不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

高雄車站鐵路地下化是城市脫胎換骨契機，市府啟動「都更168專案」，協助無爭議都更案在遞件後8個月內取得建築執照，首案由高雄客運當先鋒，整合車站旁約1千坪土地蓋一幢18層辦公大樓及一幢24樓住宅大廈。各縣市都在加速都更力道，高雄市副市長林欽榮說，台北市「都更168」是8個月內拿到權利變換核定書，高雄是8個月內核發建照，效率超越台北，是「都更168plus」。

林欽榮說，回想30多年前在高雄左營服預官時期，記憶中車站周邊景象，對照現今模樣，因都市更新腳步慢，現況顯得「暮氣沉沉」，相當可惜，地方政府要以更積極態度推一把，讓城市加速前進。

高雄客運將投資的車站旁都市更新案，基地位在建國二路以北、車站廣場東側的客運站街廓，該基地產權包含高雄客運公司、東正投資公司、國有財產署、交通部台鐵局等公私夾雜，經過整合，取得100%土地所有權人同意，準備提送更新事業計畫申請。

林欽榮表示，高雄客運憂心申請都更事業計畫、權利變換計畫時程等，程序長達35個月作業期程，他指示都發局凡100%同意、無爭議的都市更新申請案，應協助實施者加速審查作業，參照他曾在台北市推動的「都更168專案」做法，啟動「高雄都更168 plus專案」。

都發局主秘張文欽坦言，整合所有權人意見、權利變換價值分配是推動都更案棘手的兩大關卡，不少都更案走了10年最後撤案，相當可惜，都更是城市風貌翻新機會，都發局團隊主動出擊深入社區，鎖定捷運、輕軌及鐵路地下化等重大建設周邊加速推動。

都更案推動不易，高雄目前僅核定5件，另有5件審議中，有9件集中新興、苓雅、三民等市中心，另1件在鳳山。建商認為都更難度高，加上高雄重劃區土地選擇多，相較於雙北，高雄地價槓桿空間不大，是都更熱不起來的原因。

高雄市都市更新學會理事長林資雄說，「高雄都更168專案」立意很好，要求土地及合法建物所有權人100%同意實施都市更新，且都更審議程序中全無爭議者，恐怕「看得到、吃不到」，要完成100%同意幾乎是不可能任務。

林資雄指出，高雄較其他縣市難以推動都更原因，包括重劃地太多，建商將心思放在較容易取得的重劃地，不願意投入難以整合的都更案。其次是高雄房價低，地主不可能如台北或新北一樣不花錢就一坪換到一坪，高雄地主如果要換回原室內面積，一定要自己花錢，也是難以整合的原因。

30年以上老屋想翻新透過危老條例也是一途，整合相對容易，目前高雄已核定53件，其中三分之一改建為透天，三分之二是大樓。另，屋齡20年以上大樓常見磁磚剝落風險，可申請拉皮補助，所有權人8成以上同意就能啟動， 中央補助45%。高雄推動9年來，核准補助有29件。

文丨明明債券研究團隊

　　核心觀點

　　新冠疫情發生以來，美國經濟基本面受到了較為嚴重的衝擊，消費、出口和就業等多個領域都進入到緩慢的修復當中。但值得注意的一點是，美國的地產市場在疫情期間雖然也受到波及，但當前美國房地產銷售以及房價情況均表現搶眼。與此同時，當前美國的通脹水平也出現了明顯抬升，如何看待當前美國房地產市場的亮眼表現？房價的波動又將如何影響美國的通脹水平？本文針對以上問題展開討論。

　　美國房地產市場景氣度上升：年初以來受新冠疫情的影響，美國經濟基本面遭受了較為嚴重的衝擊，目前美國經濟正處於疫情後期的緩慢修復當中。然而整體經濟緩慢修復的背景下，美國房地產市場卻表現搶眼，當前美國房地產行業景氣程度已超過經濟危機前期高點水平。從美國房地產市場銷售和房價情況來看，疫情后美國新建住房和成屋銷售同比增速均出現大幅攀升，20個大中城市房價指數和成屋銷售價格的同比增速明顯升高，美國房市成交火熱。從新建住宅獲批和開工情況來看，新建住宅獲批數量已恢復至疫情前水平，開工數量同樣回升至高位。

　　房地產市場表現亮眼的原因：如何看待疫情后美國房地產行業快速恢復，地產市場表現較好？我們認為其背後重要的推動力是疫情期間美聯儲大幅寬鬆的貨幣政策，美國長期貸款利率的下行降低了房產購置的融資成本，從而提升了居民的住房購買能力。住房銷量和房價提升的背後是實際需求的支撐還是貨幣寬鬆引發的投機性行為？從美國房屋空置率和住房自有率的走勢來看，當前美國房地產市場的熱度表現或主要來自於低利率下的真實購房需求。

