不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

屏東縣政府財稅局表示，建案尚未完工之前，有時會出現起造人變更的情形，若能清楚交代金流的合理性，尚不需要進行課稅，然而若變更起造人的當下，涉及買賣、交換與贈與等行為，就必須依法報繳契稅。

官員表示，坊間建案在完工之前或取得建照之前，有時會出現起造人變更的情形，最常見兩種情形，一種是家人自行造屋，本來是長輩當起造人，後來變更給晚輩，這種情況較為單純，稽徵機關通常可以予以免稅；第二種情況則是獨資、合夥性質的建築師事務所，若將起造人登記為事務所，或是登記為負責人個人，二者之間互相變更，金流歸屬可能也相對單純，只要能清楚提供，稽徵機關也不會為難。

官員指出，依《契稅條例》第14條規定，建築物在建造完成之前，將此建物讓與他人，由受讓者繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人、由受讓人以起造人名義取得房屋使用執照，可以免課徵契稅。但是部分業者看到法規如此規定，就希望循此管道規避契稅。

官員表示，過去時有建設公司透過變更起造人名義，試圖逃漏契稅繳納義務的情況發生，譬如預售屋交易，建設公司確認未來買家之後，在建案尚未核發建照、還沒有房屋稅籍的情況下，就先將「起造人」變更為認購預售屋的買方，稅捐稽徵機關對此類案件都特別緊盯。

官員表示，如果是實際上就是預售屋買賣案件，或是交換、贈與案件，就必須依照契稅條例第12條，由最後建照上載明的起造人來繳納契稅。買賣及贈與案件，應依房屋現值乘以6％稅率課徵；若是交換案件，則依2％稅率課徵。

官員表示，建築物中途變更起造人，如需申報契稅，使用執照核發日起算60日內，向稅捐稽徵機關申報納稅，未於規定期限申報者，每超過三天加徵應納稅額1％的怠報金。

屏東縣政府財稅局表示，因應農曆春節到來，部分在去年12月底已購房，但是申報土地增值稅卡到春節假期的話，最晚可在1月30日前申報，仍有機會適用前一年度較優惠稅基。

官員表示，在年度轉換之際買賣不動產時，隔年的土地現值可能會調漲，民眾也要負擔較高的土增稅，但是民眾只要如期在30日內申報土增稅，依然能夠用前一年度的土地現值來計稅，對民眾來說會比較划算。

舉例來說，A土地去年公告現值為每平方公尺3,000元，今年漲到每平方公尺5,000元，有位吳小姐將A地出售後，並於去年12月31日訂定契約書，那麼吳小姐在今年1月30日前申報，就可以用每平方公尺3,000元申報移轉現值；要是吳小姐拖到今年1月31日才申報，就會以每平方公尺5,000元來計稅。

https://udn.com/news/story/7243/4278200?from=udn-catelistnews_ch2

近年來國際法規趨勢影響富豪們的財富傳承，中小企業還面臨無人接班的窘境，會計師建議，要避免「富不過三代」緊箍咒，需提早擬定短中長期資產移轉計畫，尤其在稅務規畫上須以時間換取價值，且以預備稅源觀念取代以往的避稅思維。

台灣金融機構普遍定義3000萬元以上為高資產族群，根據瑞普萊坊不動產市場研究機構發表的2019年財富報告指出，台灣淨資產不含住宅約10億元的超級富豪，人數1781人，全球排名第19，年增4%，優於全球與亞洲平均成長水準，且預估未來五年台灣富豪人數更將以25%幅度成長。

安永會計師事務所會計師林志翔建議，進行家族財產分配與傳承時，要善用各項資產傳承工具，進行整體稅負評估，贈與稅方面分年贈與以時間換取價值，遺產稅方面則要以預備稅源觀念取代避稅思維，例如規畫以保單給付繳稅；依照家族人士想法改變，以及資產異動和法令更新，每年定期檢視及修正傳承計畫。

台灣的高資產族群，無論是新富的「富一代」、「創一代」，或已經是富傳好幾代的「富多代」，當家族的創富者逐漸步入老年，高資產族群最關注的就是家族財富的配置和傳承需求。

AIA友邦人壽總經理侯文成表示，無論資產高低，財富傳承是每個家庭都會思考的問題，「富不過三代」其實是富裕家族用來警惕自己與下一代的說法，他們對於資產配置與財富傳承的態度則更為謹慎；無論是要富過三代或富傳多代，成功的關鍵是「傳承」和「保障」。

