不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

呂律師您好~想聽聽您對於買房的想法。網路上有人說不用為了買房30年被綁住，也有說年輕不想承受買房的壓力，也只是把壓力移到老了承受。希望能聽聽呂律師的精闢見解。

施主，有句廣告台詞是這樣的：「你和丈母娘的距離，只差了一間房子。沒房叫阿姨，有房叫媽媽。」所以，看起來，好像買房子是必要的。但是，這就跟人家問你，你想跟金城武還是彭于晏結婚是一樣的道理，重點在於人家要不要跟你結婚，而不是你想不想跟他結婚。沒錢，談什麼要不要買房子？這不是意願的問題，而是能力的問題。

事實上，買房這個問題在中國古代就已經存在了。南北朝時代，有個人叫做蔡廓，在開封蓋一間房子，市價估計大概是50萬錢；王琨，買了一間房子，也花了130萬錢；甚至在北魏建都洛陽時，有官員購買房子，竟然花了上千萬錢之多。當年買房，平均的坪數大約100坪上下，花這麼多錢，應該可以稱之為豪宅。而《南齊書》記載，當時過半數的民眾，薪水不滿3000錢，所以這些人大概是買不到房子的，只有富商豪族可以買得起，可見貧富差距之大，竟然讓北魏、南齊的過半人口只能望屋興嘆。

這樣有平衡一點嗎？並不是現在才有買房子的壓力，只是說過去沒有銀行承辦房貸這種東西，要買房子，只能給現金，沒辦法貸款，所以古代沒有屋奴，只能租房子。但是如果開放房貸業務，當時的屋奴肯定不會比現在少。

所以，如果真的手上有點現金可以付頭期款，要買房子嗎？

有一種說法是這樣，如果付房貸的費用，等於房租或甚至是高於房租一點而已，在量力而為的前提下，可以買下房子，除了可以當作存錢外，起碼不會被房東驅趕，未來房價高漲的時候，也可以賺一筆，甚至房子越換越大，而租房子就等於是在幫房東付貸款，不是嗎？這種說法，在台北市或新北市某些區域，基本上是正確的。不過這件事是這樣，如果因為付了房貸以後，讓自己的生活就此綁在沉重的房貸壓力下，一次就要20年以上，這樣的意義究竟在哪裡？

我的意思並不是一定不要買房子，而是不要在龐大的貸款壓力下買，畢竟一買就是20年，除非是像韓總一樣，可以讓台肥願意借錢給他，否則一旦失業，就得要處分房子，選總統還會被罵，何必這樣？況且就民法的規定來看，租房子的好處在於，修繕、房屋稅、土地稅都由房東負責，如果不想住，租約結束後隨時可以換。至於房東趕房客這種事，除非不繳租金、破壞房子，否則現在好房客也難找，房東幹嘛沒事把金主趕跑？

一定要買房的思維，其實源自於中國的古老觀念，「一有便田好產，可買則買之，勿計厚值。譬如積蓄一般，無勞經營而有自然之利，其利雖微而長久，人家未有無田而可致富者也。」因此，每個人都想買房致富，或退休以後收租，況且老了也怕沒人租房子給自己。然而，這些問題都可以用錢來解決。人生的自在度，並不取決於有房子，甚至沒有房屋貸款的時候，自在的程度更高。退休以後，靠的是錢，不是房子。老了以後，如果沒錢，房子只能住，銀行還不肯抵押貸款給老人；但如果有錢，錢能用，還能租房子住。從少子化與台北市、新北市的空屋率來看，往後房子有沒有人買，都是個問題，幹嘛給自己製造更多的問題？

其實，你跟丈母娘的距離，不是房子，而是沒錢。倘若沒錢，租房、買房，都一樣痛苦。關於房子，錢不是問題，問題都是沒錢，希望施主可以理解這番微言大義，善哉。

本文摘自呂秋遠臉書，原文請點此

https://money.udn.com/money/story/5621/4712938

在每一次房市上行過程中，你會發現一個現象，不論是好房子，還是差勁的房子，都能跟隨著上漲步伐而不停上漲。這是為什麼？原因就在於，好房子一漲，差勁的房子就變成了價值窪地（相對的低價），而吸引一堆人購買，結果是價格跟著上漲，似乎沒有人關注房子本身的問題，以及未來會發展成為一個什麼狀態？那麼，未來房子會有怎麼的問題呢？