　　房地產市場與美國通脹：關於美國房地產價格走高對通脹走勢的影響，我們認為一方面房價的上漲或通過財富效應刺激消費的回升，從而推動需求型通脹，另一方面從住房項目在美國通脹指標當中的權重佔比來看，房價的上漲或帶動美國通脹水平的上行。房價與通脹之間並非簡單的因果關係，其背後共同的重要影響因素在於貨幣供給的增加，在美聯儲今年大規模釋放流動性的背景下，房價上漲的同時應警惕明年美國可能存在的通脹風險。

　　債市策略：在美國經濟整體從疫情影響當中緩慢修復的背景下，美國房地產市場表現搶眼，疫情期間美聯儲大幅寬鬆的貨幣政策或為造成當前美國房地產市場表現的主要原因。而對於房價與美國通脹之間的關係而言，其背後共同的重要影響因素在於貨幣供給的增加，在美聯儲今年大規模釋放流動性的背景下，房價上漲的同時應警惕明年美國可能存在的通脹風險。

　　正文

　　美國房地產市場景氣度上升

　　年初以來受新冠疫情的影響，美國經濟基本面遭受了較為嚴重的衝擊，目前美國經濟正處於疫情後期的緩慢修復當中。然而整體經濟緩慢修復的背景下，美國房地產市場卻表現搶眼，當前美國房地產行業景氣程度已超過經濟危機前期高點水平。在年初新冠疫情的影響下，美國經濟基本面受損嚴重，目前美國經濟正處於疫情後期的緩慢修復當中，多項經濟指標仍未恢復至疫情前水平。然而在經濟受損整體緩慢修復的背景之下，美國房地產市場卻給出了較為強勢的表現。從全美住宅建築商協會（NAHB）/富國銀行住房市場指數走勢情況來看，10月份美國住房市場指數為85，這已經超過了經濟危機前期的高點，創下了該數據有記錄以來的最高水平。

　　從美國房地產市場銷售和房價情況來看，疫情后美國新建住房和成屋銷售同比增速均出現大幅攀升，20個大中城市房價指數和成屋銷售價格的同比增速明顯升高，美國房市成交火熱。從美國房地產市場的銷售情況來看，二季度疫情衝擊度過以後，美國房地產銷售明顯走強，新建住房和成屋銷售同比增速均出現大幅攀升，其中7月和8月份美國新建住房銷售同比增速均位於40%以上。在銷售大幅轉暖的同時，美國房地產價格也出現了明顯上漲。從美國20個大中城市標準普爾/CS房價指數同比變動情況來看，疫情對於美國房價走勢的衝擊有限，房價指數同比增速在6月份達到3.46%的低點位置之後，7月份出現了大幅反彈，同時指數創下了有記錄以來的歷史新高。從新建住房銷售和成屋銷售的中位價同比增速來看，美國成屋銷售價格同比增速大幅上升，9月同比達到14.8%，新建住房銷售中位價同比與疫情前較為接近，銷售向好和房價走高反映出當前美國房地產市場成交火熱。

　　從新建住宅獲批和開工情況來看，新建住宅獲批數量已恢復至疫情前水平，開工數量同樣回升至高位。從美國新建住宅獲批和開工情況來看，疫情之前美國新建住宅獲批和開工數據均處於高點位置，疫情發生後由於經濟停擺原因，4月份房屋獲批和開工數量均出現了大幅下滑，但隨著美國經濟重啟，復工復產逐漸推進，兩項指標也開始出現快速的回升。9月美國獲批新建住宅折年數為154.5萬套，已超過了疫情前今年1月份的高點水平。而新房開工數量也從7月份開始位於140萬套左右，同樣回升至高位。

　　房地產市場表現亮眼的原因

　　如何看待疫情后美國房地產行業快速恢復，地產市場表現較好？我們認為其背後重要的推動力是疫情當中美聯儲大幅寬鬆的貨幣政策，美國長期貸款利率的下行降低了房產購置的融資成本，從而提升了居民的住房購買能力。對於疫情后美國房地產行業表現搶眼，其背後的原因是什麼？我們認為當前推動美國房地產市場向好的最重要因素在於美國長期貸款利率的下降。疫情發生后美聯儲貨幣寬鬆力度空前，美國各期限利率均出現了明顯下行，截至10月22日，美國30年期抵押貸款固定利率為2.8%，相較2月底下降約65個BP。而對於住房市場而言，長端利率的下行將降低居民房產購置時的融資成本，從美國住房購買力指數與美國30年期抵押貸款固定利率之間的相關關係來看，當長期抵押貸款利率的下降時，居民的住房購買力也會出現明顯提升，從而拉動居民的購買意願。從美國抵押貸款銀行家協會（MBA）披露的MBA市場綜合指數走勢來看，今年以來美國MBA市場綜合指數明顯走強，也在一定程度上反映了居民購房意願的提升。

