不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

〔記者徐義平／台北報導〕軌道經濟成房價抗跌主要支撐力道，房仲業者調查新北市甫通車與未來3年將完工的輕軌或捷運路線，發現淡海輕軌藍海線房價較親民、安坑十四張站房價最高。

永慶房屋業管部協理謝志傑表示，除甫通車的淡海輕軌藍海線之外，新北市還有許多正在興建及規劃中的軌道建設，其中離通車最近的兩條路線，分別是預計於2022、2023年通車的安坑輕軌及三鶯線。

永慶房屋根據實價登錄資料，統計今年1至9月捷運三鶯線、安坑輕軌及淡海輕軌藍海線各站周邊半徑600公尺範圍內的住宅揭露實價。

根據實價登錄資料顯示，淡海輕軌藍海線交易量最多的站別是台北海洋大學站共計86件，謝志傑表示，該站由於週邊生活機能尚未成熟，週邊平均單價每坪約18.5萬元。

交易量排名2、3名皆是藍海線2期的站點，謝志傑說明，這兩個站皆距離淡水老街十分接近，屬於淡水的舊市區，再加上週邊有淡江大學，因此生活機能較為成熟，房價相對有撐，平均單價分別為每坪約21.9萬及19.5萬元。

至於，安坑輕軌沿線交易量最高的站為新和國小站，交易件數74件，謝志傑表示，新和國小站雖說是位於安坑地區，但其實與南勢角站及景平站距離僅有5分鐘的車程，各項生活機能都不會與上述兩站相距太多，住宅每坪單價約35.2萬元，適合預算有限的小資族購屋。

另一方面，三條軌道建設中最昂貴的站便是安坑輕軌的末端站「十四張站」，謝志傑說明，十四張站為安坑輕軌與環狀線的交會站，且南邊便是著名的央北重劃區，因此雖然目前週邊交易量不大，但每坪平均單價約51萬元。　

三鶯線為串聯土城、三峽及鶯歌三個行政區的捷運線，而土城端於頂埔站連接板南線，鶯歌端則有連接桃園綠線八德段的計畫，縮短桃園、新北及台北之間的通勤時間，成為大北桃都會生活圈。而三鶯線交易量最多的站為三峽站，交易件數161件，堪稱三條即將通車路線中的買氣最強站點，謝志傑表示，三峽站位於三峽舊市區，生活機能相當豐富，距離國道3號交流道車程不到5分鐘，對於有車族來說往來台北十分方便，再加上2字頭的房價，使其成為首購族的熱門購屋區域。

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▲仁武產業園區將於明天動工，預計2024年完工。（圖／高雄市經發局提供）

記者陳建宇／高雄報導

高雄市長陳其邁上任後果然發揮他競選期間「2年拼4年」的口號，迅速推動許多產業發展計畫，而位於仁武的「仁武產業園區」就將於明天動土，預計可帶來242億元的年產值，並創造6300個工作機會，房仲業者則表示，推動產業園區也能帶來住宅需求，對周邊的房市幫助不小。

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許多民眾期待的仁武產業園區的開發案已延宕多時，高雄市長陳其邁上任後親自與主要地主台糖洽談，短時間內就完成後續的協調工作，高雄市經發局表示明天該產業園區就將正式動工，預計2024年可完工。高雄市經發局工業輔導科科長曾國峯表示，為了加速開發明年底就可以開放確定取得土地的廠商同步建廠，甚至可以在整個園區完工前就先開始營運。

而仁武產業園區約有7成的土地屬於台糖公司，未來土地將以出租方式由廠商承租，至於高雄市政府的土地則有可能會進行標售，但數量多少目前仍未知。經發局指出，未來仁武產業園區將結合北高雄研發優勢，以及南高雄海、空雙港資源，引進電子、電腦、運輸工具、機械、金屬製品等產業，並以低耗能、低汙染的高科技產業優先審核，預計可帶來242億元的年產值，並創造6300個工作機會。

▲仁武產業園區啟動將對周邊房市帶來正面幫助。（圖／記者陳建宇攝）

住商不動產高雄仁武加盟店協理劉麗香表示，仁武近年發展速度快，今年人口已經超越9萬人，預計明年就會突破10萬人，仁武產業園區更可以帶進更多就業人口，包括鳳仁路的藝術園區一帶或澄德重劃區都會大幅受惠，現階段總價1000萬元出頭的車庫別墅都呈秒殺狀態，大樓產品房價也慢慢站上2字頭，未來房市相當看好。

