不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市稅捐稽徵處表示，地主提供土地與建商訂定合建分屋契約並同為起造人，應向稅捐稽徵機關申報繳納契稅。
 
該處進一步說明，類此以地主為起造人取得使用執照者，契稅申報期限為使用執照核發之日起60日內申報，而因「合建分屋」實際上是地主以所持有的土地與建商交換取得所分配的房屋，並非是自己出資興建，應依契稅條例第2條規定，按契價2％課徵交換契稅。
 
該處提醒納稅義務人，契稅若未於規定期限申報者，每逾3日加徵應納稅額百分之一的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5千元，務請多加留意，以免逾期加徵怠報金。

台南市議會27日聯席審查通過《台南市房屋稅徵收率自治條例》草案，一旦此案通過三讀，台南市的非自住住家用房屋稅率，7月起將從現行的1.5％，調高為2戶以下一律2.4％、3戶以上一律3.6％。市府財政稅務局估計，全市影響人數3萬8,025人、影響戶數6萬429戶，可增加稅收4億6,985萬5,940元。

台南市房屋稅從2016年起連續調漲3年，調幅分別為54％、65％、81％，且回溯15年，引發朝野不滿。台南市不動產評價委員會日前決議取消房屋稅15年回溯，漲幅也降到58％，還決議全國單一自住房屋稅折減及調高折舊率等優惠，並公告從今年7月1日起實施，估計受惠戶數最少超過13萬戶。

但因未來1年的房屋稅收將大幅減少23億元，市府為建置配套完整的房屋稅制，符合量能課稅原則，經分析台南市住家自住用、非自住用的稅籍戶數後，決定對持有非自住房屋戶數多寡訂定差別稅率。

（中時 洪榮志）

https://ctee.com.tw/news/real-estate/98009.html

記者黃靖惠／綜合報導

5月報稅季節已過一半，除了房客可申報全年24萬元租金抵扣額外，房東族也別忘了申報租金稅收，崔媽媽基金會利用一張圖教你如何報稅。

租賃所得稅申報方式又分「扣除租屋成本」、「扣除法定必要費用」2種方式，房東用不同申報方式，所需準備資料也會有所不同，比如說以「扣除租屋成本」可列舉房屋折舊、修理費用、地價稅、房屋稅及購屋貸款等費用，不過需要檢附收據、稅單、發票等憑證；計算方式：全年租金收入-以下列舉項目=可申報的租賃所得

另外「扣除法定必要費用」因收集單據及證明文件繁瑣，所以一般房東最常採用這類申報方式，而計算方式也是年度租金收入減去43％法定必要成本，就餘額申報租賃所得；計算方式為：全年租金收入-（租屋成本 x43%）= 可申報的租賃所得。

至於房東該如何節稅呢？崔媽媽基金會也說明，一般房東跟愛心房東以及委託專門租賃服務業者所採用的稅賦各有不同，以愛心房東、委託包租代管房東，最多每屋每月能夠減免1萬元稅額度，也就是一年最高12萬元。

▼房東稅賦比一比。（圖／崔媽媽基金會提供）

原文網址: 包租公租金收入要報稅　一張表告訴你差很大 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://www.ettoday.net/news/20190518/1444443.htm#ixzz5oNyGQYXw 
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房貸利率走低，剛性需求活絡房市，今年第一季五大銀行新增房貸總額1305億元，創2012年來同期新高，但低薪資與高房價的壓力下，如何減少房貸利息負擔，房市專家說有兩招，一個是盡速還本金，另一個是與銀行打好關係，壓低利率。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，今年第一季房貸金額創新高原因，主要是高房價致使貸款金額增加；房貸利率走低，則是因為銀行資金寬鬆所致。

對於房貸還款降低利息負擔有何撇步? 徐佳馨說，兩個方式能減少利息支出，其一是本金還款，不要使用寬限期，而且每個月還款本金與利息，且若年中或年終有獎金，也可部分還款，本金數字降低後，利息隨之減少。另一方式則是與銀行打好關係，並且是好客戶，才能有機會調降利率。

