不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

財政部最新統計顯示，近十年來，贈與財產件數以土地贈與為最大宗，已成為最多民眾選擇的節稅方式。會計師業者指出，要透過遺產或遺贈稅來節稅，納稅義務人得精打細算，尤其透過遺贈稅對於不動產「時價」與「市價」的認定差異，對節稅有相當的幫助。

財政部最新完成的統計顯示，2006~2016年間，土地占贈與件數比重約三成五，同時贈與土地與房屋的案件，平均而言也有二成八，換算成不動產贈與合計占比，近十年約在六成五至七成五之間，是占比最高的項目。至於現金存款的方式贈與，近年來占比僅5%上下。

 

財政部表示，由於在遺產及贈與稅相關法令的規定，贈與財產價值的認定，土地以公告現值計，通常公告現值往往僅市價一到四成左右；至於房屋則以評定標準價格為準，占市價約兩到三成，因此，贈與土地或房屋有較大的節稅空間，也成為多數民眾的選擇。

舉例來說，甲君看上台北市內湖區一棟新成屋，市價約5,000萬元，評定標準價格約1,500萬元，想買來送給小孩。如果甲君選擇贈與資金5,000萬元讓孩子買房，其贈與稅為贈與金額5,000萬元扣除每人每年免稅額220萬元，再乘以該級距適用稅率15%後，扣除累進差額125萬元，即需課徵贈與稅592萬元。

如果甲君是購置房屋後，再贈與給小孩，依評定標準價格1,500萬元萬計算，扣除220萬元免稅額，並以該級距適用稅率10%計算，僅需課徵贈與稅128萬元。

房地產交易金額大，伴隨而來的稅金也大，要如何節稅、避免荷包大失血，會計師鄭惠方表示，由於房地合一新制於2016年上路，目前民眾持有的房地產多數適用舊制，以舊制而言，建議拆分房地價格出售。

惠譽會計師事務所主持會計師鄭惠方參加永慶慈善基金會於今年永慶房屋30周年之際，與好房網智慧講堂合作舉辦《永慶30公益講座》時作以上表示。

鄭惠方表示，若不動產買進時適用舊制，購入總價是3,000萬元，按比例拆分出的房屋買價是900萬元，土地買價2,100萬元，在持有多年後以4,000萬元出售，雖然獲利1,000萬元，但因為房屋逐年折舊而減少其價值，依現值拆分後的房屋售價只有800萬元，反而低於房屋買進成本900萬元，房屋交易是虧損，應納稅額為0元。

鄭惠方進一步說，「但如果出售時，沒有拆分房地價格，依照房屋交易所得稅計算，則須繳納稅金200萬元，兩者相較下等於要多繳200萬元給國庫。」

鄭惠方提醒，雖然拆分舊制不動產的交易價款，是舊制不動產交易很有效的節稅方式，但房地比拆分必須合理，如果國稅局認為自行拆分的比例明顯不合理，仍有可能被調整比例來重新計算房屋交易所得。(工商 )

【陳筱惠╱台中報導】頂讓店面學問大，要注意的細節不能少。台中市知名貓咪咖啡廳爆出頂讓糾紛，還以店貓當保證人的兒戲作法，讓人難以置信。專家提醒，只要談到錢，白紙黑字按照契約規範走，才能避免糾紛。

白紙黑字照契約行事

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，只要雙方合意，即便是用便條紙寫下轉讓條約，都具法律效應，例如此次糾紛，連帶保證人雖是隻貓，合約仍生效，後續最好的作法是補上有負責任能力的保證人。 
想接手頂讓的店面，江龍名提醒，首先要調查頂讓原因，如經營不善、身體不適、搬家等，否則簽約時很可能也包含了轉讓人的對外債務。需觀察人潮是否符合需求、是否能獲利；契約細項也要標註清楚，包含技術移轉、設備、裝潢、店名等最好逐一列出，建議上法院公證，未來若有爭議才有憑證。 
另須留意與房東重訂新租約，包含租金、押金，及未來店面漲幅與否。江龍名也強調，若有員工，其福利、薪資、未來退休金等都是隱藏成本，除非重新聘請，否則可能支出極大，也須在合約上標註清楚。 