　　住房銷量和房價提升的背後是實際需求的支撐還是貨幣寬鬆引發的投機性行為？從美國房屋空置率和住房自有率的走勢來看，當前美國房地產市場的熱度表現或主要來自於低利率下的真實購房需求。對於美國住房銷量和房價提升的背後支撐因素是來自住房的真實需求還是貨幣寬鬆引發的投機性行為，我們認為當前美國房地產市場的熱度表現或主要來源於低利率下的真實購房需求。歷史上美國在20世紀80年代和2008年次貸危機時期出現了兩次房地產泡沫。20世紀70年代末美國戰後「嬰兒潮」一代的新增人口陸續步入成年，從而形成了住房需求的大幅提升。加上美國政府當時以金融手段鼓勵居民購房，20世紀70年帶美國成立房地美公司為低收入人群申請住房貸款提供擔保，80年代初美國總統里根又對房地產行業實行稅收優惠提振經濟，因此美國房價出現了快速上漲。另一次房地產泡沫發生在美國次貸危機時期，2001年開始美聯儲為了應對互聯網泡沫破裂帶來的經濟下行壓力，多次下調聯邦基金利率，低利率刺激了房地產市場中的投機心理，同時房地產信貸機構不斷放鬆住房貸款的條件，使得美國房地產泡沫快速積聚。而對於當前美國房地產市場的搶眼表現，我們認為從美國住房自有率和房屋空置率之間的關係上與兩次房地產泡沫期間存在一定的差別，在兩次房地產泡沫時期，我們可以看到美國住房自有率持續上行，但與此同時美國房屋空置率也出現了明顯的走高，這說明購房背後的居住需求不足，更多或是出於投資性需求。而從當前情況下的二者走勢來看，美國住房自有率大幅上升，但與此同時美國房屋空置率正處於下行趨勢當中，同時美國居民部門槓桿率在2008年次貸危機以後明顯下降並保持平穩，因此當前美國房地產市場住房銷量和房價提升的背後，或主要來自於當前低利率環境下的真實購房需求。

　　房地產市場與美國通脹

　　關於美國房地產價格走高對通脹走勢的影響，我們認為一方面房價的上漲或通過財富效應刺激消費的回升，從而推動需求型通脹，另一方面從住房項目在美國通脹指標當中的權重佔比來看，房價的上漲或帶動美國通脹水平的上行。關於美國房地產價格走高對通脹走勢的影響，我們認為一方面房地產價格的上漲可能帶來居民財富效應的提升，當房價上漲時，投資者除了可以通過出租、變賣等方式增加財富總額以外，還可以通過抵押的方式獲得消費貸款，而從產生財富效應刺激美國當前消費的回升，推動需求性通脹的上漲。另一方面，從美國通脹指標當中住房項目的佔比來看，對於CPI指數而言，根據美國勞工統計局2018年公佈的CPI調整權重，CPI當中住房項目佔比約為33.2%。而對於PCE指數而言，根據美國商務部經濟分析局（BEA）公佈的2020年第二季度個人支出分項佔比，住房項目佔比約為21.2%，因此從住房項目在美國通脹指標當中的權重佔比來看，房價的上漲或帶動美國通脹水平的上行。

　　房價與通脹之間並非簡單的因果關係，其背後共同的重要影響因素在於貨幣供給的增加，在美聯儲今年大規模釋放流動性的背景下，房價上漲的同時應警惕明年美國可能存在的通脹風險。從房價與通脹之間的相關性上來看，我們認為房價與通脹之間並非簡單的因果關係，其背後共同的重要影響因素在於貨幣供給的增加。從美國M2同比增速與房價同比和CPI同比之間的相關關係上來看，我們可以看到在貨幣供給增加的同時，房價和CPI均存在上行的壓力。疫情以來美聯儲通過「零利率+無限量QE」以及多項流動性支持工具向市場注入了大量流動性，因此在當前美國貨幣政策大規模寬鬆的背景下，房價上漲的同時應警惕明年美國可能存在的通脹風險。

　　市場回顧

　　利率債

　　資金面市場回顧

　　2020年10月27日，銀存間質押式回購加權利率大體上行，隔夜、7天、14天、21天和1個月分別變動了-20.58bps、27.59bps、23.61bps、21.78bps和25.00bps至2.42%、2.53%、2.89%、2.86%和2.90%。國債到期收益率大體上行，1年、3年、5年、10年分別變動 -0.50bps、 -3.07bps、 -3.75bps、 -3.25bps至2.69%、 2.94%、2.97%、3.16%。上證綜指上漲0.10%至3254.32點，深證成指上漲0.59%至13269.65點，創業板指上漲1.26%至2650.76點。

