不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

《經濟通通訊社記者林雯婕２７日上海專電》隨著政府樓市調控措施的實施，一方面是熱點
城市嚴格的限購限價，另一邊是銀行貸款收緊，加上人民幣大幅貶值，令火熱房地產市場一下子
降溫了。上海不少土地出讓都是以底價成交，甚至還出現土地流拍現象，可見房地產商資金亦開
始緊絀。
　　　第一太平戴維斯華東區董事長朱兆榮接受《經濟通通訊社》專訪時指，在這樣的背景下，
看到有的房地產商想要退出一些項目，可是現在市場上的買家資金儲備亦不足。「貨放出來多了
，但是成交很少，今年以來大宗交易量連去年一般都沒有。去年買家很多，或放出來也有，因為
貸款融資還能做。」
　　第一太平戴維斯早前發布的數據顯示，上半年內地大宗成交總額為２４２億元人民幣，僅為
２０１７年上半年的二分之一。
　　對於土地市場轉冷，朱兆榮認為，政府對一手樓的限價影響較大。今年開發商拿到的預售價
只是比土地價格高出２成左右，並不是很吸引人，而且也看不到樓市政策會放鬆的跡象，再加上
未來還將推出房產稅，可以預期樓市是一定會降溫的，所以開發商並沒有動力積極地拿地。然而
，朱兆榮強調，房地產仍然是一個穩妥的投資，「住建部提出要穩地價、穩房價、穩預期，說明
政府也想房地產平穩一點的。」
　
＊上海優秀商業地產遠遠不夠，期待新零售回歸＊

　　在零售地產方面，早期的上海只有百貨商店，且只用簡單的「第一百貨商店」、「第二百貨
商店」依次命名，直到香港開發商把國際化的物業管理經驗和營運模式帶入內地，上海才出現了
現代化的購物中心，隨後一發不可收拾，各種形態的購物中心在上海各區拔地而起。朱兆榮坦言
，從體量來講，上海的商場早已飽和，但是優秀的商業地產，對這２０００多萬人口的城市來說
並不多，做的好的商場幾乎可以用手數出來。
　　「現有的沒做好的商業地產的量很大，未來這些商場的改造升級是一個趨勢，無論是硬件方
面還是軟件方面。零售行業這幾年大家都在改變，租客在改變，業主也在改變，所以做商業地產
的人未來１０年有的忙了。」
　　在商業地產本身量過大、營運經驗不足以及網購的衝擊下，近年實體零售業進入寒冬，愈來
愈多的實體店關門謝客。為填補空出來的租鋪，商場只能納入更多的餐飲食肆。而餐飲比例過高
又會產生新的問題，那就是餐廳的同質化程度過高，有些餐飲人滿為患，有些卻無人問津。就在
業內對此都毫無頭緒的時候，「新零售」的出現給商場經營帶來了一絲曙光。
　　「從去年下半年到今年，可以看到零售店開始回歸，帶著一些新的概念，包括一些體驗式零
售或者說跨界經營。這比較像２０１２年運動行業回歸時的景象。早年運動品牌店開得太多，在
２００８年奧運會後運動零售業進入低潮期，很多店鋪都關門。但隨後ＮＩＫＥ等一些品牌帶著
全民健身的概念重新起步，推廣馬拉松、瑜伽，把買賣關係變成了銷售一種概念，吸引了一大批
年輕消費者。」他笑說，「以前可能一個人只有兩雙運動鞋，而現在跑步、做瑜伽都會需要不同
功能、不同類型的運動鞋，這就體現出產品的變化。」
　　對於零售市場的前景，朱兆榮指，他一直看好中國的零售市場，「從來沒有動搖過」。因為
中國人喜歡消費，願意嘗試新的東西。他相信，中國商業地產未來會發展出適合自己的一條路。

中國房地產泡沫是中共當局所面臨的最大風險之一，房地產泡沫一旦破裂，對中國經濟和社會所帶來的將是摧毀性的破壞。

據美國傳媒消費者新聞與商業頻道（CNBC）報道，財富管理公司諾亞控股（Noah Holdings）的數據指房地產投資已經達到約佔中國家庭資產份額的三分之二。同時，房地產市場在地方政府收入、銀行貸款和企業投資中也扮演著重要角色。因此，房地產市場價格的急劇增長和下跌將對整體經濟產生負面影響。

「麥格理（Macquarie）集團」大中華區經濟學主管胡拉瑞（音；Larry Hu）也對此表示，房地產是未來12個月最大的風險。他特別關注的是，在近年來房價大幅上升後，較低一級或更小城市的房地產市場是否會出現低迷。

上星期二線城市南京宣佈禁止企業購買住宅物業，此前上海和其它一些城市也採取了類似措施，限制企業購買住宅物業。房地產和投資管理公司JLL的中國資本市場區域主管周喬（音；Joe Zhou）預測，北京方面不太可能會很快再次放鬆政策。

到目前為止，房地產市場仍一直很火爆：上海的同策房產諮詢公司（Tospur Real Estate Consulting）跟蹤的60個三線和四線城市新建民用住房的平均銷售價格在2016年1月至2018年5月間上升了28.1% 。北京智庫中國城市全球化研究所執行董事秦泰樂表示，如果不增加對房地產市場的控制，那麼資金仍將流入房地產市場，而不是如製造業、技術創新和旅遊業等等經濟需求領域。

中共自己也已經認識到了這個令人寢食難安的問題。但問題是，對房地產市場的調控還牽扯到中共臥榻旁的另一顆炸彈：地方債務。可以說，它也是被房地產泡沫一同催大的。

中共所謂的「改革開放」以來，房地產已經成為經濟發展的引擎，帶動多種產業發展，塑造了巨額GDP「盛況」。而且在「亢奮」的房地產背景下，賣地已經成為地方財政收入的重要來源。對房地產市場的遏制和降溫會直接影響到地方財稅收入，使已經變成了同樣可能引爆中國經濟的「地方債務炸彈」更具威力。

所以，如何調控房地產泡沫，使其不會繼續膨脹和爆破，又不會因對其調控而導致地方債務問題爆發，成了當局的首要威脅。◇ 

「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。」內地住房租賃中介「我愛我家」前副總裁胡景暉上周對另一中介「長租公寓」的風險警告言猶在耳，《中國房地產報》今天就報道，杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產，涉及6家網貸平台，約4,000戶租客受影響，租戶及業主組成大大小小的維權群，正爭取通過協商或法律等途徑索償。

綁定網上貸款平台　預支多月租金

在「誰推高了租金」討論聲愈演愈烈的情況下，「長租公寓」涉及金融+的經營模式引發熱議，報道引述一名租客稱，當初租房時，鼎家曾許諾租客用「押一付一」的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下進行網絡貸款。

租客們通過信用卡綁定一個名為51返唄（現更名為「愛上街」）的App借款，一次過把多個月的租金付給鼎家，再每月向App償還相應的貸款金額。如今，鼎家破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向「愛上街」還錢，而業主也未收到鼎家應給的之後租金，部分業主已準備收樓。

