不動產大樹(樹哥)--資深不動產經紀人JERRY

各大專院校宿舍數量仍不足，租屋成為許多大學生的重要課題，租屋第1要點，要注意房屋的安全性，逃生動線一定要順暢；第2要確定房東身份，才不會遇到租屋詐騙；第3要明列租屋費用，第4，專家建議看屋多與房東聊天，預先了解房東的個性，才能知己知彼，避免日後溝通不良。
 
最後，大學新鮮人若對學校周邊環境不熟悉，建議透過學校生活輔導組或校方相關單位的協助下租屋。包租公蔡志雄指出，有些學校推出外宿學生安全認證，透過學校評估過後的物件，在消防等各方面會較有保障。
 
為避免遇到惡房東張淑晶，今年6月27日《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃專法）上路，明列各項應記載及不應記載事項，包括押金不得超過2個月，1度電費不得超過台電最高收費等，不妨將房東的合約與租賃專法合約對照，甚至以租賃專法合約簽約更佳。
 
大學生租屋有哪些煩惱呢？師範大學學生黃品淞指出，屋況真的很重要，現在租的房子有漏水問題，雖然房東願意處理，但就是修不好，師範大學學生陳逸城也表示，租屋處曾發生漏水跟熱水器壞掉的問題，但剛好漏水跟電熱水器的位置都在隔壁房間，對方不在家，導致無法處理，下次租屋要留意屋齡。​（連珠君／綜合報導）

大學新鮮人若對學校周邊環境不熟悉，建議透過學校生活輔導組或校方相關單位的協助下租屋。資料照片

2018/08/14 16:13文/記者馮牧群

文◎吳任偉律師

案例

琪琪透過租賃住宅服務業者「包滿意公司」，以每個月租金新台幣一萬二千元向老王承租套房一間，押金二個月，租期一年。完成簽約後，琪琪才發現，「租賃契約」第6條竟然約定：「承租人不得向國稅局申報本租賃之費用支出；承租人如有違反，出租人得向承租人請求其申報租賃費用總額五倍的違約金，並得終止租約。𥕛承租人不得將其戶籍遷入本租賃標的；承租人如有違反，出租人得隨時終止本租約。」

請問：上開「租賃契約」第6條第2項約定，有沒有違反法律規定？琪琪如果反悔，在法律上應如何主張權利？

 

解析

一、基於契約自由原則，當事人間的契約內容，本應由當事人自由決定。但為避免經濟強者壟斷市場，以及保護經濟上弱者，契約自由之限制已成為時代潮流（註）。

而有關「住宅租賃」契約如具有消費關係者，原則上仍適用《消費者保護法》及其相關規定；如不具有消費關係者，則依《租賃住宅市場發展及管理條例》（以下簡稱本條例）第5條第1項規定辦理：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。」

為此，內政部於107年4月16日以內授中辦地字第1071302752號函，依《行政程序法》第154條第1項規定，擬具非具消費關係之《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》（以下簡稱本約定事項）草案(共計二十九點，其中應約定事項二十一點，不得約定事項八點)，依法預告；並於同年6月28日以內授中辦地字第1071303965號函正式公布（預告期間為107年4月26日至6月4日，預告期間並無人民、團體提供意見）。

二、依內政部所頒佈之本約定事項不得約定事項第2點規定：「不得約定承租人不得申報租賃費用支出」，其理由說明為：「依憲法第19條規定，依法納稅為國民應盡之義務，又依所得稅法第2條第1項規定有所得就應申報繳納稅金之原則，及同法第17條第1項規定納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，每一申報戶每年租賃住宅租金支出得扣除十二萬元之規定，為落實上開規定，爰訂定本點。」而依本條例第5條第4項前段規定：「非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效。」