　　央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，2020年10月27日人民銀行以利率招標方式開展了1000億元逆回購操作。

　　流動性動態監測

　　我們對市場流動性情況進行跟蹤，觀測2017年開年來至今流動性的「投與收」。增量方面，我們根據逆回購、SLF、MLF等央行公開市場操作、國庫現金定存等規模計算總投放量；減量方面，我們根據2020年9月對比2016年12月M0累計增加14067.00億元，外匯占款累計下降7799.86億元、財政存款累計增加11825.47億元，粗略估計通過居民取現、外佔下降和稅收流失的流動性，並考慮公開市場操作到期情況，計算每日流動性減少總量。同時，我們對公開市場操作到期情況進行監控。

　　可轉債

　　可轉債市場回顧

　　10月27日轉債市場，中證轉債指數收於368.94點，日上升0.47%，等權可轉債指數收於1，525.84點，日下跌0.04%，可轉債預案指數收於1，257.18點，日上升0.26%；平均平價為113.32元，日上升0.19%，平均轉債價格為139.20元，日上升0.81%。302支上市可交易轉債（輝豐轉債除外），除正元轉債停盤，鐵漢轉債和順昌轉債橫盤外，193支上漲，106支下跌。其中星帥轉債（47.18%）、奇正轉債（37.10%）和特發轉債（32.00%）領漲，九洲轉債（-28.45%）、通光轉債（-27.79%）和寶萊轉債（-25.60%）領跌。298支可轉債正股（*ST輝豐除外），除正元智慧停盤，華體科技、三祥新材、星帥爾、先導智能、金牌櫥櫃、金輪股份、鼎盛新材、嶺南股份、洪濤股份和吉視傳媒橫盤外，118支上漲，169支下跌。其中雅化集團（9.97%）、海大集團（9.55%）和福萊特（7.65%）領漲，凱發電氣（-7.35%）、博世科（-6.20%）和佳力圖（-5.69%）領跌。

　　可轉債市場周觀點

　　權益市場短期依舊表現疲軟，上方壓力重重，板塊間缺乏明確的熱點，相反負面擾動頻頻，市場進入一個弱勢震蕩的階段。轉債市場也備受拖累，且進一步放大了市場的波動。

　　轉債市場成為熱錢的出口，部分個券的爆炒再次上演且比年初的一輪更為猛烈，雖然此類個券多數機構無法參與，但是市場估值卻被整體拉高。客觀而言當前疲軟的環境下走擴的估值對投資者並不友好，導致市場的性價比有所減弱。將各類因素匯總，短期市場有點乏味的意思，雖然分化正在上演，但是機會並不明顯。在這一背景下，我們建議投資者把握中期主線，削減持倉標的，仍舊以正股為核心，保留一份耐心。

　　從自上而下的視角來看，我們並不改變前期的判斷，雖然近期多有擾動推后了市場的節奏，但是趨勢並不出現變化。當前收縮標的但不改配置方向，在波動中擇機加註。

　　這一輪企業盈利的修復雖有波折但在宏觀槓桿率持續超預期的背景下更具有持續性。這一趨勢之外，盈利修復的彈性更值得重視。一是順周期低估值板塊的價格修復，PPI的回升會帶來順周期板塊盈利的明顯回暖，同時順周期板塊還囊括經濟復甦帶來的可選消費的修復，節奏上先內后外；二是製造業板塊，重點關注「十四五」主題催化下的製造業龍頭；三是成長方向，成長股具有最大的盈利彈性，但是難點在於甄別與估值相匹配的真成長標的，我們認為隨著近期調整科技板塊又到了重新配置的階段。

　　自上而下思路之外，我們在四季度市場展望中將自下而上思路的比重提升到了和自上而下同等的高度，市場紛擾下把握效率成為重中之重，方向上結合正股盈利的彈性與轉債的估值水平，優選高彈性低估值標的，規避估值過高的品種。

　　高彈性組合建議重點關注聚飛轉債、贛鋒轉債、歌爾轉2、巨星轉債，上機轉債、奧佳轉債、火炬轉債、隆20轉債、恩捷轉債、比音轉債。

　　穩健彈性組合建議關注裕同轉債、新泉轉債、盛屯（中礦）轉債、瀚藍（維爾）轉債、福萊轉債、桐昆轉債、太陽轉債、拓邦轉債、先導轉債、光大轉債。

　　風險因素

　　市場流動性大幅波動，宏觀經濟增速不如預期，無風險利率大幅波動，正股股價超預期波動。

　　股票市場

　　轉債市場

　　中信證券明明研究團隊

https://news.sina.com.tw/article/20201028/36706942.html

過去都更重點多著重在「拆除重建」，但考量地主整合不易、資金負擔重、北市土地建物密集度高，無法輕易進行都更重建或改建，因此，更新處持續推動「都市更新整建維護補助方案」進行增建電梯及修繕整理，提高環境及建物結構安全性。

