李鐵：房地產問題解決之道在拓展空間－不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

中國經濟在機遇與挑戰中走過坎坷而又平穩的一年。在2018年行將結束時，民營經濟走到了「聚光燈」下，成為全社會關注的焦點。年中，「民營經濟退場論」甚囂塵上，年尾，一場座談會廓清了對民企的思想迷霧。　　

　　11月1日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在民企座談會上說，我國的民營經濟只能壯大、不能弱化，不僅不能「離場」，而且要走向更廣闊的舞台。隨後，各部門和各地政府聲勢浩大馳援民企，資金與政策并行，民營企業在艱難的環境中迎來希望。今年是改革開放40年，正如所言，40年中國經濟面貌翻天覆地變化的同時，也是民營經濟波瀾壯闊的發展史。　　

　　除了民營經濟，2018年房價快速上漲勢頭繼續被遏制，金融保持穩定，去槓桿進一步推進，傳統經濟和新經濟依然展現出巨大的潛能。2018年即將結束，2019年倏忽而來，明年民營經濟如何發展，中國經濟又將走向何方？　　

　　新京報經濟新聞部一如既往推出年度巨獻《看2019•新聲》，邀請國內頂尖級經濟學家、企業家和官員，共話民營企業，問道中國經濟。

11月2號，國家發改委城市和小城鎮中心首席經濟學家李鐵。

新京報記者浦峰攝

　　精彩觀點：　　

　　1、拓展空間是解決中國房地產市場問題的重要方法，而這需要中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。　　

　　2、各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，但中國的房地產市場還有很大的發展潛力、增長空間。　　

　　3、房地產是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來。

2018年，房地產依然是最受公眾關注的話題之一，市場的一點風吹草動都會引發熱議。從2017年9月30日前後，市場調控已有一年有餘。調控是否要繼續下去、如何看待此輪調控的政策？新京報就這些問題採訪了國家發改委城市和小城鎮中心原主任、首席經濟學家李鐵。　　

　　在李鐵看來，目前看，調控政策的效果已達到，投機性、炒作性的購房行為受到遏制的狀態會持續多年，不應該繼續放大調控來遏制投機炒作行為。他還表示，不要過度強化宏觀調控手段的應用，要限制地方政府過度干預的行為，引導地方政府將短期行為向長期行為轉變。　　

　　房價的波動尤其影響公眾，如何從根本上解決房價上漲帶來的焦慮？李鐵認為，不要試圖去解決價格問題，而要解決供給問題。可以通過空間資源的再配置來緩解房價壓力，而這需要中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。　　

　　值得注意的是，前段時間「金九銀十」不再、萬科喊出「活下去」、部分市場量價齊跌。如何看待這些具體的市場表現？李鐵認為，各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，至少使得房企的信心在一定程度上有所喪失。但中國的房地產市場還有很大的發展潛力、增長空間。　　

　　「房地產是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來。」李鐵說。　

新京報記者浦峰攝

「不應該繼續放大調控來遏制投機炒作行為」

　　　　新京報：從目前的這個情況來看，調控有必要放鬆嗎？

　　　　李鐵：從政府發佈的一系列政策的目標看，政策的效果已經達到了。在限購、限貸等政策之下，投機性、炒作性的購房行為已經受到了很大的遏制，大範圍的、機構性的炒作住房的現象基本不存在了。而且這種遏制效果不會只持續在這一兩年，而是會持續很多年。

　　　　現在我們更應該關注的問題不再是繼續放大這種調控來遏制投機炒作行為，而是要思考兩個問題：第一，房地產未來在中國宏觀經濟發展中會起到什麼作用？第二，市場的需求到底在哪裡，如何判斷當前的地產走勢？

　　　　新京報：按照你的說法，投機的炒作現象沒有了。那是不是意味著市場已經沒有了「泡沫」？

　　　　李鐵：我一直不讚同泡沫這一說法。一線城市房價的上漲和需求有直接關係，更主要是和資源配置有直接的關係。因為優質資源高度集中在某一空間內，就會導致土地的升值、住房價值的增值，這在全世界都是一個普遍的規律。所以，我們不能認為房價的上漲是一個泡沫問題。

