不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年09月09日訊】（大紀元記者林南編譯報導）根據中國在線房地產門戶網站「居外網」的年度報告，儘管在全球範圍內受到阻力，2017年中國人購買國外住宅和商業地產的金額仍創下了1197億美元的新紀錄，比2016年的1014億美元增長了18.1％。

據CNBC報導，該報告說，自2010年以來，中國投資者已購得總額超過4300億美元的外國地產。

「外國買家關注的好房地產市場是綜合因素，通常包括高人口增長，限制新住房建設，低廉且可提供的抵押貸款，以及快速的價格上漲。」居外網首席執行官兼董事Carrie Law說。

居外網將2017年中國境外房地產投資增長描述為「受限制」狀態，因為北京實施了資本管制，以防止過多資金流出中國。當局擔憂，大量的資金外流可能會危及中國經濟和人民幣。

居外網表示，亞洲和歐洲是去年中國人投資的熱點地區。中國人對亞洲地區的住宅和商業地產的投資增長超過350％，對歐洲的投資增長超過200％。

中國人在美國、加拿大、新西蘭和澳大利亞的房地產投資均出現大幅下滑。

特別是在美國，中國投資者的商業地產投資下降了近52％，住宅購買量下降了18％。這是由於北京的資本管制，利率上升以及2016年最大投資者（如安邦保險和萬達集團）的撤回。

居外網預計，2018年中國大陸在國外的商業和住宅房地產投資將比一年前增加3％至8％，全球投資額達到1233億美元至1293億美元。

責任編輯：林妍

【大紀元2018年09月09日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）中文海外房產網站根據權威統計數字估算，2017年中國買家在新西蘭住房市場的投資總額高達15億元（紐幣，下同），較2016年增加了1.972億元。該網站分析，激增原因是趕在海外買家購房禁令出台前搶購所致。

居外網（Juwai）首席執行官卡麗·勞（Carrie Law）對Stuff新聞網表示，根據房地產數據分析公司CoreLogic的報告，去年中國買家交易量接近1600套，而且不包括公司交易和商業地產。中國人購房平均價為62.2萬元，因此交易總額接近10億美元（約合15億紐幣）。

擬議禁令促使中國人提前出手

居外網表示，儘管中國外匯管制對中國人海外投資造成了壓力，但新西蘭擬議的海外買家禁令提振了當地市場，使很多中國人趕在禁令出台前出手買房，否則很多交易本該計入2018年。

新西蘭工黨領導的聯合政府於2017年10月贏得大選後，就將限制海外買家購房的《海外投資法》修訂案列入「百日新政」計劃之一，並在2個月後迅速通過國會一讀。但由於遭到業界的強烈反對，經重大修改後遲至今年8月15日才通過三讀，並於8月22日獲得皇家御准而正式生效。

該禁令打擊最大的是中國買家。根據新西蘭統計局的數據，今年第二季度，海外買家購房份額為2.8%，其中中國人占49%，居海外買家群體之首。澳洲居第二位，但澳洲人享有豁免權，不受海外買家禁令限制。

隨著海外買家禁令的正式生效，居外網預計，2018年新西蘭住宅物業總體投資將會下跌，但新建項目可能會有所增長。新頒布的禁令限制外國人購買現房，但不限制購買大型開發項目的新公寓。

儘管中國人在新西蘭投資火熱，但在澳洲的投資卻出現下跌，致使紐澳地區總投資下跌23%至151美元。

金融網站：中國資金對房價影響最大

今年6月，新西蘭金融網站interest.co.nz深度分析了奧克蘭房價飆升的原因，並得出結論：中國資金對奧克蘭住房市場的影響超過低利率和高移民。如果中國資金捲土重來，奧克蘭房價將再度如火箭般竄升。

根據新西蘭房地產協會（REINZ）的數據，奧克蘭住宅物業中間價從2012年4月的49.6萬元，增至2018年4月的85萬元，增長71%。同期，另一個受海外買家青睞的地區——皇后鎮湖區中間價從49.3萬元增至95萬元，增長93%。全國中間價增長51%。

Interest網站表示，從2016年年中開始，奧克蘭住宅物業拍賣市場開始冷清，因為中國政府開始嚴厲打擊資金外流。數月內中國買家逐漸減少，住宅銷量開始下滑，市場出現降溫。

該網站分析說，雖然更嚴厲的LVR限貸令、銀行貸款收緊及投資房減稅政策變更等因素，對奧克蘭市場降溫起到了一定作用，但都沒有中國控制資金外流起的作用大。

居外網：新西蘭仍是理想目的地

卡麗·勞對媒體表示，儘管海外買家禁令已經開始實施，但新西蘭仍然是一個令人嚮往的目的地。

「新西蘭是個富有吸引力的國家，有著優越的生活質量，因此是中國人尋求房地產投資、移民或教育的天然目的地。」

根據居外網的調查，新西蘭在中國人全球熱搜的市場中，排在第6位。最受中國人歡迎的市場是美國、香港和英國。

全球範圍內，2017年中國人在商業和住宅物業方面的總投資高達1197億美元，相比2016年的1014億美元增長16.1%。

責任編輯：易凡

如何才可以達致更大程度的公義，是所有政策討論都難以迴避問題。特別是當我們的社會已經不再是處於一個人人都只求有飯開的經濟起飛初階。但基於上文講到的，所謂「絕對公義」既然難以達致，能夠做到人人有一個合理的、公平一些的起點，就是政策的最大能耐了。土地房屋政策可以做到這一點嗎？
 

以教育政策作為一個例子，可能更容易說明這一點。既然社會不能，也可能不應該保證人人都獲得平等的收入及財富，社會政策能夠做的，就是保證不論貧富賢愚，人人都有獲得公平的教育機會。既然個個都獲得政策保證有書可讀，那就每一個人都是在一個公平的起點來起步了，以後成龍成蟲，就決定於個人的能力及如何利用這些人人都可及的機會了。所謂公平的教育機會或教育公義其中一個最基本的意思就是如此。