保證人應有負責能力

如六號貓洞案例，接手後才發現屋況不佳，中信房屋中彰投駐區經理楊乾意表示，若雙方已簽約，責任通常屬於接手方，因頂讓合約內已包含前任裝潢，若後續需要修繕，不能歸咎轉讓方與房東，除非裝潢屬房東附贈，才能向房東提出修繕需求。
楊乾意認為，最佳做法就是簽約前睜大雙眼，對屋況、內裝打聽清楚且須實際確認，有疑慮部分則加註條約、詳細記錄，一旦簽名蓋章，要再追糾責任便曠日廢時。 

根據房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，房東不可以限制房客遷入戶口，也不能限制房客不得申報租金支出，房客權益獲得較多保障，但房東就擔心被發現有租金收入要繳稅。對此，國稅局提醒，想減免租賃所得稅負的房東，可以將房屋租給弱勢族群，即可享有免稅優惠。

台北國稅局指出，個人有房屋租賃收入要自行列報租賃所得，在個人綜所稅中申報，不要以為從國稅局查調的所得資料，沒有租賃收入這一項，就可以躲避申報，因為租賃收入不在國稅局提供的綜所稅查詢所得資料的範圍內，簡單說，有無房屋出租、租金多少、租期多久，都只有納稅義務人自己清楚。

不過，租賃所得也可以享有免稅額，依住宅法規定，屋主將房屋租給領有租金補貼的承租人，出租期間的租金收入，免納綜所稅，但每屋每月租金收入的免稅額度不得超過1萬元，且出租期間之租賃所得，可減除必要損耗及費用，即使沒有單據，也可以租金的43％計算。

台北國稅局舉例，轄區內有一名房東，106年4月把房子租給領有租金補貼的房客，每月租金16000元，房東107年5月報稅時，應該以54000元（16000*9個月-10000*9個月）為租金收入，再減除43％的損耗及費用後，申報的租賃所得為30780元。

國稅局表示，房東如有房屋出租收取租金，但漏報租賃所得，未經檢舉或立案調查前，自動補報補繳所漏稅款，僅補稅並加計利息而已，不會開罰。

自民國105年起實施的「房地合一課徵所得稅」制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅。而所謂「實際獲利」，在買賣指的是實際的賣價扣掉成本（當初取得的買價）所得的獲利；但在受贈或是繼承的時候，所謂的「成本」，卻是繼承或受贈當時房屋的評定現值及土地公告現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值。因房屋的評定現值與土地公告現值往往比市價低很多，故由受贈或繼承取得的房地要出售移轉時，就會因取得成本低，「實際獲利」高，而被課較高額的稅，相當不划算。

但是並非所有繼承而來的房地在出售時，都會適用「房地合一新制」以課徵較高額的所得稅，還是要符合一定條件，如：財政部104年台財稅字第10404620870號解釋令指出，納稅義務人在民國105年1月1日以後交易因繼承取得的房地，符合下列情形之一者，非屬《所得稅法》第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定，計算房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額：

一、交易之房屋、土地係納稅義務人於民國103年1月1日之次日至民國104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在二年以內。

二、交易之房屋、土地係被繼承人於民國104年12月31日以前取得，且納稅義務人於民國105年1月1日以後繼承取得。

而自「房地合一新制」上路後已超過兩年，故現行只要納稅義務人是在民國105年1月1日前取得，皆為持有已超過兩年，適用「舊制」。

相反的，若因繼承取得的納稅義務人於民國105年1月1日以後取得房地，則會分為被繼承人取得日是民國104年12月31日以前還是以後，而有不同的適用。

若被繼承人取得日是民國105年1月1日以後：適用房地合一新制。

若被繼承人取得日是民國104年12月31日以前：依據《所得稅法》第14條之4及上開解釋函令，因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算，故適用舊制。

另外，值得留意的是，很多繼承取得房地的納稅義務人不知道依上開解釋函令，若交易的房地屬新制課稅範圍，且符合新制自住房屋、土地之規定者，納稅義務人也可以自行選擇要採新制或是舊制。舉例說明如下（註）：

甲君於民國103年10月購入A屋，後於民國104年10月過世，由其子乙君繼承A屋，並於民國105年3月出售。乙君於民國104年10月取得A屋至105年3月出售，持有期間約五個月，經併計被繼承人甲君之持有期間一年後，亦僅約一年五個月，未逾二年，但乙君繼承取得A屋係於民國104年12月31日以前，符合上開財政部解釋函令規定，故乙君出售A屋的交易所得適用舊制課稅。