第一個難題：高層住宅的維修保養、消防和拆遷難題。

高層住宅提高了單位土地面積的人口容量，解決了現階段大量城市民眾的居住問題，但遍地開發的高層住宅也將為日後的維保養帶來挑戰。

一般說來，在新房領取使用執照時，開發商都會被要求先繳納一筆社區管理維修基金，其作用就是為以後住房老化後提供維修資金支援，但隨著時間推移，社區各種設施需要維修保養或者更換，加上貨幣貶值，維修基金都會消耗掉。到那時，要讓每家每戶出錢維修恐怕並不容易。

此外，消防和拆遷也是高層住宅後期的難題。消防救火最高能達到多少層？據了解，台灣雲梯車的平均高度為30至50公尺，最高僅70公尺，多數雲梯車高度僅能到達10層樓高。因此消防法規針對11樓以上的建築，都有規定需要設置自動灑水系統。

但即使設有消防設備，高樓層一但發生火災，自主滅火與救援難度，都較低樓層更高。而且，因為若是街道隨意停車，可能存在違規佔用消防通道的情況，使得火災時可能因為雲梯車無法進入而影響消防救援。至於拆遷，更會因為樓層高、密度高，使得拆遷成本也高，高層住宅的拆遷也將是未來一個大問題。

第二個難題：房子的品質。

這些年蓋的房子那麼多，但是房子質量真的好嗎？能住70年嗎？想想，有些2、30年前蓋的房子都已經破爛不堪了，別說住70年了，最多住個30、40年，使得這些人不得不面臨重新購買新房。

房子質量有問題，為了住的更舒服，相信有些人會願意出錢維修，但是隨著房子越來越老，你還願意住，願意改造嗎？相信一些過慣了好日子的年輕人是不想住老房子的，所以若房子質量不好，如何長久住下去，也將是另一個大問題。

本文經授權轉載自台灣商務平台，原文請點此

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買房是多數人一輩子的重要大事，最怕踩到雷。房市專家認為，買房最怕重大瑕疵屋，包括海砂屋、輻射屋和漏水屋等，普遍則是擔憂遇到惡鄰居，房市專家提醒重大瑕疵房屋以老屋比例較高，要做好功課，或者找正派經營且有品牌保證的仲介公司協助。
大家房屋企劃研究室郎美囡指出，買房有四種大雷區要注意，包括海砂屋、輻射屋、凶宅和漏水屋。海砂屋是蓋房的混凝土中氯離子超過標準值，容易造成混凝土剝落及鋼筋外露的問題，會影響居住安全，目前官方有列管的海砂屋清冊，建議民眾購屋前可先上網查詢，尤其建築物完工年度在民國70至80年的老屋比例較高。

輻射屋指得是鋼筋有輻射汙染，會產生對人體有害的放射物質，增加致癌機率，依據官方偵查及評估，輻射屋的使用執照核發日期落在在民國71年到75年，因此購買老屋需多加注意。

凶宅部分，郎美囡說，依據內政部在民國97年的函釋，凶宅的定義是在專有部分發生非自然身故，即室內空間、陽台、花台、專有露臺等專有空間發生自殺或他殺，由於現在網路資訊發達，建議購屋人可以用路段及關鍵字上網搜尋，看是否發生過事故。

房屋漏水的狀況蠻常見，但若漏水面積較大，處理的困難度增加，也會影響居住品質，郎美囡提醒民眾看屋時務必觀察牆面及天花板，有無水漬或剝落，有些建築物的外牆也可看出滲漏水的狀況，故看屋時各個細節皆應仔細查看。

信義房屋南崁光明店店長詹智偉則強調，透過正派經營的仲介公司做查檢與確認，可降低購買到重大瑕疵物件，然而建議消費者再確認清楚仲介公司的保障服務制度，是不是都有含括到這些範圍。