這一種所謂「公平起步點」的政策公義，可以在土地房屋政策中體現出來嗎？有人說土地房屋跟教育不一樣。教育具有人力資源發展及投資的經濟目標，與土地房屋帶有實質的資產屬性不同，教育機會也不可以在市場上被替換為其他性質的資產，例如現金，所以不能同日而語。

這種說法不能說完全沒有道理，但也不能說同一種觀念不能應用在房屋政策上。以新加坡為例，當地的政府便是透過「組屋」這個政策工具，令每一個新加坡的國民，都有一個公平的起步點，能夠做到差不多是人人有份。最後有幾多人能夠躋身不需要組屋來支援的那一成住戶，就已經不再是政策需要處理的問題了。新加坡政府能夠做到這一點，正因為它能夠把絕大部份的土地都置配於由政府主導的政策分配機制之中。但在香港，土地及作為土地開發結果的房屋，主要都只能透過被資本原則主導著的市場、或透過出身於有爹可拼的家庭背景、或因為一出世便是新界原居民這些因素來主導。這些都是面對房屋問題先驗地存在的不公平起步點。

專家認為「去庫存」不應搞「一刀切」 房地產結構比總量更應受關注

　　來源：金融時報

　　本報見習記者馬玲

　　化解房地產庫存，促進行業平穩健康發展，是社會各界持續關注和研究的熱點之一。2015年12月，中央經濟工作會議將「化解房地產庫存」作為2016年經濟工作五大任務之一。自此，房地產庫存成為社會各界高度關注的問題。

　　目前來看，經過2016年的大力「去庫存」，全國商品住宅庫存規模已整體進入合理規模區間，今年《政府工作報告》對三四線城市商品住宅去庫存成效表示肯定。不過，需要注意的是，目前房地產調控任務依舊艱巨。業內專家認為，「去庫存」不能搞「一刀切」，要有的放矢、因城施策，並且應當借鑒發達國家經驗教訓，擴大研究思路。

　　因城施策「去庫存」

　　上海市房產經濟學會會長沈正超認為，庫存問題是房地產理論研究需要關注的重要問題，其本質是供需關係問題。以上海為例，上世紀90年代以來，上海房地產市場發展的實踐反映出，供應不足、供求平衡、供應過度是交替出現的市場現象，有一定的規律性。認真研究庫存問題，找出其變化規律，制定相應的預警和管理對策，對於促進房地產市場健康發展具有重要意義。

　　沈正超還認為，造成房地產商品庫存過多的原因是多方面的。因此，「去庫存」應因城施策。當前一二線城市在「去庫存」的同時特別要防止出現新的庫存。

　　華東師範大學房地產系主任胡金星表示，對庫存問題的研究，其實吻合了當前政府供給側結構性改革的導向，也和當前房地產市場的持續調控有關。

　　「從城市經濟學的角度看，不同庫存背後的租金收益有很大差異。比如，國際上商業地產的租金收益率比較高、回報比較大，因此其物業的庫存壓力就相對小。」在胡金星看來，國內市場針對部分高庫存的問題，要重點研究物業收益率等因素，這樣才可能提出更為務實的解決措施。

　　庫存結構比總量更應受關注

　　上海易居房地產研究院流通所所長崔裴發佈的《房地產庫存問題研究》報告對「房地產庫存」作出如下界定：房地產供給側持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產。

　　具體來看，新建商品房的庫存包括四種。第一，商品房現房庫存，是最小口徑的新建商品房庫存，指已達到銷售、出租條件但未完成銷售、出租的新建商品房；第二，商品房期房庫存，指可預售但尚未完成預售的新建商品房，在我國現有商品房預售制度下，這是實際存在的新建商品房庫存；第三，商品房實際庫存，指在一個特定的區域內，截止到某時間點，新建並已達到銷售、預售或出租條件，但未銷售、預售或出租的新建商品房，即商品房現房庫存與期房庫存的總和；第四，商品房潛在庫存，在我國目前的房地產開發管理制度下，已開工但未竣工且未達到預售條件的在建商品房，在不久的將來就會變為期房，是商品房期房庫存的主要來源。

　　上述報告指出，從結構上看，2012年至2017年，35個大中城市商品房實際庫存中住宅佔比振蕩下行，從56.6%下降到44.6%，這表明商品房實際庫存從以住宅為主轉為以非住宅為主，意味著商辦用房的庫存問題變得更加突出。

　　換言之，在全國平均層面商品住宅庫存已處於合理水平，但以商辦用房為主的非住宅商品房庫存規模遠超合理規模區間。另外，從2005年至2017年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦用房銷售佔比非常低，這在一定程度上反映了商辦用房受自身特性影響，「去庫存」難度更高。

　　構建「去庫存」措施新思路

　　在日前召開的易居論壇上，部分國有房企代表表示，「去庫存」的問題可以和存量房、存量用地等政策管理積極挂鉤。換言之，對於部分庫存規模比較大的房源，除了關注「去化」的概念，其實還可以考慮「轉性」的概念。如果這方面實現了政策的銜接和打通，那麼「去庫存」的問題就會變得比較容易解決。例如，當前全國各大城市正在積極推進租賃市場的改革，對於此類租賃市場來說，也可以關注房地產的庫存問題。針對新房建造周期時間相對長、存量物業改造周期相對短的特點，可將此類過剩房源收儲後進行改造，形成更多的租賃住房房源。

　　上海易居房地產研究院院長、華東師範大學終身教授張永岳強調，研討庫存問題，對於當前中國房地產行業健康持續發展非常必要。既要積極推進理論方面的探索和思考，也應結合市場階段性的發展特點做精準性的策略建議。解決好庫存問題，既能改善房地產市場的供求關係，也可有效化解相關金融風險，符合供給側結構性改革的大方向，有助於更好地建立中國房地產行業長效發展機制。

