■張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
自從香港政府連番「加辣」後，本地住宅樓市出現一手旺、二手靜的表象，物業代理行主要依賴協助開發商推售新盤以求生計。一手樓連續興旺了首三季，踏入10月份當中美貿易戰影響陸續落地和全球包括香港進入加息期後，10月份的一手樓成交宗數只錄得約1,200份，是創下近3個月新低，並跌破全年10個月的月平均交易量。值得讀者警醒是近2個月（即9月和10月）的一手住宅平均成交價是1,050萬元和990萬元，反映近期發展商主推低價樓盤，直接推低全年一手樓平均樓價。
種種因素造成近月一手樓市出現價量齊跌現象，一手溢價率更出現單位數字，反映發展商只能降低開價，貼近同區二手房價放售。不過今月新盤開售情況是「差強人意」，發展商會改變策略，減少申請預售樓花數目，集中開售現貨單位，以避免交付空置稅。當然一手開發商也避免以太低價速銷新盤，以防進一步推低二手樓價，令整個住宅樓價「越跌越急」。
小業主取態 左右成交價量
政府連番辣招嚴重窒息二手樓市活動。近月種種經濟不利因素喚醒二手業主，紛紛連番減價求售較次質屋苑單位，尤其是新界西和新界東小業主更是狠狠地劈價離場，個別低層景觀差的新界西屋苑單位更加累減達二成以上，新界屋苑單位回到400多萬元水平。較大型單位也回歸600萬元下的高樓按比例水平線，並且成功吸納上車人士使用高按揭比例購買。二手樓價創下近月新低後，其他持有標準單位的小業主的取態會左右後市成交價量。
先有證券商研究部預期港樓價最差會跌四成，後有著名測量師行表明10年升市已完、樓價最壞會跌二成半。又因代理行生意淡薄，兩大龍頭代理行老闆已改變看法，轉向全面「吹淡」樓價，承認樓價摸頂後會向低位調整，預期未來2至3年可能大跌三成。姑且不論吹淡風的原因，筆者解讀是地產界和證券界都齊齊看淡未來樓價，問題是會跌多深、會跌多長，然後平穩後何時回升呢？
人類經濟歷史不斷循環，樓市表現亦如此，何不溫故而知新呢？
近10年兩跌市 歷時約半年
翻查歷史，近10年香港住宅樓價共記錄兩次明顯下跌，每次都維持大約6個月。首次是2008年6月跌到年底，平均樓價跌幅是17.2%，以實用面積70平方米以上的跌幅較高，都是大約23%。最近一次跌市是2015年9月至2016年3月，樓價大約平均下跌11.3%，但是今輪是70平方米以下的住宅單位跌勢達11.4%（40至70平方米）和11.9%（40平方米以下），較大型住宅單位跌幅少於10%。如果究其背後跌價因素，2008年是全球金融海嘯，但是2015年是由於香港和內地股市持續下跌和大量樓市辣招雙重效應。前者是國際因素，後者是本地因素。今輪跌市的背後原因較為複雜，兼備美國十二月及明年加息情況、本港政府加大公屋和資助房屋比例、中美貿易戰經濟影響和可以預期中國經濟轉型走向高質量、低增長的大形勢。
筆者預計今番樓價回調起碼維持半年，待明年首季末內外因素明朗化後，才可決定後市走向形勢。根據政府差餉物業估價署統計資料，自從8月份高位回落已約5%，預料直至明年首季末前應該再下跌10%以內，然後會看後市種種因素取決中長線走勢。
這波樓急升幅度最大要數中小型住宅單位，尤其是偏遠市區的新界西、新界東地區，正好也是啟動跌市的源頭，且跌勢也是最顯著的。今輪跌市是二手開頭，一些急於求售的開發商會接力低價放售，形成一二手樓連番下跌局面。注意新盤重災區是新界東、新界西和九龍區，港島區則供應量不多，形成新界和九龍區的跌幅較深且長！持有多個物業的投資者可考慮先沽出重災區部分，保留傳統市區的物業收租，以待下個黎明再來。
縱然樓價再跌10%，新生代尤其是2000後仍是對樓宇「望門輕嘆」。香港社會再向上依靠00後的長遠期望，太過遙遠的上車夢是做成前景灰暗的主因。特區政府要小心處理。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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