　　　　具體到中國的房地產市場，我們要認識到一個現實——中國經濟持續高速發展，中等收入群體人口也在持續增加。據不同部門機構的統計，中國的中等收入群體人口在3億人左右，多的話3.8億，少的話2.5億人。那麼，即使保守估計，中等收入群體人口至少接近3億人。這麼龐大的中等收入群體人口是一個什麼概念？3億的中等收入群體人口幾乎相當於美國的總人口。正是因為有著這樣龐大的中等收入群體，背後還有收入仍在增長中的14億中國人口的支撐，因此中國人的消費能力對中國經濟、世界經濟都做出了很重要的貢獻。同樣，在住房的購買力上，這部分人群的住房消費潛力更不可低估。這就意味著，在人口集中流入、資源優質、收入較高的一線區域和沿海發達城市，也包括部分二線城市，房價自然有足夠的上升空間。由此可以判斷，部分地區房價的上漲不是泡沫，而是實際需求。

我一直不同意把房價的過快上漲認為是存在泡沫的這一說法。在調控政策出來之前，在優質資源相對集中的一線城市，確實存在炒房、投機買房的現象。這是因為隨著城鎮化水平的提高、人均收入的增長，優質資源高度集中的一線城市住房有著巨大的升值空間。同時大量的投機購房，導致供給無法滿足這種大體量購房的需求，便又推動了房價的上漲。但在調控政策出台後，大規模的炒房行為已經受到嚴重的遏制，炒房行為幾乎不存在了，所以一些隱患也就自然消失了。

　　新京報：你怎麼定義在日本、美國發生過的「泡沫」？

　　李鐵：很多學者拿美國和日本曾經發生過的房地產泡沫作為教訓，照搬他們的經驗治理國內的問題。美國、日本的市場之所以會出現「泡沫」，是因為他們的城鎮化率已達到80%，對地產的剛需早已結束。

　　但中國的城鎮化率才58.53%，戶籍人口城鎮化率才42.35%，還有幾億人沒有納入城鎮化的進程中，這部分人群還有著龐大的住房剛需。我們現在還沒有給這部分人群提供充分的住房消費市場、投資機會，怎麼能說中國的房地產市場出現了「泡沫」？

　　現在買房的人中有多少是農民進城買房的？農業轉移人口進城買房的人基本都是在家鄉的三四線城市，甚至是縣城和小城鎮。而在房價高漲的地區都是城裡人來買房，或者是當地的拆遷戶買房。有關方面統計，外來農民工在就業所在地城市買房的人也就百分之一左右，絕大部分是城裡人，也就是42.35%的城鎮戶籍人口買的。實際上我們還有57%點多的人口還沒有納入城鎮化進程。

　　我們還有這部分龐大的人群的住房需求沒有滿足，怎麼就說中國出現了嚴重的泡沫？我覺得，我們的一些學者沒有認真研究中國經濟，沒有和日本、美國進行認真的比較，特別是對中國的城市化問題沒有深入的研究。所以，他們才會按照西方經濟學的觀點，認為我們出現了泡沫。

　　目前中國的房地產市場只是暫時出現了結構性的供給波動，在三四線城市出現了供給過剩，在部分一二線城市出現了供給不足，造成了「冰火兩重天」的現象：在一些三線城市，地方政府在增加財政收入的驅動下，推動房地產市場的過度發展，導致住房過度供給；在一些優質資源集中的一線城市以及都市圈，房價出現了過快增長，這是符合中國城鎮化進程中市場的規律和城市發展趨勢的。

　　限價政策違反了城市發展規律和市場規律」

　　新京報：如你提到的，一二線和三四線的市場出現了明顯的分化。不過，前段時間我在老家一個五線縣城看到，很多新樓盤被「秒殺」。為何現在三四線甚至五六線城市需求如此旺盛？

　　李鐵：現在看，三四線城市在前些年出現了嚴重的積壓，去庫存去了好多年。但並不等於所有的三四線城市都有積壓，可能會出現一種誤判——認為整個三四線城市的市場都有積壓。這種誤判會導致一些后發城市在近幾年出現需求爆發的現象。