徐佳馨進一步強調，若想跟銀行談到較低房貸利率，除了信用正常之外，建議可以從薪轉戶、常往來的銀行談起，與有往來關係的銀行借貸，銀行的放款意願比較高，同時願意提供較優惠的條件。

此外，徐佳馨說通常要談到高貸款成數、較優的房貸利率，除了借款人的本身的條件之外，貸款標的物的條件也很重要，新房會優於舊房，且好的地段會比不好的地段，較容易取得較低的房貸利率。

由於各大銀行紛紛提出優惠房貸利率，如何進行評估，但徐佳馨建議千萬不要只看利率，更要一同評估可貸款成數、利率計算方式以及手續費等相關費用的差異。

 

去（2018）年賣了房子，適用舊制，售屋財產交易所得怎麼報？台北國稅局官員表示，先核實申報，真的找不到當年買價，可以設算所得。設算所得分兩種，高總價者按售出實價的15%計；不是高總價的，則按房屋評定現值的一定比率設算，各地區設算比率不同，最低是8%，最高是台北市，分41%、46%兩級。

 

財政部已公布「107年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，房屋所在的縣市、行政區不同，適用的設算比率不一樣，申報前可以先查表。

法規規定有核實和設算兩種申報方式，國稅局官員解釋：「是有兩種方式沒錯，但這不表示納稅人可以擇一申報。事實上，納稅人是沒有選擇的，一定是『先核實、再設算』，因為無法提供買進成本，只好改用設算來申報。」

也就是說，即便納稅人選用了設算申報，稽徵機關也會設法去查核當年的買進成本，官員說，例如找貸款銀行，查調買進成本；找仲介公司，也許留有當年資料；也可以找地政機關，地政機關也可能有備份資料。

官員指出，房屋財產交易所得的計算公式：收入－成本＝所得，所得×適用稅率＝應納稅額。適用舊制的房屋財交所得是併入其他綜合所得計算稅負。

所得稅只需算房屋

去年賣房子的，應該都登錄了實價，政府可以掌握售出價格。一般都是房、地一起交易，只有一個總價，官員說，土地交易已核課土地增值稅，所以個人綜合所得稅只需計算「房屋」的部分。那如何從房地總價中分離出房屋的賣價呢？可以利用政府公告的現值，以「公告土地現值＋房屋評定現值」作為分母，房屋評定現值為分子，算出比率，再乘以總價，即得出房屋的賣價。

官員說，除了買進成本，改良房屋的裝潢等也是成本，如果能提出單據，也可以列扣。

高總價與否 差很大

如果買進時間久遠，無法核實申報，國稅局官員指出，也只好利用設算方式申報。設算方式分為高總價者和非高總價者兩種，屬於高總價者就必須用高總價者的方式設算。高總價者的設算基礎是「實際售價」，非高總價者是房屋評定現值，兩者差距不小。

例如賣出台北市一戶豪宅售價2億元，因為超過7000萬元，屬於高總價者，官員說，假設採設算，就優先適用高總價者公式。房屋一般約占總價的三成到四成，以三成計的話，售屋收入是6000萬元。再用6000萬元×15%＝900萬元。900萬元就是售屋所得。

上述豪宅當然也屬於台北市的「高級住宅」，同樣的個案套用高級住宅設算公式：房屋評定現值×46%，房屋評定現值500萬已屬豪宅中的高檔，官員指出，就以500萬元帶入設算，設算所得230萬元，與上述900萬元差距很大。

財政部規定的高總價者有三個定義，房地總成交金額在台北市逾7000萬元、在新北市逾6000萬元、台北和新北市以外地區逾4000萬元者屬之。官員說，上述例子符合高總價者、也符合非高總價的高級住宅，納稅人不能選擇，必須優先適用高總價者設算公式。

非高總價者的售屋所得設算公式一律按房屋評定現值一定比率計算，官員說，去年成交時應該都有計算契稅，賣方通常也會保留契稅的副本，契稅單據上面就有房屋評定現值，用那個現值金額再乘上規定的設算比率，就是售屋所得。

 