財政部臺北國稅局進一步說明，依新制規定，交易之自住房屋、土地符合規定條件者，其課稅所得現額台幣四百萬元以內得免納所得稅，超過台幣四百萬元部分並按最低稅率10%課徵所得稅，為避免納稅義務人逕予適用舊制反而造成稅負較重之不利影響，納稅義務人得自行選擇改按新制課稅。

綜上所述，民眾在做資產規劃想要節稅時，不能僅從單一面來考量，還應考慮受贈人、繼承人日後的規劃，做全盤的考量規劃，才能降低風險，並真正帶來節稅的效益。

（本文作者李廷鈞為永然地政士聯合事務所執業地政士、永然法律基金會副執行長，劉芝容為永然地政士聯合事務所執業地政士，摘錄自「房地產買賣借名繼承與贈與法律手冊」）

註：來源為財政部網站https://www.mof.gov.tw/Detail/Index?nodeid=137&pid=66802&ap=1&pc=15&k=&nid=24#

遺產稅有1200萬的免稅額度，應該申報遺產的項目，包括不動產、動產，以及各種有財產價值的權利，繼承人估算遺產價值即使在免稅額度內，國稅局說還是要申請，才能取得核定免稅證明書。

南區國稅局表示，被繼承人死亡後6個月內，繼承人要向戶籍所在地稽徵機關申報遺產稅，這是因為產權（房屋土地）移轉登記需要檢附稽徵機關核發的稅款繳清證明書或是核定免徵證明書。

遺產價值的計算，以被繼承人死亡時的時價為準，如果是受死亡宣告，則是以法院宣告死亡日的時價為主，比較不一樣的是不動產，不動產不會以市價（時價）計算，土地的部分是以公告土地現值，房屋則是以評定標準價格為準，因此房地產做為遺產，以繼承方式取得是不錯的選擇，因為計算價值較市價為低，既可免去增值稅，遺產總額也很有機會在免稅額度內，而免繳遺產稅。

要申報遺產稅的遺產，除了土地房屋、現金、存款、黃金、股票、公債、債權、信託權益、獨資合夥的出資等等之外，被繼承人死亡前2年內，贈與給配偶及各順序繼承人及其配偶的財產，也要申報；另外，被繼承人生前訂立遺產成立信託時的信託財產，以及被繼承人為信託關係存續中的受益人時，未領受的信託利益的權利，也要申報。

 

地價稅將於11月開徵，稅務局建議，最佳節稅規劃是優先選擇地價較高或一般用地邊際稅率較高的縣市土地，申請適用自用住宅用地稅率。

但不少人以為跟房屋稅一樣自住無須設立戶籍，稅務局昨（29）日提醒，要適用地價稅自用住宅用地稅率，本人或配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記，且該地房屋必須無出租、無營業情形。

稅務局也提醒今年度有意規劃以此節稅的民眾，必須趕在9月25日前提出申請，如果逾期申請，則要等到下個年度才能適用。

地價稅每年開徵期間為11月1日至30日，課徵所屬期間為當年1 月1日至12月31日，最為優惠的節稅方式，就是採用自用住宅用地稅率。

地方稅務局進一步建議，民眾如持有土地跨越各縣市，可以地價較高者，或是一般用地邊際稅率較高的縣市土地，優先選擇適用，可省下更多地價稅。

此外，稅務局指出，要適用地價稅自用稅率，須符合幾項要件。

第一是有別於房屋稅自住無須設立戶籍，要適用地價稅自用住宅用地稅率，本人或配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記，且該地房屋無出租、無營業情形。

此外，地價稅自用也有面積限制，如為都市土地，以300平方公尺為限；如為非都市土地，則不能超過700平方公尺。

另得注意的是，本人、配偶及未成年受扶養親屬雖全國以一處為限，不過，地價稅自用住宅用地如果是提供成年直系親屬居住，且辦竣戶籍登記，就不受一處限制，民眾也可多加利用。

稅務局表示，地價稅申請核准適用自用住宅用地稅率的期限為每年9月22日前，今年適逢中秋連假，順延至9月25日。提醒民眾，如要今年度就立即適用，必須在申請期限前提出。