因此，琪琪可以主張租賃契約第6條第1項約定：「承租人不得向國稅局申報本租賃之費用支出；承租人如有違反，出租人得向承租人請求其申報租賃費用總額五倍的違約金，並得終止租約。」是「無效」的！也就是說，琪琪不但可以在明年度向國稅局申報本年度本租賃的費用支出，而且老王也不可以因為琪琪依法向國稅局申報本租賃的費用支出，就向琪琪請求其申報租賃費用總額五倍的違約金，或主張終止租約。

三、另依本約定事項不得約定事項第3點：「不得約定承租人不得遷入戶籍」，其理由說明為：「依戶籍法第16條第1項、第17條第1項、第18條、第48條、第48條之2第7款及第79條規定，如於一地有居住之事實，即應依居住事實於三十日內向現住地戶政事務所辦理遷入或住址變更登記。如不辦理，戶政事務所可查知當事人居住地址者，催告應為申請之人辦理遷徙登記，逾期不為辦理時，戶政事務所得逕為遷徙登記至居住地址，並依規定處以罰鍰。另參依最高行政法院56年判字第60號判例：『遷徙係事實行為，遷徙登記自應依事實認定之。』爰參依上開規定，明定不得限制承租人得遷入戶籍於其實際承租標的所在地。」而依本條例第5條第4項前段規定：「非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效。」

故琪琪可以主張租賃契約第6條第2項約定：「𥕛承租人不得將其戶籍遷入本租賃標的；承租人如有違反，出租人得隨時終止本租約」是「無效」的！即琪琪不但可以將其戶籍遷入，而且老王也不可以因為琪琪將其戶籍遷入，就據此理由主張終止租約。

（本文作者為永然聯合法律事務所高雄所主任律師，摘錄自「住宅租賃法律實用手冊」）

註：姚志明：契約法總論，修訂二版，2014年，頁22以下。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，為發展社會住宅租屋服務市場，鼓勵房屋所有權人出租予主管機關或由包租代管業轉租及代為管理，2017年1月11日修正住宅法除訂定每屋每月租金收入1萬元免納所得稅外，並提高租金收入的必要損耗及費用標準。
 
該局說明，依修正後住宅法第23條規定，房屋所有權人出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用者，於房屋出租期間所取得的租金收入，每屋每月租金收入免稅額度以不超過1萬元為限，超過限額者，就每屋每月超過1萬元部分申報租金收入總額；其必要損耗及費用，可檢據核實減除，如未能提示者，可按該租金收入60％計算。
 
該局舉例說明，假設某甲2017年度1至12月出租1屋供社會住宅使用，每月租金收入1.5萬元，全年租金收入總額18萬元(1.5萬元*12月)，減除12萬元免稅額後，應於2018年5月列報2017年度綜合所得稅應稅租金收入6萬元，不逐項舉證必要損耗及費用者，該筆租金收入之必要費用為36,000元(6萬元*60％)。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北市汐止地政事務所2018年度逾期未辦繼承登記之不動產已於8月1日開始列冊管理，本年度列冊管理未辦繼承登記土地計479筆、建物48棟、被繼承人共98人，列冊管理期間為15年，倘列冊管理期滿後仍無人辦理繼承登記，將移請國有財產署公開標售，標售所得價款以專戶保管10年，期限屆滿後歸屬國庫所有。該所再次籲請尚未辦理不動產繼承民眾應儘速辦理登記，以保障繼承人自身財產權益。
 
汐止地所主任黃信煊表示，常見民眾未能及時辦理繼承登記之原因多半為相關稅費過鉅致繼承人無力負擔，或繼承關係複雜、繼承人人數眾多、散居各地致無法順利協議遺產分配方式，故為避免被繼承人之不動產因未辦繼承登記而遭列冊管理，建議民眾先按其法定應繼分繳納其稅款後，可由繼承人其中1人或數人為全體繼承人之利益，就繼承土地申辦登記為公同共有，待繼承人間達成協議後，再辦理遺產分割，以避免不動產列冊管理期滿後被標售。另依現行民法規定，繼承人之繼承權無性別差異，均享有繼承權。
 
