受矚目，葉松年回首25年的都更史，還是深感辛酸，不願再重提2009年發生轟動全台的街頭槍殺事件。不過他強調，「最要感謝的是175戶原住戶，還有後來加入龍麟行列的山圓建設，我要表達最大的謝意。」

回想起逾20年的整合過程，葉松年表示，他是1995年經朋友介紹，接手原本宏國建設副董林鴻道主導的正義國宅合建案，宏國已陸續買進8戶，原本想跟旁邊的捷運聯開案「花開富貴」，即現在的SOGO復興館一起整合開發，另德安開發也簽了一些合建戶，後來兩家公司都把合建案轉給龍麟。

葉松年接手正義國宅合建案時，談妥比例只有20％，他原本打算5年即完成，未料後面的八成卻走了超過20年的漫漫長路。他回憶期間挑戰不斷，「釘子戶」和拒遷戶此起彼落，還有投資客趁機收購、再把產權過戶給60個人一起持分，也有原一樓住戶24坪開價1.3億，也有某房產界知名人士介入收購店面，再狠狠喊價3.3億、每坪高達1,375萬元。所幸最後都熬過了。

目前山圓建設持股龍麟55％，葉松年持股45％；2016年，山圓關係企業三圓建設加入合作行列，以龍麟62％、三圓38％的比例合建分成。據悉，龍麟分回產權多集中在一至五樓精品商場，三圓分回多集中在樓上住宅。

葉松年說，走完這個大案，最大心得是「要做都更膽子要大！心臟要夠強！」更要爭取住戶信任才走得下去。至於如果還有適當機會會不會再投入都更？葉松年說：「如果我還年輕的話！」由於兒子並無意願接班，自己又已進入古稀之年，因此會慎重挑選。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200503000143-260202?chdtv

2020-09-29

─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題

─桃園區每坪最高48萬元，最低24萬元，差距高達2倍

─不同區位價差，分屋比例差異大

Q根據內政部營建署公布資料，桃園市截至2020年8月31日，辦理都市更新報核中五件，已核定公布實施案件，包括已完成二件、施工中一件、未動工五件，合計13件，總件數相當少；其次，危老重建受理63件、重建計畫核准46件，就都更與危老數量加以比較，顯然危老遠超過都更數量。請教莊教授，此一發展趨勢對於桃園市都更或危老政策推動之影響如何？

A有關危老重建超過都市更新數量，主要原因在於危老申辦程序較為簡便，不過值得注意的是，基地面積普遍較小，在規劃設計方面小坪數占比偏高，除市場銷售挑戰性較高之外，更值得注意的重要事項如下。

桃園市房價普遍不高，應格外注意市場性

─歷來空屋餘屋數量龐大，都更與危老挑戰性高

1.桃園市各區房價普遍不高，即使開價較高，議價空間大都超過一成，在實際成交價不如預期情況下，都更或危老建案就得格外注意立地條件與市場性，俾免影響銷售與財務規劃。

2.歷年桃園市空屋、餘屋數量龐大，加以近年推案量相當大，預售銷售率普遍未超過一半，因此，選定都更或危老地點就顯得格外重要。

3.小基地小坪數規劃，應格外注意扣除公設比之後的室內實際使用空間，以免完工交屋橫生枝節。

4.不論都更或危老，大都以舊社區建案為主，因此，應格外留意近年購屋較傾向預售或新成屋之新趨勢。

現階段台灣房價最高，也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市，目前桃園市之都更或危老條件相對較差。以下謹就桃園市各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節，分別逐項深入解析，以供參考。

桃園市有些行政區每坪開價最高與最低差距高達二倍

─整合之前應先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚

由附表之統計資料可知，桃園區開價每坪最高48萬元，最低24萬元，差距高達二倍，由此可見不論是都更或危老，整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚，方不致耗費大量人力物力，最後卻依舊徒勞無功！