8月20日，鼎家發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，並將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，近日與相關業主和租戶聯繫承接事宜。不過，《中國房地產報》記者撥打了該通知中所留的諮詢電話，未有人接聽，而鼎家的辦公室也早已人去樓空。

據了解，鼎家破產約有4,000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家，其中「愛上街」是最多租客綁定的App。報道指，在破產通知發佈後，鼎家一名負責人直接告訴租戶：「沒錢退押金，更沒錢退房租。」

業主考慮收樓　「維權群」協商索償

目前，鼎家的租戶及業主組成了大大小小的維權群，想通過協商或者法律等途徑挽回損失。另有自稱鼎家公司前員工爆料，鼎家至今也拖欠了大部分員工的工資。

有業內人士分析稱，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言，可以說是「無本萬利」。目前，許多其他中介機構也在使用這種方法加快企業資金的回籠。

實際上，鼎家此前就因拖欠租金被傳資金斷裂，在近期官方加強監管P2P（點對點）網絡貸款平台及住房中介的情況下，「長租公寓」在融資投資方面難免進一步受挫。

根據中國人民銀行最新政策，本年度第三輪定向存款準備金率下調，大型商業銀行存款準備金率下調0.5個百分點，進一步推動「債轉股」市場化合法化並增加對中小企業的支持，以減輕其財務壓力。

　　如今全球如火如荼的貿易戰與來自中國中央銀行的7000億美元資金緊密聯繫在一起。

  當前面臨資金面收緊，尤其是銀行貸款收緊風險的房地產市場，類似的政策似乎能緩解房地產資金面不足的風險。

　　不少業內人士認為，此次央行定向降準政策，有助於形成更為寬鬆的房貸環境。但近期的降準似乎有所不同。根據中國人民銀行（PBOC）的報告，所有人都表示，它的目標是將5000億元人民幣用於債轉股，其餘的2000億元將用於小型銀行向中小企業提供貸款。

　「降準」消息一出，未來樓市走向又被推到「風口浪尖」。2008年、2011年和2015年的存款準備金率下調顯著促進了房地產市場的銷售，樓市的火熱持續至少一年的時間。然而，在貿易戰的壓力下，中國央行似乎在降準存款的情況下有限制性的資金流動。目前，許多公司資金流動非常緊張，尤其是經濟下滑帶來的壓力；房地產市場將不會被優先考慮。

        研究宏觀經濟環境和房地產政策的專家表示，中美貿易戰維持中低規模的條件下考慮，內外避險資金流出中國，那麼美元加息的步伐還會加快。

  中國為了穩定人民幣匯率，緊隨美國加息的概率也很大，這對於樓市來說是利空，因為整個貨幣環境將進一步收緊。當中美貿易戰的規模擴大，為維持GDP增長，調控政策或將放鬆，對於樓市就形成了一個偏向利好的消息。

 國家統計局日前發佈的宏觀經濟資料指標顯示，上半年房地產投資增速同比達到9.7%，明顯快於2017年7%的水準。在嚴厲的宏觀調控以及金融去槓桿背景之下部份業務牽涉物業投資的公司，如恒基兆業地產、大中華集團，將會成為現下行業發展動向及政策趨勢的良好關注指標。

大中華集團

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】

大陸廣東省於20日召開全省房地產工作電視電話會議，部署下一階段的房地產調控工作，也再次強調必須堅決遏制房價上漲，各地區、各部門要落實好中央有關房地產市場調控工作的部署。而根據廣東省房地產行業協會發布的報告顯示，上半年廣東商品房銷售面積、銷售額與去年同期相比均下降，顯示出調控工作有具體效果。

本次會議強調，各地各部門要落實好中央有關房地產市場調控工作的各項部署，堅決遏制房價上漲，促進房地產市場平穩健康發展。

據廣東省房地產行業協會發布的《2018年上半年廣東房地產市場分析報告》數據顯示，今年上半年，廣東商品房銷售面積6562.38萬平方公尺，與去年同期比下降12.1%；銷售金額則為8333.94億元（人民幣，下同），與去年同期比下降1.4%，呈現量降價穩的態勢。

庫存方面，截至今年6月底，廣東全省商品房待售面積5221.12萬平方公尺，其中，商品住宅待售面積2576.61萬平方公尺。商品房待售面積比去年底增加232.54萬平方公尺，其中商品住宅待售面積則增加了161.86萬平方公尺。

近3年廣東商品住宅待售面積持續下降，但今年上半年低位回升，對於平抑房價過快上漲有積極意義，從銷售面積、銷售額及庫存來看，意味著廣東省房地產調控工作，有實際影響及效果。

展望下半年，《2018年上半年廣東房地產市場分析報告》指出，目前廣東各地商品住宅的供求關係基本上已平衡，且近一年多來房貸利率持續加碼，對於市場需求的釋放呈現日益明顯的抑制作用，預計下半年商品房銷售量年增率將繼續保持負成長，房價漲幅將趨於滑落。

2018-08-22

〔編譯盧永山／綜合報導〕麥格理證券大中華區首席經濟學家胡偉俊表示，未來十二個月，中國經濟最大風險不是美中貿易戰，而是過熱的房市；他特別關注中國三、四線城市的房地產市場，是否會出現近期大幅上漲後，價格大跌或房屋開工數大降等情況。

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  中國三、四線城市的房地產，應觀察價格大跌或房屋開工數大降等情況。（彭博）

上海財富管理業者諾亞控股指出，房地產投資占中國家庭資產約三分之二，也在地方政府收入、銀行貸款和企業投資中扮演重要角色，若中國房地產市場價格崩跌，將對中國整體經濟成長造成致命影響。

目前中國房地產市場呈現過熱情況。上海同策房產諮詢公司表示，在二○一六年一月至今年五月，中國六十大的三、四線城市新建私人住宅平均售價上漲二十八．一％；中國國家統計局資料也顯示，中國房價已上漲超過三年，是二○○八年來最長漲勢。

繼上海等城市之後，上週南京市政府也宣布禁止企業購買住宅，以打擊企業投機炒作。仲量聯行（JLL）中國研究部總監周志鋒表示，此舉有助於控制風險，中國政府不可能很快就放寬打房政策，因此平均房價還會下跌。

目前還不清楚中國房市一旦低迷，是否會對整體成長產生影響。根據中歐國際工商學院（CEIBS）報告，中國民眾仍預期房價會上漲，因中國政府為避免成長放緩，不斷在緊縮及寬鬆政策之間轉換。

分析師普遍預測，中國政府將在基礎建設等其他經濟部門祭出刺激措施，來平衡打房後的負面衝擊。

【大紀元2018年08月22日訊】（大紀元記者何堅報導）中國房市最近異象連連，土地出讓流拍成潮、政府賣地收入卻再創新高，政府調控房價刷新紀錄、房價依然漲勢不停；前陣網絡才放風一個港版「房地產稅徵收細則」，陸媒日前又爆料說房產稅今年面世。種種跡象顯示，中國房市即將開始「大收割」。