　　第二，要關注農村消費趨勢的變化。在過去長達幾十年的時間中，農民外出打工掙了錢之後還會回到村裡蓋房。但現在這個現象幾乎很少存在了。這種變化不是政府人為的限制，而是農民工根據城鎮化發展進程自行做出的選擇。這是因為，現在很多外出打工的農民收入提高了，會更多考慮子女的教育、老人養老等問題，他們會追求更好的教育、醫療衛生、養老等公共服務資源。但是農村在這方面的供給是遠遠不夠的。因此很多農民在掙了錢之後會選擇在縣城買房而不是再回村裡蓋房。這樣的過程反映出在城鎮化的進程中農村消費趨勢的變化。

　　新京報：三四線城市市場的過熱是否需要警惕，比如是否應該注意避免再出現此前在一二線城市出現的炒房現象？

　　李鐵：我們最大的問題就是經常用計劃經濟思維方式來解決市場出現的問題。

　　只要我們承認自己是社會主義市場經濟，可以適度的運用宏觀調控手段，解決市場波動放大的問題和供需矛盾問題。但如果過度的強化宏觀調控手段的應用，追求供需達到嚴絲合縫的對接是不可能的。這是計劃經濟和市場經濟本質上的區別。

　　新京報：在政府的調控政策上，有哪些地方還需要注意？

　　李鐵：考慮中國房地產市場的問題，要認識到市場價格的波動與政府的推動有關。在房地產市場中，需求方是消費者，供給方是房地產企業，本來市場的波動會發生在一定的區間。但是在強烈的財政利益的驅使下，地方政府會過度開發，這就導致了規劃失調、資源浪費。地方政府的這種干預等於放大了市場的波動，超出了傳統經濟學研究的範疇。

　　因此，如果要調控的話，必須弄清楚一個問題——調控政府這頭，還是調控市場這頭？我認為應該重點調整政府這頭，要限制地方政府過度干預的行為，引導地方政府將短期行為向長期行為轉變，從而實現政府的轉型。

　　我最反對的就是限價政策，這也加大了市場價格的波動。因為限價政策嚴重違反了市場規律和城市發展規律。房價的上漲肯定和優質資源集中有關，因此在房價上漲的過程中，通過限價政策，把房價壓下來是不可能的。在開發商交了土地出讓金后，其利潤已經沒有了多少，如果再限價，開發商當然不願意去賣這個房，這就導致供給較少、價格仍會上漲。另外，在城市管轄空間內，距離城市中心越遠，房價越低。要尊重這種規律，在距離城市較遠的地方為中低收入人口提供與其消費能力相適應的住房，而不是限價。

　　當然，也有必要運用一些金融政策、財政政策等，甚至考慮把土地出讓金向稅制轉軌，從而減少供需失衡被放大的壓力。　　

報記者王嘉寧攝

「空間的拓展才是緩解房價的最重要方法」　　

　　新京報：按照剛你提到的，不應該過度行政管理干預，應該更多的讓市場來發揮。　　

　　李鐵：當然。市場化的手段和方法很重要，不是試圖去解決價格問題，而是要解決供給問題。　　

　　如何解決供給問題？我特別要強調的是發揮更大範圍空間的作用，可以通過空間資源的再配置來緩解房價壓力。目前很多人都忽視了空間的調節能力。全世界城市發展的規律都是距離城市中心越遠，房價越便宜。當然，離北京市中心越遠的地方，房價肯定也越便宜。我們可以充分運用空間的調節手段，在城市周邊更大範圍空間內增加供給。這也是國際上解決房地產市場供給問題常用的辦法。比如，發展都市中心區周邊的中小城市和小城鎮，通過修建城鐵等交通設施，縮短交通半徑和通勤時間。這樣既不影響人們在一線城市的中心區域就業，也能在距離相對適中的中小城市和小城鎮選擇定居的地方。　　