若是鄰居問題或者是一些小瑕疵屋況，詹智偉建議，可透過仲介公司安排與屋主互動，在購買前再事先向屋主進行一些確認與詢問，而常見小瑕疵部份，可以透過交屋前的驗屋程序來做重複確認。至於鄰居部分，除仲介公司協助外，也可跟管委會等進行了解。

韓國企劃財政部在本月10日宣布，名下有3戶或更多房屋的屋主，其房產稅率將從0.6%至3.2%，調升到1.2%至6%，且除個人外，擁有多戶房屋的企業，也會面臨6%的房產稅率；會有這個措施，在於近三年來首爾公寓平均價格，累計已暴漲逾 50%，來到約 9.25 億韓元（約合77.4萬美元），等於直接宣布文在寅總統上任後的「讓民眾買得起房」的政策跳票，在目前民調低迷的狀態下，說來也是為了平息眾怒，才出此下策。

這並非韓國政府首次祭出打房措施，在此之前，文在寅政府已陸續採取多項相關政策，卻未能有效壓抑居高不下的房價，也讓不少南韓民眾認為，既然政府有意解決高房價問題，那些坐擁多棟房產的高官，就應出售名下第 2 戶以上的住宅，藉此表達「響應政策」的決心。

姑且不論韓國的政策到底收效如何，很多網友都在討論，「韓國能，台灣為什麼不能？」

囤房稅的命題上，與其談能與不能，有沒有效果之前，有三個問題其實要先解決。

第一個問題是，台灣空屋有多少？這些囤房統計，哪一個才是比較接近現實？

根據內政部的新聞稿指出，持有 4 間以上房子的多屋者，僅佔房屋總數 4.52％，因此台灣沒有囤房的問題；但在 OURs 都市改革組織重新用「全國家庭總歸戶」後計算，相同財政部 2018 年的數據，統計出持有 4 房以上房子的多屋者擁有房子數字將暴增至 176.9 萬戶，佔房屋總數 15.1%。比內政部的計算 4 間以上房子的多屋者約 47.7 萬間房子，佔房屋總數 4.5%，整整多了 3.7 倍。

這些多屋者到底有沒有包含建商未出售的餘屋？分布狀況如何？如果連空屋和囤屋都無法掌握，那要如何進行下一步？

第二個問題是，現行房屋稅加成的「囤屋稅」到底有沒有抑制房價？

其實，囤房稅早已於 2014 年納入《房屋稅條例》並全國一體適用，只要在全國合計超過 3 戶，無實際使用均視為「囤房」，並由各地方政府」分別課徵 1.5% 至 3.6% 稅負。但大家沒感覺的原因不脫兩點，其一是稅率由地方政府決定，因此多數行政區採取 1.5%，影響有限，其二是稅基太低，除非房子新，不然即使北市精華區內 30 坪公寓，一年不過萬把元，就算乘以三倍也不過數萬元，對資產族來說，繳起來沒那麼有感覺，這一點從房價近期又卯起來狂飆，到底有沒有達到抑市效果，目前的房價已經給了答案。

第三個問題是，如果囤房稅真造成價格狂跌，會不會有其他後遺症？真正有需求的民眾買得起嗎？是否可能產生新的財富重分配？

很多支持囤屋稅的論調中，認為只要屋主受不了高稅負，就會拋售，價格就會下滑，想買房的人就可以接手。殊不知，在民眾購屋能力沒有提升之前，真實世界的劇本可能有二，其一是受不了高稅負的屋主拋售，在被有需求的民眾出手之前，就被更有資源的大腕囤屋者收走，形成更大的囤屋怪獸；其二是銀行因為做為擔保品的不動產價格大跌，流動性出現問題，進而產生系統性風險，最後又要勞動納稅人的錢出來救市。

說到底，囤房稅並非問題本身，如何想買房的民眾買得起，才是關鍵。

台灣今日的高房價是政府稅制、金融體系與地方發展不均等交織出來的結果，單靠稅負等單一行政工具，這樣的手段在承平時期或許管用，可是在目前各國大舉印鈔，利率又低得驚人的世道下，向資產奔去的資金洪流中，國家機器要透過行政手段來維持平衡，難度非常高。