黃信煊進一步表示，為協助繼承人儘速申辦繼承登記以維護自身權益，建議民眾可上該所網站(業務專區/未辦繼承專區)查詢逾期未辦理繼承登記標的，相關辦理繼承登記流程及應備文件亦可於該專區中查詢並下載使用；如有其他問題或疑義，該所服務中心設有專人竭誠服務，歡迎民眾詢問。

 

買預售屋怕建商落跑，買新成屋不用怕？錯！最高安全守則，「成屋履約保證」絕不能少。但履約保證流程會不會很複雜、要花費多少？其次，有了履約保證就真的安全、沒有問題嗎？其實背後大有學問喔。

一般民眾買預售屋，最怕遇到建商房子蓋一半落跑，買房積蓄血本無歸。但買新成屋、中古屋就比較有保障嗎？非也！

近期以來，中古屋買賣詐騙案例頻傳，有的是假賣家坑買方，騙了訂金或頭期款就人間消失；有的是假買家訛詐賣方，只付頭期款，取得賣方信任後將房屋過戶，過戶後不付尾款，卻立刻將房屋拿去抵押貸款。

買新建案要認清履保類型

不僅中古屋市場詐騙情事層出不窮，就連新建案也出現幾件爭議案例，例如北市萬華、桃園龜山等地，都傳出民眾付了頭期款、或是付清現金購屋，但卻無法交屋過戶。

上述消息揭露之後，民眾討論焦點反而是「預售屋風險高」、「預售屋要有履約保證才能買」等等。但民眾多誤以為，只要是新建案就該有預售屋履約保證，但實際上建案若已是「成屋」（指興建完成並取得使用執照的房屋），就不適用預售屋履約保證。

換言之，如果某新成屋建案的業者，向消費者標榜自己擁有預售屋履約保證，恐怕別有用心。

 

成屋履約保證是什麼？

所以，即使買成屋也不見得百分百安全；若不想被騙走血汗錢，還是花點小錢作成屋履約保證（以下簡稱履保）。

所謂成屋履保，就是「不動產買賣價金信託」，說白話點，就是保證賣方拿得到賣房子的錢、買方可以順利取得房屋產權。

目前國內提供服務的機構，大致可分為銀行、建築經理公司（俗稱建經公司）、或銀行參股成立的建經公司等三大系統。三個系統最大的差異，在於銀行、或銀行參股的建經公司承作的履保，專戶會進行信託，信託專戶屬於獨立財產，必須依契約約定，或買、賣雙方共同指示才能撥款。

但房仲系統提供的履保，有的有信託、有的則沒有信託。若是未信託的專戶，雖然冠上履保的名稱，但實際上是一般帳戶，帳戶所有權為建經公司所有，帳戶內的款項可能會遭到不肖人士私自挪用，民眾要特別注意。

 

履保流程

無論民眾選擇哪家銀行、建經公司的履保，運作流程大同小異。以下是履保流程圖解。

簽約：簽訂「信託履保專用之不動產買賣契約書」、「買賣價金信託履約保證申請書」、「收執保證書」、「存匯款提示卡」、「依約給付權利書」等文件。簽約後↓賣方交給代書不動產權狀、買方將訂金匯入信託專戶。

用印：需準備印章、印鑑證明、戶籍謄本，賣方需出示房屋稅與地價稅單正本。

完稅：買方完成銀行指定撥款手續，將房貸匯入信託專戶。賣方繳清稅費，或可依契約從信託專戶扣繳稅費。

過戶：代書辦理完成產權移轉。

點交：買方取得不動產權狀、房屋鑰匙，並確認屋況無誤。若有保留尾款，點交無誤後應將尾款匯入專戶中。最後，雙方簽訂「房地點交證明書」、「信託專戶收支明細確認書」等文件。

結案：賣方確認售屋款項無誤。

 

收費標準比一比

不同系統所提供的履約保證，收費上會有所差異。房仲旗下的建經公司，如永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀不動產的泛太建經等，履約保證費用幾乎都是房屋成交總價的萬分之六，而費用由買、賣雙方各負擔一半。以一間二千萬的房子為例，作履約保證要一萬二千元，買、賣雙方各自付六千元。