都更處指出，居住安全性主要可從3大方向考量，包含出入、居住環境及結構安全，此次整建維護補助方案，針對補助「增設電梯」，保障行動不便與長者上下樓梯的安全；補助「外牆修繕」，保護通行路人安全；補助「結構補強」，提升住家建物結構安全性。

另外，補助方案內容及費用包含設計監造及施工費等，增設電梯最高可補助220萬元、外牆修繕最高補助300萬、結構補強最高補助400萬。北市目前有8萬6000多棟屋齡高達30年、5樓以上無電梯公寓，自2015年已有36件申請案、25件已核准案，其中15件施工中、10件已完工。今年預計將完成8件案例，未完成的7件將於明年底完工。

 

 

 

 

 

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鄉林不動產研究室指出，台中市今年前3季形成一股搶地風潮，多家建商轉向整合舊城區危老建築。今年危老案的核准件數不僅是全台第3名，通過審核都更案件數也是去年的4倍。

根據內政部營建署統計資料顯示，全台截至今年9月底止，各縣市提報危老重建計畫累計1491件、核定999件，前3名分別是台北市556件（核定319件）、新北市298件（核定236件）、台中市276件（核定149件）。

都更部分，今（109）年1至8月全台已核定63件，其中台北市占28件；新北市和台中市同樣是12件。與去年核定件數比較，雙北都更核定呈現負成長；桃園以及台中、台南、高雄則是倍數成長 。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，全台30年屋齡高達423萬戶且老宅快速增加，在少子化與高齡化的社會，須加速推動都市危險及老舊建築物重建。

歸功於內政部在《危老條例》容積獎勵案於今年5月9日到期後，很快就檢討並通過延長5年方案，所以今年將是危老重建及都市更新「大爆發年」。內政部推估危老重建案今年將突破1200件，都更核定案也有100餘案。

大台中地區今年加快危老都更，掀起整合風潮，鄉林不動產研究室說，根據各家建商經驗，危老改建比較單純，也是建商現階段參與的主力市場。

至於都更案件，牽涉到原住戶利益與立場，需要整合地主或舊屋主，推動難度相對較高，像是中區千越大樓、遠東百貨大樓及金園大樓都更案，至今仍在進行中。

賴正鎰說，過去都更案實際執行常會面臨兩大難題：一是不動產持有稅相較舊屋過高，很多地主擔心未來蓋的新房子不但造價高，還得繳比原來舊房子高的地價稅和房屋稅。

二是房屋分配坪數比例因為容積率關係大幅縮水，影響原有住戶意願，加上行政程序繁複，所以推動與整合很慢，不好推動。

他指出，政府重視危老都更重建，5年前實施《危老條例》，加速都市風貌更新。

但內政部《危老條例》新修正時，將獎勵重建時程調整，逐年折降最後至第8年止，降為1％（至2025年5月12日之後就無時程獎勵）。

取消合併鄰地面積限制，並新增「規模容積獎勵」以危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2％獎勵。

每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5％獎勵，以替代逐年遞減的時程獎勵，惟時程獎勵與規模獎勵，兩者合計不得超過基準容積10％的額度上限。

對此，賴正鎰建議營建署與立法院應加速推動《都市更新條例》的修法。同時《危老條例》的獎勵條款，時程與規模獎勵合計不能超過10％的部分，希望能提高獎勵誘因，相信危老都更速度會更快。

【時報-台北電】華南銀行統計，今年度危老案件核准金額達150億元以上，自2002年迄今更辦理超過百件危老都更案件，目前更與台灣金融都更公司強化合作，目前已合作兩件危老案件，皆由地主委託興建案，並由華銀提供信託服務。

台灣金融都更公司與華銀共同合作的其中一個中正區的案子，華銀除了提供建築融資，同時提供全案信託服務，將土地及興建資金由華銀信託管理，起造人及工程查核則交由台灣金融都更公司執行，讓危老都更需求有了得以實現的機會。

華南銀行總經理張振芳指出，華銀全力推動信託搭配危老都更業務，一方面提供客戶重建過程透明安全的服務，另一方面可望帶動銀行土建融放款業務成長。

張振芳表示，今年華銀危老案件核准金額達150億元以上，在八大公股行庫中領先，包含危老都更的不動產信託業務也已超過400餘件，其中管理信託資產更已超過千億元。華銀現在更以跨業合作的方式，攜手台灣金融都更公司協助地主危老都更。

華銀主管說，在老屋變新屋、年長者住新屋的夢想藍圖中，以信託方式辦理危老都更，透過信託機制中介與運用，可使風險有效隔離，避免案件在更新過程中受影響；此外，運用不動產開發信託架構中，引進建經公司角色，在銀行端與建經公司監控管理下，可掌握興建資金及開發進度，使興建過程透明安全，避免建商挪用資金。

