不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

台灣民間租屋需求高達百萬戶，今日首部《租賃專法》實施後，將成為首部管理專法，有助強化雙方義務。包租代管業者指出，這是租屋市場「法制化」第1步.，未來可望扭轉市場生態。民眾則希望，「租金不要漲，便宜好住就好」。

該法上路後，屋主將房屋交付專業經營者代租代管，不僅可享有所得稅及房屋稅優惠，還可獲房屋修繕補助；另一方面也可擴大包租代管市場。但也有人擔憂，「是否會因此造成租金行情上漲？」

大晟開發機構執行副總陳智育認為，租屋市場自有行情機制，況且房東未來交由專業經業者包租代管，提供勞務及服務，也省去不少麻煩，對於租金不會有太大影響，物件本身才是租金高低關鍵。

陳智育同時坦言說：「現行租賃專法免稅門檻，可能不足以吸引多數房東參與，除了北部外，中南部多數租金行情也超過免稅額，若是專業包租公，可能才會尋求包租代管協助。」不過他也強調，這是立法第1步，未來隨著民間業者推動、修法給予更多優惠條件，參與度將再提升。

永勝集團執行長徐銘達則表示，以前房東不報稅，但現在若委託包租代管業者，不管稅多麼優惠，房東還是要報稅的，多少還是會有轉嫁成本效應。「但租賃專法本意是希望稅率優惠，將市場空屋釋出，還有導正房東不報稅的觀念。」

享有免稅且可交由專業經理代管，房東又怎麼看呢？台北萬華房東王小姐私下說：「目前出租房子離家近、只有3間而已，應該還不需要別人代管代租，而且都是登記家人名下，其實也是自用住宅稅率，整體來說，該法並沒有太大吸引力，未來若須報稅，租金自然要調整。」租客民眾李先生則認為：「租金不要漲就好，跟業者或房東誰租應該差異不大。」

以台中逢甲某棟知名全棟套房社區為例，上班族王先生原本租屋5100元小套房，近期由於房東報稅「開發票」、並且增添冰箱新配備，租金也上漲至5500元，中間要報稅的轉嫁成本，多少還是會有影響。

除了租金走勢有待觀察以外，這次立法也等同扶植包租代管產業。依照目前管理方式，「包租」是由房東出租給業者，再由業者轉租管理，好處是房東可免於空租時的租金損失，享有穩定報酬；「代管服務」提供點交、收租、押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等服務，行情是收年租金10%作為服務費。

另外根據民間業者分析，未來房東有4種出租管理選擇。
一、自行出租、自行管理：不必支付業者服務費、不必實價登錄，但須使用官方新型租賃契約書

二、委託代租房屋：支付房仲業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書。

三、委託租賃公司包租代管：支付服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，但可享所得稅及房屋稅優惠。目前租金免稅額為6000元。

四、委託社會住宅的得標公司包租代管：支付業者服務費及實價登錄，使用官方新型租賃契約書，除享有更高的所得稅及房屋稅等優惠，更獲得房屋修繕補助及租金補貼。目前租金免稅額為10000元。（王鈞生／台中報導）

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業者普遍贊同新法，但目前租金免稅額較不符市場水準，要取得房東認同，還需時間。資料照片

租賃所得免稅額計算。取自壹週刊