《經濟觀察報》日前引述「值得信賴、接近稅法系統的深喉」的消息說：「房地產稅今年一定會跟大家見面。」

雖然該報導對此消息表示吃驚，但強調說多個消息源都指出房地產稅今年會面世。

房地產稅，在中國已被討論好多年。這一次或許是狼真的要來了。

房地產稅，「狼來了」

今年6月中國不動產登記信息管理基礎平台實現全國聯網。這意味著，中國人未來無論在哪個城市買下多少套房屋，都逃不脫房地產稅的大網。

8月15日，中共國務院要求：2019年6月底前所有直轄市、副省級城市和省會城市將全面實施「互聯網＋不動產登記」。業界擔心，這是一二線城市將被開徵房地產稅的前兆。

業界估計房地產稅立法會在2020年通過，2021年可能在北上廣深、重慶、杭州、南京等城市試點徵收，隨後推向更多城市。

政府層面上，不僅統計局開始放風。負責起草房地產稅法草案的中共人大常委會預算工作委員會主任史耀斌，之前也放風說：

房地產稅屬於地方稅，收入歸屬於地方政府，而且會按照房屋評估值來徵稅。

中共擬議中的房地產稅至今未露真容。如果依照中共說法、參照國際慣例的話，房地產稅對中國人而言，真的是狼要來。

根據美國地產數據商ATTOM Data 2016年房產稅分析報告，美國房產稅2016年實際稅率為1.15%。

依據中商產業研究院數據，2017年北京市平均房價：67951元/㎡，平均工資：9942元/月。北京市一個拿平均工資的雙職工家庭，家庭年收入是24萬元。如果想要購買80平米的均價房屋，房價540萬元。夫婦兩人不吃不喝工作23年，才能存夠購房款。

中共央行官員今年4月提出「六個錢包」理論，建議民眾掏空夫婦以及夫婦雙方父母的錢包，集合家庭兩代人的財力，付首付貸款買房。

如果一個家庭掏空了六個錢包，背上高昂利息，買下這套房子後，很快又迎來房地產稅了，情形會如何？

假如參照美國1.15%稅率，這對夫婦每年需再向中共繳納6.2萬元（每月5100元）的稅金，才能保住自己的住房。

雖然三四線城市房價低於一二線城市，但當地居民收入也更低，一旦被開徵房地產稅，每年額外增加的稅金支出，都會是一筆巨大的負擔。

房產稅，地方政府的救命錢

在北美，房產稅是當地政府的主要財政收入來源，主要用於市政服務等公共支出，所以房產稅的稅率是按照政府支出來確定，即「以支定收」。

在中國，擬議中的房產稅，最大作用是作為地方土地財政的替代品，成為中共地方政府的收入來源之一。

看起來中共似乎是在與國際「接軌」。不過，兩者有本質差異。

一個是土地產權：海外的房產，土地屬於業主，房產稅是給自己繳；中國的房產，土地「歸屬」中共，房產稅是替中共繳。

另外一個就是稅收主體（政府）：北美的地方政府，是「民有、民治、民享」；徵稅要民眾授權，亂花錢會被選下台，財政低效會破產。中共的地方政府，截然相反。

所以包括中共體制內的眾多學者、商界精英，都對房產稅持負面態度，認為在中國開徵房產稅缺乏法理依據，同時會衝擊房市。

經濟學家馬光遠甚至認為，（中共）限價政策實際上助漲了恐慌性買房，他因此懷疑「很多政策失效的結果是為了加快房產稅的出台鋪路」。

馬光遠指出，中國高房價的根本原因是土地壟斷，政府從來都是把房地產當成財政創收和穩定增長的工具。

中共官方數據似乎印證了學術界的共識。

今年各地土地出讓雖然流拍（拍賣失敗）超800宗，但主要原因是房企資金緊張。地方政府賣地收入依然暴漲，上半年土地出讓收入2.7萬億元，同比增長43%，從側面顯示出地方財政壓力持續增大。

尤其是中美貿易戰重創中國經濟，政府稅收隨之減少，去槓桿導致貸款也變難，地方政府剩下的生財之道，唯有賣土地。

但賣地遠遠不夠。

中共地方政府去年隱性債務約47萬億元，這意味著僅僅為支付隱形債務的利息（地方債券平均利率3.98%），地方政府就得在財政預算之外籌資1.9萬億。

然而地方政府去年財政收支虧空8萬億，即使中共通過財政大輸血來平衡，地方財政依然背負1.5萬億元的赤字，連帳面上16萬億元的債務都沒錢還，只能用置換債券的名義借新債還舊債，更勿論隱性債務還本付息。

例如湖南、四川省部分縣市近年來頻頻拖欠公務員工資，政府負債甚至比當地GDP高出數十倍。

技術上講，中共地方政府早已破產。如何讓地方政府生存，成為當下中共的難題。

於是，從高官到體制內的專家們紛紛吹風：房產稅，來了。

房市將開啟大收割

房產稅，是中共為地方政府準備的救命鐮刀，準備在房價飛漲的中國房市上割韭菜，而且一年一茬地收割。

總市值高達430萬億元的中國房市，吸蓄了中國民眾的大半財富，成長為中共收割國民財富的最大的蓄水池。

只是，房產稅是一把雙刃劍，既能割韭菜，也能割傷收割者。

如果房產稅衝擊房市，造成恐慌性拋售，會直接觸發一系列系統性金融風險。屆時中共收上來的就不是救命錢，而是催命符。

如果不收房產稅，中共想要維繫地方政府的運作，就不得不加印鈔票、加大舉債。但在貿易戰和經濟下滑的內外壓力下，那麼做等同飲鴆止渴，會激發資本外流，最終導致經濟崩盤。

中共別無選擇。

房產稅，會怎麼收

中共宣傳「堅決遏制房價上漲」，是擔心房市失控崩盤，至於說房價，還得讓它飛一陣，特別是三四五線城鎮的房市，更得讓房價飛，房價越高，收上來的稅越多。

業界認為，房產稅會按評估值來徵收，但徵收起點不明確。

目前有兩種觀點：

第一種，按房屋套數起征。「按套徵收」，打擊面小，能打擊炒房客。

第二種，按房屋面積起征。即地方政府根據地方發展狀況設置起征額度，對持有住房面積超過一定值的個人或家庭徵收房產稅。

目前業界相信，中共傾向於按房屋面積起征；但具體是會按照存量（超過起征面積，對所有面積計稅），還是增量（只對超過起征點的面積計稅）徵收，尚無定論。

上海和重慶試點房產稅多年，徵稅主要對象是人均住房面積大於60平方米的居民家庭，標準較寬鬆，被外界視為不成功的例子，所以中共打算實施的房產稅，標準可能比上海重慶嚴。