近年房市降溫，不少有殼族選擇整修房屋當起包租公。勤業眾信南區稅務服務負責人賴永發今（8）日提醒房東，報稅季節千萬別誤踩三大地雷，包括無償出租卻未附證明、押金未依存款利率納收入以及專營出租業務卻未辦營業登記。

首先，許多房東會將房屋無償借給親戚朋友使用，賴永發提醒，如果是提供給外人，而非配偶或直屬親屬的話，在申報時要檢附當事人以外的兩人證明，確實是無償借用，以及經公證的無償借用契約影本，且不能供營業或執行業務使用，否則遭國稅局查獲，將按照當地租金一般行情計算租賃所得。

此外房東出租房屋時，通常會收取一筆押金。賴永發表示，個人出租財產押金，必須依規定按郵局一年期存款利率，計算租賃收入，這也是房東在實務上常常忽略的第二大地雷。

而許多房東收取押金後，通常會拿來轉投資或定存，為避免重複課稅，房東如果能確實證明押金運用方式，並已將運用後所產生的所得申報，租賃收入就可扣掉已申報部分。

賴永發舉例，老王出租房屋，年租金120萬元，並收取押金30萬元，他並以押金投資購買基金，當年度獲益3,000元。

以此例而言，老王申報該年度綜所稅時，除了120萬租賃收入外，另外押金部分必須依當地銀行一年期存款利率1.37%計算為4,110元，可扣除運用押金投資所產生的營利所得3,000元，因此在租賃收入方面，老王應申報120萬元加1,110元，合計1, 201,110元。

最後，賴永發指出，一般個人出租不會涉及營業行為，但如果有設置店面或招牌，或雇用人員經營租屋業務，將被國稅局視為營業行為，必須辦理營業登記，除了收入要歸課個人營利所得外，還須報繳營業稅。

賴永發提醒，過去行政法院在租屋是否涉及營業行為的判決上，主要會看房東是否有長期出租意圖，以及經營形態、租金收入規模大小，或是設置網站、以「某某學苑」招牌招租等，提醒房東注意。

叔叔把房屋賣給姪子，或阿姨把房子賣給外甥，到底該用買賣交易還是以贈與申報，哪一種方式划算?信義代書建議，房地合一新制實施後，親戚房產交易以買賣申報比贈與優惠，未來若買方將房子再轉手賣掉，才不需繳納過高的土地增值稅負。惟依規定，二親等必須申報贈與稅。

房地合一新制實施後，出售房屋所得課徵稅負計算公式為「房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額」，其中，取得成本是取決稅負高低的關鍵。信義代書指出，若親戚房產交易以贈與申報，取得成本會以贈與時的房地公告現值計算，遠低於市價，若未來轉手出售，因取得成本低，拉高了房地收入，將導致稅負負擔增加。

此外，房產出售，賣方需負擔增值稅；房產贈與，買方需負擔增值稅。若為買賣，且符合增值稅自用條件，包括一生一次、配偶、直系親屬設籍，及無出租營業等，則可申請增值稅自用稅率，若為贈與，只能選擇一般稅率，稅額大約為自用稅率的兩倍。

信義代書提醒，親戚間房產買賣若以贈與申報，若賣方在兩年內有購屋需求，無法享有重購退稅的優惠。

親戚間房產交易特例的是，二親等以內親屬間的買賣應以贈與論，必須依規定申報贈與稅。財政部台北國稅局表示，依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，應以贈與論，因此，二親等以內親屬間財產之買賣，均應填寫贈與稅申報書辦理贈與稅申報；惟如能檢附支付價款的確實證明，且所支付的價款並非賣方借給買方，主管機關經認定後買賣屬實者，核定免課贈與稅。

國稅局進一步說明，二親等以內之親屬包括血親及姻親，例如子女、兄弟姊妹與其配偶等。

 