▲新莊塭仔圳重劃區未來有各項建設進駐，吸引各大建商插旗進駐。（圖／科達機構提供）

記者張菱育／台北報導

新北新莊的塭仔圳重劃區，因有各大上市建商插旗，估計明年累積推案量可達300億元，房價逐漸站穩4字頭，而明年Q1將推出「新莊科達花園」；以及環狀線及機捷雙捷運交會的A3新北產業園區站，將推出「海悅科達A3案」；新潤建設將在A5站附近推出泰山案，預計Q2正式公開，3案總銷約70億元。

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科達機構董事長賴建程指出，上新莊仍以正3房為自住購買主流，以31~40歲首購、首換族為大宗，顯見這波後疫情時代的雙北剛性需求強勁，預計明年Q1推出新案「新莊科達花園」，總銷約25億元，開價4字頭；另外也有「海悅科達A3案」，總銷約15億元，開價5字頭，主攻雙北首購、首換、捷運通勤族與國際客群。

塭仔圳內的「港泰重劃區」，因鄰近機捷A5泰山站，附近有宏匯廣場、新泰商圈、幸福佳瑪商圈、中平路商圈、新莊國民運動中心，吸引大型上市建商積極布局塭仔圳，目前已吸引7大建商搶進，除了茂德、寶佳、海悅持續推案，今年也有科達機構、新潤、華固、丞石等建商再插旗，基地面積多數達千坪，在大品牌建商佈局下，明年可望進入300億元推案高峰，房價站穩4字頭以上。

新潤興業協理蔣秀婷表示，新潤建設在機捷A5站附近的泰山新案，目前還在規劃中，預計明年Q1規劃完成、Q2正式推案，初估總銷約30億元，不過價格及產品定位尚未確認。因桃園機場捷運開通，所以A5泰山站吸引不少雙北市來此購屋的買方，而且相較雙北市其他區域來說，這裡房價仍相對親民，對首購族較能負擔的起，未來還有增值空間。

（業者提供）

紅單是什麼？

所謂「紅單」就是預售屋的預約單，僅是約A4大小的一張紙，有的是紅色、有的是白色，通常業者在向購屋者收取5至20萬元不等的訂金後，就會開出房屋預約單，且多數預售案是可全數退回。

紅單上資訊欄位包括購屋者姓名、地址、電話等，雖然會有建案基地位置、戶別、車位、訂金等付款欄位；但因銷售紅單的預售建案，都尚未取得建照，價格、戶別、車位等建案詳細資訊多數不會載明，一切要等到取得建照後才能確定。

紅單怎炒作？

2008年全球金融海嘯的隔年，房市迅速復甦，因建案來不及申請建照，紅單相當盛行，代銷、建案廣告商、老客戶、投資客等揪團在預售案潛銷期就掃光紅單，之後再逐批轉售，轉手可加價3到5成、甚至1倍之多。

舉例來說，以一紙紅單最低入手價10萬元，隨著房市熱絡，通常會以13萬到15萬元轉售，甚至翻倍轉賣。

紅單銷售因屬於未取得建照就進行實質銷售，可依違反公寓大廈管理條例第58條規定，對推案建商最高處20萬罰鍰；若宣傳廣告讓民眾誤以為已請領到建照，更涉及違反「公平交易法」第21條，最重可罰2500萬元；紅單還涉及獲利未申報所得，有逃漏稅疑慮。（記者徐義平）

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（記者徐義平攝）

記者徐義平、高嘉和／特稿

預售建案「紅單」炒作再起，尤其竹北、台中等地區，甚至浮出水面「玩給你看」，就算地方消保官第一時間進行稽查，仍難遏止；中央主管單位內政部卻是等到台中紅單炒作引發輿論壓力，才趕緊舉行大規模稽查，實際成效令人懷疑；且新版實價登錄修法雖強調「威力強化版」，納入「預售建案開賣備查機制」與「建案買賣合約查核權」，看似將查核「權力」下放給地方，但實則是將「責任」推給地方，成效如何，猶未可知。

舉例來說，由地方政府主導的公告土地現值與公告地價調整，台中市對二○二○年的公告地價看法異於各縣市，竟大幅調降逾兩成，對比其餘五都有四都微幅調漲，漲幅約○．九二％到一．三四％，僅高雄市調降○．四三％，呈現一國多制情形。