　　比如，廣州房價過高，但隨著廣州開通多條到佛山的地鐵線，很多廣州人就可以以低於廣州一半以上的價格在佛山購房，廣東和佛山實現了同城化。而對於很多佛山人來說，房價會有所升值，在市中心如果買房困難的購房者，還可以選擇在佛山郊區購房。但是，現在的限價政策是，只要房價漲了，不管在哪裡，也不分具體情況，一刀切地實行限價。　　

　　過去很多年，我們關於房地產市場的討論和關注點更多是停留在價格層面，但實際上，我們應該認識到，空間配置才是緩解房價的最重要方法。解決中國房地產市場的問題，最主要的是拓展空間。在人口集中流入、房價上漲過快的地區，要實行所謂的調控政策，重點是在更大範圍空間內增加中低收入人口的住房供給。這個住房供給肯定不是在城市核心區，而是拓展到城市的近郊區。政府該做的是，允許這些地方依託原來的小城市和小城鎮去蓋房子，同時把軌道交通建設好，還要允許這些地方有一定的產業存在，並疏解中心城區的功能。　　

　　新京報：按照你的觀點，房地產市場長效機制建立很重要的一點是在空間上面進行拓展。但現在沒做，為什麼？　　

　　李鐵：在全世界，沒有一個國家像中國這樣，行政區劃、政府管理、公共服務都通過空間來界定，表現出一定的差異化。正因為中國的行政區域和公共服務連在一起，對於優質資源占絕對優勢的城市，很難有意願通過空間來緩解房地產的問題。其實這些城市有能力通過空間調整房地產市場，因為有足夠大的行政管理區域。但不願意去做，為什麼？就是怕這樣做，會吸引更多的人口進來，增加城市公共服務的負擔。　　

　　總之，通過空間來緩解房地產的壓力要面對四個問題：第一，地方政府的約束，比如人口控制政策。第二，跨行政區域的問題，而這不是在一個地方政府就能解決的事情。第三，願不願意把這事交給市場？第四，如何來看待房價的問題？　　

　　那怎麼讓政府有動力來做這個事？當然需要中央政府來推動。因為中央政府有足夠的宏觀調控能力來進行協調。比如，怎麼根據市場、規劃等，通過更大的空間來緩解壓力。　　

「房地產是一張『好牌』，但我們還沒有使出來」　　

　　新京報：在前一段時間，金九銀十不再、萬科高喊「活下去」。你怎麼看待這些具體的市場現象？　　

　　李鐵：我覺得這是大家對市場、對政府政策沒有信心的表現。實際上，這些年的我們的房地產政策過於強調行政干預，讓市場感到心中沒數。比如，我們的各種行政限制政策給房企帶來了一定的壓力，至少使得房企不再信心十足。　　

　　但是，中國的房地產市場是不是確實是這樣了？我不認為。中國的房地產市場還有很大的發展潛力、增長空間。我們可以舉出無數個要素支撐這一觀點：第一，中國的城鎮化還具有巨大的發展潛力。第二，中等收入群體剛需的潛力很大，很多人還要在城市主城區和郊區買房，二套房已經是剛需。第三，投資潛力。對很多人來說，最穩定、最安全、最好的投資還是投資房地產，這是城鎮化帶來的城市發展預期所決定的。第四，未來住房的改造、住房更新的發展空間是巨大的。中國的住房的平均壽命是30年，日本住房壽命是100年，正在向200年努力，英國是130年，這就要求中國的房地產開發商和運營商要從粗放型發展向高質量發展轉變。　　

　　因此，現在出現的這一現象，只能說明目前市場的信心一定程度的喪失，並不意味著房地產開發商活不下去。當然，要根據形勢的變化來調整政策的方向、內容，來帶動經濟的增長，而不能使得一個政策幾十年一直不變。　　