隨著大陸CRS（海外金融帳戶共同申報準則）機制的啟動，如何規避CRS在大陸富人圈當中儼然也變成了一門生意。值得注意的是，在各類資產公司兜售的方案中，持有非金融資產（如房地產）成為了目前最為有效的法子。有專家指出，這一趨勢也讓大陸客赴香港買房的熱情再度高漲起來，過去15個月，香港房價因此飆漲了近24%。

根據《南方周末》報導，打開百度搜索「CRS」，排在前面的搜索結果，都是各類資產公司兜售「如何規避CRS」的推廣鏈結。怎樣躲開CRS，儼然已變成了一門生意。

業內人士指出，市面上主要的「解決方案」有兩種：買護照或者買保險。前者是指持有100個CRS國家以外的他國護照，但根據「稅收居民」的標準，持有護照後還必須有在當地居住的事實，甚至還有被註銷中國國籍的危險，對於大陸富豪們來說，這個方法風險不小。

至於買保險，由於台灣和美國目前均不在CRS範圍內，這兩地的保險產品最近很受到大陸富豪們的歡迎，但由於台灣明年可能加入CRS，中國也可望在未來與美國簽FACTA（外國帳戶稅收遵從法，俗稱肥咖條款），這些保險產品也可能將一一曝光。

至於規避CRS的第三種辦法，也是目前最為可行的辦法，就是是持有非金融資產，比如房子、珠寶、藝術品，這些資產目前暫時不在CRS盡職調查的範圍內。

北京大成律師事務所家族辦公室團隊負責人王芳觀察到，2016年以來大陸客在香港買房子的熱情又高漲起來了，她認為這與CRS有關。根據香港特區政府差餉物業估價署資料顯示，香港房價已連續8個月創新高，過去15個月累計上漲近24%。

王芳指出，大陸富商在香港持有金融資產的體量過於龐大，推高了整個香港房地產的價格。即便有高達30%的印花稅，也沒能擋住買房人的熱情。(旺報)

【大紀元2018年09月05日訊】（大紀元記者程木蘭綜合報導）中國房市又見一最新降溫跡象。數據顯示，8月份40個典型城市土地出讓平均價格連續5個月走跌，土地成交溢價率則跌落39個月新低，多項指標增幅亦見收窄。
分析人士表示，在金融環境收緊的背景下，開發商資金壓力大增、買地交易步調持續趨緩。

易居房地產研究院9月3日發布的8月份40城土地市場報告顯示，土地成交建築面積較上月小幅上漲；不過，自今年6月以來，土地成交建築面積增長幅度已明顯放緩。

土地收入方面，今年1至8月，40城市土地出讓金累計收入14,778億元，按年增長10.9%，但自6月以來下跌趨勢明顯。

數據顯示，8月40城土地成交溢價率為17.3%，較上月跌1.7個百分點，較去年同期下跌20.9個百分點。

值得注意的是，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。

以中國土地出讓金最高的杭州為例，8月底集中出讓的主城區三幅住宅地皮，分別以3%、2%、0%的低溢價率成交。近期也有部分地皮地價較同區域前期地皮下跌20%～30%。

此外，8月上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。

易居研究院研究員沈昕分析，由於多地政府推出土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，而這些城市此前是熱點城市，調控較為嚴厲，預計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續下滑。

另一方面，土地出讓均價已連續5個月按年下滑。

8月份40城土地成交均價為4,472元/平方米，按月下跌2.9%，按年下跌17.7%。沈昕分析原因，一是土地市場降溫明顯、多個熱點城市流拍；另一是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。

中國住宅土地市場遇冷，今年以來土地市場流拍案也不斷。主要是房企融資難，加上限價政策，房企不得不放棄拿地。

中原地產早先統計，今年1至7月，一線城市土地流標13宗，二線城市合計流標經營性土地154宗，三、四線城市經營性土地合計流標629宗。

據報導，中央政治局近期會議上強調堅決遏制房價上漲，取代以往遏制房價「過快」上漲的表述，明確釋放「房價不能漲」的訊號。

有業內人士也稱，在限價政策下，地價每平方米2萬元，政府限價3.5萬元，「拿了就是虧」。

安居客首席分析師張波比喻說，「麵粉或無法支撐未來麵包價格」，部分城市土地掛牌價格，較周邊樓價偏高，開發商拿地後風險增加，亦是影響房企拿地與否或是出價買地的重要因素。

世界上絶大多數國家的土地是私有屬性，儘管土地規劃是政府的職責。

而在中國，土地是國有制，中共地方政府財政收入嚴重倚賴土地轉讓金，占地方收入的50%左右。在財政困難且債務高企情況下，地方政府當然抓緊土地相關的財源。

新城控股高級副總裁歐陽捷直批，地方政府太「貪心」是土地流拍增多的最根本原因。市場正在改變，但政府依然老模式賣地，寧可流拍，亦要提高拍賣底價。#

責任編輯：高靜

【大紀元2018年09月04日訊】（大紀元記者程木蘭綜合報導）近半年內，中國多家龍頭巨企傳出凍結人事或裁員的消息，包括綠地、長實、萬科、富力、雅居樂等大型上市房企。市場人士擔憂，裁員潮的背後是融資渠道不斷收緊，嚴重的現金流和債務問題將使房企資金鏈緊繃。據陸媒披露，上半年，136家上市房企最新資產負債額超過10萬億，平均負債率約80%。
自7月起，不少大型房企紛紛傳出裁薪減員的風聲。8月24日，華人首富李嘉誠旗下的房地產公司長江實業上海公司被曝大量裁員，目前不少員工已經離職。

前一日的8月23日，才有媒體報導綠地將迎來一輪裁員潮，並稱綠地集團董事長、總裁張玉良近期對京津冀、上海及廣深事業部總經理做出儘快完成瘦身的指示，裁員比例高達10%—30%。