唯一不同的是信義房屋旗下的安信建經、安新建經，凡透過信義房屋仲介的物件，一概提供免費的履約保證服務，是目前唯一不收取履約保證費用的房仲公司。然而，該公司履保並非信託專戶，民眾需自行衡量利弊得失。

銀行或銀行參股的建經公司，收費落差較大，收取房屋成交總價的萬分之二到萬分之六不等的費用。乍看之下，收取費率似乎較低，但銀行大多有設定最低收費，各銀行履保每筆最低收費從二千五百元至六千元不等，民眾還是得多多比較。

即使銀行履保會設定每筆最低收費，但與房仲旗下的建經公司相比，銀行系統的費率更有彈性、通常也比較划算。有的銀行最高費率只有萬分之五、有的銀行則依成交總價帶分數個級距，每個級距收取不同費率、有的銀行則留有個別議價的空間。

以華南銀行為例，一千萬以下的履保費率僅收萬分之五（但每筆最低收費為三千元），總價一千萬至三千萬則收萬分之四，總價愈高，則費率愈低。若是總價超過一億以上，則費率有機會談到萬分之三以下。

履保收取費率的差異，除了會因不同銀行、不同總價而有所差別外，「時間」也會影響到費率。大多數履保的時間都設定為三個月，如果買、賣雙方無法在三個月內完成交易，就得申請延長期限，那麼費率就會往上加。

 

房仲履保的爭議

履約保證對民眾買、賣房屋多了一層保障，按理說應該是有利而無害，不過房仲系統承作的履約保證卻遭受不小的批評，其爭議主要源自於三個地方。

第一、「多一層保障還是多扒一層皮？」房仲公司每搓合一件成交，已收取總價百分之六的仲介費，而房仲旗下建經公司提供履約保證，又收取總價萬分之六費用，等於仲介費賺一手、履保費又賺一手。

爭議的重點，在於仲介的義務是什麼？如果仲介只負責搓合，沒有其他義務，則額外收取履保費用算是合理。但如果仲介有責任確保買、賣雙方交易順利完成，而履保是保證交易不出槌的措施，則該費用就應該包括在仲介費裡，不應額外收取。

消基會就曾抨擊，房仲收取高額佣金，本該負起保管價金、承擔雙方委託之責任，但如今買、賣雙方卻要另外付錢，實在太不合理。

第二、「履保專戶信託了沒？」不管是銀行或建經公司，履保專戶必需要信託，才能專款專用，保障買、賣雙方權益。但卻有部份房仲旗下建經公司的履保專戶未經信託，而是掛在公司名下，如有內控不良，遭到不肖人士挪用，將造成客戶損失。

因此，不管您選擇哪間公司的履保服務，一定要確保專戶有無信託！

第三、「履保到底保障誰？」由於部份房仲旗下建經公司履保專戶未經信託，專戶所有權是建經公司所有，建經公司逕自從專戶挪用款項的爭議屢有所聞。

以履保的精神而言，專戶內的錢應該要專款專用，拿來支付給賣方，但卻有些房仲旗下的建經公司在房屋還沒過戶前，就先從專戶中提走仲介費。而房仲多聲稱契約中早已詳載規定，並不違法。

更有甚者，先前還曾發生買方因故反悔要中止交易，買方認為交易未完成，想取回履保專戶內的錢，卻發現金額短少，原來是建經公司已先扣除仲介費，最後只能鬧上法院。諸如此類的情事，讓外界質疑履保到底是保障民眾？還是保障房仲？

 

別和人性對賭

民眾如果想避免發生上述情況，其實可以選擇銀行系統的履保，相對有保障，費用也較低。若房仲強硬要求必須用指定建經公司履保，或者建商不願作履保，民眾可以拒絕或去買其他房子。