進入報稅月，中信房屋副總經理張世宗表示，綜合所得稅申報列舉扣除有兩項與不動產有關，其中自用住宅購屋借款利息扣除額度上限30萬元，房屋租金支出列舉可達12萬元。

另外，2018年如果出售不動產，且該不動產是於2016年1月1日房地合一上路以前買入，適用舊制，別忘了將售屋所得以財產交易所得在綜所稅內申報，以免因漏報而受罰。

張世宗表示，申報綜合所得稅列舉扣除自用住宅購屋借款利息，不動產需符合自用，登記在納稅義務人、配偶或受撫養親屬名下，沒有出租、供營業或執行業務使用，且以購置自用住宅為目的向金融機構進行貸款才能適用，每一申報戶以一屋為限，扣除額度不得超過30萬元。

至於房屋租金支出項目，只要是納稅義務人、配偶或受撫養直系親屬在我國境內租屋自住，而且沒有作為營業或執行業務使用，檢附租金支出證明單據，每一申報戶可在12萬元的限額內列舉申報扣除。

張世宗表示，列舉扣除自用住宅購屋借款利息，一定要向金融機構申辦當年度繳納利息單據正本才能認列扣除，私人借貸是無法列報扣除的。列舉扣除「房屋租金支出」所檢附的單據影本，可以是房東開立的收據、轉帳交易明細表或匯款證明，同時也要附上租賃契約以供檢核。

另外，內政部已在定型化租賃契約範本中明訂房東不得在租賃契約中，限制房客申報租金扣繳綜合所得稅，如果租約中有限制申報相關記載即違反規定，該條約定無效，房東需特別注意，承租方也需留意自身權益。

2018年出售2016年前購入不動產 適用舊制

在不動產交易出售的部分，2016年房地合一稅實施以後已採分離課稅制，申報繳納時點改為所有權完成移轉登記的次日起算30天內，已不需再與綜所稅合併申報，但若是在2016年1月1日以前買入不動產並於去年間出售，還是要在今年5月所得稅申報期間，在財產交易所得項目申報所得。

107年度所得稅結算申報即將於5月1日展開了，申報結果可以退稅的民眾，如果想早點收到退稅款，財政部國稅局提醒，記得要把握2項申報撇步，即「使用網路申報」和「直撥退稅」。

財政部南區國稅局表示，107年度綜合所得稅的大批退稅預定分3批次作業，第1批退稅日期今（108）年7月31日，適用範圍包括一、5月31日前網路申報案件；二、稅額試算在5月31日前利用「線上登錄」及「電話語音」回復案件，以「書面」回復者，而且必須是在5月10日前向戶籍所在地之國稅局所屬分局、稽徵所辦理的案件；三、二維條碼、人工申報在5月10日前向戶籍所在地的國稅局所屬分局、稽徵所申報的案件。

第2批退稅日期在今年10月31日，適用範圍包括一、稅額試算在5月11日之後以「書面」回復或5月10日前向非戶籍所在地之國稅局所屬分局、稽徵所辦理「書面」回復的案件。二、二維條碼、人工申報在5月11日以後申報或5月10日前向非戶籍所在地的國稅局所屬分局、稽徵所申報的案件。

第3批退稅日期明年1月20日，適用範圍為逾期申報退稅及原申報繳稅或不補不退，經稽徵機關核定為退稅的案件。

國稅局指，退稅方式有「直撥退稅」及「一般退稅」2種，「直撥退稅」方式可快速、安全領取退稅款，納稅義務人只要申報時提供本人、配偶或申報受扶養親屬在郵局或金融機構的存款帳戶，國稅局就會直接將退稅款撥入指定帳戶；反之，「一般退稅」方式是由國稅局寄發退稅憑單，納稅義務人收到後，須於憑單有效期限內至指定金融機構提兌或提出票據交換才能領到退稅款。

因此，國稅局也呼籲，民眾如想要列入第1批退稅，盡早領取退稅款者，請務必採用網路報稅或提早在5月10日前向戶籍所在地的國稅局所屬分局、稽徵所申報，並善加利用存款帳戶轉帳退稅，如此退稅款可於7月底自動撥入指定的金融機構存款帳戶，免除須親持憑單至金融機構提兌或提出票據交換的麻煩，省時省力，更不必擔心因遷址而收不到憑單、被冒領或遺失等困擾，既便捷又安全。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，邇來常有民眾詢問，二親等以內親屬間(如兄弟姊妹)財產之買賣應否辦理贈與稅申報及是否需要課徵贈與稅？
 