大型房企密集裁員的消息引起了業內不小的風波。易居研究員沈昕表示，目前境內融資遭遇金融機構持續收緊縮表，境外融資由於人民幣疲軟、美元強勁，融資成本較以往高出不少。考慮到未來市場整體銷售繼續回落，資金市場緊張壓力還將加劇。資金壓力大的企業一般會選擇收縮戰線，那些業績不好的區域公司就有可能成為被瘦身的對象。

10萬億巨債壓頂

Wind金融數據顯示，今年上半年136家上市房企最新資產負債額超過10萬億元，平均負債率約80%。而2017年全年，136家上市房企平均負債率達79.1%，創2005年以來最高位。債務規模較2016年增長33.33%，高達6.59萬億元。

今年年初起，房企龍頭們還在大舉發債融資，一方面是為了應對資金面收緊，一方面是為併購準備「彈藥」。同策諮詢研究院監測資料獲悉，2018年前7個月，40家上市房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。

未料，局勢驟變。今年5月美中正式談判破裂，雙方貿易戰不斷升級。隨後中國股市匯市屢遭重創，資本外流。整體融資境況趨緊，房企很難借到錢。銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個管道如今一個個收窄。

雪上加霜的是，房企發債也頻繁被終止。深圳市龍光35億元的住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、合生創展100億元的小公募等，均被中止。

融資收窄卻迎來償債高峰

中國國內地產企業貸款的期限以3年為主，過去兩年產生的大量貸款將在2018—2019年到期，也就是說未來1至3年地產行業債務到期壓力集中。海通證券的報告顯示，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，規模之大史無前例。在接下來的2019—2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元。。

中國房地產高度泡沫化

下半年房企勢必面臨資金吃緊，現金流承壓局面。同策研究院總監張宏偉表示，中國房地產行業正經歷著「焦慮期」，持續期可能超出很多人的想像。裁員只是初步表現，接下來恐遭逢市場深度調整壓力。

根據國際貨幣基金會（IMF）的資料，2015年中國房地產投資占GDP比重14.18%，住宅投資占GDP比重9.55%。此數值主要是用於判斷房地產投資是否泡沫化的指標。

相較於日本上世紀房地產泡沫最嚴重時，該比值最高也不過8.7%；而美國次貸危機期間該比值最高也只有6.5%。#責任編輯：林詩遠

雖然稅務和金融資訊都將因公開交換而透明化，但對外交換資訊中不包括不動產。每日經濟新聞報導，因為CRS調查對象局限於金融帳戶，海外投資人在中國的房地產、珠寶、車船、古董、藝術品等非金融類資產，只要不被變現並存入金融機構，就不在調查範圍之內。

中國人在海外的房地產也不會被查，因此，房產或將成為未來海外避稅重要手段。不久前大陸台商紛將獲利回流，返台買屋置產，還帶動了台灣豪宅上漲熱潮。

完成第一次資訊交換之後，查稅工作還沒結束，今年12月31日前，大陸金融機構還將完成對存量個人低淨值帳戶和全部存量機構帳戶的盡職調查。

換句話說，不只高淨值群人群，肥咖遭到追稅，基本上只要有海外存款的人，全部都會影響。

中國經營報報導，根據大陸個人所得稅法規定，個人稅務居民分為兩類，一類是在大陸境內有住所的中國公民和外國僑民，但不包括雖具有中國國籍，卻並未在中國大陸定居，而是僑居海外的華僑和居住在香港、澳門、台灣人。

另一類則是在大陸境內居住，且在一個納稅年度內，一次離境不超過30天，或多次離境累計不超過90天的外國人、海外僑民和香港、澳門、台灣人。

房屋抵押貸款和其他與房地產相關的金融杠桿的膨脹，一直是近年來中國房地產市場所面臨的潛藏隱憂，特別是中國主要大型地產公司的債務正在不斷提高當中，其中中國恆大、萬科的債務均高過1兆元人民幣，保利地產、碧桂園、融創中國、綠地集團亦有5,000億元人民幣以上，再者如萬達集團、金地集團、世茂、龍湖集團、中國海外等企業，其中國房地產債務也均在1,000億元人民幣以上的水準。

而隨著中美貿易戰恐牽動中國經濟與匯率的走勢，未來更需面對各項變數對於資產泡沫所帶來系統性風險的影響，特別是貿易順差減少、人民幣匯率續貶，中國房地產後市景氣表現將減少支撐力道，顯然繼中美貿易戰衝擊對岸的股市、匯市之後，未來是否波及債市、房市的走勢，則需密切觀察。

至於在國內房地產市場方面，近期市場也開始關注房貸逾放比上升的趨勢，主要是國內銀行的購置住宅貸款逾放金額已由2014年12月的86.31億元遞增至2018年5月的172億元，購置住宅貸款逾放比則由2014年12月的0.15%提升至2018年5月的0.26%，為12年來的新高，所幸6~7月則略降至0.24%，同時逾放金額縮減至163.23億元。

若以房市重鎮北台灣來看，台北市、新北市房貸逾放比更分別由2014年第四季的0.12%、0.10%提升至2017年第四季的0.23%、0.25%，且台北市、新北市、桃園市的房貸逾放金額更是於2017年第四季各來到35億元、44億元、21億元，分別較2014年第四季成長90%、179%、66%；而建築貸款逾放比方面，是由2017年12月的0.17%提高至2018年7月的0.25%，為五年來新高。

上述資料反映短期內國內房貸逾放的問題雖在可控制範圍之內，也就是2018年7月購置住宅貸款逾放比、建築貸款逾放比分別為0.24%、0.25%，均低於全體銀行逾放比例0.28%，但趨勢於則是呈現增多減少的態勢，況且不動產放款（含括住宅不動產與商業不動產）佔整體銀行放款的比重已由2011年的42.34%提高至2017年的47.36%，也隱含我國銀行放款有過於集中於房地產的風險，因而主管機關仍有必要事先祭出各項防範措施。