履保是一個重要的保障機制，民眾既然花了上千萬買一間房子，不應為了節省數千元而不作履保，選擇賭運氣、與人性對賭。若是賭輸了，那就因小失大了！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，為發展社會住宅租屋服務市場，鼓勵房屋所有權人出租予主管機關或由包租代管業轉租及代為管理，2017年1月11日修正住宅法除訂定每屋每月租金收入1萬元免納所得稅外，並提高租金收入的必要損耗及費用標準。
 
該局說明，依修正後住宅法第23條規定，房屋所有權人出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用者，於房屋出租期間所取得的租金收入，每屋每月租金收入免稅額度以不超過1萬元為限，超過限額者，就每屋每月超過1萬元部分申報租金收入總額；其必要損耗及費用，可檢據核實減除，如未能提示者，可按該租金收入60％計算。
 
該局舉例說明，假設某甲2017年度1至12月出租1屋供社會住宅使用，每月租金收入1.5萬元，全年租金收入總額18萬元(1.5萬元*12月)，減除12萬元免稅額後，應於2018年5月列報2017年度綜合所得稅應稅租金收入6萬元，不逐項舉證必要損耗及費用者，該筆租金收入之必要費用為36,000元(6萬元*60％)。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北市汐止地政事務所2018年度逾期未辦繼承登記之不動產已於8月1日開始列冊管理，本年度列冊管理未辦繼承登記土地計479筆、建物48棟、被繼承人共98人，列冊管理期間為15年，倘列冊管理期滿後仍無人辦理繼承登記，將移請國有財產署公開標售，標售所得價款以專戶保管10年，期限屆滿後歸屬國庫所有。該所再次籲請尚未辦理不動產繼承民眾應儘速辦理登記，以保障繼承人自身財產權益。
 
汐止地所主任黃信煊表示，常見民眾未能及時辦理繼承登記之原因多半為相關稅費過鉅致繼承人無力負擔，或繼承關係複雜、繼承人人數眾多、散居各地致無法順利協議遺產分配方式，故為避免被繼承人之不動產因未辦繼承登記而遭列冊管理，建議民眾先按其法定應繼分繳納其稅款後，可由繼承人其中1人或數人為全體繼承人之利益，就繼承土地申辦登記為公同共有，待繼承人間達成協議後，再辦理遺產分割，以避免不動產列冊管理期滿後被標售。另依現行民法規定，繼承人之繼承權無性別差異，均享有繼承權。
 
黃信煊進一步表示，為協助繼承人儘速申辦繼承登記以維護自身權益，建議民眾可上該所網站(業務專區/未辦繼承專區)查詢逾期未辦理繼承登記標的，相關辦理繼承登記流程及應備文件亦可於該專區中查詢並下載使用；如有其他問題或疑義，該所服務中心設有專人竭誠服務，歡迎民眾詢問。

財政部外觀。資料照

繼承遺產，應在繼承開始後3個月內查報被繼承人的遺產，並造冊陳報法院。示意圖

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示：近來接獲營業人來電詢問，營業人因租賃房屋供員工住宿所給付之租金、水電及瓦斯費，其進項稅額是否得據以申報扣抵營業稅？
 
該局說明，營業人租賃房屋供員工住宿，其有關租金、水電及瓦斯費等所支付之進項稅額，屬於加值型及非加值型營業稅法第19條第1項第4款所規定酬勞員工個人之貨物或勞務範疇，故不得扣抵銷項稅額。惟如營業人係因工程施工或油礦採勘需要，於工地搭建臨時房屋或在工地附近租賃房屋供施工人員臨時住宿或辦理工務使用，該房屋租金、水電費、瓦斯費核屬供業務上使用之貨物或勞務，其進項稅額得申報扣抵銷項稅額。
 
該局進一步說明，營業人自行興建或購置之體育館、員工宿舍、餐廳及各項員工福利設施等固定資產，所有權如未移轉與員工個人者，因係提供營業人生產或銷售有貢獻之直接或間接員工所使用，亦非具有酬勞員工個人之貨物性質，其相關進項稅額准予申報扣抵銷項稅額。
 