此外，如果土地經過買賣，地方稅務局最常遇到民眾混淆，究竟該由新地主或原地主負擔地價稅？稅務局解釋，地價稅以8月31日作為納稅義務基準日，也就是說，8月31日當天誰是土地所有權人，就由誰負擔全年地價稅，與持有月份比例無關。

買新房子的時候大部分的人都只有看總價，但是合約上會將總價拆為土地、建物以及車位的價格，這對於購屋者有什麼影響嗎？專家指出若是在房地合一實施後購買的房子，怎麼拆並無差別，但若是房地合一實施前就買的房子，賣出時要繳多少稅可能就會不同。
 
在房地合一實施之前，土地的買賣並不會被課所得稅，只要繳土地增值稅，建物則是會依照獲利的比例課財產交易所得稅。自從房地合一之後，土地和建物會合併課稅。
 
不過鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，如果是民眾是在房地合一實施前2年、也就是2014年1月1日前取得的房子，即使房地合一後也適用舊制，在2014年1月2日到2015年12月31日取得且持有超過2年者，可用新制或舊制，不過2016年1月1日後取得的房子，就只能使用新制。
 
房地比就是在可使用舊制的時候派上用場，因為舊制的土地只課增值稅，假設總價500萬元的房子以1000萬元賣掉，按照房地合一稅制，課稅的基準就是獲利的500萬元，持有時間2年課獲利的20%，也就是100萬元。但若以舊制計算，假設房地比是3比7，獲利500萬元扣掉土地佔7成不課稅，等於只要課建物賺的150萬元，而且是併入所得稅一起計算，扣掉一些扣除額，實際繳稅可能15萬元而已。
 
不過房地比也不是隨便喊都可以，國稅局還是會根據實際狀況做判斷，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，一般來說房地比數字不要太誇張國稅局不會過問，3比7也算是在合理範圍內。（陳建宇／高雄報導）

房地合一開始後賣房子要繳的稅多很多。資料照片

買新建案時合約上會註明土地和建物的價值。陳建宇攝

較早購入的房子出售時繳稅可採用舊制，比起新制划算許多。資料照片

房地合一有幾個重要時間點，決定未來房子出售後要怎麼課稅。謝志明提供

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】買賣房屋申報契稅後，在未辦理產權登記前，如已解除買賣契約，要記得向稅捐稽徵機關申請撤銷契稅申報，以免造成欠繳契稅而被強制執行。
 
高雄市稅捐稽徵處表示，民眾購買房屋訂定契約並申報契稅後，常因雙方解除買賣契約，卻忘了申請撤銷契稅申報，致使該筆契稅未能辦理註銷，直到被移送強制執行，才驚覺自己有欠繳契稅，無故受到執行程序的壓力。
 
該處進一步說明，申報契稅後，稅捐機關即已開立契稅稅單，如嗣後房屋買賣契約不成立，須由買賣雙方共同申請撤銷契稅申報，已開立的稅單始可註銷，千萬不要以為契稅稅單尚未繳納就置之不理。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地價稅繳納期間為每年11月1日至11月30日，台中市政府地方稅務局提醒民眾，符合適用特別稅率或減免地價稅資格的納稅義務人，請於2018年9月25日前向土地所在地的地方稅稽徵機關提出申請，經審查核定後，本年度就可適用；如逾期申請，必須自次年度才能開始適用。
 
地方稅務局說明，符合自用住宅用地、工業用地等規定得適用特別稅率，或騎樓走廊用地、無償供公眾通行之道路符合土地減免規定得申請減免地價稅者，土地所有權人應依規定，於地價稅開徵40日前提出申請，因適逢星期例假日及中秋節，順延至9月25日，請納稅義務人把握期限提出申請，以維護自身權益；逾期申請者，將從明年開始適用特別稅率或減免地價稅。
 
地方稅務局進一步說明，地價稅按年計課，每年徵收一次，以當年8月31日為納稅義務基準日，若所有權人於年度中間辦理土地移轉登記，不論實際持有土地期間的長短，凡當年8月31日於地政機關土地登記簿所記載的所有權人或典權人，即是當年度地價稅的納稅義務人。
 