畢竟2018年國內房市供給量明顯擴大，特別是根據住展雜誌的預測數據可知，2018年全年北台推案量從原先預估的1兆元上修至1.1兆至1.15兆元，若年底指標豪宅案登場，全年案量可能達1.25兆元，將創下統計以來史上次高紀錄，不過以目前銷售率不到四成來看，顯然龐大供給量恐成未來賣壓。

更何況2019年即將面對全台房貸寬限期到期的問題，即預估2019~ 2020年全台將有5.47萬戶住宅面臨限期到期，房貸壓力將驟增，預期賣壓將湧現。

在此情況下，為避免系統性風險擴張，金管會持續關注不動產放款情況，除研議是否對房貸做壓力測試外，對房貸逾放偏高銀行也採取個別監理措施，並考慮對逾放偏高未改善的銀行，祭出增提備抵呆帳準備措施；此外，金管會出手祭出「個別總量管制」，要求部分銀行的建築貸款，不得超過淨值的1~2倍，同時向銀行全面，並向國銀發放房貸寬限期問卷調查表。

值得一提的是，國內房貸指標龍頭銀行—土銀，近期也開始強化房貸風控的動作，即特別注意整批性分戶房貸，且對於寬限期的拿捏也十分嚴謹，顯然國銀的房貸風險意識已有所提高。

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】

根據最近大陸房地產機構發布的監測與研究數據指出，近期大陸不少城市新房、中古屋價格漲幅逐漸放緩。另外，今年以來，土地流拍數量也明顯增多，與去年相比，流標流拍的土地宗數漲幅均超過100%，顯示大陸房地產市場正在「降溫」，這有助於推動房地產市場健康平穩運作。

根據58安居客房產研究院監測顯示，今年8月，全大陸36城市新房均價為每平方公尺1萬6082元（人民幣，下同），與上月相比成長0.28%；中古屋均價為每平方公尺1萬5202元，與上月相比增加3.39%，中古屋價格漲幅，高於新房。

三四線城成交量攀高

在新房交易中，從房屋成交面積來看，一線城市的成交面積在縮小，其中，廣州8月房產成交53.3萬平方公尺、4821套，比上月套數下跌53.0%，而上海和深圳的成交套數與去年同期比也有11.6%、1.4%的跌幅。不過，三四線城市的房產市場依然較為活躍。

在中古屋交易中，8月北京中古屋價格為每平方公尺5萬9119元，深圳、上海、廣州則分別以5萬4190元、5萬612元、3萬2998元緊追在後。

58安居客房產研究院首席分析師張波預計，未來房價大面積上漲趨勢將明顯緩解，尤其是新房部分，但市場成交量並不會因此出現急劇下跌，整體上波動不大，三四線城市的成交量還是會維持在一定高位。

另一方面，中原地產近日發布的數據顯示，今年以來，土地市場流標流拍數量明顯增多，其中，前8個月，一線城市經營性用地流標13筆，去年同期只有4筆；二線城市土地流標238筆，去年同期只有106筆，相比之下，流標流拍的土地宗數漲幅均超過100%。

建商從搶地變成選地

分析人士指出，土地流標流拍增加是因為土地出讓條件變得嚴苛，另一個原因是目前建商資金狀況緊張，在房地產調控不斷深入的大背景下，土地市場正在走向理性。

合景泰富地產業務首席執行長蔡風佳則提到，以前建商是搶地，現在變成選地，特別是下半年到明年上半年，為建商選地提供更多的機會和方式。

據彭博數據顯示，內房商償債能力為3年來最弱。彭博追蹤了80多家上市房地產公司，當中現金與短期債務水平之比在上半年平均為133%，較去年同期的297%低，亦是2015年6月以來最弱，接近1/4開發商更低於50%。

數據顯示，內地房地產在2019年第1季度面臨規模創紀錄的230億美元到期債務，若債券投資者要求提前償還部分債券，到期債務規模更是高達430億美元。更加複雜的是，中國決定抑制房價，這使企業更難以從銷售中快速生成現金。

標普房地產分析師Christopher Yip表示，最大的擔憂是企業的再融資壓力，儘管開發商試圖囤積現金，但他們的緩沖工具在消耗殆盡。

大陸對房地產稅的基礎工作逐漸鋪墊，包含推展中的不動產統一登記制度和全國訊息數據聯網制度，意味房地產稅腳步越來越近。前華遠地產董事長任志強近日不改大砲性格，發文表示，期待盡速推出大陸房地產稅法，但對課房地產稅提出15點疑慮與建議，包含如解決民眾的土地財產權利；改善重複收費、統一城鄉稅制等，但他也表達不看好透過房地產稅抑制房價。

任志強認為，由於房地產稅被定義為財產稅，那必須在立法上解決公民的土地財產權利問題，畢竟必須建立在房、地都是個人財產基礎，才能收取屬個人財產的財產稅，也希望能借這次房地產稅立法，讓大陸公民擁有土地的財產權利。

此外，他也強調大陸並非首次訂定房地產稅，實際早在1951年就有過，之後在大部分房產歸公才取消，並分割出工商稅、土地使用、耕地占用等各種稅，房地產市場化改革後也在生產、銷售環節增加各種稅費。他點出，基於這些歷史因素，未來開徵房地產稅時，應相對取消部分稅費，否則恐變成重複徵收。

至於有些人會期待透過房地產稅來抑制住房價格，任志強認為，從上海、重慶所進行的房地產稅徵收試點，以及世界各國已開徵房地產稅的情況綜合來看，恐怕難以做到。他說房地產稅從來就不是為控制房價而產生的，相反來說全球只要是房地產稅率高的地區，房價反而更高。