最終是不是所謂「正義」能夠獲得最後的勝利，誰也沒有把握。
 

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

新北市永和近日發生建案工地損鄰事件，造成周邊道路坍塌、既有住宅嚴重損害傾斜。中信房屋指出，在建築稠密的都市進行大型工程，時有損鄰事件發生，居家周邊如有工程或建案即將開工，一定要掌握房屋現況、尋求協助、進行鑑定、和解或求償。

中信房屋研展室副理張漢超表示，都會地區人口稠密、建物棟距緊密，無論是政府公共工程或者建案營造，往往都必須在狹小空間施工作業，因此損鄰事件時有所聞。

損鄰程度可大可小，如果房屋僅發生裂痕、住宅部分功能受損，但無居住安全或公共安全疑慮時如何處理？

張漢超指出，一般大型工地開工前，地方政府均會要求施工單位出具鄰房現況鑑定報告，以記錄開工前周邊建物的狀態，日後倘若有損鄰事件，就會依據該報告內容與損害狀況進行比對，作出損鄰與否的研判。

張漢超表示，該報告是委由土木技師公會、結構技師公會或建築師公會等第三方公正單位做進行的調查，民眾收到通知鑑定通知時，應盡可能配合調查，以在日後不幸發生損鄰時可以據此佐證住家確實造成的損害，倘若未配合調查，屆時發生損害狀況時，就只能依民法向施工單位進行求償提告了。

當發生損鄰事件時，受損戶應向地方主管機關進行申訴以尋求協助，如有同受損害的鄰居，可一同進行申訴，讓地方政府的公權力儘速介入調處。

張漢超表示，地方主管機關如評估現場有公共危險之虞，工地須即刻停工；若建物無立即危險，且判定是因施工所造成的損害，那麼主管機關就會將損害情形進行列管，除非施工單位與受害住戶達成和解，否則在列管的狀態下，即使施工單位完工也無法取得使用執照。

張漢超指出，達成和解的關鍵在於後續進行的安全鑑定報告，內容主要在釐清損害範圍、如何修復與修復金或賠償金估算等問題。如果對於報告內容雙方達成和解共識，那麼施工單位在完成相關修補、賠償後，主管機關就會解除先前的列管限制。

如果雙方沒有和解共識，且經由地方政府的建築物爭議評審委員會進行調處仍然無解，此時受損戶得對施工單位提起民事求償訴訟，施工單位也必須依規定將賠償金進行提存至法院的程序，倘若受損戶日後決定接受賠償修復金，還是可向法院提出領取這筆賠償金。

 

在台北資產要多少才住得起好房？有網友PO文表示想用存款加上貸款來買間1100萬元的房子，他描述了自己的能力條件，想問問鄉民們自己是否有能力負擔這間房？貼文引起許多人的探討，其中有人分享自己的狀況表示家裡資產雖然有2至3億，但還是不敢住台北，而且如果以個人標準來看至少要3億才能在台北生活，文章一出讓許多人看傻眼，直呼太誇張。

日前有人在PTT貼文表示他們夫妻倆年收大約120萬，還有一個小孩，每個月房租1萬8且不用給孝親費，目前手頭上的存款有500萬元，打算用400萬現金加上700萬元貸款來買間2房、1100萬元的房子，剩下100萬元則用來裝潢並買家電，他想詢問網友意見，看看以這些條件來評估自己是否有能力負擔這間房子。

其中有名網友看了這篇貼文後猜測對方想買的房子應該是在雙北，而且還是蛋黃區，他表示雙北的租金報酬率太低，「你算算1100萬的房子，1.5%的報酬率和稅金、管理費，其實沒買沒啥差」。他還舉例指中南部房子600到700萬的2房大樓，租金1萬7~1萬9，「有錢當然就先買」。

這名網友以自己為例說，「我收入是你好幾倍，家裡（爸媽）資產2~3億，我都不敢住台北了」，他認為如果以個人標準來看，想住在台北至少要3億，才勉強能有不錯的生活，但在中南部有8千萬就能過得蠻爽了，因此他認為如果對方年收入120萬，何不考慮到中南部呢？