以下謹就近年價差較大之桃園區、中壢區、蘆竹區、龜山區、平鎮區與大園區之相關重要資訊分別加以彙整，以供參考。

1.桃園區：2020年1-8月買賣移轉數量7,648棟。

30坪以下小坪數占比45%，新成屋占比49%，並且還有2014年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量不低，而導致新建案規劃坪數普遍較小。另外，區域內最高單價48萬元「麗晶花園廣場(56-68坪)」，坐落於同德五街2號(基地1,875坪)，在規劃設計方面較容易發揮地理優勢。其次，最低單價24萬元「名軒夢享家(30-38坪)」，坐落於大德三街、大有路722號(基地2,066坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達二倍，並且每坪價差高達24萬元，其對日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響至鉅。

2.中壢區：2020年1-8月買賣移轉數量6,568棟。

30坪以下小坪數占比38%，新成屋占比56%，並且還有2014年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近六成，導致新建案規劃坪數普遍較小。另外，區域內最高單價50萬元「實德璞園的家(28-45坪)」，坐落於領航南路三段、青心路口(基地1,676坪)，在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢。其次，最低單價21.5萬元「太子松馥(22-39坪)」，坐落於松勇路58號(基地889坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.33倍，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

3.蘆竹區：2020年1-8月買賣移轉數量1,710棟。

30坪以下小坪數占比80%，新成屋占比60%，並且還有2018年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量高達六成，並且小坪數占比高達八成。另外，區域內最高單價28.8萬元「益展閱美(25-42坪)」，坐落於五福六路40號旁(基地1,314坪)，在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢，因此，定價較高。其次，最低單價25.5萬元「豐郡大景(29-41坪)」，坐落於大興路271號(基地470.9坪)。惟值得注意的是，小坪數占比與新成屋數量太大，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

4.龜山區：2020年1-8月買賣移轉數量1,963棟。

30坪以下小坪數占比78%，新成屋占比14%，並且還有2014年完工建案仍持續銷售中，由新成屋占比僅14%，顯見近年本區之銷售較為順暢，惟小坪數占比將近八成，就應密切注意完工交屋之困難性。另外，區域內最高單價40萬元「長庚RICH(40-68坪)」，坐落於文化二路34巷6號(基地231坪)。其次，最低單價22萬元「真幸福(25-42坪)」，坐落於幸福七街26號(基地660坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達1.82倍，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

5.平鎮區：2020年1-8月買賣移轉數量1,944棟。

30坪以下小坪數占比42%，新成屋占比53%，並且還有2017年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量超過一半，並且小坪數超過四成。另外，區域內最高單價31萬元「天臻(45坪)」，坐落於文化街90巷(基地585.9坪)。其次，最低單價18萬元「宜誠禾雅(26-40坪)」，坐落於自由街7巷51號(基地357.5坪)。值得注意的是，區域內不論最高或最低房價普遍不高，其對日後都更或危老新建案之市場性與財務規劃影響。

6.大園區：2020年1-8月買賣移轉數量1,115棟。

30坪以下小坪數占比48%，新成屋占比58%，並且還有2013年完工建案仍持續銷售中，由此顯見餘屋數量將近六成，尤其新建案規劃小坪數者亦近五成。另外，區域內最高單價39.8萬元「昆旺品藏(22-51坪)」，坐落於致祥一街(基地547.5坪)。其次，最低單價15.5萬元「馥悅(30-59坪)」，坐落於學十一街91號(基地1,708坪)。值得注意的是，區域內最高與最低房價差距高達2.55倍，對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

現階段桃園市預售建案高達449案，然囿於市場購買力，規劃面積普遍較小，尤其是在公設比普遍超過30%情況下，除立地條件較佳建案，未來一旦景氣逆轉，就可能面臨餘屋去化之考驗！