興建完成後，由銀行及建經公司擔任公正角色，依分屋協議書或權利變換計畫執行成屋分配。如於興建過程中發生無法完工之情形，仍可由銀行及建經公司接手協助評估是否可辦理續建，減少爛尾樓的情形發生。

張振芳表示，未來還將與物業公司合作，拓展租售任選模式，地主如重建完成後要清償重建費用，除了賣房子，也可以出租的租金收入逐步償還銀行貸款，讓地主有更多選擇。(新聞來源：工商時報─孫彬訓／台北報導)

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E9%87%91%E8%9E%8D-%E8%8F%AF%E9%8A%80%E8%B7%A8%E6%A5%AD%E5%90%88%E4%BD%9C-%E5%BC%B7%E5%8C%96%E5%8D%B1%E8%80%81%E9%83%BD%E6%9B%B4-000430597.html

為了鼓勵高雄危老重建加速推動，高雄市都市計畫委員會19日審議通過環狀輕軌增額容積實施地區，如果依危老條例規定，申請容積獎勵者，不受容積增加上限50％的限制，將有助於帶動環狀輕軌捷運車站中心800公尺範圍內，大約1,300公頃土地危險及老舊建築物的重建意願。

高雄市都市計畫委員會19日召開，由主任委員副市長林欽榮主持，審議通過環狀輕軌增額容積實施地區放寬危老重建限制等五案。

高雄都發局19日表示，高雄市環狀輕軌增額容積，是在2017年辦理都市計畫變更並審議通過，規定各種容積合計增加總量，不得超過原基準容積的50％，並於2018年3月15日發布實施。

都發局說，為了鼓勵輕軌沿線危險及老舊建築加速重建，提高周邊土地使用與軌道建設投資效益，高市府捷運局配合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，對於容積獎勵的立法意旨，放寬依危老條例申請容積獎勵者，不受容積增加上限，不得超過原基準容積50％的限制。

都發局表示，此一容積規定，經高市都委會審議通過，將有助於帶動環狀輕軌捷運車站中心800公尺範圍內，大約1,300公頃土地危險及老舊建築物的重建意願。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/354437.html

受惠東區門戶計畫，南港區近年快速發展，高力國際資本市場服務部董事洪煥哲表示，南港未來的發展趨勢類似內科，但在交通上、重大建設部分都比內科要來得有競爭力，發展時程也會比內科過往的歷程還是短。

洪煥哲指出，東區門戶計畫推動前，南港在老台北心中就是工廠散布的黑鄉印象，不過，2015年計畫推動後，各項建設到位，加上大型都更案紛紛啟動，現已華麗轉身，成為新興產業、科技，甚至傳產的企業總部首選區域。

他說，南港從去年世界明珠商辦預售案每坪價格站上百萬元後，便已超車內湖、大直等蛋白區同類產品。今年富邦人壽以282億天價標得大南港土地，以及台鐵公告玉成段都更招商案，顯示南港高端商辦每坪單價破百萬、租金單價兩千元未來將是常態。

高力國際指出，相較於內湖科技園區，南港除了完善公路系統、四鐵共構南港車站，可大幅提升員工南來北返的會議效率，涵蓋生技產業、軟體及會展產業、交通運轉樞紐、流行音樂及新創產業等五大發展中心的東區門戶計畫落實，也已吸引國內外各產業之龍頭企業進駐，並引領民間企業紛紛進行商用不動產開發計畫。

現階段南港整體發展仍屬成長階段，世界明珠辦公大樓交易單價站上百萬元後，讓投資人對於南港未來辦公市場發展充滿期待，若比照過往內科發展模式來看，南港辦公產品在東區門戶計畫建設到位、產業群聚效應發酵後，將擁有更佳的投資潛力。

新北市有近160萬間住宅，其中30年以上老舊房屋超過4成、65萬間以上，原訂今年5月截止的危老重建條例展延5年，雖可擴大規模補足10%獎勵，但逐年遞減2%；加上7月實施的日照權，近3個月來申請案件腰斬，市府憂心影響民眾申請意願。

 

全市30年以上老屋眾多，40年以上占22%左右，50年以上約10%，雖說老舊不代表危險，也可透過補強繼續使用，但潛在的危險確實比新房屋多。新北市老屋數量眾多，幾乎無法解決，重建的新房屋永遠比不上房屋老化的速度，10年內30年以上房屋恐破百萬間。

內政部營建署2017年訂定都市危險及老舊建築物加速重建條例，提供10%容積獎勵給重建房屋，原本限期3年，到今年5月截止；但後來發現依然有許多危老住宅尚未重建，政策轉向決定展延。去年底起趕辦危老重建數量明顯增加，不過和全市老屋數量相比，依然少之又少。