只不過這篇貼文讓許多網友看了不以為然，「3億太誇張了」、「真的太誇張了…從小到大台北長大的同學，家裡有3億看有沒有兩成」、「台北市資產1、2億，但年收沒破百的多的是」、「3億在台北『勉強不錯』的生活…這樣在座90%台北人都說辛苦生存而已」、「房版很多勝利組我知道，但是這篇實在唬爛過頭」、「3億真的太誇張，台北蛋黃區一般20年以下中古屋3房25坪上下大概3000萬，所以資產有5000萬大概就可以過得人模人樣了」、「有2億的現金？我覺得除非你是老闆而且沒有接班人，不然一般上班族就算了吧」。

https://house.udn.com/house/story/5909/4691186

【時報-台北電】國內疫情暫告緩解，但，惟有政府公部門的不動產招商案，被潛在買家鎖定為下波卡位目標。仲量聯行7日公布最新調查，2020年政府公部門不動產招商案全年估計1,800億，其中1,200億元預計下半年陸續登場，可望是下波商用不動產市場的重點。

仲量聯行董事總經理趙正義7日表示，全台第二季土地投資金額續創新高，第二季就成交逾760億，刷新近七年單季新高紀錄；累計上半年已達1,617億元，改寫近七年同期新高。展望2020年全年，土地市場交易金額將突破2,000億元大關。

趙正義表示，游資豐沛，不動產市場面臨土地荒，可觀察到投資人目光轉向公部門的不動產招商案。他指出，政府招商案上半年已成交644億元，包括世貿三館、國泰營區、林口國際媒體園區等；下半年預估還有1,200億釋出，全年1,800億招商案接近去年1,900億元水準。

仲量聯行指出，預計下半年登場的公部門指標大案，光是招標底價達100億以上者就至少四筆，包括台電北部儲運中心南港舊址AR-1-2都更案約110億、台北車站E1E2公辦都更約200億、北投士林科技園區產專區地上權底價約287億、啤酒文化園區地上權底價約130億等，都是下半年最受市場矚目的大案。（新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳／台北報導）

https://tw.mobi.yahoo.com/finance/%E7%94%A2%E6%A5%AD-%E6%94%BF%E5%BA%9C%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%8B%9B%E5%95%86-%E5%85%A8%E5%B9%B4%E4%B8%8A%E7%9C%8B1-800%E5%84%84-003744255.html

台灣房價驚人，尤其又以台北市最為昂貴，許多人認為若不靠父母的幫忙，甚至連付頭期款都是問題，網友表示看到一位日本youtuber批評台灣房價病態，聽到之後覺得太憤怒，但又不知道該怎麼反駁才好。

網友在PTT八卦版發文說，平常會看國外youtuber吹捧台灣，偶然看到一個日本youtuber　Iku 老師批評台灣房價病態，稅制如何不合理，沒權沒勢只能為奴30年，他也表是台灣一般、小間、很爛的房子也要千萬台幣，不少人都苦喊買不起，而反觀日本房子大約只要500萬台幣，合理的房價讓人有種能實踐買房夢想的感覺。

看完貼文，網友也表示「事實阿」、「台灣房價全球前段班高，我們房價比瑞士，荷蘭高」、「無法反駁」、「日本有租屋法律保障租屋族 而且房東要漲價還要調查」、但也有人認為「日本房地產到現在還沒有回到1980末的高點吧」、「沒人逼他買啊...」、「一間房子持有60年，日本會比較貴唷」、「日本很多老人退休金被房屋稅榨乾，房屋稅市價1.5%哦」。

https://house.udn.com/house/story/5909/4684591

房屋代銷也走向專業化，業者除了售房，也需要具備專不動產、商業管理知識，因此這些年，不只北部有越來越多代銷專家，積極推動讓「建築代銷」專業知識走入校園，開設企業專班；而近期在南部，也有專家希望提倡在高雄地區的大學設立不動產代銷科系，以培養年輕學子進入代銷事業。

景銳國際總經理謝哲耀最近當選高雄市不動產代銷公會新任理事長，他提到將全力推動公會結合大學開設不動產代銷專業課程，成立代銷科系。業者提供

海悅國際總經理、台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長王俊傑表示，未來將持續提升「建築代銷」在社會大眾的識別度。王俊傑提供

代銷業者除了銷售房子，還需專門的不動產、商業管理知識背景支持。資料照片

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