　　新京報：房地產未來還是中國經濟非常重要的支柱？　　

　　李鐵：96年亞洲金融危機時，當時研究農村政策的學者和官員就提出如果有3億人進城，就有8000萬套住房，這就意味著8000萬套彩電、冰箱等。原因就是只要居民買房子，家裡肯定會購買電視、冰箱、洗衣機等配套。有了住房這樣的穩定居住空間，自然也會考慮買車。只要有了長期穩定居住的基礎，其他的消費才能跟上。通過一套房子，可以帶動無數工業製成品的消費增長，帶動內需的增長。如果沒有房子的話，拉動消費和內需幾乎不可能實現。在上個世紀九十年代中期，中國工業製成品滯壓嚴重，大部分工業製成品積壓40%-50%以上。我記得那時候曾經政府採取鼓勵家電下鄉等政策，但是根本解決不了問題。可是伴隨著後來房地產的發展，住房制度改革等，包括城市向近郊區擴張，帶動失地農民進城等。工業製成品過剩的問題基本得到解決。我記得當時有部門的研究提出，城鎮化率提高1個百分點，至少可以拉動GDP增長1.5個百分點。增長最重要的發動機之一是通過房地產來實現的。　　

　　在2008年的國際金融危機之後，2010年中央又提出了新型城鎮化戰略，希望通過促進農村人口進城后的安居樂業，能把他們長期的消費興趣、投資興趣從農村轉向城市。等大批農民進城以後，既帶動地產消費，也帶動了基礎設施的消費需求。　　

　　因此，我們不能忽視房地產發展帶來的一系列影響，我們也要通過政府的調控手段調節房地產供求關係。控制什麼？通過房地產供給波動的區域現狀，確定哪些地方要限制住房的發展，哪些地方的政策可以適度放開而拉動內需。比如，在都市圈地區、人口流入地區，可以適度的放鬆調控，鼓勵通過住房建設來緩解需求的壓力，同時也緩解中心城區房價上漲的壓力，給中低收入人口提供更多的住房供給等。而在三四線人口流出地區，要限制地方政府過度開發。　　

　　但是至少我看到目前為止，我們對這些問題還沒有清醒的認識。現在中美貿易摩擦升級，中國面臨和96年亞洲金融危機、2008年國際金融危機相似的情況，房地產是一張好牌，但我們還沒有使出來。　　

　　新京報：怎麼才能把這張牌的潛力使出來？　　

　　李鐵：通過改革釋放活力和潛力。　　

　　如何改革才能釋放潛力？首先允許已在城鎮長期就業生活的農業轉移人口和外來城鎮間流動人口在就業地落戶。當前在北京長期就業生活、沒有北京戶籍但事實上已成為北京居民的人口，至少有上百萬人，但北京一年才解決幾千人的落戶，我覺得有點太少了，真的過於苛刻了。如果把他們的落戶問題解決了，這些人的消費需求和投資需求會大幅增加。不僅僅是北京，在珠三角地區、長三角地區等人口流入區，通過落戶政策也可以釋放出巨大的消費潛力。　　

　　第二，進行土地制度改革。允許集體建設用地進入城鄉建設用地一級市場，參與城鎮的建設開發投資。如果允許各類企業和集體經濟組織進行合作，把短期的利益追逐變成長期的投資行為，既可以降低房地產和各類產業的初始開發成本，同時也可以使集體經濟組織和農民通過參與城市的開發和建設獲得收益。房地產的價格也不會攀升。　　

　　第三，發揮都市圈中小城市和小城鎮的作用。我們過去的規劃管制以城市主城區為主導，嚴格限制中小城市和小城鎮的發展。比如，北京市周邊有一百多個鄉鎮，這一百多個鄉鎮實際上都是人口聚集地，但它的發展受到規劃的嚴格限制，從而導致了北京郊區發展嚴重滯後於主城區。如何釋放這些大城市周邊中小城市和小城鎮的發展活力？通過服務業的輻射、功能的疏解，使得這些中小城市和小城鎮承擔部分居住和產業載體的功能，從而使得它們的能量在低成本的情況下釋放出來。要發揮都市圈中小城市和小城鎮的活力，應該進行比較大的政策性調整。　　

　　所以，我覺得我們有很多牌可打。可以通過改革，釋放中小城市和小城鎮以及農村集體建設用地的潛力，降低產業發展成本和房地產開發成本，激發活力。　　