該局說明，依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，應以贈與論，依規定課徵贈與稅。因此，二親等以內親屬間財產之買賣，均應填寫贈與稅申報書辦理贈與稅申報；惟如能檢附支付價款的確實證明，且所支付的價款不是由出賣人借給買受人或是由出賣人提供擔保向他人借得者，經稽徵機關查明約定之價款尚無顯著不相當情事並認定買賣屬實者，核定免課贈與稅。
 
該局進一步說明，二親等以內之親屬包括血親及姻親，例如：子女、兄弟姊妹與其配偶等。血親或姻親之認定，詳細情形可參考民法第967條或第969條之相關規定。該局籲請納稅義務人注意稅法相關規定，以維自身權益。
 
相關申報書表已置於該局網站(https://www.ntbt.gov.tw/etwmain)供民眾依需求自行下載使用。二親等買賣財產要課贈與稅嗎https://youtu.be/BTwiSICJoOc

台南市108年房屋稅單已陸續寄發，國民黨籍台南市議員蔡育輝、張世賢、尤榮智、方一峰等人，23日召開記者會怒批賴清德，指出房屋稅連3年暴漲到81％，中古屋還回溯15年課稅，創下從市民口袋搶錢的惡例，新市長黃偉哲上任後也未如承諾凍漲或調降，預告5月1日「房衫軍」將再次走上街頭，前往新營民治市政中心表達強烈民怨。

南市府：今年凍漲無法源

台南市政府回應表示，不動產評價委員會在今年3月會議中，對中古屋漲幅歸零、新屋漲幅調降至58％、全國單一自住房屋稅打折及調高折舊率等輕稅措施作出決議，將從明年開始施行，今年5月開徵的房屋稅是依2016年評定的房屋標準價格計算，礙於法源無法凍漲。

與會的市議員表示，前市長賴清德3年前大幅調漲房屋稅還回溯15年，2017年漲54％、2018年漲65％，到今年來到到最高的81％，市庫在3年間每年多了1、20億元的稅收，但市民卻是怨聲載道，國民黨團3月間也率領「房衫軍」要求市長黃偉哲兌現「凍漲不回溯」承諾。

將減輕年輕家庭負擔

市議會國民黨團書記長蔡育輝指出，後來不動產評價委員會並沒有完全回應議會決議與鄉親要求，不僅今年續漲81％，承諾從明年起「加倍奉還」則是一毛未還，6年房屋標準單價高達74.5％，甚至比台中、桃園高，連單一自用住宅免稅也未被接受，令人失望，因此將再度發起「房衫軍」抗議，表達對鴨霸政府不滿，也替鄉親荷包討公道。

台南市政府財稅局對此也做出說明，因財政部回覆「房屋標準單價重行評定後3年內，並無法源可再調整」，今年凍漲於法無據，但未來3年標準單價調幅由81％降至58％，且自今年7月1日起適用3年，已超過本年度上漲的16％。

另外為減輕年輕家庭負擔，不動產評價委員會也加碼通過，只要市民房屋符合全國單一自住使用要件，2020年起房屋稅額還可再打84折，照顧購屋自住者。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台北市稅捐處表示，2019年房屋稅將於5月1日開徵，繳納期限至5月31日止，逾期繳納者，每逾2日(2019年6月3日起)加徵滯納金1％，請納稅義務人如期繳納，如未收到繳款書或繳款書遺失，請向該處或其所屬分處申請補發。
 
該處說明，房屋稅繳款書是按民眾提供的住居所或就業處所等通訊地址寄送，如果想要變更通訊住址，可利用書面或電話向該處申請改為新的投遞地址，民眾也可在接到繳款書後，填寫繳款書正面的地址更正欄寄回稅捐處，次年度的繳款書就會按更正後的地址寄送。
 
