不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【大紀元2018年09月05日訊】（大紀元記者程木蘭綜合報導）中國房市又見一最新降溫跡象。數據顯示，8月份40個典型城市土地出讓平均價格連續5個月走跌，土地成交溢價率則跌落39個月新低，多項指標增幅亦見收窄。
分析人士表示，在金融環境收緊的背景下，開發商資金壓力大增、買地交易步調持續趨緩。

易居房地產研究院9月3日發布的8月份40城土地市場報告顯示，土地成交建築面積較上月小幅上漲；不過，自今年6月以來，土地成交建築面積增長幅度已明顯放緩。

土地收入方面，今年1至8月，40城市土地出讓金累計收入14,778億元，按年增長10.9%，但自6月以來下跌趨勢明顯。

數據顯示，8月40城土地成交溢價率為17.3%，較上月跌1.7個百分點，較去年同期下跌20.9個百分點。

值得注意的是，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。

以中國土地出讓金最高的杭州為例，8月底集中出讓的主城區三幅住宅地皮，分別以3%、2%、0%的低溢價率成交。近期也有部分地皮地價較同區域前期地皮下跌20%～30%。

此外，8月上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。

易居研究院研究員沈昕分析，由於多地政府推出土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，而這些城市此前是熱點城市，調控較為嚴厲，預計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續下滑。

另一方面，土地出讓均價已連續5個月按年下滑。

8月份40城土地成交均價為4,472元/平方米，按月下跌2.9%，按年下跌17.7%。沈昕分析原因，一是土地市場降溫明顯、多個熱點城市流拍；另一是三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。

中國住宅土地市場遇冷，今年以來土地市場流拍案也不斷。主要是房企融資難，加上限價政策，房企不得不放棄拿地。

中原地產早先統計，今年1至7月，一線城市土地流標13宗，二線城市合計流標經營性土地154宗，三、四線城市經營性土地合計流標629宗。

據報導，中央政治局近期會議上強調堅決遏制房價上漲，取代以往遏制房價「過快」上漲的表述，明確釋放「房價不能漲」的訊號。

有業內人士也稱，在限價政策下，地價每平方米2萬元，政府限價3.5萬元，「拿了就是虧」。

安居客首席分析師張波比喻說，「麵粉或無法支撐未來麵包價格」，部分城市土地掛牌價格，較周邊樓價偏高，開發商拿地後風險增加，亦是影響房企拿地與否或是出價買地的重要因素。

世界上絶大多數國家的土地是私有屬性，儘管土地規劃是政府的職責。

而在中國，土地是國有制，中共地方政府財政收入嚴重倚賴土地轉讓金，占地方收入的50%左右。在財政困難且債務高企情況下，地方政府當然抓緊土地相關的財源。

新城控股高級副總裁歐陽捷直批，地方政府太「貪心」是土地流拍增多的最根本原因。市場正在改變，但政府依然老模式賣地，寧可流拍，亦要提高拍賣底價。#

責任編輯：高靜