業住宅是房市中的特殊產品，儘管存在違規事實與開罰疑慮，但仍有不少消費者趨之若鶩，究竟未來工業宅將走向末日，還是有就地合法轉機？想撿便宜的民眾，真的能出手嗎？
台灣的工業宅問題存在已久，儘管過去許多專家疾呼購買風險高，台北市政府也自去（2019）年展開大動作稽查，但全台仍有大量工業宅在地方政府的默許下繼續被「住好住滿」，同時能在市場上自由流通，甚至還有新建的工業宅通過主管機關審查，取得建造執照與使用執照。
從歷史脈絡來看，由於數十年前人口較少，都市計劃範圍尚未擴大，因此北部不少工業地座落在現今的市中心。隨著產業外移，部分工廠歇業，閒置的工業地就被建商購入，用來興建住宅。雖然這種做法不被法規所允許，但過去地方政府睜一隻眼、閉一隻眼的態度，無形中助長了工業宅的開發，台北市甚至出現「工業豪宅」聚落，還成為名人自住投資的標的。
既然工業宅有違法疑慮，為何還能大行其道，在市場上受到歡迎呢？House123執行長、知名房產作家邱愛莉指出，工業用地的土地取得成本較低，其土地價值相較商業區或住宅區也會較低，因此工業宅的售價通常是一般住宅的6～7折，但房屋品質卻沒有多大差異，想撿便宜的民眾便會覺得物超所值，進而購屋。
此外，也有部分民眾是因為有設立公司行號的需求，所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅，並且真的將房屋當成辦公室使用。
雙北工業宅大行其道
不乏品牌建商個案
雙北市有不少知名的工業住宅，以台北市來說，較多集中在北投、士林、內湖、南港等區域，而內湖的五期重劃區，更是赫赫有名的「工業豪宅」大本營，該區建案「新潤峰哲」，就是前高雄市長韓國瑜先前被揭露曾經入手過的投資標的，其他如「合康捷境」、「興富發領袖」、「維多利亞嘉醴」、「忠泰恆美」、「遠雄藝朗」等，清一色都是指標建商所興建的個案。
至於新北市，則以中和區戶數高達1,300多戶的「元氣大鎮」最廣為人知，該案完工後曾因無法取得使用執照，遲遲無法交屋，後來在建商與住戶共同繳交1.5億元的捐地代金（即用捐錢取代捐地，又稱異地捐贈）之後，才順利取得使用執照。其他如淡水「南加州」，戶數更高達1,500多戶，新莊的「鈴木華城」和「峰景鳳翔」也分別有1,200多戶和將近1,000戶，量體都相當大。
除了雙北市，桃園市的既存工業宅也有不少，但因政府稽查強度相對較弱，房價也較雙北市低廉許多，因此受到關切的建案並不多。其他縣市其實也不乏零星的工業住宅，但相較北部仍屬少見。
可能有民眾對於到底何謂工業宅感到疑惑，邱愛莉表示，最簡單的判定方式，就是查詢建案基地的「土地使用分區」，除了台北市以外，其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」；而台北市則因法規不同，使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」，或是內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。
另外，工業宅建物謄本和使用執照的用途，通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等，而不像住宅區或商業區，作為住家使用時用途可登記為「住宅」。
邱愛莉也指出，早期有不少工業宅銷售時並沒有特別標明土地使用分區，連樣品屋或實品屋都按照一般住家的家具配置來打造，容易讓買方誤以為可以作為住家使用，因此衍生出許多交易糾紛，不少建商或代銷因為廣告不實而受到裁罰，政府也因而依照《公平交易法》和《消費者保護法》加強取締。
有鑑於此，近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時，都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區，樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。