2018年地價稅以2018年度重新規定地價後的公告地價計徵，基本稅率為10‰，若土地所有權人在同一直轄市、縣(市)擁有的土地地價總額超過該直轄市、縣市累進起點地價者，依超過累進起點地價倍數，按累進稅率課徵地價稅。
 
此外，地方稅務局也呼籲，已核准適用特別稅率或減免地價稅的土地，如其原因、事實已消滅時，應向該局申報恢復課徵或按一般用地稅率課徵；如未申報而有逃漏稅或減輕稅賦者，依規定除追補應納稅款外，並將處以短匿稅額3倍以下罰鍰。

記者蔡佩蓉／台北報導

現在不少長輩不願兒孫們繼承大筆財產，生前會將財產贈與給先生或太太，穩固未來在家中的地位。不過，夫妻得留意生前2年內贈與給對方的財產，往生時仍須併入遺產申報計稅。

▲夫妻互贈財產免稅，但過世後可能仍會列入遺產必須申報。（圖／國泰世華銀行提供）

一般來說，配偶之間互相贈與財產，不會計算入贈與總額，不過，屬於被繼承人死亡前2年內贈與配偶的財產，則應併計遺產總額申報。

財政部北區國稅局舉例，A在105年7月贈與配偶銀行存款5百萬元，因夫妻互贈免稅，不計入A當年度贈與總額。而A在107年1月過世，依遺產及贈與稅法第15條第1項第1款規定，A贈與給配偶的5百萬元，屬於死亡前2年內贈與配偶的財產，仍應併入遺產總額申報計稅。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，個人辦理房地合一新制所得稅申報，請多多利用網路上傳申報資料。該局說明，個人交易在2016年1月1日以後取得之房屋、土地，應依房地合一新制規定計算房屋、土地交易所得或損失，並於交易之房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內向稽徵機關辦理申報。
 
該局進一步說明，為簡化稽徵程序並提高節能減紙效益，個人辦理房地合一新制所得稅申報，可至財政部電子申報繳稅服務網站(http://www.tax.nat.gov.tw/)下載「個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統」，於規定申報期限內透過網路辦理申報，並於法定申報期限屆滿後10日內將契約書影本、其他有關文件及自繳稅款證明(有應納稅額者)等寄送至戶籍所在地國稅局，以節省來往奔波及臨櫃等待的時間。
 
該局提醒，納稅義務人在操作網路申報軟體時，如遇有系統設定等問題，可撥打電話(0800-086-188)或以電子郵件向關貿網路股份有限公司洽詢；如有軟體操作或稅務申報方面問題，可向所屬稽徵機關詢問或利用國稅局免費服務專線0800-000321洽詢，請民眾多加利用。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】納稅義務人欠繳應納稅捐，國稅局為保全稅捐維護公眾利益，通知有關機關將其財產禁止處分登記後，該納稅義務人可申請提供相當欠稅額之財產作為擔保，以塗銷原禁止處分登記，其擔保品的價值估算得核實認定。
 
財政部南區國稅局表示，納稅義務人得提供自己或第三人的土地或已辦妥建物所有權登記的房屋作為繳稅擔保，而稽徵機關對於不動產價值的估價原則，土地按公告土地現值加2成、房屋按稅捐稽徵機關核計之房屋現值加2成估價。但納稅義務人如能主動提示下列足供認定該土地、房屋時價資料及證明文件，並經稅捐稽徵機關查明屬實後，即可核實認定：
 
  (一)報章雜誌所載市場價格。
  (二)各直轄市、縣(市)同業間帳載房地之加權平均售價。
  (三)不動產估價師之估價資料。
  (四)銀行貸款評定之房屋及土地款價格。
  (五)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。
  (六)法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格。
  (七)其他公允客觀之不動產時價資料。
  (八)時價資料同時有數種者，得以其平均數為時價。
 
該局提醒，納稅義務人提供不動產作為繳稅擔保或稅捐保全標的時，原則上均由稽徵機關分按房屋、土地的房屋現值或公告土地現值加成估價，但納稅義務人若認為該估算價值較市場行情偏低時，可主動提示足資認定該不動產時價之資料及證明文件，供稽徵機關核實認定，以確保自身權益。