4月份網絡流傳一個據稱是香港媒體披露的房地產稅徵收細則，曾經引發各方熱議。最近大陸媒體又開始炒作一個房地產稅細則2.0版本，其實仍是先前的港版房地產稅細則。

有中國學者相信其「可以看作是政府方面放出的風聲，為測試市場『水溫』，以便確認推出房地產稅的時間和具體稅率。」

港版房產稅細則包括計稅家庭、家庭基本居住套數、家庭免稅居住面積、稅率、徵稅流程等十個方面的具體內容。

在最受關注的免稅面積和稅率上，港版細則稱：

免稅面積，按照人均免稅面積乘以家庭人數計算；人均免稅面積由地方政府自行制定，為30-60平方米。

稅率，採用分段累進稅率，年稅率為0.8%-5%。

具體來看，其將應稅面積劃分出0.8%、2%、3%、4%、5%五檔。超過免稅面積落在基本居住套數以內的部分，年稅率則為最低稅率0.8%；超過免稅面積落在基本居住套數外第四套或以上的部分，年稅率則為最高稅率5%。

基本居住套數，其規定夫妻處於在婚狀態的，基本居住套數為兩套；單身未婚或夫妻處於非婚狀態（包括離異、喪偶）的，基本居住套數為一套。

例如一個四口之家，在廣州擁有兩套房子，每套120平方米；人均免稅面積30平米，房價5萬/平米。該家庭實際應稅面積為120平方米（2×120-4×30），每年應繳納房地產稅為120×50000×0.8%，即4.8萬元。以此類推，擁有套數越多的家庭，房產稅稅率會越高。

房產稅或將影響數億人

按照目前放風的房產稅細則看，人均免稅面積的大小，直接決定了有多少中國人可能被開徵房產稅。

如果人均免徵面積是60平方米，按照2015年人口統計數據，中國約有1.44億城鎮居民需要繳納房產稅。

如果免徵面積是嚴格的40平米，意味著有2成多（3億）的中國人要繳房產稅。

依據中共統計數據，中國占比20%的高收入群體，2016年人均收入54543.5元。

如果每年還要再向政府繳納以萬元為單位的房產稅，能有多少中國家庭負擔得起？#

責任編輯：張憲義

財經中心／綜合報導

中國目前最大的挑戰可能不是逐漸白熱化的貿易戰，而是炙手可熱的房地產市場。

《CNBC》報導，Macquarie大中華地區經濟學家胡偉俊（Larry Hu）表示，房地產是中國未來12個月內將面臨的最大風險，危機遠高於貿易戰。他表示，他特別關注中國那些較低價或較小城市的房地產價格是否會在近期大幅上漲後出現下跌，或建案減少的情況。

財富管理機構Noah Holdings表示，房地產在中國地方收入、銀行貸款及企業投資方面有著重要作用，因此，房地產價格下滑或成長放緩將會對整體經濟產生負面影響。

上週南京市房產局宣佈，即日起暫停向企事業單位與其他機構銷售商品住房。事實上，為了遏阻投機，上海與其他部份中國大陸城市已採取類似措施。

然而，根據人民銀行上週發布的報告顯示，民眾仍預計房價會持續上漲，因為政府不斷在緊縮政策和寬鬆政策之間切換，往往是為了防止增長放緩。與此同時，依賴出口的中國經濟也面臨著美國關稅和逐漸緊張的貿易局勢壓力。

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CNBC 8月21日報導，麥格理資本股份有限公司中國經濟學家Larry Hu指出，房地產是未來12個月中國所面臨的最大風險、遠勝貿易戰所可能帶來的衝擊。Hu表示，他特別關注小型城市房價在大漲之後是否會反轉走低。諾亞(Noah Holdings)財富管理服務公司指出，中國家庭資產有高達三分之二比重屬於不動產投資。此外，不動產市場也在地方政府稅收、銀行貸款以及企業投資當中扮演重要角色。因此，房地產市場成長大幅放緩、房價大跌將對整體經濟成長帶來負面影響。

根據中歐國際工商學院(CEIBS)經濟學與金融學兼職教授暨中國人民銀行參事盛松成上週三(8月15日)參與發表的報告(見圖)，中國國家統計局公布的數據顯示，房地產價格已連漲逾三年、創2008年以來最長紀錄。

上述報告指出，高房價意味著居民購房負擔加重、對家庭消費產生排擠效應。高回報吸引資金流入房地產行業、進而對實體經濟企業產生排擠效應，令他們難以取得融資。目前的房地產價格上漲是全面性的、這對實體經濟產生了重大影響，因為排擠效應從數個主要城市蔓延到整個國家。

中國國家統計局7月16日公布，2018年上半年全國居民居住支出年增率高達12.4%，在八大項消費類別當中增幅僅次於醫療健保(年增19.7%)；就絕對金額而言，居住消費支出(人均為2,157元)也僅次於食品菸酒(2,814元)、佔比為22.4%。

Thomson Reuters報導，中國國家統計局8月15日公布，2018年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格月增1.1%、創2016年10月以來最大增幅，連續第39個月呈現月增；年增率報5.8%、高於6月的5.0%，創2017年9月以來最高。

南華早報8月13日報導，易居企業集團統計顯示，北京、深圳房租佔可支配所得比例分別為58%、54%。

英國金融時報8月20日報導，根據「諸葛找房」房地產搜尋引擎發布的研究報告，2018年7月底北京月度住房租金年增25.6%、部分地段年增幅甚至逼近40%。

根據北京市人力資源和社會保障局的統計，2017年北京社會新鮮人的月薪有高達67%的比重拿去支付房租。Numbeo網站資料顯示，北京的房價所得比為44.98、為紐約的四倍。

＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

資料來源-MoneyDJ理財網

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

八月中，財政司司長陳茂波於網誌上指出，下半年香港經濟有着兩大不明朗因素：國際貿易摩擦、美國貨幣政策和資金流變化。貿易爭端的外溢效應可能令資產價格受壓，本地經濟會直接和間接地被影響，或會來得更快、更廣泛，預料下半年P很大機會上調。這是近期特區政府最鮮明的經濟表態，也是回應了過去二周內超過十五間銀行宣佈上調H按封頂利率及按揭息率。

下半年銀行樓按料放緩

財政司司長警告仍然「言猶在耳」，美港息差已促使資金持續外溢，金管局近日連番「入市」大手吸納港元，以維持港匯穩定。客觀上息差連番擴展，主觀上上半年本地銀行業務理想，下半年剩下借貸額不多，是適當時候加高按息來爭取理想回報，也是乘勢逐漸減低按揭成數，以減低銀行風險來應對不斷爬升的各種樓價。下半年香港物業按揭業務放緩是不難預測的，正給住宅樓價加添下跌壓力。

客觀數字也在在指向敗象漸現。反映香港住宅的中原指數，連升多月後最近首次錄得負增長。近年政府連番「加辣」後，香港住宅成交量，尤其是二手市場，不斷創新低，唯有一手市場「獨領風騷」，仍然維持「價量雙長」，也令同區二手樓小業主感受「牛氣沖天」，採取連番加價的推售策略。一手樓價上升，二手樓接力再升，再回到一手業主加價，這是過去住宅樓價上揚的循環法則。港府最新的辣招是「空置稅」，的確迫使發展商主力推售豪宅盤，並且加快銷售中小型住宅新盤。

發展商去貨心態趨積極

促銷最直接有效的方法是低開叫價。上周末，新地解封南昌站上蓋現樓促銷約120伙，今輪的折實平均呎價相比去年十二月低開約一成，並且提供大手客現金回贈優惠及首兩年低息吸客，正反映發展商「去貨」心態較為積極。筆者斷定發展商（尤其是大型本地）未來維持加快銷售速度，一手樓價持續受壓。