不過，有時銷售人員會暗示買方可以作為「住辦混合」使用，並且會在簽約時，要求買方簽立切結書，表明知悉建案基地為工業用地，僅能作一般事務所、零售業等用途，未來如自行作為住宅使用，責任歸屬在於買方，與建商無涉，將風險完全轉嫁給買方。
北市祭出鐵腕開罰
就地合法難度仍高
那麼，購買工業宅被裁罰的機率到底高不高呢？以現況來說，台北市執法最為嚴格，除了去年針對內湖五期大規模稽查，要求工業宅住戶將房屋稅率由自住用更改為營業用，並對持續違規者開罰，今年又宣布將分5階段處理全市2,240戶工業宅，若住戶未於期限內改善，或不願意配合主管機關會勘，將祭出6萬～30萬元罰單。換句話說，若建物座落於工業區，卻以自用住宅稅率繳納房屋稅，都會被主管機關「盯上」，稅金也會因此暴增。
至於其他縣市，主管機關通常僅針對銷售中個案進行稽查與裁罰，若為既存個案，新北市政府的做法為加以列管，並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、申請變更土地使用分區等程序合法化（註），其餘縣市目前則未提出相關措施。不過，這並不代表台北市以外的工業宅能夠永遠倖免於外，若將來政策轉彎，或各縣市嚴格執行稽查，仍有可能成為開鍘對象。
工業宅3缺點須注意
小心買了恐套牢
除了上述風險，邱愛莉也特別提醒，工業宅還有以下3個缺點：
1.貸款條件較差： 一般住宅的貸款成數通常為總價的7～8成，但工業宅價值較低，貸款成數通常僅有6成左右，甚至更低，除非建案座落地點佳，才有機會談到7成，同時貸款利率也可能較一般住宅高，且無法申請政府的政策性優惠房貸。
2.增值性相對不佳：由於工業住宅土地價值低，週遭又可能有工廠環繞，環境不如住宅區單純，房價增值性通常會較一般住宅來得低，轉手性也可能較差。
3.稅率有可能較高：雖然只要有居住事實，工業宅仍可設戶籍，並申請自住用稅率，但如前所述，若政府嚴格執法，稅率就必須調整為營業用。
房屋稅部分，自住用稅率為1.2%（限3戶以內），營業用則為3%，是自住用稅率的2.5倍；而地價稅部分，自用住宅用地稅率為0.2%，一般用地（含營業用）稅率則為1%，是自用住宅用地的5倍。其他如賣屋時繳納的土地增值稅、房地合一稅等，稅率也都有差異。
至於自來水費，目前一般用戶和營業用戶的計價方式相同，因此工業宅住戶不論用哪種類別申請，費用都會是一樣的。而電費部分，「營業用」較「非營業用」貴，但台電公司並不會查核建物登記用途，只要實際上未做營業使用，都可以申請以「非營業用」電費來計價。
新工業宅採毛胚交屋
裝潢成本高、工期長
最後還須提醒，近幾年新建的工業宅為了規避責任，通常採毛胚交屋，亦即未施做隔間（開放式格局），也未粉刷牆面和鋪貼地磚、壁磚，且通常不會附加衛浴設備與廚具，不像早期工業宅多是在取得使用執照後進行二次施工，因此，購買者須付出的裝潢成本較一般住宅更高，而且交屋後的裝潢施工期也更長，整體核算下來，或許根本和一般住宅的購屋成本差不了多少。
另外，工業宅可依照登記用途，設為辦公室甚至是工廠，這也代表社區內出入的人員可能較為複雜，甚至會影響居住安寧。
除了工業宅問題難解，不少商業區甚至旅館區也有違規住宅疑慮，例如某些商業區建案採住商混合，部分樓層登記用途為「一般事務所」，是不能作為住家使用的；而風景區週邊訴求自然景觀與渡假氛圍的「假住宅」，更是明顯違規。
民眾購屋前務必仔細查明，只要建物登記用途不含「住」或「住宅」等字樣，不論銷售人員如何掛保證，建議還是少碰為妙。
本文經授權轉載自Money錢（原標題：為省錢買工業宅 專家：小心恐多繳5倍稅）（相關報導：房市解碼》為何台灣人總想買便宜房子，卻又期待高價轉售？內行人道出房產「保值」扭曲真相｜更多文章）
文/師慧君
責任編輯/柯翎肇
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