任志強更認為，大陸無論城市還是農村都存在收入兩極分化和貧富差距，應建立統一稅制，才能合理解決這些問題，否則會造成更嚴重的城鄉分化。(旺報)

中國大陸的建築垃圾量不僅是世界之最，目前每年生產建築垃圾量達18億噸，到了2020年恐更達26億噸，由於中國建築垃圾回收率僅10%，遠低於歐美的90%及日韓的95%，到處掩埋的結果，不僅塞爆城市，更造成環境、生態浩劫。
 
據資料指出，建築垃圾從侵占土地、隨意填埋、製造粉塵，乃至下雨天從垃圾堆流出的污水，只是嚴重環境污染的冰山一角，建築垃圾中的重金屬元素一旦被埋到地下，會污染地下水，直接危害到周邊居民的生活。
 
然而如今中國的鋼鐵、水泥產量過剩，去產能賤賣都來不及了，建築垃圾處理形同無利可圖，也無法再利用，沒有任何人願去面對。今年在上海郊外的一座社區旁的綠園道，居然就突然出現大土坑、土坡，80多輛車載來建築垃圾，連著蛇皮袋全部埋進去，聲稱是「墊高綠園道」。
 
中國前住建部副部長仇保興表示：「國內建築垃圾的數量，已占城市垃圾總量的30~40%，每1萬平方米拆除的舊建築，將產生7千~1.2萬的噸建築垃圾，而中國每年拆毀的建築，占建築總量的40%，等於蓋1萬戶，就會拆掉4千戶。」
 
同樣的問題不只發生在中國，也發生在前俄羅斯、東歐等前社會主義國家，50多年前興建的大量板式建築，已面臨大量拆除的命運，板式建築以牆板為主結構，而非樑柱，由於隔間具承重效果，無法任意拆除改動，加上接縫漏水等問題，多不堪使用。

此外，因城市變遷快速，建築預期在達到50年的壽命前，就會先被拆除、重建。建築師謝英俊坦言：「現在蓋的房子，20~30年以後都是會拆掉的，而不是被震垮倒掉的，因為社會條件不斷改變。你現在蓋房子沒有想到它以後怎麼拆、垃圾怎麼處理，那就完了。」
 
以中國而言確實已完了，目前中國是全世界建築量最大的國家，每年消耗世界40%的鋼材、水泥，建造20億平方米建築，未來拆除，全是無法再利用的非環保材料，沒有循環經濟可言。除非採用全新的建築體系、環保材料蓋房，如輕鋼架結構，搭配舊房留下的磚石做牆等方式，此法在中國部分山區有成功案例，不過觀念尚新，尚不普及。（洪子恩／綜合報導）

今年在上海郊外的一座社區旁的綠園道，居然出現大土坑、土坡，80多輛車載來建築垃圾，連著蛇皮袋全部埋進去。翻攝上观新闻

埋進土裡的建築垃圾，經雨水浸濕後，所有的重金屬、毒物皆會滲進土中，造成地下水質惡化。翻攝上观新闻

埋起來後，高起的土堆下滿布建築垃圾。翻攝上观新闻

中國部分邊疆地區、農村利用輕鋼架系統搭配在地骨料，搭起堅固的永續性住宅，該建築系統簡單，但觀念新穎，尚未在各地普及。謝英俊事務所提供

　每經記者 周程程    實習編輯 廖丹    

　　9月1日，中國銀行業協會首席經濟學家、香港交易所首席中國經濟學家巴曙松在第十屆中國醫藥企業家科學家投資家大會暨改革開放40年醫藥行業發展成就展上表示，目前所說的中國經濟轉型，其實就是「基礎設施+房地產」這樣的增長動力模式已經日漸式微，需要尋找新的增長動力。

　　巴曙松指出，作為新經濟的生物醫藥行業，和傳統房地產業的發展投入相比，目前還不是一個數量級。2017年，中國房地產開發投資10.9萬億，而中國醫藥行業一家龍頭翹楚企業恆瑞醫藥的研發投入為17.6億。「生物醫藥企業的發展需要有金融資源的支持。」他說。

　　巴曙松表示，從美國、歐洲等地的發展情況來看，第一靠研發，靠科學家和企業家。第二靠資本市場，靠投資家給他們提供融資的平台。特別是IT和醫藥行業的發展更有賴於此。

　　實際上，近年來，中國在研發投入上持續發力。數據顯示，中國研發支出規模在1985年突破100億大關以後，進入了快速增長階段。其中2001年到2010年這十年時間，每年研發支出增速均在20%以上，研發支出的規模從2001年的1000億左右，到2012年突破了1萬億以上，2017年1.75萬億元。

　　後續中國在研發投入上有望繼續加碼。巴曙松認為，目前觀察來看，中興事件后，中國本土的研發投入應該會有大的加速，更加希望投資界、金融界能夠共同參與，形成協同效應。

　　但需要注意的是，巴曙松指出，新經濟企業發展具有獨特性，這可能會讓其面臨找不到合適融資渠道的困境。

　　巴曙松表示，傳統一般的產業，比如製造業，在剛剛創業的時候，淘汰率非常高。但在此後發展的不同階段，都能夠在市場找到相對應的不同的融資工具，滿足其融資需要。比如，企業開始創業，往往是依靠一些天使投資人和種子基金進行「孵化」。後來慢慢找到自己的商業模式，業務增長很快，但是沒有盈利，沒有現金流，甚至沒有業務記錄。這個時候有A輪、B輪、C輪資金的介入。再後來，企業慢慢開始有了盈利，PE進入，最後進入成熟期，盈利規模擴大，達到一定的標準，從而上市。

　　但這種融資方式在一些新經濟領域則不完全適用。巴曙松以生物醫藥產業來說，典型的一個特點是最需要錢的時候是在研發的階段。統計數據顯示，60%到80%的研發支出在一二三期臨床階段，在這個時期既沒有盈利，也沒有現金流，有的只是臨床檢驗、審批的進展。這時候企業需要錢，但又達不到上市的標準。