新北市都更處總工程司李擇仁說，營建署同意以逐年遞減2%方式再延5年，但如果基地規模達到200平方公尺，可獎勵2%，每增加100平方公尺，再給基準容積0.5%獎勵，上限依然是10%，希望民眾擴大重建面積爭取容積獎勵。不過目前僅適用住宅區或住商混合區，工廠和工業區在推動立體化政策後，去年起已不適用。

李擇仁說，今年5、6月曾有一波案件搶掛潮，單月數量約為40件，但7月日照權修法公布後，馬上下降到20件左右。

他說，興建大樓想避免影響周邊住戶的日照權，就可能要讓基地退縮或降低樓層高度，民眾會評估容積獎勵是否足以彌補損失的空間，也就會衝擊申請意願。目前前2年條件仍優惠時如果未申請，日後條件日趨嚴格，意願恐怕會愈來愈低。

https://house.udn.com/house/story/5889/4943689?from=udn_ch2_menu_v2_main_index

【時報-各報要聞】台商回流廠辦需求大量激增，市場廠辦供需不足，富創得科技公司將傳統廠房轉型為立體化廠辦，並獲得危老獎勵，成為全國工業區首件最大型廠辦都更建案。富創得林口新創園區15日開工動土，富創得科技公司董事長吳明發表示，目前已有四組人馬有意購買此園區，包含本土公司二組、跨國公司二組，皆為科技業。

該案由於採取高成本、短工期的鋼構建設，預計18～20個月可完工，也就是2022年上半年可完工，原先規劃富創得科技公司自用10％、其餘90％出租或出售，現在因為四組人馬都想100％購買該園區，目前富創得還在評估。

吳明發表示，行政院規畫的新創走廊結合新竹科學園區、桃園航空園區、林口新創園區以及台北小巨蛋國際科技園區，其中林口新創園區為整體新創走廊的核心樞紐，本次投資案金額高達近30億元，將興建地上12層、地下四層建築，未來整體樓地板面積約17,300坪，結合綠建築、智慧宅、大數據管理系統及耐震宅，完成工業4.0立體化廠辦轉型。

臺灣企銀對此案融資20億元，臺企銀董事長黃博怡指出，該行全力進攻廠辦危老、立體化商機，以符合台灣未來長期的產業需求。過去內政部的廠辦危老轉至經濟部的廠辦立體化，目前接洽中的案件眾多，且分布在各地。

他指出，廠辦立體化主要有二種，一種是整棟改建或出售，鎖定單一產業或行業；另一種則是改建後，一層或部分出售，這種因為行業、產業別較多，相關業務會較為複雜，不管何種，廠辦立體化都要詳加規劃。

黃博怡說，廠辦立體化可以用「都市更新」加「種電、儲能」方式，臺企銀鎖定工業區廠商老舊廠房辦理更新重建，建物朝立體化設計，增加可使用面積，並在建築上架設太陽光電發電設備、儲能設備，同時解決目前台灣「五缺」中缺地和缺電的問題。（新聞來源：工商時報─孫彬訓／台北報導）

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高端買盤搶進公有不動產標售市場，國產署14日標售國有非公用不動產都更宅，包括「正隆天第」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」、「耕曦」及「明日博」共31戶，標脫12戶，總標脫金額為9.82億元。有別於過往大坪數都更宅標售狀況欠佳，此次高總價的「明日博」和「正隆天第」各標脫5戶，「明日博」還有三戶總價超過1億元，顯示台北市中高端的換屋需求仍強勁。

此次「明日博」共標脫5戶，標脫總價約介於9,469萬～1.3億元，其中18樓二戶分別由二個買方以底價得標，台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前市場游資充沛，加上房貸低利，在預期房價已回不去的心態下，以往較難標脫的高價位產品，都能有效吸引大戶轉進。

「明日博」去年曾數度流標，今年整體房市買氣增溫，今年「明日博」實價揭露交易共12筆，單價格約在每坪100~125萬之間，反應高資產族的算盤仍然是打得精。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，大坪數都更宅因為總價高，不容易看到多組搶標的狀況，現在房市價格透明，標售底價多貼近市價，以致標售反應普遍較為清淡。此次標售高總價產品戶數多，投標競爭者少，買方普遍加價幅度都不到1％，不過總價6千多萬到上億的住宅，買方不觀望進場買房，甚至還有數戶二人搶標，顯示中高端的換屋需求仍強勁。

之前標售成績不錯的中正區豪宅「正隆天第」，此次6戶都是第一次端出來標售，在地段加持下，6戶標出5戶，溢價率在5％之內。

同樣鄰近師大商圈的「耕曦」經歷多次標售，因僅存5戶，其中有4戶都為店面，一戶住家，市場誘因不大，相較於今年「耕曦」交易單價約在每坪120~122萬之間，此次以每坪111萬元標脫。(工商 )