林志翔表示，近年來影響財富傳承規畫的國際法規趨勢包括，國際反洗錢趨勢，CRS稅務資訊交換，經濟實質合規需求，中美貿易戰以及台灣反避稅法案。

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過去民眾辦理不動產買賣等移轉登記，需要分別前往稅務及地政兩機關辦理。在內政部與財政部合作下，自2020年7月起，全國民眾申報地方稅時，可輕易查調移轉的不動產屬性資料、地籍圖等，並自動帶入土增稅、契稅申報書表，不必手寫登打，申報不動產地方稅時可一站搞定。

內政部表示，不動產移轉登記涉及地政與稅務機關事務，過去民眾常須赴兩機關分別辦理，且常因缺漏文件而一再奔波，為提升不動產移轉申辦效率，透過跨部會合作，將買賣、繼承、拍賣、贈與等不動產移轉作業，進行資料連線，減少民眾臨櫃辦理。

舉例來說，民眾若要申報土地增值稅，過去可能要跑到地政局，再前往稅捐機關，但未來只要透過網路申報，在進行土增稅申報時，地籍圖等資料就可直接導入，民眾不需要自行鍵入地號等資料，省事又方便。

內政部表示，2019年7月起，六都以及新竹市就已經開始試辦土增稅與契稅繳款書增設收件編號條碼，地政人員在土地移轉案件收件時，就可以介接稅務資料，此外只要是透過網路報稅者，就可在地方稅申報系統查詢不動產移轉登記案件辦理狀態，預計這項服務2020年7月全面推動到其他縣市。

內政部表示，政府積極推動地政整合系統電子化單一窗口，實現跨域縱向、橫向機關行政流程改造，提供民眾更便捷有效率的服務。

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財政部統計處表示，今年前三季土地增值稅收，較去年同期增加50億元，達到734億元規模，稅收成長7.3%，主因多與台商返台購地設廠投資有關。

 

官員指出，為瞭解土增稅成長原因，部內向地方稅局徵詢發現，有數筆來自工業區土地的交易，買方企業過去原本著重經營中國大陸，最近一年開始回台尋覓土地、擴充產線；賣方過去可能經營傳統產業，市場產業轉型後，廠房產能停滯。

官員表示，雙方成交後，由於這類土地通常持有很多年，占地面積又大，土地增值空間就很大，因此帶動土增稅收成長，包括桃園、台中、高雄等地，都有這樣的例子。

官員表示，觀察近年全國大面積土地持有者變化狀況，截至2018年為止，已較2013年成長18.3%，持有人數約成長2萬戶左右，以中彰地區增幅較為明顯，主因也是受惠於中科、精密機械產業鏈等持續發展，拉動大面積廠辦等需求上升有關。

除了大規模土地移轉案件增加，至於小規模土地方面，還是以雙北市增幅最明顯。

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農地作農用可免徵地價稅，為了配合再生能源政策，也將農地上的綠能設施納入免稅規範。財政部近日發布解釋令強調，若該農業用地沒有繼續做農用，導致綠能設施與農業經營已無關，此時就必須恢復課徵地價稅。

財政部賦稅署表示，依規定在農地上設置的綠能設施，必須有兩要件才能免地價稅，第一是必須取得農委會核發同意容許使用的證明文件，第二必須取得經濟部能源局同意備案，兩要件缺一不可。

賦稅署表示，無論是在農業設施的屋頂設置綠能設施如太陽能板，或是結合農業經營的地面型綠能設施，這片農業用地仍必須作農業使用，才能適用免徵地價稅。

賦稅署官員舉例，過去曾有地主在雞舍屋頂架設太陽能板，若雞舍持續維持養雞功能，就可免徵地價稅；一旦雞舍停止養雞，也就是農地不再農用，此時即使屋頂設有太陽能板，仍必須恢復課徵地價稅。

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台中市政府地方稅務局表示，夫妻關係在稅務上有許多好處，尤其在互相贈與房屋時，可以享有贈與稅、土地增值稅等免稅優惠，但是要注意房屋移轉過程中，契稅並不能減免。

官員指出，不動產移轉的過程中，常出現各式各樣的稅務問題，不過依據《遺產及贈與稅法》規定，配偶之間相互贈與財產，並不用計入年度贈與總額，也就是相當於免納贈與稅，通常在贈與高單位不動產時，會特別有感，這是配偶將不動產登記到對方名下的第一種稅務優惠。

第二種稅務優惠則是來自《土地稅法》，官員指出，不動產移轉經常是房屋伴隨土地，配合遺贈稅法的規定，土地稅法當中也規範，如果是配偶相互贈與的土地，可以申請不課徵土地增值稅，同樣類似免稅的概念。