本文所述，係將現階段桃園市各行政區之最高與最低房價以及可能衍生的不確定性問題予以深入解析，期能有助於都更與危老推動過程，能兼顧市場性與自償性，不致陷入景氣迷思而仍不自知！

https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49341/

2018年10月29日台北市政府都發局和台灣菸酒公司共同舉辦「台北啤酒工場未來發展構想發表暨簽署合作協議」記者會，北市府副市長林欽榮、都發局長林洲民、文化局長鍾永豐、文史保存學者丘如華和台酒公司董事長吳容輝等「啤酒文化園區」主要催生者開心與會，歷經20多年努力的建啤都更案眼見即將展開，不料時隔1個多月台北市長柯文哲連任就豬羊變色，全案遭到北市府推翻，原本與建啤案毫無關係的北科大突然有了角色，堅持要在園區用地分配上分一杯羹，面對北市府態度變變變，「雙方互信基礎崩潰」，如今台酒高層態度傾向不陪北市府玩了。

台灣歷史資源經理學會秘書長丘如華指出，北市府態度生變後，和台酒公司間有多次協調，北市都發局曾帶北科大校長和台酒及學會一起開會，她完全不能理解柯P為什麼把北科大搬出來？都發局突然帶北科大校長王錫福來和他們一起協調，北科大到底用什麼身分和角色來參與「啤酒文化園區」案的討論？結果雙方不歡而散。

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北市都發局突然帶原本與建啤案無關的北科大校長王錫福（左）一起開會協調，讓台酒公司等與會者相當納悶。（資料照片／取自王錫福臉書）

20多年心血捧走 丘如華：北科大校長在想什麼

丘如華為了百年建國啤酒廠及園區的修復活化再利用努力了20多年，她和台灣歷史資源經理學會成員們費盡心思，好不容易全案在2014年柯文哲當選台北市長後出現曙光，副市長林欽榮和都發局長林洲民與文史學者丘如華等一起商討規畫下，終於催生了「啤酒文化園區」案，隨後進入內政部和台北市兩級都市計畫變更審議，2018年10月走完都審程序，卻在2018年底12月柯文哲連任市長後出了變數，建啤案的催生到即將破局，可說「成也柯文哲，敗也柯文哲」。

 

建國啤酒廠活保存邁進一大步...

由林欽榮Charles Lin 發佈於2018年10月28日 星期日

 

丘如華難掩氣憤地說，「台北市政府怎麼可以把別人的東西送給另外一個人，而且還振振有辭」，她更是不能理解「北科大的校長在想什麼」，建啤都計變更案為什麼會走向「柯P要送地給北科大，而北科大也非要建啤的地不可？」台北市政府和北科大校長為什麼可以對別人的東西那麼堅持！

柯連任後竟翻案 台酒建啤工會憤找監委徹查

台酒建啤工會理事長吳國樑也指出，「柯P這樣做，是不對的」，怎麼可以第一任時通過合作「啤酒文化園區」案，到了第二任就不承認，就反悔推翻全案，啤酒文化園區保存的不只是釀酒、製酒工廠和工具，建國啤酒廠是台灣第一座啤酒廠，它的「活保存」更是保留台灣百年的啤酒文化，他很難想像北市府要將建國啤酒廠的工廠公開招標，萬一由其他品牌的酒廠得標，難道要在建國啤酒廠生產其他品牌的啤酒嗎？這樣全台第一座啤酒廠「活保存」的意義不是完全喪失了嗎？對於北市府的出爾反爾，公部門言而無信已嚴重損害政府與民間公司的合作信任關係，工會已就北市府違失情事向監察院陳情，監委並已展開調查。

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台酒建啤工會理事長吳國樑批柯文哲作法不對，恐喪失全台首座啤酒廠「活保存」的意義。圖為建啤勞動影展畫面。（取自建國啤酒廠產業活保存專頁）

台酒公司副總經理廖志堅說，北市府於8月中再提出的建啤新方案，台酒根本不會接受，他曾當面向北市府都發局總工程司邵琇佩表達，2014年根據北市府和台酒商定的結果提出建啤的都市計畫變更，連已經通過兩級都審的案子，北市府都可以推翻，「北市府如何再讓台酒相信，你們現在提出的新方案，市府以後不會再反悔？」他直白地對邵琇佩說，「現在雙方互信基礎已經沒有了！」廖志堅甚至宣告，「台酒和北市府的互信基礎已經崩潰！」