該局呼籲，請營業人自行檢視，如有發現誤申報扣抵情形，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，請儘速向所轄稽徵機關自動補報補繳所漏稅款，以免受罰。

2018/07/30 11:31文/記者馮牧群

2018/07/30 15:32文/記者馮牧群

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地方稅務局表示，近期財政部發布解釋令，只要符合「實際營業活動均以行動裝置完成」、「未僱用員工」、「未供辦公或存放設備及物品」等三要件，而營利事業以負責人本人或配偶、直系親屬所有住家房屋作為稅籍登記場所，房屋及土地所有權人可申請按自用住家稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
 
稅務局進一步表示，房屋仍須符合無出租，並供本人或配偶、直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，才可適用自用住家稅率1.2%課徵房屋稅；而土地上的房屋亦須有本人、配偶或直系親屬於該地須辦竣戶籍登記，無出租且本人、配偶及未成年子女只適用一處等條件，才可以適用自用住宅用地稅率2‰課徵地價稅。
 
稅務局提醒符合申請資格之民眾，房屋稅是按月核課，如申請變更日在變更月份16日以後者，當月份適用原稅率，在變更月份15日以前者，當月份適用變更後稅率，而地價稅自用住宅用地今年申請期限原為2018年9月22日，因適逢例假日延至2018年9月25日，請把握時間如期申請，以保障權益，節省荷包，逾期申請者，自申請之次年期開始適用。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市稅捐處表示，依土地稅法規定，夫妻間相互贈與的土地，得申請不課徵土地增值稅，也就是可由當事人選擇在贈與土地時「課徵」或「不課徵」土地增值稅。
 
該處指出，其實「不課徵」土地增值稅並非「免稅」，「不課徵」僅是本次土地移轉時「暫時」不課徵，當未來該筆土地要移轉給第三人時，就不是以夫妻贈與時的當期公告現值為原地價，而是以該筆土地「贈與前」的原規定地價，或是前次移轉現值為原地價計算漲價總額來課徵土地增值稅。
 
所以，夫妻贈與土地選擇不課徵土地增值稅並非真正免稅，有可能將來移轉給第三人時稅負更高，選擇最有利的繳稅時機才能有效節省租稅支出。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地方稅務局表示：有民眾反映，欠繳稅款已於執行分署辦理分期繳納，為何被本局禁止處分之土地仍無法塗銷登記？導致其土地交易破局。
 
經查原因在於納稅義務人欠繳應納稅捐，稅捐機關除了移送行政執行署強制執行外，另外會再依稅捐稽徵法第24條第1項前段規定，得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利。
 
本案納稅義務人雖經行政執行分署同意分期繳納欠稅，惟為防止欠稅人藉移轉財產規避稅捐繳納，必須繳清全部欠稅或提供相當財產設定擔保後，才可以辦理塗銷禁止財產處分登記。
 
稅務局貼心提醒:請民眾依限期繳清稅款，以免財產遭禁止處分，影響個人移轉財產之權益。

想要買個家是許多人一生夢想，但高房價時代一次要花個幾百萬甚至是幾千萬，一想到壓力就很大。然而房地產屬於異質性商品，全世界不可能會有2個房子一模一樣，因此在選購房產時可不要忘記殺價，為自己爭取一個好價錢。專家指出，除區段環境有些會影響房價設施如火葬場、變電所等，其實包括屋況、風水、格局等不同面相都可做為殺價依據。
 
台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，殺價殺太多會讓屋主感覺沒有誠意而不願賣屋，較好方法是透過仲介去下斡旋協商，打探屋主內心真實底價，進一步幫買賣方達到共識，隨著房市產景氣下滑，目前中古屋屋主讓價意願已提升，經統計開價與成交價落差大概介於8.5~9折間。（葉家銘／綜合報導）
 
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屋況太差沒什麼好說的，一定是個很好殺價的理由，包括水電管線要重拉，需花費精力整理新家等。資料照片