該處進一步說明，為方便民眾繳稅，已提供多元繳稅管道供選擇利用，除已辦理約定轉帳繳納者，應於繳納期間截止日(2019年5月31日)於帳戶內預留足夠之存款，以備提兌外，亦可持繳款書至代收稅款的金融機構、便利商店(限2萬元以下)以現金繳納，或以自動櫃員機、信用卡、活期(儲蓄)存款帳戶、晶片金融卡；也可透過電話語音、網際網路轉帳繳納稅款，更可利用智慧型手機或平板電腦，下載開辦行動支付繳稅業者APP，掃描繳款書上QR-Code行動條碼，免輸入銷帳編號、繳稅金額等資料，輕鬆快速完成線上繳稅。
 
另外，自住用房屋可適用1.2%優惠稅率，所稱自住使用之房屋，是指個人持有住家用房屋，符合無出租，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計為3戶等要件；稅捐處特別提醒市民，如自行興建或因買賣、贈與、繼承等新取得且符合上述自住房屋要件者，應即向稅捐處申報或選擇最有利的3戶房屋按自住稅率課徵房屋稅，以維護個人的權益。

不少父母在小孩長大後，會送小孩房子，希望早日娶妻生子。新北市地政士公會公共關係主委鄭文在最近接手一個案例，老夫妻買房送兒子後，因兒子只聽太太的，決定把房子要回來，但因方式錯誤，300多萬的房子，被課房地合一稅50多萬元。

鄭文在表示，這對夫妻是在2015年以320萬元在新北市郊區買了一間公寓，登記在己成年兒子名下，希望有房屋後娶妻生子，早日五子登科，未料結婚後兒子不聽父母話，只聽太太的，倆老研商後決定把房屋要回來，在隔年2016要求兒子把子用贈與方式，過戶到媽媽名下，兒子後來搬離這個房屋，從此不與倆老往來。

房屋空著，觸景傷情，老人家日前透過仲介介紹，以350萬把房屋給賣了，結果卻被稅捐單位告知要繳交房地合一稅50多萬。倆老納悶320萬買入，350萬賣出，扣掉2次的仲介費根本沒有賺錢，沒獲利哪來50多萬房地合一稅?

原來是媽媽取回該房屋時，要求小孩用贈與方式還回來，現在再賣，取得成本不再是320萬元，而是土地+建物公告現值，一共僅73萬元，倆老以350萬元出售，減去73萬元，等於獲利277萬，再扣掉手續成本，乘以20%房地合一稅後，共得繳納51萬餘元房地合一稅，夫妻倆懊惱不己。

鄭文在表示，房地合一稅2016年開始施行，稅率由15%到45%不等，持有期間越久稅率越低，如果符合自用住宅持有6年以上，還有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。在實價登錄的揭露下，想要短期獲取暴利，難上加難，但如果用贈與方式，現行制度則往往容易出現高額房地合一稅，過戶前一定要特別小心。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地方稅務局表示：為加強輔導新購自用住宅用地的民眾申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，於土地增值稅(土地現值)申報書第14欄列有「先行提出申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅」勾選欄項，當民眾申報土地增值稅時，可於該欄位勾選「申請」，即可一併申請地價稅自用住宅用地稅率，簡便省時，請民眾多加利用。
 
該局表示，新購自用住宅用地的民眾，於土地現值申報時若未勾選先行提出申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，等到接獲地價稅稅單時再提出申請，因已逾申請期限，當年度仍無法適用自用住宅用地稅率。該局提醒民眾，除了可利用申報土地增值稅時一併提出申請外，請記得在地價稅開徵40日前(即當年9月22日前，若逢例假日則順延至次1上班日)辦竣戶籍登記，才能適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

5月報稅季來臨，自用房屋在符合一定條件下，其購屋借款利息可列舉扣除，每戶以30萬元為限。財政部台北國稅局整理六大提醒，納稅人在列舉這項扣除額時，務必要留意。

為減輕民眾買房壓力，所得稅法提供納稅人自用住宅購屋借款利息列舉扣除額，在申報所得稅時可多加利用。台北國稅局提醒，在列舉扣除時要注意相關要件，以免遭剔除、權益受損。