根據戴德梁行統計，去年全年土地交易總額三一四○億元，創下歷史新高，其中台中市土地交易總額高達六五五億元，是全國第二高；明明土地交易熱絡、甚至飆漲，但中市府卻選擇大幅調降公告地價，若按合理邏輯、是有些怪怪的。

一如財政部有關「囤房稅」交由各地方政府在一．二％到三．六％的法定稅率範圍內自行規定，且若地方政府沒有合理評定稅基、調高稅率也沒轍；內政部這次實價登錄修法，號稱是「威力強化版」，增訂直轄市、縣（市）主管機關查核權及查核範圍，但要怎麼威？怎麼強化？就下放給地方來背負責任啦！

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（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕在低利率資金寬鬆環境下，近來雙北市以外預售潛銷期「紅單」炒作再起。內政部地政司表示，因目前地方政府權限相對有限，即便可審視合約內容，卻無法查詢購屋金流，單靠國稅局又人力不足，因此最新實價登錄修法，擬增列地方政府可擁有查核權及自訂查核範圍；但房產業界擔心，除了地方查核人力恐不足外，更可能出現一國多制，還會造成特定區域炒風更盛。

學者︰重罰才可嚇阻炒房

清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為，要有效抑止房市炒風，政策需多管齊下，擴大地方政府查核權若可從金流下手，只要查到違法就直接重罰，將可有效嚇阻炒房；他強調，早就該增修「金流查核權」，尤其是一次買多戶、甚至三戶以上就一定要查，清楚了解到底是真買房、還是真炒作。

但住展雜誌研發長何世昌指出，國稅局對一般稅務稽徵案件已是人力不足，地方政府也有同樣問題，基層地政人力能否負荷？有很大疑問；且金流查核權能做到什麼地步、各地方政府是否同調？也有疑問。此外，規避稽查的方式不難，有可能出現沒紅單、沒金流的購屋規避途徑；若紅單防不勝防，或許可考慮全面追殺、禁止紅單，還是將其合法列管、並納稅正常化。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，此次修法除了加入預售屋即時登錄規範，還增加金流查核權，算是讓預售屋登錄不再只是紙老虎、變成爪牙齊備的猛虎，只要修法過關，不待全面執行，就一定有嚇阻投機炒作的效果。

某上市建商擔心，依目前囤房稅稅率最高可達三．六％，是授權地方政府可視所有權人持有房屋戶數來訂定差別稅率，或是透過調整稅基來達到實質效果，但若中央跟地方政府沒合作，地方政府沒有合理評定稅基、稅率調再高也沒用，將抑止房市不當炒風的責任或權力全推給地方，最後就是一國多制。

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建商公會︰1％炒作 不要害了另外99％

〔記者徐義平／台北報導〕近期房市又見「紅單」炒作，不僅民眾熱議、主管機關關注，全國建商公會理事長楊玉全也罕見跳出來呼籲業者「自制」，痛心指出「不要因為那不到一％業者的過度行為，害了九十九％遵循合法途徑的業者」。

然而，內政部擬修訂的實價登錄強化版，並未規範最近熱炒的「紅單」，僅針對已簽訂合約的預售屋買賣；清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚強烈建議，應將建照都沒有取得就開始銷售的「紅單」納入，除了透過稽查方式遏止外，更要訂出一套查核與處罰機制。

楊玉全則指出，二○一六年上路的房地合一稅制已針對房市短期炒作課以重稅，目前炒作的問題僅是少數「紅單」；因法令的紅線就在那裡，少數業者不該為了促銷建案而踩到法律紅線，更不要塑造「秒殺」氛圍，這對整個建築產業都是很大的傷害。

他表示，缺工、原物料上漲、土地價格昂貴等，為此波推動房價的主因，在各項成本提高情況下，建商面臨很多考驗及壓力；尤其此波買氣主要來自青年首購與中壯年換屋，銷售較佳的主要是低總價住宅。

政府應對過剩資金「疏洪」

楊玉全建議，政府應該提出「疏洪」方式，疏導過剩資金不去干擾民生物價，房市不是只有「打房」這個唯一選項；政府真正要監控的除紅單外，還有營建工料大漲，甚至是地方政府在重劃區標售土地創新高等情況。

他強調，實價登錄最新修法版本中的「預售屋即時登錄」方向，很可能淪為投機者作假的途徑，透過高價登錄拉抬整個建案價格，業界是相當不樂見。

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