漏水是最常見可做為殺價理由的內容，通常買方會希望屋主負責把漏水處理好，或請求給予一筆經費折價，才願意出手購屋。資料照片

居家若為無尾巷或周邊有影響房價的重要設施，也是民眾殺價常見理由。資料照片

居家風水因人而異但也因此成為不少人殺價方法。資料照片

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】基隆市稅務局表示，為防杜假借共有物分割藉規避土地增值稅，自2018年8月至9月止將全面清查利用共有物分割逃漏土地增值稅案件，納稅義務人如取巧安排形成土地共有關係，並藉辦理共有物分割，墊高應稅土地的前次移轉現值，將依實質課稅原則，於再移轉時核課土地增值稅。
 
基隆市稅務局進一步說明，部分土地所有權人為規避土地增值稅，先移轉極小持分土地，以創造土地所有權人共有土地的關係，再利用免徵或不課徵土地增值稅的土地與應稅土地辦理共有物分割，藉此墊高應稅土地的原地價或前次移轉現值。
 
為了防止納稅義務人利用此方式規避稅負，將全面清查該類案件，清查後發現如有利用共有物分割墊高原地價情形者，將依實質課稅原則，於再移轉時以分割前的原地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅，以遏止逃漏稅捐並維護租公平。

Google、蘋果及微軟等國際企業創造出的「車庫傳奇」讓外界津津樂道，現在財政部也要助台灣創業者一臂之力。財政部發布最新解釋，在自家創業並設立稅籍登記的小公司，沒有雇用員工，實際營業活動都是以行動裝置完成，且房屋未供辦公或存放與營業設備及物品，自家房屋及土地可享住家用及自住優惠稅率。

許多知名公司都是從父母或朋友家車庫等不起眼的地方起家的，如蘋果、Google、亞馬遜、惠普、微軟、迪士尼等，激勵了許多人的創業勇氣。

「現在很多人只要一台筆電就能創業，」財政部官員表示，隨著科技發展，行動裝置日益普及，以往在辦公室從事營業活動的模式已逐漸改變，個人利用行動裝置從事營業活動，已成為新興的工作型態。但為了成立公司辦理稅籍登記，就因此使自家房屋稅、地價稅提高，出現爭議，「稅法必須與時俱進、符合時代潮流」。

財政部指出，現行規定，房屋可依使用用途的面積分別課住家或非住家用稅率，但非住家用課稅面積最低不得少於全部面積的六分之一；自用住宅用地則必須無供營業用。

考量創業者利用行動裝置創業，未僱用員工，以本人、配偶或直系親屬的住家用房屋辦理營業稅籍登記，尚屬常情。因此，財政部放寬規定，若房屋未供辦公或存放與營業活動相關的設備及物品，且其營業活動均以行動裝置完成，房地稅仍可享自住優惠，以鼓勵新創、減輕創業者的負擔。

修法後，營利事業以負責人本人或其配偶、直系親屬所有供住家使用的房屋及自用住宅用地作為稅籍登記場所，符合未僱用員工、實際營業活動均以行動裝置完成，且該房屋未供辦公或存放與營業活動相關的設備及物品，房屋及土地所有權人可以申請按住家用稅率課徵房屋稅及自用住宅用地稅率課徵地價稅。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】地價稅要適用自用住宅用地優惠稅率，須土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用，且地上房屋係屬本人或配偶、直系親屬所有，另外，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用之自用住宅以一處為限。若無人辦竣戶籍登記，即使實際上仍居住於此地，則仍無法適用地價稅自用住宅優惠稅率。
 
稅務機構貼心提醒，符合適用地價稅自用住宅用地優惠稅率之土地，土地所有權人可於每年地價稅開徵前40日(9月22日)提出申請，若逾期申請者，則自申請之次年期開始適用。申請方式多元，除了可以到稅務機構填寫申請書之外，還可以利用網路於稅務機構網站線上申請。