　　巴曙松指出，傳統融資渠道未能滿足新經濟企業發展的融資需求。目前，中國多元化、多層次的投融資機制尚不健全，對中國新經濟企業發展形成一定製約。在原有的制度下，金融資源還會按照原有的慣性，看重企業能夠在當前的環境下拿重資產進行抵押擔保，最終，這些資源還是湧入房地產企業、產能過剩等資產比較重的企業。

　　巴曙松表示，中國經濟現在正處於新舊增長動力換擋時期，需要把原來配置到舊經濟的金融資源，進行一些改變與創新，從而引入到新經濟中來。

　　今年4月，港交所上市新規生效，為未能通過財務資格測試的初創公司（包括未有收益或盈利的生物科技公司）開闢上市途徑。在巴曙松看來，港交所上市制度的優化，助力了新經濟發展。

今年以來，官方多次表態，下決心解決好房地產市場問題，加快建立促進房地產市場平穩健康发展長效機制。本報就房租上漲、長效機制建設、去庫存等樓市熱點問題邀請專家進行解讀，以饗讀者。

　　近日，多個部委密集釋放出加快建立房地產長效機制的信號，專家認為，其中房地產稅是重要內容。

　　8月28日，國家发改委主任何立峰表示，下半年做好八個方面重點工作，其中在紮實有效推進三大攻堅戰方面提出，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康发展的長效機制;當日，財政部部長劉昆指出了下一步財政四方面重點工作安排，其中在推進落實重要改革舉措方面提出，加快建立促進房地產市場平穩健康发展長效機制。

　　住建部日前在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會，住建部相關負責人指出，各地要加快制定實施住房发展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力发展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開展房地產市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規開发企業、中介機構，維護人民群眾合法權益。

　　蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍對《證券日報》記者表示，7月份的70個大中城市房價數據顯示，當前全國房價上漲的壓力依然較大，各種房地產市場亂象叢生，“房住不炒”的中央精神部分地方落實不到位，“五限”甚至“六限”政策仍然沒有阻止房地產投機和房價上漲的壓力，因此，構建房地產長效機制將是貫徹落實房住不炒、遏制房價上漲的有效措施。

　　7月31日召開的中共中央政治局召開會議要求下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康发展長效機制。

　　黃志龍認為，樓市長效機制的內容包括金融、財稅、投資、土地、立法等。長期來看，金融領域的長效機制建設應設立住房銀行，同時通過房地產ABS、REITS支持租賃市場的发展;財稅政策的重點是完善交易環節的各種稅收，例如，推出房地產稅;投資的重點應是房地產開发不僅限于開发商，而要发展多元化的投資主體;土地方面，要重點发力租賃市場，特別是集體土地可用于租賃市場发展，形成租售並舉的市場格局;立法方面，包括推出住房法、房地產稅法等。

　　值得注意是，不動產登記信息聯網也是我國建立房地產長效機制的基礎。自然資源部日前稱，全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段。業內人士表示，未來在有效摸清市場實際情況的背景下，調控將更有針對性，房地產稅等長效機制的工作也將順利推進。

　　吉林省財政科學研究所所長張依群日前對《證券日報》記者表示，龐大的不動產信息客觀上已經成為開征房地產稅的基礎性建設。

　　國家統計局新聞发言人毛盛勇日前在答記者問時表示，加快推進房地產稅相關政策舉措。這一表態更增加了外界對于房地產稅出台的預期。(記者 包興安)

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】CBRE世邦魏理仕2018年8月28日發佈最新《全球頂級辦公室租賃成本》研究報告中指出，由於香港商辦市場需求暢旺，租金行情連續3年走升，加上空置率達到2015年第3季以來的最低水平，促使香港中環商辦連續第3年成為全球最貴商辦市場，商辦租賃成本每年每平方英尺達307美金(新台幣約27,947元/坪/月，包括淨坪租金、相關稅費及管理費)。
 
全球最貴前10大商辦市場有6個城市位於亞太區，包括香港中環、中國北京金融街、香港西九龍、中國北京中央商務區、日本東京都以及印德新德里康諾特廣場；此外，泰國曼谷商辦租金年增率達16.9％，成為亞太區商辦租金增長幅度最高的城市。

台北商辦市場方面，頂級商辦租賃成本較2017年調查增加1.4％，升至71.94美元，換算約新台幣6,548元/坪，惟全球排名較前一年度下降二名，為全球120個城市中，租賃成本第38高的城市(亞太區排名第18)。分析台北頂級商辦租金成長的原因，主要係2018年陸續有新完工大樓釋出，且租金水準高於市場平均，加上企業租戶升級需求強勁，使得頂級辦公大樓議價空間持續縮小。值得注意的是，台北A辦大樓公設比偏高，平均達35％，換算每淨坪，租賃成本的負擔因而加重。
 
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示：「近半年來專業服務業、網通資訊服務業及金融保險業均展現強勁的租賃需求，紛紛搶進市中心優質商辦，承租大坪數的辦公空間，帶動2018年上半年A辦市場淨去化量達7年來同期新高。在2018年A辦市場共有3棟新大樓加入之後，接下來將有至少3年的時間沒有新供給釋出，預測中短期內台北A辦租金將維持上揚走勢。」
 
根據實價登錄揭露資訊，2018年6月國泰置地廣場36樓近90坪的單位，以新台幣3,937元/坪的行情出租，月租金為35.2萬元。世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民指出：「目前台北A辦市場上可出租之大型連續空置單位越來越稀少，而且信義基隆區內百坪以下的小坪數單位詢問度向來很高，使得區內A辦房東對於租金水準更為堅持。由於國內景氣溫和擴張，廠商人力需求增加，帶動整體商辦去化速度，世邦魏理仕2018年已協助多家大型跨國企業進行搬遷，總計2018年於新完工A辦大樓內承租面積已逾萬坪。」