社會上詐騙事件層出不窮，詐騙的手法也日新月異，不過最傳統、最粗糙的手法，竟然也可以詐騙到相當高的金額，近期就有不肖份子利用民眾買房子貪便宜的心態進行詐騙，甚至還是「周末限定」。
 
利用房地產進行詐騙時有所聞，但用非常粗糙的手法卻也能騙到人。鴻毅地政士事務所所長謝志明表示，近期台灣各地都有利用房地產進行的詐騙，這些人以急需用錢為理由，開出低於物件市價行情的價格，找各房仲業者簽委託售屋合約，謝志明表示，因為簽約時還不需要出示權狀，因此許多房仲也受騙。
 
詐騙者用「孩子賭輸錢」、「急需要用錢」等理由願將房子低價出售，要求仲介盡快找買方，謝志明舉例，1間市價5000萬元的三角窗店面，詐騙者會以4000萬元要求仲介盡快找買方，當仲介帶客戶去看屋時，詐騙者則會近一步要求總價4000萬元中的1000萬元要付現金。房子便宜了1000萬元，買方很容易心生「賺到了」的貪念，失去基本的判斷能力，先匯款給詐騙者，等真正要簽約辦過戶時才發現詐騙者根本不是真正的屋主。
 
但這樣粗糙的詐騙方式為何能夠騙到買方？謝志明指出，這些詐騙者掌握了周末沒辦法查地籍資料的「資訊落差」，不論仲介或買方都無法查證房子是不是在這位「假賣方」的名下，也因此這類詐騙都出現在周末的晚上。民眾因為貪圖便宜將錢匯出之後，詐騙者早就聯絡不上。
 
甚至更細心的詐騙者會先承租用來詐騙的物件，有鑰匙、知道房子的格局，看起來更像屋主，受害人也就步入他們的陷阱。謝志明提醒，買房子還是要了解實際價格，若明顯低於市價許多的物件很可能有問題，切勿因為貪念而衝動購屋。另外買房子也要實際比對屋主的的權狀，以免遭受詐騙。（陳建宇／高雄報導）

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，配偶間互相贈與之財產，不計入贈與總額，但屬於被繼承人死亡前2年內贈與配偶的財產，則應併計遺產總額申報。
 
該局舉例說明，甲君於2016年7月5日贈與配偶銀行存款5百萬元，依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，該5百萬元不計入甲君當年度贈與總額。嗣後甲君於2018年1月3日死亡，依遺產及贈與稅法第15條第1項第1款規定，甲君上揭5百萬元贈與，雖不計入贈與總額，惟屬於甲君死亡前2年內贈與配偶的財產，應併入甲君遺產總額申報計稅。
 
該局進一步說明，配偶間互相贈與之財產，雖不計入贈與總額，但屬於被繼承人死亡前2年內贈與配偶的財產，應併入遺產申報計稅，常常有繼承人漏未申報，經國稅局補徵應納稅額並處罰鍰，請納稅義務人注意。

【住展房屋網/綜合報導】根據契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，但若是因契約解除導致的不動產返還移轉，則沒有課徵契稅的問題。 

高雄市稅捐稽徵處表示，已辦理所有權買賣移轉登記的建物，若因契約解除而返還建物所有權移轉登記，納稅人依其所檢附的相關證明文件，分別以「判決移轉」、「調解移轉」或「和解移轉」為登記原因申辦的案件，由於不在契稅的規定範疇內，故無課徵契稅問題。 

至於雙方合意解除契約而返還給付物的案件，雖然其登記原因歸類為「買賣」，但仍究與一般買賣不同，只要經稽徵機關查明，確認是屬於契約解除所為返還給付物的所有權移轉行為者，基於公平合理考量，也比照認定為非屬契稅課徵範圍，無須課稅。 

【陳建宇╱高雄報導】情人愛得濃烈時，想一起買房築愛巢顯得理所當然，但光是登記在誰名下恐怕就有爭議，更何況未來感情生變時該如何處置房產，恐讓雙方更難好聚好散。專家建議，情侶買房可採取預告登記，以保障出資者的權益，平時也應保留相關繳款明細與收據，做為未來舉證證明。

