專家認為「去庫存」不應搞「一刀切」 房地產結構比總量更應受關注
來源：金融時報
本報見習記者馬玲
化解房地產庫存，促進行業平穩健康發展，是社會各界持續關注和研究的熱點之一。2015年12月，中央經濟工作會議將「化解房地產庫存」作為2016年經濟工作五大任務之一。自此，房地產庫存成為社會各界高度關注的問題。
目前來看，經過2016年的大力「去庫存」，全國商品住宅庫存規模已整體進入合理規模區間，今年《政府工作報告》對三四線城市商品住宅去庫存成效表示肯定。不過，需要注意的是，目前房地產調控任務依舊艱巨。業內專家認為，「去庫存」不能搞「一刀切」，要有的放矢、因城施策，並且應當借鑒發達國家經驗教訓，擴大研究思路。
因城施策「去庫存」
上海市房產經濟學會會長沈正超認為，庫存問題是房地產理論研究需要關注的重要問題，其本質是供需關係問題。以上海為例，上世紀90年代以來，上海房地產市場發展的實踐反映出，供應不足、供求平衡、供應過度是交替出現的市場現象，有一定的規律性。認真研究庫存問題，找出其變化規律，制定相應的預警和管理對策，對於促進房地產市場健康發展具有重要意義。
沈正超還認為，造成房地產商品庫存過多的原因是多方面的。因此，「去庫存」應因城施策。當前一二線城市在「去庫存」的同時特別要防止出現新的庫存。
華東師範大學房地產系主任胡金星表示，對庫存問題的研究，其實吻合了當前政府供給側結構性改革的導向，也和當前房地產市場的持續調控有關。
「從城市經濟學的角度看，不同庫存背後的租金收益有很大差異。比如，國際上商業地產的租金收益率比較高、回報比較大，因此其物業的庫存壓力就相對小。」在胡金星看來，國內市場針對部分高庫存的問題，要重點研究物業收益率等因素，這樣才可能提出更為務實的解決措施。
庫存結構比總量更應受關注
上海易居房地產研究院流通所所長崔裴發佈的《房地產庫存問題研究》報告對「房地產庫存」作出如下界定：房地產供給側持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產。
具體來看，新建商品房的庫存包括四種。第一，商品房現房庫存，是最小口徑的新建商品房庫存，指已達到銷售、出租條件但未完成銷售、出租的新建商品房；第二，商品房期房庫存，指可預售但尚未完成預售的新建商品房，在我國現有商品房預售制度下，這是實際存在的新建商品房庫存；第三，商品房實際庫存，指在一個特定的區域內，截止到某時間點，新建並已達到銷售、預售或出租條件，但未銷售、預售或出租的新建商品房，即商品房現房庫存與期房庫存的總和；第四，商品房潛在庫存，在我國目前的房地產開發管理制度下，已開工但未竣工且未達到預售條件的在建商品房，在不久的將來就會變為期房，是商品房期房庫存的主要來源。
上述報告指出，從結構上看，2012年至2017年，35個大中城市商品房實際庫存中住宅佔比振蕩下行，從56.6%下降到44.6%，這表明商品房實際庫存從以住宅為主轉為以非住宅為主，意味著商辦用房的庫存問題變得更加突出。
換言之，在全國平均層面商品住宅庫存已處於合理水平，但以商辦用房為主的非住宅商品房庫存規模遠超合理規模區間。另外，從2005年至2017年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦用房銷售佔比非常低，這在一定程度上反映了商辦用房受自身特性影響，「去庫存」難度更高。
構建「去庫存」措施新思路
在日前召開的易居論壇上，部分國有房企代表表示，「去庫存」的問題可以和存量房、存量用地等政策管理積極挂鉤。換言之，對於部分庫存規模比較大的房源，除了關注「去化」的概念，其實還可以考慮「轉性」的概念。如果這方面實現了政策的銜接和打通，那麼「去庫存」的問題就會變得比較容易解決。例如，當前全國各大城市正在積極推進租賃市場的改革，對於此類租賃市場來說，也可以關注房地產的庫存問題。針對新房建造周期時間相對長、存量物業改造周期相對短的特點，可將此類過剩房源收儲後進行改造，形成更多的租賃住房房源。
上海易居房地產研究院院長、華東師範大學終身教授張永岳強調，研討庫存問題，對於當前中國房地產行業健康持續發展非常必要。既要積極推進理論方面的探索和思考，也應結合市場階段性的發展特點做精準性的策略建議。解決好庫存問題，既能改善房地產市場的供求關係，也可有效化解相關金融風險，符合供給側結構性改革的大方向，有助於更好地建立中國房地產行業長效發展機制。
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