多家中國媒體報道，北京房租連續三個月暴漲，漲幅遠超以往，引發輿論熱議。

中國房價行情網的數據顯示，北京7月房租為92.33元/月/㎡，比去年同期增長21.89%，而2017年北京的人均工資為每月8467元。

作為中國的首都，北京的一舉一動都能引發熱議。此外，加上眾多意見領袖以及中國目前最大的輿論陣地微信公眾號的操盤手們很多都生活在北京，很容易就一個話題引發全網關注。

然而，BBC中文記者查詢數據庫後發現，北京並非過去一個月中國房租上漲最猛的城市。中國房價行情網的數據顯示，在中國的一級城市中，7月房租漲幅最高的城市為深圳，同比增加29.68%，其次為重慶，同比上漲26.44%，第三為上漲24.39%的天津，北京僅排第四。中國的二級城市中漲幅最大的是成都，同比增長30.98%。四級城市中，大理的同比漲幅竟然高達44.89%。

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房租為何突然暴漲

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眾多中國媒體將房租暴漲的原因歸咎於房屋中介以及這些中介旗下的長租公寓公司。

近年來，中國出現了一類長租公寓公司，例如中國知名房地產中介鏈家旗下的自如友家，公寓運營商蛋殼等。這些公司從業主處承接房屋，簽3至5年的委托合同，經過簡單裝修並配上家電家私，以單個臥室為單位出租給不同的人，從而以二房東的身份獲得差價。

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有輿論認為，這些長租公寓公司之間爭奪房源導致了租金上漲。此種背景下，北京市住建委等多個部門在8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源等。

此後，這些中介承諾北京新增投放市場房源租金不漲，全國九城續約房源漲幅不超5%。

鏈家研究院院長楊現領稱，北京租金上漲的原因為市場上某些地段租賃房源明顯減少、租賃人口向內城轉移，此外，畢業季也導致內城租賃需求增多。

「房租上漲既有供需作用的原因，更有廣義物價上升的信號，房租上漲一旦持續，將對居民物價造成重要影響，而且可能抑制內需，從而出現物價上漲、經濟放緩的類滯漲環境，那麼貨幣政策就可能進入左右為難的境地。」中信證券研究部固定收益首席分析師明明撰文稱。

前社科院金融研究所研究員易憲容則在博客發文稱，關於中國各地房租上漲，季節性因素、供需結構失衡等因素「都不是太重要的」，重要的是為何政府提出發展中國的住房租賃市場，中國的住房租賃市場沒有發展起來就會亂象叢生？原因何在？

「中國住房租賃制度安排嚴重不足，加上政府不能夠以巨大的財政投入增加更多的可對中低收入者的租賃住房供應，這自然會給贏利性的住房租賃企業獲得暴利創造最好的機會。」易憲容稱。

房租上漲將導致物價上升

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有報道稱，目前中國一線城市的房價，如果只靠房租回本，需要70-80年，而公認的健康水平是18-25年。過去十年，中國的房價持續飆升，而房租漲幅一直相對穩定。

在國際上，一般租金收入比的警界線是30%，也就是說，當租金佔收入的比重超過30%，租客用在房租的消費就是不合理的。但在豆瓣、知乎等中國年輕人相對集中的論壇上，很多人在中國一線城市的租戶表示，他們需要支付的房租已經到達了月收入的50%以上。

中信證券明明研究團隊在一份報告中稱，房租上漲不僅從CPI構成上推高通脹，還可通過成本傳遞和財富效應等方式影響整體物價水平。

「根據成本傳遞效應，房租價格增加了居民生活成本，不考慮工資黏性的時滯影響，房租價格上升將推高工人的工資要求，企業在維持一定利潤率的基礎上會將用工成本向下游以及終端消費轉嫁，從而推動物價上漲。」該報告稱。

「為了保證居民的基本居住條件，今後的中國房地產市場，有支付能力的居民進入商品住房市場購買住房，而中低收入居民則通過住房租賃的方式來保證（居住）。如果中國的住房租賃市場發展了，那麼中國房地產市場問題也就解決了。」易憲容稱。

內房股近期相繼公佈中期業績，上半年港股跳水下跌，整體市場大幅波動，但內房股見底反彈，已有回暖趨勢，隸屬傳統行業的地產企業於資本市場而言，如地基一般，業績穩健表現樂觀。

　　近半年在去庫存政策後，二三城市迎來人才爭奪戰，當地政府為吸引高端人才，降低落戶標準，幫助解決住房，隨之而來是中高端人群的住房需求。就內房股而言，二三線城市的戰略佈局，可見其後續版圖的生態循環。

　　在諸多二三線城市地產企業中，建議重點可關注今年剛入選MSCI中國指數的禹洲地產（1628）。禹洲地產是中國房地產40強中，為數不多的地產目標股份之一，並且早在今年三月，已被納入恒生指數及滬港通交易名單。

　　根據剛剛披露的業績公告來看，截至2018年6月30日，合約銷售金額達214.9億元（人民幣，下同）；收入92.4億元，按年上升27.54%；毛利則按年上升22.03%，至29.1億元，毛利率約為31.53%；淨利按年大幅躍升83.45%，至13.9億元，淨利率約為15.1%，處於行業領先地位。

　　據了解，禹洲地產一路北上東引，目前在杭州、蘇州、合肥、南京等多個城市，均取得令人矚目的銷售業績，下半年亦有計劃在長三角蘇杭地區繼續推出新項目。以當前業績完成表現來看，憑藉其2018年可售資源約920億元，完成全年目標600億元銷售，還是十分值得期待。

　　同時公告顯示，中期建議派發股息為11港仙，派息比率為34.85%，回報率十分不俗。現時已有大行如摩根大通予以「買入」評級，目標價為7.5港元。當前禹洲地產估值偏低，可趁低買入，靜待收益。

甄榮