不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行總經理顏炳立2020年1月2日對於住宅市場、商辦市場做出他的觀點與看法，住宅部分，顏炳立形容依舊是「貓的市場不會有老虎雄風」，在商用不動產市場部份，顏炳立則展出「樂觀」預期，他指出，2020年商用不動產持續火熱，推估投資報酬率落在2.5％至3％，讓商用不動產仍是亮點。南港將是捷運板南線上繼信義計劃區發展飽和後的下一個辦公新興區，但他也提出警示，另外3-5年後也將面臨一波供給高峰潮。
 
顏炳立以「春雨夢露」形容2020年住宅房市為「自住買方主導，賣方必須望著買方，自行降價讓利」，因為房市依舊是剛性自用需求，不會出現成交價暴漲，他說：「一般住宅只有玉蘭花行情，不會賣到玫瑰花價格，至於豪宅為玫瑰花行情，卻陷入孤芳自賞。」他估計2019年度買賣移轉棟數約29.5萬棟，2020年為30.5萬棟，「量增、價平、溫和格局」。整體2020年住宅房市動向，儘管量增盤整正在等待漲勢起風，但是他不建議投資方進駐，預料整體房市銷售包裝仍是以「總價」掩蓋「單價」，建商會積極推案，但是會越賣越低、越賣越遠，花招盡出銷售期恐會拉長。
 
商用不動產部份，展望2020，約有25,000坪A辦新供給，包括元大人壽及中國人壽總部大樓，均屬自用。企業搬遷受限市場缺貨，租賃活動減緩，預估吸納量亦趨減少。租戶面對高漲的租金，審慎評估搬遷成本，續留原址重新規劃更具彈性的辦公空間以為因應。擁有大量新生地的南港，將是捷運板南線上繼信義計劃區發展飽和後的下一個辦公新興區，但卻來不及迎接這波需求。該區主力房東以台鐵局、壽險及傳統產業為主，多數以只租不售為主，也讓南港辦公大樓的買賣市場奇貨可居，另外3-5年後也將面臨一波供給高峰潮。
 
顏炳立說明， 2019年是冰冷、精彩、刺激，量溫和放大的一年，豬年結束了，回顧過去一年，房市虎威不見，貓風起，志玲嫁了，如花撐場，隋棠勝出，玫瑰花沒行情，玉蘭花有市場，依舊是自用剛性需求主宰了市場。過去一年不動產市場仍有不錯的亮點，土地市場放了歷年來的天量，創了近3,000億的交易量，挾持了低利率，資金的活絡，借款容易，銀行提供了資金的活水，政府趁勢供應籌碼，把資金鎖在對未來有希望的不動產上。
 
他指出，一、二十年來的土地籌碼，開始從政府手中丟給發展商，從小塊的所有權土地賣到大塊的地上權土地，建商、財團、壽險各自營造了未來美麗的發財夢，土地從市中心的地上權沿路賣到各城市蛋白區的所有權土地，甚至連高鐵站偏遠的土地，仍抵不過建商人是英雄、有錢是膽地大量買進土地，期待2020後春暖花開。
 
分析2019年從價、量、買氣三樣指標來看，土地市場爆了新天量，大部分的買家仍以建築商為主，主要仍以推剛性自用的產品，有進、有出、有去化，膽大、未來就有夢，備糧等風，存好麵粉等風鐵定不會錯。去年媒體熱報台商回流，搶進工業土地，熱度並不像媒體所報導，因為一整年下來沒有發現飢渴搶地的台商，倒是有賺到錢的傳產企業有擴充廠房需求，購入基期低的土地。
 
綜觀台北市近郊的工業土地及廠辦，成交量跟價格並沒有飆漲，量也沒放大，房屋移轉棟數從2015年來29.2萬棟，至2016年縮到24.5萬棟，至2017年增溫到26.7萬棟，至2018年再增溫到27.8萬棟，至2019年估計有到29.5萬棟，大部分是剛性自用的買家。從價的指標來看，除了土地市場微幅地價創高外，少數幾筆總價是創了紀錄，但單價並沒有追高，也算是量增價穩的健康現象。
 
建商有感房市回溫，積極買地推案，房價越賣越低，房子越蓋越遠，花招盡出，銷售期更長，空置率持續攀升，2019年仍然有亮點，加上台商回流，商用不動產的成交量，從6~700億到號稱千億，主要仍是2018年留下的火種。台商過去賣掉辦公大樓，到對岸發展20~30年賺錢後衣錦還鄉，然而想到在台灣本土沒有自己的辦公大樓，進而想在自己的城市建設一個自己的企業總部，對於地點、規模都很講究，都是以一流的標準來考量，因此，不論價格高低就買進，在台中、台北陸續看到有成交。租金結構產生變化，反應到價格上，舊的辦公大樓一直在寫新高，回報率並無因為不景氣有拉高地現象，與土地市場一樣寫下新頁；而豪宅市場仍只是一個價格下修，買氣微弱，台商回流撐盤的市場。
 
發展商在豬年土地爆大量，在2020年看來市場是充滿了期待，將會是春暖花開、期待朝露，2020年整體對建商來說，房市仍只有加工的利潤，而中古屋市場，過去4年任性不降的買盤，是不會有成交量，而認命願意降價的賣盤會成交，因為買盤不會追價。
 
在蛋黃區的土地，除了地塊少，面積小外，價格不易下降到符合買方需求，故不會有太大的成交量，然而蛋白區的土地需求大過供給情況下將會再熱一年，市場呈現大量資金在追逐有限的籌碼，2020年蛋白區的土地交易量不容看淡，商辦市場需求仍大於供給，蛋黃區的預售辦公市場，將熱到中古屋的辦公市場。
 
整體而言，2020年預售屋市場去化速度仍會變慢、去化時間會變長，蛋黃產品有溫度、沒熱度，蛋白產品溫中帶熱，蛋黃房價休息，蛋白價修撐場，豪宅市場，未來的新東區將會在南港，南港改變了台北東區新門戶，房屋的價值也將改變，會出現城市、山林、豪宅，讓有能力買的人來肯定與相信，也讓使用者了解價值、認同價格，南港地區未來幾年將會扮演台北新東區的最佳男主角