台中市今年形成一股搶地風潮，但在新興重劃區取得土地成本高漲，使得新推案房價不得追漲的情況下，多家建商轉向舊城區危老建築的土地整合與重建，危老案核准件數不僅是全台第三名，通過審核都更案件數也是去年的四倍。

鄉林不動產研究室表示，危老與都更案雙雙加速都市風貌更新，由於房價也相對符合市場行情，頗受建商與消費者青睞，在台中推出的新案得以迅速完銷或開紅盤。

內政部營建署統計資料顯示，全台截至今年9月底，各縣市提報危老重建計畫累計1,491件、核定999件，前三名分別是台北市556件(核定319件)、新北市298件(核定236件)、台中市276件(核定149件)。

而都更部份，今年1至8月全台已核定63件，其中台北市占28件；新北市和台中市同樣是12件，與去年核定件數作比較，雙北都更核定呈現負成長，桃園及台中、台南、高雄則是倍數成長。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，全台30年屋齡高達423萬戶，且老宅快速增加，在少子化與高齡化的社會，須加速推動都市危險及老舊建築物重建。

歸功於內政部在危老條例容積獎勵案於今年5月9日到期後，很快就檢討並通過延長5年方案，所以今年將是危老重建及都市更新「大爆發年」，內政部也推估危老重建案今年將突破1,200件，都更核定案也有100餘案。

大台中地區今年加快危老都更，掀起整合風潮，鄉林不動產研究室說，台中房市持續火紅，讓建商信心高漲、更加積極獵地，在核心區精華地段土地難覓情況下，以往因為整合作業曠日費時而乏人問津的都更案，以及危老改建案，今年以來開始備受關注。

例如，今年4月剛開工的中區建案「鼎泰中城」，即是原本的自由路二段「東海戲院」大樓舊址，該地段曾經多年榮膺台中市地王寶座，因大樓年久失修閒置。

在市府推危老都更獎勵之下，由建設公司參與重建為嶄新的22層、地下五層，共148戶的住宅大樓，成為中區依「危老重建條例」核定的第一個都市更新指標案，因此一公開即形成熱銷。

原台中縣區第一個順利推動的都更案，是在潭子區大豐路及潭富路口「順天豐華」，規劃196戶，也是推出後在北台中地區熱銷的個案。

此外，台中市預售推案中的危老重建與都更指標案，還包括北區三民路三段的「元城樂more」，是位於順天醫院的危老改建案；西區台灣大道與五權路口的「大通大美」，也是歷經五年整合，翻轉危老的新建案。

鄉林不動產研究室表示，台中具交通及重大建設加持的新興重劃區土地，向來是建商推案的一級戰區，但開發較早的成熟商圈土地也相當搶手，因此優質地段危老重建與都更案，緊緊磁吸建商目光。

過去台中市因為土地供給大，建商購地普遍以重劃區土地為主，但近幾年精華地段土地日益稀有，在北台灣推行多時的都更、危老或合建等改建風也吹向中台灣。

根據各家建商經驗，危老改建比較單純，也是建商現階段參與的主力市場，至於都更案件，牽涉到原住戶利益與立場，需要整合地主或舊屋主，在推動上的難度相對較高，像是中區千越大樓、遠東百貨大樓及金園大樓都更案，至今仍在進行中。

賴正鎰說，過去都更案在實際執行上常會面臨兩大難題：一是不動產持有稅相較舊屋過高，很多地主都擔心未來蓋的新房子，不但造價高，還得繳比原來舊房子還要高的地價稅和房屋稅。

二是房屋分配坪數比例，會因為容積率關係大幅縮水，影響原有住戶意願，加上行政程序繁複，所以推動與整合很慢，不好推動。

他指出，政府重視危老都更重建，五年前實施危老條例，加速都市風貌更新，不僅可振興內需市場，而且對建築安全暨改善市容具有正面效益，相信房地產業界很樂意與政府共同推動危老、都更，努力加速讓都市風貌煥然一新。

但內政部危老條例新修正時，將獎勵重建時程做出調整，逐年折降最後至第八年止，降為1％(至2025年5月12日之後就無時程獎勵)，取消合併鄰地面積限制。

另外，新增「規模容積奬勵」以危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2％獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5％獎勵，以替代逐年遞減的時程獎勵，但時程獎勵與規模奬勵，兩者合計不得超過基準容積10％的額度上限。

對此，賴正鎰建議營建署與立法院，應加速推動「都市更新條例」的修法，同時「危老條例」的獎勵條款，時程與規模獎勵合計不能超過10%的部分，希望能再提高獎勵誘因，相信危老都更速度會更快。

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