台酒不急！ 柯文哲答應給北科大地壓力才大

廖志堅指出，北市府最大的盲點就是，誤以為台酒是需求方，對建啤都更案很急，所以北市府副市長彭振聲才會揚言要讓台酒「輸到脫褲」，但其實柯市府誤判了，「我們根本不想求北市府，現在台酒也不是很急！」對台酒而言，合作是雙方互相，如果北市府能顧及台酒公司利益，台酒樂於作球給北市府，但如今北市府推翻了原有雙方商定的方案，堅持要加入北科大，讓台酒拿不到裡子，卻還要被羞辱，台酒寧可案子不做了。

所以廖志堅認為，北市府最大的失誤就是「柯文哲太自信」，答應了北科大要給他們建啤園區當校地，結果台酒不配合北市府玩了，柯P答應北科大的事難辦了，所以現在是柯市府壓力大！

https://tw.news.yahoo.com/%E5%BB%BA%E5%95%A4%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%A1%88-%E6%88%90%E6%95%97%E9%83%BD%E5%9C%A8%E6%9F%AF%E6%96%87%E5%93%B2-%E5%8F%B0%E9%85%92%E4%B8%8D%E6%BB%BF%E6%9C%9D%E4%BB%A4%E5%A4%95%E6%94%B9%E6%8B%92%E7%B5%95%E5%86%8D%E7%8E%A9-060000436.html

【時報-台北電】臺灣企銀過去在工業區的往來客戶眾多，但許多廠房都已經老化，因此積極鎖定既有客戶，進攻廠辦危老、立體化商機，目前在銀行業已經遙遙領先，2020年目標是達50億元，目前已有三件完成，現在洽談中還有七至八案，包含新北、桃園、基隆等地。

臺企銀看好廠辦危老、立體化商機。其中，現在的廠辦危老轉至經濟部的廠辦立體化，目前接洽中的案件眾多，且分布在各地，北部的包含基隆大武崙工業區、樹林工業區、新莊塭仔圳有2案、龜山工業區、中壢工業區等，中部的則位於南投南崗工業區，都在持續洽談。

目前廠辦立體化主要有二種，一種是整棟改建或出售，鎖定單一產業或行業。另一種則是改建之後，一層或部分出售，這種因行業、產業別較多，相關業務較為複雜，不管哪種，廠辦立體化都要詳加規劃。

臺企銀2018年底成立「創新金融專案辦公室」做為專責單位，臺企銀董事長黃博怡說，持續衝刺都更危老，近期臺企銀的「創新金融專案辦公室」延攬一位具備地政背景的地政博士，從公務體系過來，近期將報到。

黃博怡說，之前在全台三案的廠辦危老中，臺企銀包辦了兩案，包含林口、新莊等地，兩案金額合計約40億元；都更危老對社會很有貢獻，長期更要藉都更危老打造為臺企銀的第二個獲利引擎。

黃博怡說，廠辦立體化可用都更加「種電、儲能」方式，臺企銀鎖定工業區老舊廠房辦理更新重建，建物朝立體化設計，增加可使用面積，並在建物架設太陽光電發電設備、儲能設備，由臺企銀提供融資額度與優惠利率，同時解決目前台灣「五缺」的缺地、缺電的問題。(新聞來源：工商時報─孫彬訓／台北報導)

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E9%87%91%E8%9E%8D-%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E7%9B%AE%E6%A8%99%E4%B8%8A%E7%9C%8B50%E5%84%84-%E8%87%BA%E4%BC%81%E9%8A%80%E6%94%BB%E5%BB%A0%E8%BE%A6%E7%AB%8B%E9%AB%94%E5%8C%96%E5%95%86%E6%A9%9F-234923182.html