這邊廂是一手大業主積極推售，另邊廂大屋苑二手業主正爭先減價來吸納剛需買家，近期成交的沙田第一城和黃埔花園單位，小業主願意減價不多於一成是典型的例子。

另一個現象是香港住宅土地市場回歸「本地化」。坐擁巨大售樓收入，長實剛成功擊敗四個財團，奪得市值高達361億元的港鐵黃竹坑站物業發展項目第三期，是集團相隔近三年後再度投得港鐵上蓋物業的開發項目。近三年，不少中資過江龍憑着強勁人民幣和理想內房售樓利潤，以高價於本港投地，並且屢次創下高昂地價，把較為保守「本地薑」打敗，也間接造成近三年的住宅地產狂潮。

中資勇態投地或成歷史

踏入今年第二季，人民幣因着美元強勢開始轉弱，又加上美國強行開打貿易戰，中國的經濟之「三駕馬車」之出口開始失速，今年中國經濟整體逃不出放緩基調。全球利息趨升和人民幣勢弱也令香港資產變得不太吸引，內房公司減少進軍香港住宅市場是可期的。上周尾保利置業以33億元奪得油塘高超道地皮，每呎約9,260元貼估值下限，也反映中資勇態投取住宅用地已成為歷史。

今番香港住宅狂潮是成在中資，但是未來也是敗在中資。中國資金的迅速流失會左右未來香港住宅樓價。未來下降幅度還看人民幣匯價（何時破七，破幅多大）、中美貿易戰如何結束、香港的未來樓價管理措施、香港政府造地進度等等。

如果如市民期望的特區政府會於香港住宅市場實施「限購」，即只准本地居民購買住宅物業，則價格跌勢肯定加劇，各位投資者和準買家必須小心。大家回到基本好好利用入息計劃如何逐月供借款。一項投資是可用持久地負擔才是最重要的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

香港房市正籠罩在焦躁不安的情緒中，一些買家寧願損失港幣幾十萬元訂金，也要取消訂單。這種情況不僅出現在新建案，還蔓延到二手房市場，7月銷售也在放緩。分析認為，這可能是買家情緒轉變的強烈信號。

香港已連續八年穩坐全球房價最難負擔的城市第一位，屬於「極度負擔不起」。迄今為止，香港房價中值已連續上漲27個月，僅今年上半年，房價就飆升13%。不過，最近房價上漲的腳步正在放慢。

香港南華早報報導，一位買家兩周前預定新鴻基地產新上市的位於新界大埔市白石角的大埔雲彙第二期房產，卻在上周四取消訂單。他將損失港幣725萬元房產總價的5%訂金，也就是港幣36.2萬元。

不久前，僅新鴻基地產開發的元朗錦田北PARK YOHO Milano建案中，就已發生至少5宗取消訂購的案例。該建案是今年最便宜的住宅項目，每宗成交價於港幣604.38萬至792.45萬元之間。因取消訂購而導致的定金損失總額接近港幣200萬元。

這種買家訂購情緒減退已經從新房地產蔓延到二手房市場。報導援引房產代理商表示，日前位於九龍紅磡的海濱南岸社區一棟約55平方公尺的公寓樓交易被買家終止，買方損失近港幣40萬元訂金。

分析認為，這種逆轉出現在香港房地產市場的不確定性日益增長之時。分析表示，這可能是買方情緒轉變的一個強烈信號。此前，市場已經習慣供應緊張下的房價不斷上漲、貸款成本低廉和激烈競爭。當看到一些開發商將新開建案定在不那麼嚇人的高價位，甚至降低售價，買家們期待著會有價格更低的建案很快入市。這種已經轉變的買方情緒將至少再持續一個季度。

相關統計數據顯示，一線城市最近一年平均租金漲幅高達20%，遠超往年水平。以北京為例，7月北京房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處於過去五年來的較高水平。某些熱點地區的房租實際整體環比漲幅甚至超過10%。

　　一線城市租金的上漲是一系列複雜動因疊加的結果。從房屋租賃市場供需角度分析，在供給端存在租賃市場待培育、限價下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量等三道缺口。在需求端，購置需求的擠壓、畢業生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求，供需失衡讓房租的上漲具有一定的根基。

　　僅從經濟學角度來說，作為一種價格機制，租金反映的是租賃市場的供求關係，每一次租金漲跌的背後都是供求失衡的信號。以北京為例，來自鏈家研究院的數據顯示，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應接近2200萬的常住人口，缺口顯著，如果缺口得不到妥善解決，長期來看將持續面臨租金上漲壓力。

　　不容忽視的是，房租問題需要從更廣的社會視角去拆解。

　　如果說房價問題主要是經濟問題，那麼租金問題就是民生問題；如果說房價主要影響的是投資，那麼租金主要影響的是消費。

　　一定程度上，房租的過快不理性上漲，會讓城市、產業、中低收入者付出額外的代價，可能引發的風險更值得警惕。

　　第一，房屋租賃市場具有更多的福利屬性，房租穩定是民生穩定和社會穩定的重要基礎。房租大幅上漲，讓很多中低收入者無法繼續生活，傷害的是居住權的公平性，傷害的是一座城市的競爭活力與階層的多樣性。

　　第二，租金具有更多的消費屬性。房租上漲既有供需作用的原因，更有廣義物價上升的信號，房租上漲一旦持續將對居民物價造成重要影響，而且可能抑制內需，從而出現物價上漲、經濟放緩的類滯漲環境，那麼國家的貨幣政策就可能進入左右為難的境地。

　　第三，房租的穩定對於人口城市化具有突出含義，房租的提升，增加了城市工商產業的運營成本，削弱產業競爭力，造成人才吸引力的下降。當前我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢於土地城市化，大量的流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，會對他們融入城市構成無形的障礙，進而對大城市的服務成本產生供給衝擊，從而導致城市化的倒退。

　　所以，房租上漲關乎民生，關乎產業結構，關乎一座城市的公平居住權。房屋租賃市場的穩定比房價的穩定更加重要。

　　房租過快上漲會讓整個城市的發展承受其代價，必須重視房租這一數字快速上升背後的預警信號。

　　我們尤其要關注，非市場因素如租賃中介和資本介入短期局部性炒高房租。在國家嚴控樓市的情況下，樓市交易降溫使中介機構在新開樓盤和二手房交易的收入下降，於是大量的資本湧入租房市場，利用價格槓桿各大中介公司為爭搶房源提高市場佔有率，同時將部分競爭溢價向終端剛需用戶轉嫁。

　　顯然，租賃市場是住有所居的題中之義，處理好房租不理性上漲問題，摸索建立穩定租金的長期框架，構建一套完整的房屋租賃供應體系，才能尋找到真正實行住有所居的道路。

詳全文 中國房地產報社評：穩房租重於穩房價-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180818/27889464.html

