工商時報【Pol-Robert Tansens法國巴黎銀行財富管理房地產投資策略主管】
英國與歐盟之間正在進行的談判，目前尚未能看出明確的結果。儘管如此，我們仍將評估在最壞的狀況──也就是英國「硬脫歐」或無法達成協議──之下，對於商業和住宅房地產市場的影響。
短期內，法國巴黎銀行的房地產部門預期，倘若「最壞的情況」出現，將對市場產生顯著影響，類似於投資人們在公投後所觀察到的情況。英國投資規模的降幅可能達到25％∼30％，其中，市政辦公室大樓的資本價值將下跌最多，估計降幅可達到15％，倫敦西區則為10％。主因是在租賃市場進一步疲軟的背景之下，導致租金下跌。
即使英國與歐盟達成協議，仍可能對房地產市場產生負面影響，不過程度會相對小得多。未來三年，倫敦地區的投資額預計將下降11％，平均資本價值則將下降5％。不過，必須提醒讀者的是，目前英國脫歐的不確定性並非造成市場疲軟的唯一因素。無論如何，倫敦的商業房地產市場正進入當前不動產週期的最後階段。
儘管如此，我們認為倫敦仍舊會受到投資人的歡迎，無論是法人或私人投資人皆同。此外，商業市場也應會得到弱勢英鎊的支撐。隨著歐洲投資人逐漸回歸，首都的住房市場也會出現類似的情況。
如果英國「硬脫歐」，由於需要在港口處理貨物和清關，這也意味著港口區域的倉儲需求將更加強烈──特別是在短期內。我們已經觀察到，多佛爾港（port of Dover）附近的倉儲空間出現更多的投機性開發。物流地產的投資報酬率可能進一步壓縮，且其租金也有機會增長。
目前，市場的長期走向將更難以預測，因為這很大程度上將取決於英國與歐盟的協議結果，以及英國經濟的長期表現。房地產入住率的外溢效應、加上空屋率可能大幅上升，都將迫使租金下降，進而出現拋售壓力，迫使資產估值出現調整。
美國投資人在英國依舊活躍
一些美國投資人正在進入英國的房地產市場，但其他投資人正準備將倫敦的房地產脫手，轉買附近城市的房地產。從2018年年初到8月中旬，美國人在英國的房地產投資總額僅有31億美元。相較於2015年，也就是英國脫歐公投前一年的年交易總額（約為160億美元），這樣的交易速度要慢得多。
亞洲投資人則持續收購倫敦的標誌性建築，像是其座落於倫敦、計十層樓高的「Plumtree Court」，該建築即將成為高盛歐洲總部，已由韓國國家退休基金（NPS）以11.7億英鎊購入，並附有售後租回協議。
相對之下，美國投資人願意承擔更高的風險，而亞洲投資人則不那麼熱衷。原因其實很簡單，因為亞洲投資人仍能在國內頂級市場中，找到初期毛報酬率（GIY）遠高於同類建築的房產。但對於美國投資人來說，情況並非如此。英國房地產的資本化程度明顯低於美國。因此，美國投資人在投資英國時，為獲得可接受的總體報酬（至少對他們而言），也必須承擔額外的風險。
美國投資人的一大優勢是在兌換成美元時，價格較低。自2016年夏天的英國脫歐公投以來，英鎊兌美元的匯率已經貶值了約15％，使得美元投資人在英國能以更便宜的價格進行房地產購置。在此也必須提醒讀者，多年來，在英國非本土投資人之中，美國人所佔的比例一直是最大的。事實上，自2007年以來，他們已經在英國的商業房地產市場上，花費了超過900億美元！
留言列表