官員指出，由於夫妻互贈不動產可以享有上述二種免稅措施，很多人卻會忽略契稅的部分，依據《契稅條例》第2條規定，不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權時，都要申報繳納契稅，換句話說，房屋屬於不動產，只要是屬於契稅條例規定的這六種移轉原因，都必須申報契稅。

https://udn.com/news/story/7243/4233009?from=udn-catelistnews_ch2

台北市2020年公告土地現值及公告地價經地價評議委員會評定完成。作為土地增值稅課徵依據的公告土地現值較2019年上漲1.52%；作為地價稅課徵基礎的公告地價則較2018年上漲1.34%，北市地政局長張治祥今（18）日表示，考量民眾負擔，地價稅的部分調整並不高，約增加66至214元，市府地價稅收則可增加5.8億元。

張治祥說，北市2020年公告地價調整，衡平考量近兩年一般正常交易價格變動情形、社會經濟狀況、民眾負擔能力及政府財政收入等因素，評定全市2020年公告地價平均調幅1.34%，與近兩年（2017年9月至2019年8月）台北市住宅價格指數漲幅1.89%相當。全市4,592個地價區段，上漲區段比例64.6%，持平7.9%，下跌27.5%。

張治祥指出，地價評議委員會委員認為，公告地價調整應考量民眾地價稅負擔能力及地方財政自主，並依實價登錄調查一般正常交易價格變動情形，反映近兩年地價動態。經稅捐稽徵處預估，2020年占地價稅應納稅總戶數超過半數（約56.6%）的自用住宅戶，平均每戶增加66元；在市民負擔變動幅度不大的前提下，北市也不會以調降公告地價占一般正常交易價格比例為手段刻意調降地價稅，維持對財政紀律一貫的堅持。

各行政區評議結果，除北投、文山、內湖及士林區下跌外，其餘行政區均呈上漲，其中松山區受部分地區都市計畫變更影響，加上捷運路網完善，居住及商業環境俱佳，平均調幅3.52%相對較大。

在公告土地現值調整部分，經地價評議委員會考量最近一年地價動態及整體經濟狀況後，評定全市2020年公告土地現值平均調幅為1.52%，與同期間（2018年9月至2019年8月）台北市住宅價格指數漲幅1.64%相當。全市4,592個地價區段，上漲區段比例78.4%，持平10.1%，下跌11.5%。

張治祥表示，公告土地現值上漲主要係反映實價登錄動態、土地使用管制及土地利用現況等因素，其中並以都市計畫變更地區及享有一定容積獎勵之開發地區，因土地允許使用項目變更或使用強度提升等因素影響，地價上漲較為明顯。

高雄國稅局表示，若家人罹患重大疾病，或是近期遭遇重大事故，急需轉賣不動產周轉籌措醫療費，可以選擇用優惠稅率20％課徵房地合一稅。

官員舉出最近一個實際例子，某位民眾於2016年3月間購入坐落位於前鎮區的一套不動產，原本是規劃要供退休後養老使用，但是2017年8月就急著脫手出售，並向高雄國稅局申報房地合一稅，由於持有時間為一年以上，未滿二年，因此按照稅率35%納稅。

官員提到，這位民眾因缺少相關單據，被國稅局通知補正，過程中尋求納保官協助後才發現，他是因罹患重病，需支付龐大醫療費用才不得不售屋求現，納保官請他提示就醫紀錄佐證，國稅局也查明屬實，因此改適用較低的20%稅率課徵所得稅。

https://money.udn.com/money/story/6710/4214008

對國民黨總統參選人韓國瑜妻子李佳芬短漏報賣房所得遭罰，國稅局說不便就個案回應，但也提醒，若有售屋，記得按時並儘量依實價申報，不然事後被選案查核，相關資料一比對，就可能被補稅甚至加罰。

根據最高行政法院判決書，李佳芬2010年出售新北市房屋獲利新台幣1000多萬元，但卻沒有納入隔年5月綜所稅申報，事後被國稅局發現，要求李來補報；由於國稅局當時並未掌握到實際售屋價格，因此是以部頒標準推計課稅，發出2萬多元稅單，李當時已有補繳。

不過，因國稅局在日後取得了這筆買賣的實際交易資料，依法重新按實價計算李佳芬所得，要求其增加補稅，但李佳芬並未於期限內繳納，國稅局最終核定李佳芬要補稅加罰約新台幣120萬元；李佳芬因此提起行政訴訟，但最後敗訴，仍要補繳稅款及罰鍰。

國稅局官員表示，不便對個案表達意見。不過，與一般房地交易案件相同，屬於房地交易舊制的案件，依法有賺錢就是要在隔年5月併入綜所稅申報，國稅局事後會比照房地交易紀錄，發現有出售房屋但未申報的情形，就會要求納稅人事後來補報。