來源：中國基金報　　

　　最近，房租上漲的新聞刷屏了。

　　2018年上半年全國各地出台近200次的房地產調控舉措，7月31日召開的中央政治局會議更是將房價調控由「遏制房價過快上漲」升級為「堅決遏制房價上漲」。

　　可能當你在朋友圈高高興興轉發了「房價被嚴控」的消息之後，轉眼你的房東就給你打電話要漲房租了。

　　下個月房子該續租了，你看租金是不是漲一點？你考慮一下好吧，不能接受的話這個月就要找找房子。

　　房子買不起可以等，但沒想到連租房子也交不起了是怎麼回事？

　　北京房租在房價的靜默中上漲

　　7月北京租賃市場進入旺季，房租大幅上漲讓政府、市場、租客都措手不及。

　　據貝殼研究院數據，2018年7月北京市場成交節奏持續加快，單平方米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。據中國房地產協會官方網站數據，同比來看，北京平均租金同比上漲21.89%。

　　近日，北京天通苑的陳先生以網名「仙翩」在水木社區發帖，帖子稱，欲以7500元出租三居，來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500元，蛋殼急了，說要比自如高300元，幾輪過後，蛋殼給到10800元。

　　一石激起千層浪，該帖子一出，一些網友在帖子下面跟上了自己相似的經歷。

　　網友Leonardo：2年前我就發現是這個套路，去年過年鄰居的2居出租市場價5k-5.5k開始自己談可能都願意出5k左右，結果中介直接給8k租3年，他心動了租給他。一個星期之後我就在中介的朋友圈看到他家房子：客廳做了隔斷當3居分租，整租9.5k。

　　#買不起變租不起#迅速變為微博熱門話題，截至8月17日上午，話題討論量已達1萬，閱讀量已達3532萬。

　　很多人都在微博上吐槽，「沒有高房價，哪來的高房租」，「如果有一天我突然離開北京了，一定是房租漲價到租不起了」……

　　中國經濟網甚至驗證了一下，找到了「實錘」。

　　中天置地的中介李先生剛剛以8000元/月租金成交了北京東四環老君堂附近一套總面積為180多平方米的四居室，他透露，這套房子正是同鏈家、潤邦一起和房東談的，談價過程如下：

　　房東報價6500元

　　鏈家報價7500元

　　李先生報價8000元（簽三年）

　　最終的成交價比房價的出價高出23%！

　　深入交談后，李先生還表示這套剛剛拿下的房源，他可以分得利潤的10%。刨去起初的裝修、家居等費用，頭一年的分紅將在1萬左右，后兩年收入無疑將更多。

　　從裝修到可入住，中介李先生表示，「十天之內便可完成！「，隨後，便可掛在平台上供租戶選擇。

　　「房子面積夠大，我打算給每個房間建獨立衛生間，這裝完之後，按3300元租出去，肯定搶手！」 李先生顯得有些開心，這樣算來，這套房月收入將達13200元每月，比8000元的成交價憑空高出65%！達到房東預期的價格6500元的200%！

　　資本力量成為房租上漲的一個推手？

　　一般來說，自如會與房東簽訂3年-5年不等的長期託管合同。

　　自如提供給房東的價格一般低於市場出租價格（幅度大約是1000元/月左右，主要包括翻新成本），3年託管模式中價格固定不變的，5年託管模式中每年給房東的租金上浮5%。為了避免可能的租房糾紛，不少想長租的房東為省事將房屋進行託管。託管房源后，公寓運營商往往會進行一系列裝修后再出租或整租，與租客的合同大多一年一簽。

　　房屋品質提升的同時，裝修及管理成本也就轉嫁到了租客身上。在這一過程中，公寓運營商收取一定的管理費用，若租客或房東違約還將產生違約金，以往一鎚子買賣的中介費模式變成了現金奶牛還可吃差價。這使得長租公寓運營商有動力持續「圈地」。

　　恆大研究員副院長夏磊撰文指出，資本在此輪房租上漲中也有一定作用。

　　在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。

　　當前，很多長租公寓運營，都是「二房東模式」。在巨大的房源競爭壓力下，激進的拓展房源、搶佔市場。

　　某公寓創始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用於公司在全國範圍內的擴張，甚至不計成本。

　　如此激進的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。

　　而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇「融資-獲取項目-再融資-再獲取項目」的以規模為導向的加槓桿發展模式。

　　大規模融資，激進搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。

　　而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。

　　「一旦資本選定了誰，往後只會在其上不斷加註，後來者是沒有活路的，怎麼都融不到錢。」一位創始者曾如此感慨。「燒錢」燒出了行業壁壘，燒出了行業定價權，資金實力不夠雄厚的公司要麼無法入場，要麼最終只能旁觀。

　　我愛我家炮轟自如蛋殼推動房租暴漲

　　比P2P暴雷更嚴重

　　8月17日，在一場電話會議中，我愛我家副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。

　　「我愛我家旗下的相寓不會幹，因為沒有融資，沒有資本市場的壓力，我們是長租公寓領域中唯一盈利的企業。」胡景暉說。

　　有媒體測算，通過比較杭州同一小區、同一戶型的自如與非自如房間的差價可以得出，自如用簡單裝修+打包管理費+租金月付的變相高息貸款模式，將年輕人的租房成本直接推高接近了20%。

　　胡景暉認為「自如、蛋殼等長租公寓，因為有資本的支撐，從市場上不計成本瘋狂收房子，再轉嫁給承租人，推高了房屋租金。」他還特彆強調，對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，幾十萬人需要找新的居所。

　　「長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。」胡景暉直言。貝殼研究院聯合21世紀產業研究院發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，目前已有多家長租公寓「陣亡」，主要原因是資金鏈斷裂。

　　在胡景暉看來，租購併舉本身是一件好事，完善並發展租賃市場也是好事，但資本的大規模進入擾亂了市場的發展。「大規模搶房源刺激租金上漲，就是直接的表現。」

　　恆大研究院夏磊認為：

　　與爭搶房源、房租上漲相伴而生的，是運營機構的經營風險。在激進擴展期囤積的房源，底租可能過高，麵粉與麵包價格形成倒掛。經營管理不善、融資成本偏高的租賃機構很可能沒有足夠的現金流來覆蓋成本，構成實質性違約。最終留下租賃市場的一地雞毛。

　　針對長租公寓推高房屋租賃價格，自如發佈官方聲明表示：不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。

　　此外，自如還認為，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。

　　8月16日晚，央視播出的《新聞1+1》欄目，將其原因歸納為以下幾點：

　　第一，季節：畢業季、求職季、開學季疊加，季節性因素導致租房需求大增。

　　第二，業態：90后成為租房主力，更追求品質生活，租賃業態升級換代，結構性上漲。

　　第三，調控：樓市調控升級，部分有購房計劃的人群，沒有購買資格和能力。

　　第四，競價：業主房租預期提高，中介競價推波助瀾。

　　第五，炒作：個別中介公司提前囤積區域房源，炒作個案誤導市場。

　　第六，資本：資本推動下，將中低端租賃房源改成中高端，事實上拉高了租金價格。

　　第七，供給：一線和二線城市總量不足與結構失衡的矛盾。

　　在《新聞1+1》上，國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，這七點原因裏面，讓他尤其關注的是兩個：一是買賣房市場遇冷的情況下，更多人願意把精力放在租房市場上：二是資本要素——「最近有大量風投進入到長租市場上。如果資金與房源能夠很好地匹配當然是好事，但是如果有限的房源匹配了過多的資金則不然。」