由於這項扣除額是希望協助實現「住者有其屋」的理想，因此必須有購賣自用住宅事實，才可列報。國稅局表示，房屋必須列報為納稅人、配偶及受扶養親屬所有，且辦妥戶籍登記，若是出租、供營業使用，就沒辦法列舉這項扣除額。

其次，國稅局指出，貸款對象必須是「金融機構」，不包含私人借貸，且這筆貸款必須以購買自用住宅為目的，過去常有民眾將修繕貸款、擔保借款也都列報，通通遭到國稅局剔除。

第三，增貸部分所支付的利息不能列報。最常見的例子是民眾向另一間銀行貸款，來償還原購屋貸款，超出原始貸款未償還額度的部分，就不能列報。

第四，每申報戶以一屋為現，民眾若是將兩個門牌號碼的房屋打通，也只能選擇其中一屋的購屋借款利息來申報。

第五，購屋借款利息的扣除，必須以當年實際支付的利息支出，減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除，且每年以30萬元為限。

最後，相關單據也別遺忘，國稅局提醒，納稅人記得附上繳息清單正本，如單據上沒有載明申報房屋的地址、所有權人等資訊，納稅人應自行補註及簽章，並一併附上建物權狀及戶籍資料影本。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】南區國稅局表示，房地合一所得稅自2016年1月1日起實行，個人於2018年間有出售2016年1月1日以後取得之房地，適用房地合一所得稅新制課稅規定，但如果出售之房地取得日在2015年12月31日以前，其土地交易所得免稅，而「房屋」交易所得適用舊制規定，即應以房屋出售時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良與移轉該房屋而支付的一切費用後之餘額為所得額，併入個人2018年度綜合所得總額申報。
 
該局說明，轄內林君2017年間出售其88年買入之房地，林君2017年綜合所得稅結算申報雖已列報該筆房屋之財產交易所得，但其以房屋評定現值578,000元，按財政部頒訂所得標準(屏東縣潮州鎮9%)申報房屋財產交易所得52,020元，經該局輔導後改按林君所提示之買賣交易契約，以房地實際成交價格1,150萬元扣除原始取得成本及費用470萬元，再按房地比核實計算房屋財產交易所得為65萬元。
 
國稅局提醒民眾，個人出售適用舊制課稅之房屋，應核實申報財產交易所得，如有漏未申報者，在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前，請儘速向戶籍所在地稽徵機關補報及補繳稅款，以免遭受處罰。

5月的報稅季又要到了，對於許多人來說都很頭大，尤其在房地產交易這塊的報稅機制，很多民眾還是搞不懂。專家指出，2016年起實施的房地合一稅制比較單純，交易後的30天內就必須申報，與5月的報稅季脫鉤，但若採用舊制，民眾就要特別留意隔年申報財產交易所得時，務必記得把房地產交易這筆列入，否則恐怕會被課高額罰金。
 
5月報稅季即將到來，賣房子的所得是否要隨著所得稅一起申報，相信很多民眾還是搞不懂，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，在2016年1月1日後出售房屋獲利者，就是採用新制的房地合一稅，若在房地合一實施前就取得房屋且持有2年以上，則適用舊制，也就是土地申報土地增值稅，房屋如有獲利則併入個人綜合所得稅。
 
徐佳馨指出，採用新制的民眾通常不會出現漏報稅的問題，因為房地合一制要求在所有權移轉的30天內就必須申報，反而採用舊制的民眾常常忘了隔年繳稅時要申報財產交易所得而被罰款，徐佳馨指出，過去就曾有屋主店面交易後隔年忘了申報，結果欠稅近5年才被國稅局盯上，補稅加罰款高達1200萬元。
 
徐佳馨提醒民眾若出售房屋是適用舊制，除了務必記得隔年要申報財產交易所得之外，若是採用列舉扣除的民眾，一定要把包括仲介發票等各項單據留存好，以免繳稅時找不到單據也沒辦法補發。（陳建宇／高雄報導）

民眾在2016年1月1日前取得、並持有2年的房屋，就適用舊制。資料照片

5月的報稅季又要到了，房地產交易的報稅機制，很多民眾還是搞不懂。資料照片