情侶購屋可採共同登記，保障雙方權益。資料照片

10%稅率僅用1次

若是雙方一起出錢買房，最好的方式就是各持有一半產權，並採用共同登記，未來賣掉房子時也是每人平分價款，對雙方較有保障。但鴻毅地政士事務所所長謝志明提醒，須注意未來房子出售會用掉雙方一生僅一次的土地增值稅10%自用住宅優惠稅率。 
李佳芬地政事務所負責人李佳芬建議，共同登記最好另立合議書，寫明雙方的出資比例，詳列如何負擔各項支出、貸款，及未來售屋所得的分配等，最重要是保留所有繳款明細與收據。住商不動產企研室主任徐佳馨強調，由於情侶無法律關係保障，就算採共同登記，若一方不幸死亡，另一方將無繼承權可接收持分。 

預告登記求自保

然而情侶買房最常出現的問題，雖是由男方出錢，卻多須將房子登記在女方名下，「作為相戀的禮物」，此時為保障出資者權益，可採取預告登記，限制房屋產權，持有人不可隨意出售、過戶及借貸。
但謝志明表示，預告登記若遇查封、假扣押或假處分等狀況，此設定即被排除，所以也非全然安全的方式。假設是女方出錢，但房子登記在男方名下，為避免未來出現糾紛，女方可辦理預告登記，限制男方處分該房產的權利，但若男方在外有其他債務，債權人可向法院申請查封、假扣押或假處分該房產，這些權利都大過於預告登記，而無法提供完整保障。

近期房地產詐騙時有所聞，詐騙集團鎖定已繳清房貸、塗銷抵押權的物件，假意買房後違約，讓民眾真的拿到違約金，數月後卻發現自己的房子已被拍賣，叫天天不靈。專家指出，房貸繳清後沒有塗銷抵押權，對屋主影響並不大，但可讓詐騙集團沒辦法利用屋主的房子去借錢。
 
最近有出現利用房產詐騙的行為，詐騙集團專找已繳清房貸塗銷抵押權、且為屋主自售的物件，假裝要買房但登記他人名下，而且要延遲幾個月交屋。由於詐騙集團的出價都不會讓屋主失望，所以很快就能成交，收下了頭期款後就交由代書處理，殊不知代書也是詐騙集團的成員，因為房子沒有任何抵押權，很快就完成過戶且屋主完全不知情。
 
此時詐騙集團會以各種理由告訴屋主房子不買了，願意讓屋主扣住已經繳的頭期款，屋主沾沾自喜憑空賺到錢的同時，渾然不知自己的房子已經被拿去借款，等到幾個月後收到銀行要拍賣房子的通知才知道自己被騙了。
 
要避免遇到這類的詐騙，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，民眾房貸繳清後不一定要辦理抵押權塗銷，好處就是遇到像這類狀況，若房子還有抵押權時，要利用這房子去借款一定會通知屋主，如此屋主就會發現詐騙行為。另外，找熟識或有信用的代書一起監督整個交易，也能避免被詐騙集團耍得團團轉，房子交由房仲出售也是保障交易安全的方式。（陳建宇／高雄報導）

找合格的房仲協助賣屋，比較不會遇到詐騙的狀況。資料照片

找合格房仲賣屋較有保障。資料照片

民眾繳清房貸後未必要去塗銷抵押權。資料照片

遇到出價阿莎力的買方，賣方可不能掉以輕心。資料照片

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地方稅務局表示：近來接獲民眾詢問，因有換屋需求要先購後售土地，申請重購自用住宅用地退還土地增值稅時需注意哪些事項？
 
該局指出，土地稅法第35條重購退稅之規定，在避免因課徵土地增值稅，降低土地所有權人重購自用住宅用地的能力，故准就已納土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價的數額。自用住宅用地重購退稅除須符合2年內出售、重購〈包含先購後售、先售後購〉及自用住宅用地相關規定外，先購後售土地的退稅尚須以購地時已持有自用住宅用地為前提，若新購自用住宅用地時，後售之土地非屬自用住宅用地，即不符「重購自用住宅用地」規定。
 
例如：李先生於2017年6月新購桃園區自用住宅用地，並於2018年2月出售原有八德區土地，出售前才由第三地遷入戶籍，因2017年6月新購桃園區土地時，其八德區土地並無本人、配偶或直系親屬設戶籍，不符自用住宅用地規定，將無法申請退還已繳納土地增值稅。