　　不過在8月18日早間，我愛我家副總裁胡景暉在朋友圈宣布辭職。

　　胡景暉表示，因為眾所周知的原因，我，胡景暉即日起辭去在我愛我家集團（SZ000560）的所有職務，我的餘生，將義務服務於中國房地產經紀行業，並已啟動個人創業項目。

　　房租上漲，哪些人受影響？

　　一是高收入群體，雖具備買房實力，由於換工作，或是子女上學，都需要就近租房。

　　二是中等收入群體，以應屆畢業生、自由職業者、外來務工人員等新市民人群為主，是租賃市場的主要需求群體，基數和增量最大。

　　三是有住房困難的低收入群體，亟需最基本的住房保障。

　　我愛我家集團研究院的統計數據顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。

　　北京市統計局數據顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。另據58同城和趕集網發佈的報告，2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。

　　據此我們可以測算得出，北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。此外，人均月租金漲幅，已超過人均可支配收入漲幅。

　　剛畢業的大學生面臨的狀況無疑更嚴峻。據中國國際技術智力合作公司發佈的數據，2017年本科畢業生起薪平均水平4854元，其中北京本科生為5200元。另據《2017年應屆生租房價格報告》，84.2%的應屆畢業生需要租房，北京應屆生租房開支佔到月均工資收入的67%。

　　通常來說，30%是房租收入比的「黃金分割」點。也就是說，如果房租超過收入的百30%，其他消費的空間就會被大大壓縮，生活幸福感就會明顯下降。

　　根據統計，即使是中國最頂尖高校北京大學、清華大學的畢業生，第一年的平均月收入也只徘徊在一萬元上下，而在北京市區整租一套房子，低於五六千元幾乎是無法辦到的。

　　租房一族對租金變化是相對敏感的。富士康的工人，租住城中村，月租金漲100塊都會很緊張。

　　北京住建委約談自如、相寓、蛋殼公寓：

　　不得惡性競爭搶佔房源

　　針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報導，北京市住建委聯合北京市銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

　　約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

　　同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。

　　同時，也提醒相關房東謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權益。

　　證券時報評論：

　　資本介入租房市場應緊急剎車

　　長租公寓對租房市場的負面影響有三：

　　一是在房主和租戶之間，憑空多出一個從中食利的中間環節；

　　二是長租公寓經營者為了儘快搶佔市場份額或為了取悅投資人，瘋狂開展「跑馬圈地」，哄抬底租，並大幅提高轉租價格獲利；

　　三是各類二房東們在特定區域內基本壟斷了可租房源，形成了對租戶的不對稱優勢，由此形成壟斷價格，成為剝削者。

　　提高租賃市場層次和服務水平，是發展長租公寓的一個理由，這一理由不能成立。

　　如果居民收入提高，從而提高了對租住房的品質要求，那麼它就會導致高質量好環境房屋租金上漲和低質量房屋租金下降，這將自動引導市場升級。

　　通過外力強行提高住房品質，只會造成供求錯位，不但不能為低收入階層解決租房問題，反而是斷其生路。

　　今年6月份，某龍頭房企進駐富士康周邊城中村進行改造，引發了富士康員工的巨大恐慌，就反映出對這種「高品質」住房的需求實際上並不存在，只能讓消費者無所選擇而被迫接受。

　　「房租不是用來炒的」

　　新華社評論稱，一方面，在過渡期內存在著新建開發投資追不上市場需求，不足以補缺口的空檔期。在空檔期，市場供給主體會加深對現有房地產存量的運營，比如進行精裝修以提高房價獲得更高的利潤。同時，受到嚴格的限購限貸等房地產調控的影響，相當部分人群進入租房市場。

　　另一方面，在政策的驅動下，租賃市場預期利潤率提高會有大量的資本進入，在巨大的房源競爭壓力下，他們會不顧成本激進地拓展房源、搶佔市場，以獲得壟斷地位和定價權，這必然會推升市場的價格。此前有報導稱，北京兩家房屋中介公司為爭搶一套房源，將原本預期為7500元/月的房子，硬生生炒到了10800元/月。

　　諸多因素綜合發酵，改變了市場對房租的預期。眼下，房屋租賃市場的資本大規模流入才剛剛開始，為了爭奪市場上的房源，租賃市場的燒錢模式恐怕仍將持續，假如任由「炒」因素在租賃市場興風作浪，那麼房租很可能重蹈房價的覆轍。

　　房屋是公眾賴以遮蔽風雨之地，具有很強的剛需屬性，房價上漲之後，租房住在很大程度上緩解了房價上漲所帶來的供需矛盾。從這個角度來說，「租不起」的危害遠甚於「買不起」，人們的這種擔心不無道理。

　　對於在城市打拚的「漂族」而言，房租過快上漲，導致「住不起」「租不起」，也可能傷害到青年在大城市打拚奮鬥的夢想，長遠來看，也不利於城市「築巢引鳳」留住人才。

　　在個別房租上漲過快的城市，「租不起」的苗頭已經顯現，必須強化「房租不是用來炒的」的定位，遏制資本興風作浪。

詳全文 年輕人被壓榨乾了?比高房價更可怕的是房租也交不起-財經新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180818/27890800.html

 

大陸近年嚴打房市，房屋買賣遭嚴格調控，但卻反造成房租被炒作狂漲，嚴重威脅年輕人與中低階層在城市的居住權。

經濟之聲報導，中國大陸國家統計局15日公布7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新房價格上漲的城市數量升至65個，僅上海、南京、泉州3座城市下跌。在「越漲越買」的購房心理下，房市庫存跌至50個月最低值，連續4年下降。

7月31日，中共政治局會議要求下半年「堅決遏制房價上漲」。今年1至7月，中國大陸累計實施房市調控多達260次，但各地相繼推出打房措施，仍難遏阻房價漲勢，反造成資金流向租賃市場炒作。

財新網報導，去年以來，北京中古屋交易明顯下滑，用來租賃的房源理應供應更多，但租賃市場湧入很多專業機構，以「二房東模式」營運，激進地拓展房源、搶占市場。

華夏時報報導，李姓民眾要出租位於北京東四環老君堂附近的一棟4房住宅，3家房產仲介同時介入，他原本報價6500元，最後以8000元簽3年被一家仲介搶走。

搶租到手的仲介表示，他打算在每個房間蓋一個獨立廁所，再以3300元租出去。這樣一來，這棟房子實際出租價格為1萬3200元，比8000元的成本價足足高出65%，是房東最初報價的200%，這還沒算仲介費。

報導引述一名分析師指出，各城市限購嚴重，購房需求沒有得到滿足，只能透過租賃解決居住問題。導致房租市場需求量上升，租金上漲。各仲介公司利用價格槓桿進行房源爭奪，賺轉租差價、吸榨年輕人。