國稅局官員說，同時計稅方式也要注意，非屬「房地合一新制課稅」（2014年1月2日之後取得、持有兩年內出售）的舊制案件，原則上要依「（實際賣出金額-成本）x 房地比」的公式，核實計算所得。

但考量有些案件因年代久遠，導致當初購入價格證明遺失，放寬這類案件可以財政部頒布的「個人出售房屋財產交易所得標準」推計課稅，但事後國稅局若有掌握到實際交易價，仍可依法對這類案件重新計算所得補稅。

國稅局官員指出，為此，每年都會針對推計課稅案件進行選案查核，選案條件年年不同，可能是交易金額高低、交易次數頻繁或短期交易等；如果能掌握到被選案件的實際交易資料，就會要求依法補稅，特別提醒民眾留意。

https://money.udn.com/money/story/6710/4191549

 

高雄國稅局日前受理一件案例，轄區內一位爸爸在2012年3月購置一套房地產，但是這位爸爸在2015年10月往生，他兒子在因此在同一個月繼承這套房地產，可能本身並無需求，因而在去年7月出售這套房地產，並主動申報房地合一稅。

官員指出，國稅局查核這個案件時發現，其實這位兒子本人、妻子以及家中未成年子女，都未將戶籍設置於這套繼承而來的房屋中，其實不屬於房地合一課稅範圍，因而註銷這起申報案件，並通知這位兒子，把這筆房屋交易收入併入今年5月的綜合所得稅結算申報。

官員表示，以往買賣房地產時，土地部分免稅，房屋部分交易所得被歸類於財產交易，要在隔年5月併入綜合所得稅時申報。而房地合一課稅新制於2016年1月1日起上路，近年取得的房地產，要在移轉登記後一個月內主動向國稅局申報，自住使用可以享較優惠的稅率，但剛入手就脫手，恐怕有炒房嫌疑，越快脫手課稅越重。

官員指出，這位兒子搞錯一件事，其實因繼承而取得的房屋，持有時間可以跟父執輩合併計算，換句話說，其實案例中的房地產，實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主，也就是2012年3月，當時房地合一稅還沒上路，這套房地產也就屬於舊制。

不過還是有例外，官員提到，若是民眾在2016年以後才繼承不動產，即便房地產在父執輩手上屬於舊制課稅，但是這位兒子或其配偶、未成年子女實際在此居住、設有戶籍，且連續住滿六年以上，過程中都沒有拿去出租、做生意或是轉作事務所等執業情況，就可以適用房地合一稅的自住優惠。

官員指出，針對符合自住標準的房地產，房地合一稅設有新台幣400萬元以下免稅的規定，雖然舊制房屋只要課綜所稅，但是選擇房地合一稅更有利，那麼稅法也允許這位兒子改用房地合一新制課稅。

 

若符合房地合一稅條件

轉手無論賺賠 都必須申報

台北國稅局表示，房地合一稅跟舊制房屋交易最大的不同，在於無論賺錢還是賠錢，只要有出售，就應該在一個月內主動申報，最近查核發現，有民眾誤以為賠錢的交易就不必申報，結果反而挨罰。

官員用實際案例說明，有位民眾在2015年1月23日以977萬元買入台北市某房屋以及其坐落基地，購屋後又主動整修，支付改良修繕費用39萬元，並於2016年8月29日以980萬元出售，這位民眾自行試算之後發現，其實這筆賣屋交易虧了36萬元，感覺虧損應該不必申報，最後因為未在期限內申報，被處以3,000元罰鍰。

官員表示，房地合一稅新制上路後，個人交易2016年1月1日以後取得的不動產，都屬於房地合一稅的課稅範圍，不論這筆交易有賺錢或虧損，都要依規定於所有權移轉登記日的隔天起30日內，主動辦理房地合一稅申報。

官員提到，除了2016年以來的房屋之外，其實新法上路還有個過渡期，房地合一稅的精神在避免炒房，在2014年1月2日以後取得的房地產，若持有期間不滿二年就馬上出手，其實也會被歸類在房地合一稅的課稅範圍。

官員表示，房地合一稅也可以透過網路申報，只要準備讀卡機，使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡等，就能透過網路辦理申報，若是沒有讀卡機，輸入身分證字號與戶口名簿戶號，也可以辦理網路申報。

如果沒有在期限內主動申報，官員表示，依據《所得稅法》第108-2條規定，可處3,000元以上3萬元以下行為罰，若有應補稅額，還會按補徵稅額處三倍以下罰鍰，兩種罰鍰擇一從重處罰。