目前北京房租整體漲幅比去年同期漲超過10%，特別是五、六環附近。一名仲介指出，深圳市福田區兩個月前還能找到一些月租不超過人民幣3000元（新台幣1萬3500元）的一房，現在已經很難了。

報導指出，一線城市去年大學畢業生的起薪平均5000元出頭；快遞員平均工資在6000元左右；司機、廚師平均工資都在5000元以下。但北京的平均房租接近5000元；即使合租，也占這些群體收入的至少一半以上。

近日，一篇名為「北京房租正在令人不安地悄然上漲」文章在大陸網路引發熱傳與迴響。作者「一勺言」指出，房租大幅度上漲，首先傷害的是居住權的公平性，令很多中低收入者，無法繼續生活在北京，它傷害了一個城市的競爭活力與階層的多樣性。

他指出，現在新房交易市場上有很多政策法規限制，但是人們卻忘記了，租賃市場上還有很多任性、隨意與不透明的地方，讓仲介與房東找到了很多機會來宰殺租客。

記者郭曉蓓／綜合報導

　陸媒報導，大陸近年嚴打房市，房屋買賣遭嚴格調控，但如今卻造成房租被炒作狂漲，嚴重威脅年輕人與中低階層在城市的居住權。

　中共「國家」統計局15日公布7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，新房價格上漲的城市數量升至65個，僅上海、南京、泉州3城市下跌。今年1至7月，大陸累計房市調控達260次，各地相繼推出打房措施，仍難遏阻房價漲勢，反造成資金流向租賃市場炒作。

　根據「中國」指數研究院測算，當前大陸租房人口近1.8億人，多是買不起房的中低階層與剛從學校畢業的年輕人。陸媒指出，大陸一線城市去年大學畢業生起薪平均人民幣5000元出頭，快遞員平均6000元左右，司機、廚師平均在5000元以下。但北京平均房租接近5000元；即使合租，也占這些群體收入的一半以上，已威脅中低階層居住權。

8月以來，「廈門樓市崩盤論」引發市場熱議，大陸媒體深入調查發現，廈門的這一輪下跌，更像是前幾年成交量、價格大幅上漲過後的市場透支與政策迫降的併發症，是投資客逐步退出的過程。業內認為，下半年可能還會出台各類新的管控政策，充分體現「分類調控」思路。

據中國經濟網引述「財經」報導，在市場下跌行情下，廈門多個樓盤以精裝變毛坯、尾盤清倉等原因進行「變相」降價。

例如，今年5月，「融信海上城」均價為每平方公尺人民幣3萬5,000元，6月開始調整為2萬5,000元。今年7月，「三盛國際海岸」項目均價從每平方公尺人民幣1萬7,800元調整至1萬5,000元。

在量價齊跌的同時，曾經的「地王」遲遲不開工，這些房企或陷入資金周轉困難的境地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前的地王項目面臨入市銷售以及定價方面的壓力。尤其，受房企資金面收緊影響，房企暫緩或斷斷續續施工。

據北青報報導，廈門二手房進入買方市場，買房群體觀望情緒濃烈。據廈門湖里區一個仲介表示，島內房價每平方公尺普遍跌了人民幣1萬元，島外跌了5,000元到1萬元左右。由於議價空間變大，二手房掛牌價和實際成交的價差比較大。 「買房的客戶都會參考2016年底的價位，高於2016年底的價格都很難成交。如果下跌持續，去年廈門最猛的一波漲幅將被抹平。」

在廈門的許多資訊網站上，許多業主直接掛出房源賣房，「大降65萬急售」、「一口價、打八折」、「誠心買條件還可以談」等字眼頻繁出現在賣房信息中。但仲介表示，客戶普遍心理是買漲不買跌，由於沒有成交量，廈門的好多小的房產仲介門店已經沒了生意，許多員工開始轉行。

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，前幾年廈門是全國樓市高速發展的熱點城市，成交量、價格大幅度上漲之後，出現了市場透支與政策迫降的併發症。

從去年開始，廈門住宅市場已漸現頹勢，成交面積、成交套數均出現負增長。今年成交量的繼續下滑，可以理解為調控政策影響下的部分城市退燒的信號。

「富者田連阡陌，窮人無立錐之地」，古代的貧富懸殊，如今完美地體現在內地居住環境中。陝西省過期疫苗事件未了，又被揭官員半價「團購」豪宅的醜聞，事件暴露出內地官場腐敗不僅沒有得到全面遏制，而且更公開化，當局多年鐵腕反腐成效大打折扣。

據官媒報道，該豪宅環繞西安名勝古蹟大雁塔、坐擁風景宜人的大唐芙蓉園，價格因此居高不下，不過購房合同發現，西安市規劃局一百九十一套團購房，均價每平方米僅約四千五百元，價格還不到周邊商品房售價的一半，多名領導名下還購有兩個車位。

「蒼蠅不叮無縫的蛋」，對於開發商來說，內地城市規劃局權力無邊，不僅負責審批建設項目，更負責建設用地。若無規劃局批准，任何建築項目都不能開工；若無為開發商提供巨大利益，相信沒有任何商人會半價出售豪宅。不到半價的團購住房優惠，也絕不可能發生在普通購房者身上，只能發生在像規劃局這樣的公職部門人員身上。

過去十年，中國房地產市場蓬勃發展，各地城鎮樓盤小區拔地而起，但與此同時樓價亦瘋狂飆升，大多數中國人都在為房而奔波，並把一生奮鬥獻給了房子。一項數據表明，內地通過銀行貸款買房的家庭大約有二億戶，因此被稱為房奴的還貸者人數，至少有四億以上。中國家庭高負債主要是被城市房產綁架。許多人苦熬一生，連同家庭成員的血汗錢一起，甚至連同他們的未來一起，轉換成房地產既得利益者的暴利。

老百姓為了一套房，背負一座債務大山，成為房奴；但有權有勢的，自然不必為房產奮鬥。權力有如魔杖，金錢也好，美色也好，房產也好，都會像熟透的果子，自動掉落在囊中。而當小部分人在享受特權帶來的房價優待時，絕大部分人卻不得已被裹挾，承受着高房價帶來的高負債，加入到房奴的集中營裏。

這邊廂，四億民眾淪為房奴；那邊廂，大批官員公然以權謀私，廉價買豪宅，鮮明的對比令人無語，類似西安官員的情況，相信全國各地都在發生。其實隨便到哪個城市，最好地段的住宅，不是權力部門的宿舍，就是電力、煙草、能源等壟斷國企管理層的豪宅，而且業主都以不到市價一半價格擁有。近年揭露的「房叔」、「房姐」案例更表明，官員擁有多套房的比比皆是。

所謂「貪似火，無制則燎原；欲如水，不遏必滔天」。房地產領域一向是腐敗高發區，西安官員集體白菜價買豪宅事件，顯然是極為典型的官商勾結腐敗案，涉嫌集體濫權貪腐。按最高法最高檢解釋意見，「以明顯低於市場的價格向請託人購買房屋等物品的，以受賄論處」，當局是否全面徹查，追究問責，人們拭目以待。